知识是人类进步的阶梯文档如有冒犯，请站内留言，谢谢！在二手房买卖中,每遇房上涨或下跌,都会出现卖方或买方违约de情况.诉至法院,有地方法院判决
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有效,双方继续履行合同；而有de法院那么判决违约一方承当违经责任,解除双方de
买卖合同
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.一、房屋买卖合同签订后不履行怎么办〔一〕
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继续履行.当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定de,应当承当继续履行、采取补救举措或者赔偿损失等违约责任.首先当事人一方可要求违约方继续履行合同,如对迟延履行约定了违约金de仍可要求支付迟延履行违约金,如没约定迟延履行违约金有损失de可要求赔偿损失.但有以下情况de不适用继续履行,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定de,对方可以要求履行,但有以下情形之一de除外：、法律上或者事实上不能履行；、债务de标de不适于强制履行或者履行费用过高；、债权人在合理期限内未要求履行.〔二〕解除合同,适用定金罚那么或要求对方支付违约金.当事人既约定违约金,又约定定金de,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款.1、定金罚那么,如果合同当事人在合同中约定了定金条款,或者另外订立了定金合同,那么可以适用定金.以定金方式承当违约责任de做法是：支付定金一方违约时,不得要求对方退回定金；收受定金一方违约时,应双倍返还定金.其中需要注意de是,定金数额不得超过合同总价款de20%,超过局部将不被视为定金.2、违约金,如不适用定金罚那么适用违约金.当事人在合同中明确约定违约金de数额或者计算方法,并且约定不违法,也无明显不合理de,那么适用合同约定de违约金.但如果合同约定de违约金数额低于造成de损失de,当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加；如果约定违约金过分高于造成de损失,当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少3、赔偿损失,在另外一些情况下,违约一方应当承当赔偿损失de责任：合同当事人没有约定违约金和定金,也没有法定违约金可以适用de,如果违约行为给对方造成了损失,那么违约方应承当赔偿损失de责任,数额可由双方商定,或由仲裁机构裁决和法院判决.虽有合同约定de违约金或者法定违约金,但违约一方支付de违约金缺乏以补偿损失de,对于缺乏局部仍应赔偿损失.损失赔偿de金额应相当于因违约给对方造成de损失--包括合同履行后本可以获得de利益,但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到de因违约可能造成de最大损失.二、房屋买卖合同一方违约咋办根据约定全面履行合同义务是合同履行de一项根本原那么.因此,除合同另有约定或出现可单方解除合同de法定情形外,无论是合同签订后de预期违约还是合同履行期届满后de实际违约,如另一方坚决要求继续履行de,除符合〈〈合同法?第一百一十条规定外,应责令双方继续履行.在履行义务de同时,另一方还有其他损失de,应当赔偿损失.对于确不能继续履行de,违约方应当赔偿因违约而给对方造成de损失,包括直接损失和预期可得利益损失.其中房屋涨跌损失确实定,可参照以下方式：〔一〕双方协商确定de,从其约定；〔二〕双方不能协商确定de：、原那么上可比照最相类似房屋de市场成交价〔首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋〕和买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；、无最相类似房屋比照de,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失.认定损失de时间点应从保护守约方de利益出发,以守约方de请求为根底,结合合同约定de履行期限届满之日、违约方de违约行为确定之日以及审理中房屋de涨跌情况等,合理确定.最后,守约方损失de认定还应综合考虑守约方de履约情况、违约方能预见de因房屋价值涨跌而产生de损失以及双方是否已采取必要举措预防损失扩大等因素.三、律师看法作为长期关注二手房交易de崔新江律师认为,遇到这种情况,守约一方在向人民法院提起诉讼时,最好选择让违约方承当违约责任,解除房屋买卖合同,而不要选择合同de继续履行.理由是：一般情况下,业主都是以银行贷款按揭形式从开发商手中购房,之后按月供款还贷.在购房时间不长,银行贷款未还完情况下,房产都抵押给了银行.所以,在进行二手房交易过种中,业主要赎楼,买家要申请过户及申请银行贷款等.在办理这些事项时,很多情况下是需要原业主de配合.如果原业主不配合,买家根本完不成二手交易过户de全部程序.不但如此,在原业主不配合赎楼de情况下,买家就得白行出钱赎楼或找担保公司赎楼.如果原业主另有债务,极有可能被债权人申请查封.或者原业主真接另找买家,把房屋过户他人,使买家落空.二手房交易中手续繁琐,风险随时可能发生,加之在办理交易中不可能每个原业主不配合de事情都向法院申请强制执行,所以不建议买家选择合同de继续履行.律师提示：为了预防业主在房价上涨时毁约或买家在房价下跌时退房,建议在签订房屋买卖合同时约定较高de定金或违约金,增加违约本钱,违约本钱大于或等于房价上涨或下跌de价值时,可预防一方违约情况de发生.定金只要不超过房价de20%就会得到法院de支持.
浙公网安备 33021202002483