浅谈土地一级开发成本控制之造价管理

2011年第2期l总177期) 安徽建筑 建 筑 经 济 与 管 理 安 擞 建 筑 Im一 浅谈±地二级开发成本控制主造俭管理 CostManagementofGontrolofLandDevelopmentGost 徐 冰 (淮南山南城市基础设施投资建设有限公司，安徽淮南232001) 摘要：土地一级开发是土地出让前的一种运作方式，其开发的主体应是当地政府或由其指定的土地开发企业。而土地一级开发的结果是要使“生 地”成为“熟地”，以达到出让的标准，文章主要就这一过程中的造价控制展开论述。 关键词：土地一级开发；成本控制；造价管理 中图分类号：TU723．3 文献标识码：C 文章编号：1007-7359(2011)02-0177—02 0前言 所谓一级上地开发，是指在上地出让前，对土地进行整理 投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高 和市政地下基础设施配套指标的要求。由政府统一组织征地补 偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建 设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是 土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政 府指定的土地开发企业，而上地一级开发的结果是要使“生地” 成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来 操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国 有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。 1 土地一级开发成本的构成与分析 由政府或其授权委托的企业对一定区域范围内的城市国 有士地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、 安置、补偿，并进行适当的市政配套没施建没，使该Ⅸ域范嗣内 的土地达到“i通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建没条件 (熟地)，冉埘熟地进行有偿出让或转让的过程，其成本的构成主 要有：①征地、拆迁补偿费及有关税费；②收购、收回和置换过 程中发牛的有关补偿费用；③市政基础设施建设有关费用；④ 招标、拍卖和抟牌交易中发生的费用；⑤贷款利息；⑥土地储备 开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用．不可预见 费以及经同级财政和土地主管部¨核准的其它支出。 其中市政基础设施建设有关费用占土地一级开发成本构 成的40％以上，其中包括城市的给水、排水、道路、燃气、供热、 电信、有线电视、电力等上程的咨询、规划、设计、建设、贯通、验 收及使用等项上作。 2土地一级开发成本控制之造价管理 土地一级开发的造价管理．是指从设计、施工图预算、招标 合约、工程结算等各个阶段进行全面系统管理，从而有效完成 预期成本目标对咨询、规划、设计T：作的过程控制，从设计、施 工图预算、招标合约、。1：程结算等各个阶段进行伞面系统管理， 从而有效完成预期成本同标。这四部分工作内容质量的高 低，将直接决定整个开发过程中市政基础设施建设有关费用支 出的多少。 收稿日期：201卜03—16 作者简介：徐冰(1978一)，男，江苏南京人，毕业于安徽大学，学士，工程 师。 2．1设计阶段 影响项R成本最大的阶段是设计阶段。设计费一般只相当 于建设一l：程伞部寿命费用的2％以下，但就是这少于2％的费用 对工程造价的影响度却占75％以卜．，因此把造价控制(成本控 制)的重点放在此阶段无疑是很重要的。设计阶段是投资控制 的父键环节，建设项目设计的节约是最大的节约，要有效地控 制下程成本．就要把下作重点放在建设前期阶段上来，要抓住 设计这个阶段。 为此。需要通过了解1：程设计要求想法，分析当期同类项 目成本指标向设计单位提}邯艮额设计指标，包括‘J：程造价限额 和J：程实物含量限额指标，分别对应建筑、结构、机电、精装饰 装修、园林绿化、环境上程、土石方及市政工程等。 首先，根据 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 设计编制方案估算，提出对此方案是否可 行或优劣的意见。并得出一些类似产品数据及技术要求等；然 后，在初步设计完成后，编制设计概算．得H体j应概算和测算出 经济指标，并与限额设计指标进行对比，提出更具合理化建议； 最后，在 设计方案 关于薪酬设计方案通用技术作品设计方案停车场设计方案多媒体教室设计方案农贸市场设计方案 深化、进行方案比选时，采用专家咨询沦证 会，调褴设计概算．从价值：[程角度做不同方案的经济评价分 析，给项同提供可选的最佳设计方案。 2．2施工图预算及招标合约阶段 经审定的造价控制指标为限额指导。对施下图进行审查， 加强施_I=图设计及其材料选配T作，找出施丁图纸没计缺陷、 错漏．制定出有利于成本控制的设计优化建议和材料／设备选 配方案，并严格审核T．程设计、施I：单位提交的施l：图预算，计 算限额含冒，并编制旌I：图预算(包括工程量清单，清单组价 编制)，保证差异范围在5％以内。 以预算总额为依据，制订成本控制目标。进行项目合约规 划，对整个项目标段划分。包括总包、直接发包的独立下程、直 接采购(甲供)的标段。编写总包单位招标文件(含 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 文件)， 编制专业分包招标文件，做好开标、评标、澄清等相关工作，分 析各投标人的投标报价，并与控制价进行分析比较(提出施工 方案与报价是否相符、是否存在不平衡报价、是否有漏项)，得 出技术经济分析报告，并与中标单位进行合同谈判、签订等工 作，办珲招标及备案手续。 2．3施工阶段 经审定的施下图预算为成本指导，全程监督的施工造价管 理，对中标单位的施工组织设计方案进行审查．对可能造成项 目成本增加的情况提出应对措施。对施工过程当中涉及造价调 整的设计，T程(含材料)变更、经济签证、价格核定，作好监测 跟踪，及时反馈，制定控制方案，同时编制动态成本报表数据、 建安成本执行情况报告及T程成本超支预警报告。 2．3．1核实、调整和分类统计T程量清单 虽 万方数据 安徽建筑 2011年第2期(总177期) 为了动态管理工程造价，做到心中有数，在项日中开展核 实、调整和分类统计T程毋清单工作．在施1：合同签订之后对 中标人的r程繁清单进行核实调整，修正投标时候的错误和笔 录．在招标文件中加入限制不平衡报价的条款，譬如招标人若 发现投标人的投标单价与按定额计算的单价相比大于30％的 时候，业主有权按定额调整综合单价；而分类统计一Ij程量的目 的是掌握各单项1：程各分部分项的I：程量组成，以便于编制产 值计划和提高审核进度款的效率。 2．3．2编制产值计划、审核月进度款、动态成本报表 2．3．2主要材料和设备认质、认价核定 ①对材料设备价格及时进行调研．如遇呵调材料价格上下 浮动超过合同约定幅度时，及时提出书面分析报告，制定相应 对策。 ②在收到施工单位关于材料和设备认质、认价核定书面要 求后，监理(项目部)及时确认质量标准要求后，根据合同约定 的方法，及时进行价格招标或询价，根据其询价结果，对其进行 核价：确定价格、品牌、材质、参数等。 ③在变更某项材料、设备时，通过市场调研和经济指标分 析，可能引起的造价增加或减少时，应对其进行成本控制。 ④现场收量。对现场土石方工程、隐蔽I：程、签证中不能按 图计量部分，及其他需要现场收量确定1：程量的项目．进行现 场测量收方。在收到施T单位整理后的收方成果文件，及时完 成收方成果审核和资料整理I：作，如有整改要求，及时要求其 整改后重新收餐。因单项签证涉及造价金额预期超过合同总价 l％时。及时提I叶J造价分析报告并报审，根据报审最终意见在签 证单f：签署明确核价意见。 ⑤技术、设计变更审核：因单项技术、设计变更引起造价上 调预期超过20万元的，提出造价变更分析报告，报总经理审 批。 ⑥索赔：a．拟定引发索赔的控制点，如T期延误等，伞程实 施监控和预警．如发现符合合同索赔条件的情况出现，及时通 知监珲(项目部)，并拟定索赔方案意见，报领导审批同意后，正 式提出索赔．b．拟定施工方n，能提出索赔的问题．如为我方可 以预期的因素(譬如重大设计变更等，但不包括进度款到帐时 间等我方不能预测的因素)。全程实施监控和预警，如发现叮能 出现施工方索赔的情况。及时 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 监理(项目部)，并收集反索 赔资料，拟定反索赔预案，施I：单位正式提出索赔后，按合同约 定的程序，及时处理索赔事宜，并将过程和结果报领导审批后 执行。 2．4结算审核阶段 工程完丁后，在规定时间内完成结算资料的审核、提交：工 程结算总价及其明细结算报告、各分项-亡程结算拓、全过程的 造价控制及分析评估报告等专业审核结算报告。 2．4．1结算资料的审查 ①首先在，[程计划竣r工期2个月之前，下发经审定《工 程结算所需资料清单和资料质萤要求》到施’I：单位，要求施工 单位按要求及时完整的报送结算资料．并明爪时问责任。 ②‘I：程竣工验收结束．在收到施工单位递交的结算资料 后，按规定对资料的完整性进行审查。完成对结算资料的审查 后，提出审核整改意见，或接受资料开始办理结算。但过程中施 工单位因任何理由单方提出增加资料的要求将不被接受。 2．4．2竣r结算的审查 ①]：程竣，I：验收结束，在对结算资料的完整性审查后，按 合同的规定时限完成对竣T结算的审查。 ②审核方法为伞面审核法，包括所有实物r程量的审核， 材料单价的审核等，审核依据严格按施工合同及相关文件的要 求执行。 2．5项目后评价 在竣工结算完成后，对比分析-1：程结算价与投资估算、设 计概算、目标成本的偏差，进行偏差分析．并对造价指标和实物 工程量指标进行分析，出具分析报告书，总结项目实施过程中 的相关经验和教训。 3成本管理的思考 3．1采用先进的成本管理方法 成本企划最关键的因素是日标成本，也就是说在产品的设 计阶段就父注到将要制造的产品成本只允许是多少。成本是事 先限定好的．制造过程实际消耗的成本乃至顾客的使用成本都 不允许超越这一范围。 由于成本企划是一种以市场为导向的成本管理模式，所 以。在进行成本企划的第一步就是对所要生产的产品进行市场 调查。在确立了市场要求之后．就可以对其成本进行目标的设 定T作，即确定产品的目标成本。而后，为了使产品的成本能够 实现持续降低，要对目标成本进行分解。使成本目标更加细致， 有利于具体的控制和改善。将目标成本层层分解之后．所要做 的工作就是，按照所制定的目标成本进行生产设施，以保证目 标成本的具体实现。 3．2以人为本是成本管理的基础 土地一级开发的各项活动的进行都是由人来完成的．人的 活动在成本发牛的各个阶段占主导地位。员1：的素质、技能是 影响成本非常重要的因素。其中对企业成本影响最大的，是职 工的成本意识与降低成本的主动性。成本意识是指节约成本与 控制成本的观念，它包括注意控制成本，努力使成本降低到最 低水平并设法使其保持在最低水平。树、Z职1：的成本意识，就 是要使职T认识到：成本是ar以控制的，成本控制不只是成本 控制部fJ的事情，更需要大家的共Inl参与。并在一1：作中时刻注 意节约成本和深入挖掘降低成本的各种潜能。只有树市并使员 工具备了良好的成本意识．才能使降低成本的各项具体措施、 方法和要求顺利地得到贯彻执行和应用。 3．3建立健全成本控制的责任机制 要有效地控制项目成本，应从组织、技术、合同管理等多方 面采取控制措施。从组织上采取措施，包括明确公司内部项目 组织结构．明确成本控制者及其任务。明确管理职能分工。使成 本控制在各个环节都存责任人；从技术上采取措施．包括莺视 设计方案选择．严格监督审查初步设计、施JJ：图设计、施I：组织 设计等；从合同管理卜采取控制措施，包括动态地比较成本的 计划值和实际值．严格审核各项费用支出。制定对节约与浪费 成本的奖惩制度等。 参考资料 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