低收入业主社区物业管理探究

PAGE\*MERGEFORMAT1低收入业主社区物业管理探究摘要：随着国家保障型住房建设的慢慢建成，低收入业主集中的社区慢慢增多，在这些社区的管理上，政府或代为开发的业主机构接受了不同的模式，有的由政府或企业买单，有的推向市场实行社会化物业管理，有的则两者兼而有之。这几种方式的选择受到历史遗留状况、周边社会环境、社区利益等多种因素影响，各有利弊。笔者所在的大型煤炭国企也存在许多棚户区改造小区，这其中部分小区实行了社会化物业管理，在此将阅历与大家进行探讨和共享。关键词：低收入社区；物业管理一、引言河南省义马市位于河南省西部，其周边煤炭资源丰富，义马煤业集团股份有限公司（以下简称：义煤集团）作为当地最大的煤炭企业，经营历史近60年，地域横跨周边各省区。义马周边的矿区基本都是老矿区，在国家实施棚户区改造工程之前，这里的矿区职工大都居住在自建的矮小、简易，甚至还是毛毡房顶的棚户房内，基础设施条件差，平安隐患多，“四世同堂住，睡觉肩挨肩“”家家烧煤户户冒烟”是这些棚户房的真实写照。2007年3月，河南省启动煤炭企业棚户区改造工程，义煤集团新建住宅面积171万平方米，让原来居住在棚户房内的低收入职工住进了棚改新区，居住条件大大改善。义煤集团在个别新建棚改小区的物业管理上试验性地推行了社会化物业管理，摒弃了之前企业对职工居住生活费用大包大揽的做法，一方面为了给职工供应更专业的物业服务，另一方面也为了降低企业在这方面的投入。虽然在推行的过程中消逝了业主不满意、物业企业亏损、房屋修理不准时、配套设施不到位等诸多问题，但经过义煤集团和物业公司努力，整体效果还是优于没有实行社会化物业管理的小区。二、低收入社区物业管理的特点和缘由浅析低收入业主社区实行社会化物业管理存在一些共性化的特点，主要有以下几点。（一）居民普遍收入偏低，“花钱买服务”的意识淡薄义马地区的连银小区是豫西最大的棚改小区，建设规划有81栋居民楼，建筑面积30多万平方米，2010年10月回迁安置，其中70%以上属于矿区离退休职工，这些居民中，过去住的是窝棚房，烧的是煤。吃的是自己种的菜，生活成本很低，象征性的交点水电费，现在要他们按居住面积缴纳物业管理费，每年多交几百元钱，很多人不仅家庭收入难以承受，心理上也难以接受。（二）社区软硬件条件MATCH_ word word文档格式规范word作业纸小票打印word模板word简历模板免费word简历 _1716975742447_0较低、业主满意度低此类社区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划缺乏长远性，无法满足社会进展带来的需求变化。随着城市居民生活水平的提高，硬件设施的不足体现出来。物业公司受收入所限，能供应的物业服务仅限于环境卫生、门岗及秩序维护、公共修理等基本服务，服务标准相对较低，而业主确认为既然交纳了物业费，物业就该解决一切问题，所以业主的满意度也相对较低。（三）社区基础设施差、公共修理率凹凸收入业主社区在规划建设时的定位都比较低，工程质量、社区规划的标准都就低 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 ，社区投入后各种设施故障率高，不仅给业主生活带来不便，也造成物业公司修理费用较大，给物业公司经营造成困难。（四）行业责任边界不清物业管理涉及政府部门、建设单位、业主、物业管理企业等多方主体，权利义务关系特别简洁，责任边界模糊，成为冲突和纠纷的多发地。无论是棚改区，还是其他保障性住房小区，开发单位多是政府、国有企业等非房地产开发专业机构，他们在完成社区基本建设后就会解散或转移工作主要方向，致使小区后续消逝的修理、办证、统筹费用等问题无人解决，业主在无法找到负责人的状况下，把问题矛头指向物业公司，致使物业管理行业代人受过的现象较为普遍，加重物业公司的经营难度。此外，此类社区的供水、供电、供气、供热等服务项目，理应由社会相关机构管理并收费，但却由于种种缘由留给物业公司管理并收费，导致水、电、气、暖等总表和分表的差额部分由物业服务企业来担当。（五）产权形式多样，小区维护资金渠道不畅此类住房，与商品化住宅物业管理存在较大区分。由于产权形式多样，住房修理资金缺乏。小区基础设施修理和改造项目资金渠道不畅，小区内较大的公共修理和硬件维护问题得不到准时解决，仅靠物业公司来负担，是不现实的。（六）社区创收渠道少此类社区业主收入水平相对较低，通过供应更多更好的服务创收的空间不大。另外，由于小区规划标准较低，很少有商业用房、车库等创收类的商业物业，社区创收渠道较少。（七）低收入人群集中度过高，各种不稳定因素简洁聚集低收入社区业主多为职工家属、无业、离退休人员，他们其一空闲时间相对较多、其二对经济利益特殊在意，其三处理问题方式比较简洁，加之居民在棚户区生活中形成的一些习惯、观念和行为模式，难以适应现代物业管理的要求。这就简洁使一些小问题酝酿和发酵成大问题，极易诱发群体大事，造成不稳定因素。（八）物业队伍浩大与专业人才缺乏形成猛烈反差物业队伍浩大，物业收费标准低，仅靠收取物业管理费用支付职工工资和相关费用远远不够；各厂矿物业公司市场进展空间有限，服务的范围和项目不尽相同，彻底改制分开缺乏造血功能。物业工作人员的服务意识还需要增加，服务质量有待于提高。在物业服务企业快速进展过程中，行业专业人才短缺严峻、从业人才素养亟待提高的突出问题日益显现，加快人才队伍建设的任务迫在眉睫。（九）业主大会 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 尚待建立物业服务企业不断走向专业化的同时，作为市场需方的一部分业主受惯性思维影响，只要服务不讲付出，只讲维权不谈理解；物业管理学问的缺乏，使相当多的物业管理区域没有成立业主委员会。而作为当时小区建设的主体单位在棚改工程完成后也完全把小区管理交给物业公司，不再参与后期的业主委员会成立和物业选举，就造成了居民看法大、物业委屈多，两方面不满意的局面。三、解决低收入业主社区物业管理问题的对策和建议上面说到的问题或多或少的会在低收入业主社区中消逝，笔者所在的企业在处理这些问题过程中也在慢慢探究，力求查找开发单位、业主、物业公司三方都满意的解决 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 。以下是笔者对此的总结和建议。（一）开发主体（政府、业主企业等）在规划建设之初就应当统筹考虑和支配物业管理事宜方案好时间、资金、人员，制定好相关制度、方法，做到工作连接有序，不要遇到问题才临时解决，有的时候问题发生后会有不行逆转的因素，造成各方面工作的被动。（二）开发主体要用进展的眼光进行社区规划随着人民生活水平的不断提高，日益丰富的物质需求和便利化要求的不断增加，社区生活服务会在今后的进展中更加重要。因此，规划、设计新建住宅小区时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务和商业用房等各项设施，留给业主委员会或物业公司经营，一方面可以更好的服务社区居民，实现“不出小区，满足所需”的愿景，另一方面也可以增加物业公司收入，弥补物业费的不足；并依据开发建设住宅总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理服务用房，用于物业管理服务活动和业主活动，以满足小区居民的业余文化生活。（三）开发单位要为小区的长效管理做好前期工作确定要协调市政等公共经营服务部门承接社区的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等业务，直接为业主供应服务并收费到户。不要交给物业公司管理，否则不仅给物业公司增加工作量，加大其主营成本，巨额的水电暖亏损还会使物业公司陷入经营逆境。（四）物业公司要认清行业低收益的本质，创新进展理念物业行业本质是以物业为基础，以业主需求为导向，以管理为手段，以服务为核心产品的商业活动。要坚持“标准化管理、专业化服务、产业化进展”战略，坚持标准化、规范化、制度化的管理理念，树立市场的观念，努力挖掘并充分满足业主对物业管理不断增长的各类需求；转变单一的经营思路，确立“多元经营”方略；致力于提高物业服务产品的附加值，实现从粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变。（五）社区后期修理要有责任、有预算、有方案、有监管社区的维护修理是物业成本居高不下的一个重要因素，当前社区前期建设与后期修理脱节是普遍问题，这就要求社区入住后的修理工作首先要有人管，要有人负责，有人解决，落实责任才能有保障。其次必需要有预算，有专项修理资金，修理基金的使用要规范、合理、准时，不能由于资金问题影响业主居住感受和生活平安。再者要有方案，对修理活动要有方案、有支配，制定科学合理的维护方案，尽量避开对业主的生活造成影响，也要避开修理不合理造成的重复修理和破坏性修理。最终要对后期修理有监管，保障修理质量，监控修理支出，把握修理成本，避开修理铺张。（六）避开各种垄断性经营服务垄断性经营服务是影响服务质量，引发业主对立心情的一大毒素，在社区建设和后期管理服务中，无论是开发单位、业主委员会，还是物业管理公司，都必需要处处以业利益为基础，不能强制推行影响业主利益的措施，甚至于要有意识引入多元化服务，引导良性竞争，限制社区内各类恶性垄断行为，从而提升社区生活服务质量，为业主谋取利益。（七）相关各方加强舆论引导，营造和谐氛围开展社区文明活动，加强文明宣扬，提高小区居民文明素养，维护小区创建成果。开展服务看法征集活动，把握居民思想动态，有针对性地做好解释和劝告工作，把冲突、纠纷解决在萌芽状态。物业公司要加强与社区居委会的联系和沟能，开展形式多样的文体消遣活动，丰富小区居民的生活。（八）政府乐观引导社区业主成立业主委员会业主委员会的成立真正实现让业主自主自治、参与管理，同时，物业工作离不开业主委员会的支持与协作，例如，破除业主以往向政府或者所在单位“等、要、靠”的思想，关怀业主树立现代物业管理意识，对于拖欠物业管理费的业主进行沟通与劝解；对于物业管理小区内经营性收入按规定属全体业主全部，由业主委员会调配，建议赐予物业管理公司相应的补助；对于需要筹集物业专项修理基金的小区，业主也做相应的协作工作，做好业主的思想工作。（九）政府要乐观完善社会福利对低收入群体要特别照看，对其物业费、水电暖费予以补贴，解决他们切身问题，不让他们因物业费而造成生活上的更大窘迫。物业公司也可实行乐观措施，对有劳动力气的低收入业主供应一些力所能及的岗位来冲抵其物业费。四、结语低收入小区多是政府保障性住房，在这些小区实行市场化的物业管理不仅是社会进展的要求，也是改善群众生活条件和环境的需要。无论是对于政府还是相关各方，都要树立科学进展观，把握进展规律，认清进展方向，创新进展理念，转变进展方式，破解进展难题，不仅要建好国家的利民工程，而且要管理好，实现这部分居民安居乐业。