武汉经开区万达广场项目策划报告（69页）

nullnull经开万达广场项目策划报告nullnullContents城市概况项目定位商圈分布区域概况步行街定位nullnull 武汉坐落于江汉平原；在地理上将武汉划分为武昌及汉口和汉阳。 武汉是湖北省省会，中国15个副省级城市之一，也是中部六省唯一的副省级城市。 全市面积8467.11平方公里,中国中部及长江中下游特大城市，是华中地区最大的城市，华中地区的金融中心、交通中心、文化中心。 截止2009年，全市常住人口910万人。2009年度国民生产总值4500亿人民币，内地副省级城市列第五。 社会消费品零售总额2164.09亿，增长17%，城市居民平均可支配收入18385元，增长10%。 武汉基本经济数据 武汉基本经济数据 2009年武汉市全年地区生产总值4560.62亿元，比上年增长13.7％。其中，第一产业增加值149.06亿元，增长1.6％；第二产业增加值2142.14亿元，增长16.0％；第三产业增加值2269.42亿元，增长12.5％。 全年社会消费品零售总额2164.09亿元，比上年增长17.0％，提前一年实现“十一五”规划目标，跨越2000亿元台阶，吃的商品零售额500.33亿元，增长8.7％；穿的商品零售382.29亿元，增长11.6％；用的商品零售额1280.89亿元，增长22.4％。 2009年，城市居民人均可支配收入为18385.02元，增长10.0％。 null城镇人均可支配收入2009年城镇人均消费支出由于有较强的经济产出，一线城市的人均收入和消费支出都高于武汉的水平。但随着收入的不断增长，武汉居民对更好的物质及精神产品的追求不断提升。nullnull建设大道 商 圈武 广 商 圈中山 大道 商圈钟家村 商 圈中南 商圈街道口 商 圈光谷 商圈徐 东 商圈二、武汉经开项目筹建规划 → 项目概述 → 商圈分布湘隆时代广场王家湾商圈沌口商圈null各商圈万达项目布局-区域优势 差异定位null各商圈对比null从商业环境上看，汉阳区域共有3个商圈，钟家村商圈以时尚百货、品牌超市等综合购物为主，王家湾商圈以大型商场、超市及卖场为主，沌口商圈以日用百货、生活娱乐等为主汉阳商圈分布示意图王家湾商圈沌口 生活商业区钟家村商圈null钟家村商圈商圈概况 商圈体量约20万平方米，属于商业副中心，以年轻时尚消费群体为主。 商圈位置 以汉阳大道和鹦鹉大道交叉蔓延。 商圈 以时尚百货、品牌超市等综合购物为主 钟家村商圈钟家村商圈解析——新世界百货钟家村商圈解析——新世界百货钟家村商圈解析——汉商钟家村商圈解析——汉商null 汉阳大道琴台路皇冠蛋糕广式烧烤建设银行廖记棒棒鸡葆春蜂浆紫燕百味鸡周黑鸭味味炸鸡神葫蜂蜜金童子大华药店马应龙药店交通银行重庆巴渝美食城元祖食品豪客来龙门清粥粥道LEAF服装宝岛眼镜红袖服装皇冠蛋糕黑旗肉脯汉商银座中心米莱服装仟吉西饼金汉店罗莎蛋糕中国移动 家乐福钢琴行夜来香曼蒙特 汉阳大道 新世界百货千资休闲服中国邮政鳄鱼专卖宝岛眼镜雅黛丽 特步专卖店李宁专卖店雅黛丽莲娜姬牛仔衣橱绝味鸭脖SW-JEANS精益眼镜慧利眼镜良品铺子汉阳纺织铜锣湾服饰台湾佐驰靓鞋100都市丽人步步高鞋业新纪元鞋业天桥鹦鹉大道闽佳通讯数码冲印文具店雅芳AVON春风茶社 洁阿姨晶鑫制衣都市布谷罗莎蛋糕副食店万利达琴行福利彩票植美树饮品店休闲服饰麦当劳汉商永通图文一达房产今生有缘婚庆天翼中国电信新新鞋业达夫妮罗丽丝饰品店鳄鱼专卖雅黛丽香港珏翠闽达通讯华泰文具天行键电脑必胜客龙凤祥银肯德基巷子中国电信浦发银行中国电信中国银行钟家村小商品市场迪信通爱帝钟家村商圈商业业态分布 null王家湾商圈王家湾商圈商圈概况 商圈体量约25-30万平方米，属于中心商业区，该区域是汉阳的商务、金融中心，主要消费人群为区域周边家庭及商务政治消费。 商圈位置 以龙阳大道为轴，从十里铺到王家湾。 商圈 以大型商场、超市及卖场为主 王家湾商圈——家乐福王家湾商圈——家乐福null王家湾商圈解析——大洋百货龙阳店王家湾商圈商业业态分布王家湾商圈商业业态分布龙阳大道常青照相冷鲜肉专卖店中国移动通信中国联通综合门诊部 蒸功夫包子日用百货店香浓蛋糕精品窗帘金牛管业可儿副食店翰林苑小区入口诚信电脑升官渡小区入口中国移动通信三友平价超市沙县小吃名发世家智慧泉升官渡配送中心华中希望读书社方舟烟酒批发部真艺美发沙龙大利诊所毛线专卖婴姿坊米兰小镇（商品房） 未知升官渡小区幼儿园东明药房飞腾汽车美容装饰品华英超市空地 玫瑰超市九九网吧晨新酒店工商银行水果铺菜场日用品服饰小摊 新华一村 格林药业柏欧机电总汇万隆超市金龙凤酒店中百超市 金葵花重庆美食苑徐东国旅国宏圣宝电机中国工商银行华坤宾馆汉阳客运中心康欣医药站牌东风商用车东风轻型车上海大众国宏五金徐东国旅东风汽车升官渡 null沌口商圈沌口商圈商圈概况 商圈体量约15万平方米，属于多功能商业副中心，消费人群主要为周边居民和企业职工。 商圈位置 以宁康路和车城北路交叉为界管辖区域。 商圈 以日用百货，生活娱乐为主。 沌口商圈解析——武商量贩湘隆店沌口商圈解析——武商量贩湘隆店null沌口商圈解析——湘隆时代广场沌口商圈商业业态分布 沌口商圈商业业态分布 兴业银行富安娜家纺 卡希商务宾馆中联大药房费加罗咖啡中国银行惠群超市佬表煨汤馆红绿小吃宁康路麻麻鱼府中国移动精致女人美容 同济堂酒店新天地美发鼎丰烟酒明达眼镜麻麻鱼府粗粮美食阿土根汇尚印务康乐修脚 广来汉快餐COT服饰店偶遇休闲女装侨星体育金摇篮 飞宇体育宏达广告必影音香格拉美容 外贸服饰天圆茶丝服饰雷波照相枫轩服饰恩辉灯箱 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 必胜客新动态英语天佑烟酒副食 秀衣坊时尚雅阁原森花卉湘隆时代广场武商量贩必胜客尊龙商务酒店明星厨坊邓记牛肉面乐乐副食土鸡直销蜀渝丰菜馆湖南米粉厨林美食梁湖鱼米香伊美家布艺盼盼副食湘隆时代公馆黑土地饭庄笑乐轩百合花酒店巴特尔商务酒店湘隆时代公馆楼盘车城北路沌口体育中心 null商圈 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 总结1、全市商业主要集中在武昌汉口，旧商圈间竞争激烈.——结论：经开万达广场处于经开商业市场空白点，未来前景广阔 2、目前的shopping mall经营成功的只有万达和徐东，其他的体量都较小或者为典型如武广大百货形式。——结论：万达广场坐落于汉阳南部，城市综合体形式足够大的体量足以吸引区域消费者，改变区域的消费习惯。 3、项目所在部目前入驻的居民较少，配套较落后——结论：万达广场需要一定优惠条件和区域合力引入特色、强吸引力的品牌，吸引周边区域以及四新等跨区购物和消费。 4、武汉市场缺乏容纳众多人气服饰品牌以及多餐饮品牌的shopping mall ，只有菱角湖万达率先引入ZARA，丝芙兰，H&M等国际快销服饰及餐饮娱乐品牌。同时以上品牌也为我们带来了充足的人气——结论：万达广场的品牌效应，硬件设施以及入驻品牌在这方面可以满足消费者需求。null1、经开区概况 经开区成立于1993年4月，位于汉阳南部； 现辖有2个街道：沌口街道、军山街道 、； 面积97平方公里，建成区已达20平方公里； 总人口25万人，其中户籍人口14.9万人， 外来人口10万人； 中国汽车城，现代制造业基地。国务院批准 设立了中国中部地区唯一的出口加工区。 2、经开区经济数据 2009年，武汉经开区规模以上工业企业累计实现工业总产值946.96亿元，其中，汽车及汽车零部件产业实现工业总产值577.39 亿元，占全区规模以上工业总产值的60.97％；实现全口径财政收入76.45亿元。 null3、产业现状 以汽车产业为代表的国内外著名企业，形成了以汽车及汽车零部件产业为主的多元化发展格局。 区内集中了神龙汽车、东风本田、东风风神等7家整车生产企业，还有德尔福、佛吉亚、法雷奥等160多家汽车零部件企业，以及33家汽车研发机构。 4、经开区商业市场 传统商圈已经呈现饱和的态势； 经开万达所处片区处于传统商圈辐射边缘，商业市场处于空白点，随着周边高端板块居住氛围逐渐形成，未来市场前景较大。 null新区简介：由长江、汉江和京珠高速公路合围而成的扇形区域，规划面积368平方公里，建设用地160平方公里 。 新区定位：现代制造业基地,生产性服务中心,市级文化旅游中心和风貌独特的现代化商住新城。 新区组团： 汉江组团——规划面积59平方公里，打造武汉市市级文化旅游中心； 沌口组团：规划面积94平方公里，打造现代制造业基地； 四新组团——规划面积46平方公里，打造市级生产性服务中心。 旅游文化中心生产性服务中心现代制造业基地经开区功能分布null人口总量及居住密度资料来源：汉阳区统计局及相关调查Y1人口总量较高；Y2、Y3、Y4人口总量低。 沌口板块人口总量相对不高，土地面积大，人口密度低。null资料来源：汉阳区2007统计年鉴Y1人口居住密度中；Y2、Y3、Y4人口居住密度低。 11431人/K㎡ 中密度532人/K㎡ 低密度934人/K㎡ 低密度1387人/K㎡ 低密度人口居住密度null沌口区20-50岁占总人口的59.9%，人口红利现象明显，属主流消费群体。对比汉阳20-50岁仅占总数48.2%。 汉阳区人口年龄结构图沌口区人口年龄结构图人口结构情况null商业环境从商业环境上看，Y1区域商业氛围浓厚购买力强，Y2、Y3板块中商业尚未起步，Y4商业基于其居住配套服务而衍生，发展迅速。汉阳区商圈分布示意图null商业环境2汉阳区商圈分布示意图null交通配套目前，Y1、Y3公共交通比较发达，Y2、Y4公共交通设施少，通达性差；“十一五”期间，政府将重点完善Y1、Y3板块公交设施，改建古琴台大型公交枢纽站，新建滨江苑、武汉体育中心、永安堂等中型公交枢纽站。null沌口片区公共交通设施少，通达性差，大部分道路网在规划实施中，将为后期商业发展带来巨大空间。芳草路汉新大道“六横六纵”全部竣工将会很好的改善汉阳交通体系，特别对于四新区域的交通改善更为明显。null汉阳最早开通的四号线在2012-2013年左右开通，目前仍未开始施工，轨道对于近期市场影响较小。汉阳轨道交通示意图资料来源：武汉规划局交通配套null周边资源汇总： 多家世界&国内五百强生产基地 地铁规划线路直达 度假村，体育场，演唱会带来的相关客源 居住：三角湖度假村、东方花园、金色港湾、奥林花园、水木清华等高端小区 商业：以湘隆广场为主体的区域商业中心，配以家乐福、中百仓储、汉商购物，好美佳等商业设施。 休闲：东方高尔夫、美格菲健身中心、海滨城以及武汉体育中心 体育：6万人的体育场、1.3万人的室内体育馆、3500人的游泳馆和东方高尔夫球场。 教育：区内有大学2所，全日制中小学24所，幼儿园7所，国际学校2所。其中知名有武汉外国 语学校、综合性江汉大学(在校学生达1.5万人)。 null 沌口板块同比其他板块而言，配套设施较为成熟，但在售项目较少，新推上市项目对短期的成交量拉动较大，并且客户对板块内的项目认可度较高，置业者均来自板块内居民及企业员工。 四新板块处于起步阶段在售项目较少，随着未来国际博览中心建成，该板块的潜力会逐步呈现。 泛后官湖板块在售项目以洋房及别墅产品为主，整体价格较高，随着未来恒大及和计黄埔项目的陆续动工，后期板块配套设施会日渐成熟。综合评估结果注：详细评分 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 请参见综合结果附件.null经开万达广场效果图 武汉经开万达广场项目及周边情况 武汉经开万达广场项目及周边情况null整体定位 针对武汉商业百货竞争激烈、购物中心形态商业以发展滞后的市场状况，经开万达广场的市场定位应融合现代商业特征，结合自身的商业组合优势，合理配比各业态经营面积，提高休闲娱乐型业态的比例，以体验式消费培养人气；强调主题式经营，充分发挥强势品牌的号召力。全力打造多功能、多业态组合、一站式体验的大型购物中心。 武汉经开万达广场 汉阳 家庭 时尚生活中心null 20-45岁年龄客群 家庭群体-周边厂企、新兴小区 大中学教区师生群体 商务群体-东风等企业及产业园中高层 突出家庭消费；月收入集中在2000-5000 休闲娱乐消费加强； 消费群定位null 辐射人群 10公里范围内：区公务员、教育、职工、生产加工业和服务业从业人员，对消费环境、品牌、服务、出品有更高要求的消费人群。10-15公里范围：周边客户，希望享受市区的完善生活配套，对时尚消费有强烈需求人群。 新区未来100万人口传统商业形态已不能满足自身消费需求。 null当地居民、行政区域的公务员、开发区各公司中高层级员工、周边学校教职人员。追求时尚、享受休闲娱乐、更倾向于便捷的一站式购物、优质的服务。客层来源需 求周边人口年龄结构周边居民家庭月收入结构周边家庭情况35-44岁 25%45-55岁 25%与子女同住 59%单身 35% 其它 6%3000元-7000元 63%3000元以下 15%7000元以上 22%目标客户定位null区域消费者对区域新增商业主要集中在休闲娱乐之上，3楼大面积划分正好切合这类商业需求针对新增的商业服务需求以餐饮及休闲娱乐等休闲娱乐商业为主。客户需求商业类型职业以区域内企业职工为主，年龄集中在20-35岁、月收入水平集中在1500-4000元职业以区域内企业职工为主，年龄集中在20-35岁、月收入水平集中在1500-4000元消费分析一般消费产品主要集中在服装、日常家庭用品；大体上区域消费客户每周消费1-2次；区域内的消费金额集中在50-200元/次一般消费产品主要集中在服装、日常家庭用品；大体上区域消费客户每周消费1-2次；区域内的消费金额集中在50-200元/次周消费频次次消费金额消费产品消费分析以便利、交通以及价格为主要偏好；商业类型需求为百货公司、步行街及大型超市；出行工具为公交车为主以便利、交通以及价格为主要偏好；商业类型需求为百货公司、步行街及大型超市；出行工具为公交车为主消费偏好商业类型需求出行工具消费分析潜在需求主要为餐饮及休闲娱乐，且档次集中在中高端潜在需求主要为餐饮及休闲娱乐，且档次集中在中高端餐饮服务需求餐饮消费金额商业服务需求消费分析null1.哥弟 2. 敦奴 3. Ochily 4. ONLY 5. VERO MODA 6. E-LAND 7. Basic House 8. 玛丝菲尔 9. TEENIE WEENIE 10. 例外 前二十名品牌-汉阳区大洋等11.卡里亚里 12. E-WORLD 13.朗姿 14. 粉红玛丽 15. 江南布衣 16. OTT 17. 声雨竹 18. 淑女屋 19.歌力思 20.Ein 服装品牌销售前二十名null1.周大福 2.周生生 3.老亨达利名表 4.欧莱雅 5.施华洛世奇 6.FANCL 7.雅天妮 8.欧泊莱 9.屈臣氏 10.fion 配套品牌销售前十名 前十名品牌-汉阳区大洋等null太子 湖锦 三五醇 湘鄂情 艳阳天 小南鲸 梦天湖 老汉口 新海景 六合宴餐饮品牌销售前十名-大酒楼null太子 湖锦 三五醇 湘鄂情 艳阳天 小南鲸 梦天湖 老汉口 新海景 六合宴餐饮品牌销售前十名-大酒楼null绿茵阁 禅石 四季恋 泰迪 恭启福鲍鱼圣汤 当年情港式茶餐厅 娘惹群厨 巴适 秀玉 战锅策创意火锅餐饮品牌前20名-时尚人气餐厅11.金马门 12.红鼎豆捞 13 一茶一坐 14 顺风汤馆 15 禾绿回转寿司 16 香籁 17金鲨国际海鲜美食百汇 18 汉拿山 19 韩悦 20飞天面工坊 nullnullnullnull品牌落位思路——楼层定位1F：优雅风尚 国际运动超市、国际连锁咖啡甜品、万千百货、时尚服装 、大玩家电玩城、时尚生活配套等。 2F：魅力潮流 国际快速流行品牌集合店、品牌潮流服饰、精品生活配 套、万千百货、国际连锁休闲餐厅、运动馆等。 3F：美食天下 东南亚等时尚概念主题餐饮、特色餐饮、快速时尚餐饮、 休闲中西茶餐厅、万千百货、大歌星KTV、美容美体SPA nullnullnull楼 层 主 题二楼L2 以 休闲服饰童装、童玩为主，并辅之以家居用品、美容美发、时尚数码等生活配套服务。楼 层 主 题业 态 占 比业态比例··项目亮点和不足 综合体形式 规模和时机优势 填补市场空白 特色品牌首入优势：国际运动休闲品牌-如迪卡侬、C&A等，与周边环境和体育场馆互动； 区域最大规模餐饮娱乐-各地特色+地方人气餐 区域最大+品质生活配套集合区—如基本生活等形成家居生活区；以儿童教育、娱乐、儿童用品集合店、童玩等结合SPA\家庭人气餐厅肯德基麦当劳等形成儿童为主的家庭体验消费区； 地铁接驳 交通优势 未来潜力 不足：新区项目竞争力—主力店超市等市场影响力；交通不便；人口有限； null万达广场步行街——业态数据nullnull3F餐饮比例经营预计经营预计由于步行街3F面积仅5786平，比1F等减少2030.72平；餐饮占比偏低。 如果3层儿童城改为大酒楼；3-4层大酒楼总面积6460平；考虑70%上座率；餐位数总体偏大；前期经营有一定经营压力。 null各楼定位建议谢谢谢谢