别墅开盘策略

翡翠别墅开盘策略汇报2008-02-01目录【一】项目解读【二】市场分析【三】开盘营销 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 项目解读项目概况客户判断产品解读存在问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 品质提升 位于闵行区浦江镇 距人民广场17.5公里 距离世博会址11公里 至虹桥机场21公里 浦东国际机场33公里 与人民广场、世博会址、碧海金沙等形成上海黄金轴线1、区位属性项目解读项目概况客户判断产品解读存在问题品质提升2、交通环境闵浦大桥（09年开通）徐浦大桥卢浦大桥三鲁路（在拓宽中）M8延伸段（09年底开通）关键结论：东西、南北向界出现双线贯通；交通变化，将连接本案与闵行工业区、世博会、机场、人民广场、浦东其他区域项目解读项目概况客户判断产品解读存在问题品质提升3、产业环境30分钟辐射区域辐射七个产业区：莘庄工业区、闵行工业区、紫竹科学园区、吴泾工业区、闵行经济开发区、漕河泾高科技园区、康桥工业区辐射世博会址辐射两大机场项目解读项目概况客户判断产品解读存在问题品质提升4、世博会对板块的影响1、基础设施完善，交通环境的改善，拉近中心区的距离（轨道8号线；浦星公路济阳路的拓宽改善，中外环的改善）2、居住环境的优化，带动周边区域房地产3、投资环境的优化，改善投资环境，将吸引大量外资外商，带动周边城市经济发展4、带动相关产业，旅游业、会展业、建筑业、饭店业、咨询业、物流业、贸易零售业等。项目解读项目概况客户判断产品解读存在问题品质提升5、项目指标规划建造143栋独栋别墅，产品面积段设定为350.22/354.01平方米、429.83/432.43平方米、650平方米三类；SF-N1350.22平方米35套24.5%、SF-N2429.83平方米28套19.6%、SF-N3650平方米8套5.6%SF-S1354.01平方米36套25.6%、SF-S2432.43平方米28套19.6%、SF-S3650平方米8套5.6%项目解读项目概况客户判断产品解读存在问题品质提升6、概况小结 项目所处区位属性优越，处于世博效应辐射区域，道路交通便捷，周边产业支撑强劲，未来前景看好 作为独栋别墅产品，0.4的容积率偏高。 1#、6#地块用作商业，129954平米的建筑面积超过住宅用地项目属性：城市别墅重点关注：商业与住宅相辅相成，同荣共辱项目解读项目概况客户判断产品解读存在问题品质提升1、客户来源根据前期对上海高端别墅楼盘以及新浦江城院邸、院墅客户的调研，对本项目客户来源有以下预判：工作区域：浦江镇4%、闵行区17%、浦东新区19%、黄浦区13%、卢湾区5%、徐汇区8%、静安区5%、长宁区5%、青浦区4%、外地15%、外籍3%、其他区2%；居住区域：浦江镇2%、闵行区10%、浦东新区26%、黄浦区11%、卢湾区3%、徐汇区10%、静安区5%、长宁区3%、青浦区2%、外地23%、外籍3%、其他区2%购买目的：自住购买69%（多点居住23%、固定居住46%）、投资购买19%、资产优化购买8%、为子女购买4%项目解读项目概况客户判断产品解读存在问题品质提升2、显性特征来源：上海本地客、江浙、境外客年龄：目标客户与传统的富人不同之处，更加注重生活的享乐性、大部分年龄在30-45岁的新兴富人，通过贸易、股票、期货等途径迅速积累财富。家庭人口：3-5口人（多为两个孩子）职业：贸易、实业、建筑、金融，或兼几种行业的职务：企业老板、董事长、合伙人身价：5亿以上职业次数：4次及以上项目解读项目概况客户判断产品解读存在问题品质提升3、隐性特征购买动机：自用为主，看重升值保值喜好：收藏（红酒、古董、字画……）、玩（好车）、休闲（高尔夫、高档会所）性格：内敛、低调、不愿出风头生活习惯：熟悉上海，生意在上海，其事业及朋友圈在上海的一群富人，对上海的未来发展充满信心，其事业及生活中心都往上海转移的意向，平时为人处世低调，不张扬，可以用“低调的奢华”来概括他们的性格和生活习性，拥有自己的圈层，为某些高端会所、活动会员，介绍置业为重要渠道，看重身份与氛围。消费特征：在选择物业的时候，自身亲临现场并勘察楼盘品质、服务、价格，比较看重地段、花园面积、周边环境、私密性、内部结构舒适性、物业服务品质等等，一般选择稀缺性的产品，或追求自然环境的优越，或追求地域属性的无可比拟。项目解读项目概况客户判断产品解读存在问题品质提升4、主要关注点大环境——关注自身别墅周边自然资源、生活氛围和邻里客层交通——交通距离抗性不大，关注是否有重要出行干道和道路通畅度；交通时间需求弹性较小，1个小时内车程接受度均较高配套——对区域大型配套关注度不高；关注自身别墅区会所配套，尤其包括健身房、游泳池、酒吧餐饮、SPA等；注重物业服务的全面细致、贴心周到。规划——讲究私密性与专属空间；关注栋距、低密度、低容积、高绿化，包括人为的自然隔离。产品——房型不讲求过于奢华，面积在350-500平方米皆宜；注重房型的开敞性与良好视觉空间；地下室空间需具备享乐性，功能间要求不高，注重采光效果关注花园面积与品质，追求“地主”待遇附加值——关注别墅占地面积，彰显项目档次、品质；关注地下室、花园面积，特别是在部分项目地上建筑面积充足或无地下室的情况下，花园面积及其配置成为决定性关注点。项目解读项目概况客户判断产品解读存在问题品质提升5、需求及实现居住需求：较原居所舒适性更加提升；社区的环境优雅、静谧、环保、健康；社区的管理安全、值得信任；社区的生活有一定独特人文气质；具备日常居住的良好生活配套；要有比较先进的住宅科技技术；花园尽量大，功能性强；地下室的可利用性要强；高品质的社区会所；心理需求：能体现自己的品味；能够向朋友炫耀；能唤起自己潜在的爱好或梦想；能够隐藏自己；购买的价格要有说服力；购买后是不是具有收藏价值；增加阳台、露台的基本面积；花园精装，以精致好用的功能性弱化面积小的弱点；赠送实用性较强的居住科技设备，如：指纹进户门锁、电子自动庭院门、庭院自动浇灌系统；物业服务内容清晰、全面、细致；社区整体植被以乔木为主；开盘前明确会所 设计方案 关于薪酬设计方案通用技术作品设计方案停车场设计方案多媒体教室设计方案农贸市场设计方案 、会所设施内容、会所服务方式；最大限度的提高别墅给客户营造的私密性，石材院墙；产品的建筑施工工艺、庭院绿化修饰注重细节的精细化；对外的产品形象要能有良好口碑、表现方式体现高雅尊贵，销售道具的材质有品质感，不定期的客户互动交流；投资需求：精良高端的物业后期服务升值潜力清晰物业公司提供相对比较务实的后期增值服务，设立专门的投资客户以及外地客户服务小组。项目解读项目概况客户判断产品解读存在问题品质提升6、重点归纳建筑单体——用材注重品质感，体现精品生活品质花园——精装花园，功能完善，精致优雅，弥补面积过小的不足植被——选用乔木为主的植被，保证社区的静谧与私密感物业服务——高端物业服务，为客户提供尊贵的居住服务体验租赁、二手房交易服务——给客户投资预升值的信心，推动售价稳步提升项目解读项目概况客户判断产品解读存在问题品质提升1、项目整体分析存在的现象： 项目受整体区域规划条件限制，四至公共道路系统较多，影响项目的整体感。 项目内二号地块、五号地块西侧受高压线影响，容易形成客户心理抗性，对项目品质存在潜在影响。 项目除五号地块产品特殊性较强以外，其余三个地块在容积率基本相同的条件差异化不够明显。结论：组团外围产品干扰相对严重，价格成长条件受到限制。除五号地块外，地块之间的价格联动性不强，较难形成同时期的价格快速拉升。项目解读项目概况客户判断产品解读存在问题品质提升2、户型属性与客户属性对位分析 优化空间功能，突出家庭居住实用性 商业配套规划的早日落实 突出项目的产品特质 SF-N2429.83（12套16%）SF-S2432.43（15套20%） 参考总价15044050--15135050 4+1房/4厅/6卫（豪宅居住型） 企业拥有者、大型企业高层、自由职业人员。 35岁-45岁、有可能带父母共同居住。 多次房产置业经历目前拥有别墅物业 改善型别墅居住、收藏 居住的干扰要少 日常居住生活要便利会所服务要跟上 突出项目的产品特质项目解读项目概况客户判断产品解读存在问题品质提升 浦锦路东面土地规划不明确，杂乱影响品质 征询市政部门，可否埋地。或者沿浦秀路种植高大的乔木 沿街别墅围墙全部采用石材围砌，沿街植被种植需要由高到低保持梯度（高大乔木为主） 设备与邻里相邻的庭院位置庭院围墙设置石材围墙，减少视觉以及心理抗性 高品质的精装小院，并尽可能增加别墅产品的其他附赠价值 建议统一修理沿街绿化，制作统一的沿街围板，遮挡视线项目解读项目概况客户判断产品解读存在问题品质提升1、产品品质提升建议配套设备建议： 配备优良的智能、安防系统，解决客户最为关注的安全需求； 别墅庭院全部 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 化统一精装修交付室内功能建议： 示范单位地下室希望能设计更有故事感、场景感。如：个人木工工作室、个人书画室、个人雕塑室，个人收藏品陈列室等；而不是传统的影音室、活动室。 地上增加附赠价值,比如尽可能加大露台面积、阳台面积 智能化安防系统室外功能建议： 花园功能尽量的完备，精致、便于使用，希望考虑配置小型泳池、小型烧烤台、花园自动定时浇灌系统等 室内外公共部位设立感应照明 庭院大门设置可视对讲系统、庭院围墙采用全手工敲琢石材围合 社区道路组团背景音乐 庭院大门可视自动安防门项目解读项目概况客户判断产品解读存在问题品质提升2、服务品质提升建议销售服务： 售楼处及示范区、示范单位服务人员接受除日常业务培训外，还需要接受严格的服务、礼仪培训受上岗 租用专用客户酒店、机场接送看房车辆 现场各个服务环节职能分工，各个环节的服务人员统一定制各自职能工作服装 售楼处设置酒吧台提供饮料及水果、宠物临时收容处，幼儿休息区 售楼处及示范单位装饰摆花为鲜花 客户车辆统一的车牌罩 盥洗室配置卫洗丽设备，放置一次性的坐便器卫生套纸 定做看房电瓶车座椅罩，便于清洗保洁 示范单位使用质感优良的统一LOGO拖鞋及鞋套，供客户任选 示范单位以及电瓶车服务人员全部白手套物业管理建议： 二手房交易、租赁服务 幼儿、宠物代管服务 宴会服务 园艺服务一、个性化服务项目免费服务免费提供（生活类）：叫醒服务世界主要城市时间及航班查询过滤访客雨伞借用代为介绍保姆、钟点工、园艺工、家教等提供宠物清洁袋业户留言转达保姆或其他服务人员免费提供（配套类）：服务中心及会所可使用各种主要信用卡园艺养护及后庭院景观园艺设计咨询家庭装璜后室内环保检测代缴有效期内公共事业费外籍客户外来维修翻译陪同一、个性化服务项目免费服务免费提供（其他类）： 提供护照、签证、宠物入境办理咨询和相关手续表单 代订报刊杂志 小件物品临时保管 医药箱服务 代订代送鲜花、花篮服务 业户入住拜访、赠送鲜花、灭火器 代办入境人员临时居留证 对业主家政服务人员进行安全法制教育、消防培训 提供保险、金融、医疗、旅游、家政、票务、宠物寄养等社会资源信息 一、个性化服务项目有偿服务个性化有偿服务（生活类） 住户私人口译服务 代上门收送衣物洗涤 上门家电调试 小型物件搬运(限小区内) 私家花园绿化设计施工及养护、家庭植株租摆及养护个性化有偿服务（兴趣类） 家庭私人聚会策划和现场服务 外出导购服务 提供网上冲浪服务(根据项目情况来定)一、个性化服务项目有偿服务个性化有偿服务（配套类）代办煤气或煤气扩容代办电话、网络等开通代缴过期公共事业费用私家花园绿化施工及养护、家庭植株租摆及养护个性化有偿服务（其他类） 家庭名片设计和印刷 代订机、船、车票，代订各类演出票务 收发传真、邮件、打印复印等电子商务服务一、个性化服务项目整合社会服务资源整合社会服务资源提供有偿服务（生活类）信件包裹快件上门收取并代寄(邮局)代订牛奶服务(乳品站)室内装修后有毒有害气体物质清除整合社会服务资源提供有偿服务（配套类）热水炉、煤气报警器的安全检测(联煤公司、大众燃气公司)制作隐形纱窗、室内地毯(迅驰公司、义贝贸易公司)室内有害生物的专项消杀(卫科)家庭安防系统设计与调整市场分析市场表现前景预判竞品分析 2007年别墅新增185万平方米，比去年减少了24%。但成交量却有26%的上浮，达到了327万平方米，其中联体别墅占到了成交总量的近一半。别墅市场的火红，使别墅整体成交均价上扬到14236元，比去年将近上涨了1500元！市场分析市场表现前景预判竞品分析 别墅项目中，成交总价1000万以上的项目，从2005年的39个，到2006年的43个，到2007年上升到70个。更多的中高端别墅跻身到千万别墅行列市场分析市场表现前景预判竞品分析 容积率1.0以下地块供应主要分布于外环外；少量中心区供应 2005-2006年，容积率1.0以下地块出让情况(包括商办住混合社区） 　 区域 占地面积 总建面 地块数 主要板块 1 金山 2670909 2670909 18 朱泾镇、新城区、新农镇 2 青浦 2227906 1726493 25 徐泾镇、赵巷镇、朱家角镇 3 闵行 2794738 1361038 25 马桥镇、浦江镇、七宝镇 4 奉贤 895378 692909 15 海湾旅游区、金汇镇、南桥镇、四团镇 5 松江 633066 614051 8 方松街道、九亭镇、永丰街道 6 浦东 795706 560995 7 张江、三林、机场镇 7 崇明 437918 437918 5 崇明 8 南汇 520105 314032 4 航头镇 9 嘉定 301616 301616 1 外冈镇 10 宝山 388549 265441 4 罗店、顾村镇、长兴乡、杨行镇 11 徐汇 285164 219374 2 徐汇市场分析市场表现前景预判竞品分析容积率1.0以下土地供应2005、2006年，容积率1.0以下总建筑面积290万平方米×30%＝87万平方米容积率1.0-1.5的土地2526万平方米2005年、2006年，容积率1.0-1.5土地可建面积假设其中有20％出现别墅产品505万平方米根据70/90政策限制，其中有30%出现别墅产品市场存量上限市场存量上限×20%＝市场分析市场表现前景预判竞品分析 全市的独栋别墅市场呈现供不应求的态势，而且供需缺口较大，累计供求比为0.56：1，07年市场上独栋别墅存量均得到良好的去化。 07年全市独栋别墅价格全面上扬，成交均价达到了20685元，环比去年上升了13%。 从政策面来看，由于低密度别墅被列入禁止用地目录，随着现有存量独栋房源的的逐步消化，独栋别墅市场前景相对乐观。关键结论： 随着存量房源的进一步消化，且受限制用地政策影响，新增房源供应紧缺，大的独栋别墅市场趋势良好。 一系列的宏观调控政策出台对客户信心造成影响，市场受未来政策影响较多。市场分析市场表现前景预判竞品分析1、区域内竞争情况建工地块（08年上半年基本可以进入预售状态，产品包含花园洋房、联排别墅、小高层，具体信息暂不明了。）新浦江城院邸（07年剩余14套院邸）一品漫城联排（明年上半年推盘主要为小高层)未来潜在竞争新浦江城未来别墅供应低密度未出让土地市场分析市场表现前景预判竞品分析2、全市市场竞争情况竞争项目（考量因素：总价部分重叠、客源的相近、未来存量形成竞争） 目前800-1200万总价独栋别墅列表　 项目名称 区域板块 总建面 总套数 容积率 主力房型面积 近期成交均价 主力总价 存量房源 风格 大豪山林别墅 徐泾 9万 240 0.23 315-410 19338 600-900 165 欧式 东源丽晶 外高桥 17万 558 0.34 250-420 21975 800-1000 157 地中海 佘山三号 佘山 8.2万 283 0.39 220-330 19000 400-800 138 欧式 佘山银湖别墅 佘山 9万 411 0.28 270-530 19354 500-1200 77 美式 天马高尔夫 佘山 6.9万 128 0.26 310-520 19468 600-1200 67 北美 圣得恒业花园 都市路 8万 178 0.343 298-518 19516 600-1100 83 西班牙 中房森林 马桥 8.5万 198 0.21 306-409 20497 800-1200 28 地中海 观庭 徐泾 4万 127 0.3 275-330 26843 700-900 18 赖特 合计 733套市场分析市场表现前景预判竞品分析2、全市市场竞争情况 目前1200-2000万总价独栋别墅列表　按上涨20%的幅度，这部分别墅项目将达到1500-2400万元的总价段；部分项目的余房未来将是本案的主要的间接竞争。市场分析市场表现前景预判竞品分析2、全市市场竞争情况 目前2000万以上总价独栋别墅列表　按上涨20%的幅度，这部分别墅将达到2400万元总价段以上，部分项目的余房未来将是本案的干扰竞争。开盘营销计划目标节点现场准备销售计划营销计划1、重要节点 3月28日，售楼处开放 4月28日，示范区、示范单位开放 5月24日，第一次开盘，推出45套房源 9月20日，第二次开盘，推出31套房源 12月30日，交房2、销售目标 目标销售套数：60套 时间跨度：5月24日启动销售；12月31日前完成签约。 实际销售执行周期跨度：6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月 目标销售均价：35000元/平方米总供应套数：76套指标达成率：78.9%月去化套数：8.6套开盘营销计划目标节点现场准备销售计划营销计划1、示范区范围3月28日开放售楼处5月24日扩大开放示范区范围4月28日开放示范区范围4月28日开放示范单位开盘营销计划三、2、客户来访动线路旗示范单位入口江　　　　　　　桦　　　　　　　路浦　　星　　公　　路户外主形象高炮沿路交通指示牌江桃路入口指示牌示范单位交房标准形象广告牌桥柱灯箱包装售楼处导示牌示范区入口指示牌示范单位指示牌示范单位方位牌区内景点方位牌浦　　　　　　锦　　　　　　　路售楼处入口导示沿路交通指示牌开盘营销计划目标节点现场准备销售计划营销计划2、客户参观动线1背景墙（一层动线图）参观示范单位示范单位开盘营销计划目标节点现场准备销售计划营销计划1、销售日程排期表2、开盘方案Sheet1 销售日程排期表 2008年 2009年 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 工程公司节点 3月28日售楼处开放 4月26日开放示范区 5月24日大示范区开放 12月30日交房 销售日程表 2月底人员组建 3月28日进驻售楼处（开盘前8周） 4月19日产品推介会（开盘前5周） 5月3日参加房展会 批次销售达成30%价格调整 批次销售达成50%价格调整 8月初成交以及到访客户维护活动 9月10日取得第二批房源预售证 总体价格调整 11月初成交以及到访客户维护活动 12月30日交房 人员训练 4月26日开放示范区（开盘前4周） 5月4日启动客户预约（开盘前3周） 8月21日启动客户预约（开盘前4周） 9月14日价格方案确认 11月底启动交房查验工作 12月20日价格调整 4月底启动价格征询 5月15日取得第一批房源预售证 8月底启动价格征询 9月18日公开价格 5月18日价格方案确认 6月30日第一批开盘总结 9月20日开盘 10月30日第二批开盘总结 5月22日公开价格 5月24日开盘 销售日程 5月24日第一批：推出45套（含2套示范单位）工作周期3个整月：13周目标销售：36套（目标总量的60%） 9月20日第二批：推出31套工作周期4个整月：16周目标销售：24套（目标总量的40%） 08年推出余量续销16套 储客目标 月现场咨询客户11组左右 月均现场日接待量3.5组两个月预估（213组）左右 月均现场日接待量4组三个月预估（368组）左右 开盘前意向客户98组左右 月均日接待量2组三个月预估（184组）左右Sheet2 Sheet3 开盘SP方案 翡翠别墅项目开盘SP方案 开盘方式 预约排号方式：分批邀约，分时段选购。 销售目标 2008年度供应量：76套；2008年目标签约完成60套（成交率76%） 开盘方式及认购优惠 开盘具体步骤客户储蓄-客户筛选-客户排序-开盘认购 现场接待的客户积累方式第一步：到访客户个人信息的收集，扩大客户基础面。第二步：引入万客会/同策汇作客户深化，客户引导。第三步：客户关系维护与信息反馈，精确的心态摸底。 客户筛选的方式参与开盘选购的客户必须取得万客会资格参与开盘选购的客户必须提前审核银行贷款资格参与开盘选购的客户必须提供个人银行活期存款证明（200万元） 客户排号符合前三项的客户具有申领排号的资格，目标是有序的组织客户进行认购。 开盘当天的预约客户成功成交享受99%折优惠以及万客会会员优惠 报价策略 总价范围报价，不引入均价概念，为单价涨幅减少客户心理抗性。价格计算以地上面积为主，地下面积计入赠送范围。只有开盘享受优惠 SP活动方案 1、售楼处开放：通过名人效应扩大项目传播力度。（以此吸引媒体关注，启动揭幕） 2、名表类、汽车试驾、名酒类活动（针对活动节点排布，穿插不同的活动项目） 3、邀请老电影人参与“新老影人对话”活动（如：秦怡、赵雅芝、孙俪等影人）。通过80版的《上海滩》对话新世纪版的《新上海滩》营造回归老上海的风情与记忆，与本案的老上海风情相得益彰。开盘营销计划目标节点现场准备销售计划营销计划1、营销日程排期表2、储客计划3、08推广计划Sheet1 营销节点排期表 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 重要节点 3月28日售楼处开放 4月26日开放示范区 5月24日第一批房源推出 9月20日第二批房源推出 12月30日交房 推广主题 藏于城市精华处（突出精华） 藏于城市精华处（突出城市） 藏于城市精华处（突出藏） 媒体配合 《第一财经日报》、《新闻晨报》、《移居上海》、《东方航空》、《万客会》、《上海楼市》、《租售情报》、搜房网、项目网站、万科网上销售中心、 推广节奏 项目形象导入期 客户蓄水期 开盘热销期 持续销售&客户蓄水期 开盘热销期 持续销售期Sheet2 Sheet3 Sheet1 储客方式 主旨 由散到合，集中引爆（力求高成交率） 渠道 A 万客会会员/同策汇会员万客会上海客户/万客会深圳客户/同策汇客户资源 B 媒体导入客户：纸媒以及杂志（第一财经、东方早报、新闻晨报、航空杂志、上海楼市、万客会产品速递等）/户外高炮（延安路高架、徐浦大桥沿线、卢浦大桥沿线、浦星公路沿线）/网络（万科网上销售中心、搜房网、项目网站） C 高端客户群：高尔夫俱乐部、游艇俱乐部、高档会所、江浙产业行会、山西产业行会、台商行业会、 D 其他：企业家通讯名录购买、银行超白金卡客户资源购买、中国移动的VIP个人客户资源购买 目标指标 数据 开盘前咨询目标数 第一批：目标咨询客户150组左右第二批：目标咨询客户98组左右 开盘前样板房参观会，来场咨询客户数 第一批：示范单位咨询客户213组左右 成交签约数 成交签约60套Sheet2 Sheet3 开盘前 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 节点 08年开盘前工作计划节点大项目初排 工作计划内容 执行时间 执行时间 执行时间 执行时间 执行时间 执行时间 执行时间 执行时间 执行时间 执行时间 执行时间 执行时间 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 第一周 第二周 第三周 第四周 第一周 第二周 第三周 第四周 第一周 第二周 第三周 第四周 第一周 第二周 第三周 第四周 第一周 第二周 第三周 第四周 第一周 第二周 第三周 第四周 第一周 第二周 第三周 第四周 第一周 第二周 第三周 第四周 第一周 第二周 第三周 第四周 第一周 第二周 第三周 第四周 第一周 第二周 第三周 第四周 第一周 第二周 第三周 第四周 阶段推广目标 项目形象导入期 客户蓄水期 开盘热销期 持续销售&客户蓄水期 开盘热销期 持续销售期 重要销售节点 3.28.售楼处开放 4.26.示范单位 5.24.首次开盘 9.20.二次开盘 分阶段推广主题 藏于城市精华处 藏于城市精华处 藏于城市精华处 分阶段诉求点 卖点释放：形象导入、上海精华故事系列 卖点释放：城市关系、上海精华故事、建筑风格 人群心理沟通：别墅主义、产品细节 线上 影视片 确定影视片公司 思路 风格稿 制作 到位 网络 搜房网 提供 风格稿 页面意向 制作 到位 项目网站 提供 风格稿 页面意向 制作 到位 万科网上销售中心 提供 风格稿 页面意向 制作 到位 报纸 《第一财经日报》 周三整版：1935年，曾祖以同样的步伐回家 周四整版：售楼处开放信息：重回上海,分享别墅精神—万科翡翠别墅售楼处3.28日正式开放及SP活动告知 示范单位开放信息：万科·翡翠别墅示范区开门迎宾，敬请预约 周三整版:保留声音的机器，留下的是时间 周三整版：徐志摩遗忘的翡冷翠，上海记得 开盘稿 周三整版：100年前，南京西路未见繁华 周五整版：不懂过去，何以展望未来？ 周三整版：藏起来，比叱咤风云更需要胆识 周三整版：开盘预告稿。 周四整版：开盘稿。 周三整版：一块小小的墙石，便藏了整个意大利 周五整版：新理性主义，感动城市 周三整版：生活的味道，比别墅更贵重 周五整版：贺岁稿 《新闻晨报》 周三整版：1935年，曾祖以同样的步伐回家 售楼处开放信息：重回上海,分享别墅精神—万科翡翠别墅售楼处3.28日正式开放及SP活动告知 周四整版：示范单位开放信息：万科·翡翠别墅示范区开门迎宾，敬请预约 周三整版:保留声音的机器，留下的是时间 开盘稿 周三整版：100年前，南京西路未见繁华 周三整版：藏起来，比叱咤风云更需要胆识 周五整版：开盘稿。 周四整版：一块小小的墙石，便藏了整个意大利 周五整版：新理性主义，感动城市 杂志 《移居上海》 跨版：1935年，曾祖以同样的步伐回家 跨版：示范单位开放信息：万科·翡翠别墅示范区开门迎宾，敬请预约 整版：开盘预告 跨版：藏起来，比叱咤风云更需要胆识 整版：开盘预告稿。 整版：热销炒作。 《东方航空》 跨版：1935年，曾祖以同样的步伐回家 跨版:保留声音的机器，留下的是时间 跨版：徐志摩遗忘的翡冷翠，上海记得 开盘热销稿 跨版：藏起来，比叱咤风云更需要胆识 整版：开盘热销炒作。 《万客会》 跨版：1935年，曾祖以同样的步伐回家 跨版:保留声音的机器，留下的是时间 跨版：徐志摩遗忘的翡冷翠，上海记得 开盘热销稿 跨版：100年前，南京西路未见繁华 跨版：不懂过去，何以展望未来？ 跨版：藏起来，比叱咤风云更需要胆识 跨版：一块小小的墙石，便藏了整个意大利 跨版：生活的味道，比别墅更贵重 跨版：贺岁稿 《上海楼市》 跨版：1935年，曾祖以同样的步伐回家 售楼处开放信息：与上海，分享这座城市的别墅——万科翡翠别墅售楼处3.28日正式开放 整版：示范单位开放信息：万科·翡翠别墅示范区开门迎宾，敬请预约 跨版:保留声音的机器，留下的是时间+开盘预告 整版：100年前，南京西路未见繁华 跨版：藏起来，比叱咤风云更需要胆识 整版：开盘预告稿。 整版：开盘热销炒作。 整版：一块小小的墙石，便藏了整个意大利 跨版：生活的味道，比别墅更贵重 跨版：贺岁稿 《租售情报》 售楼处开放信息：与上海，分享这座城市的别墅——万科翡翠别墅售楼处3.28日正式开放 整版：示范单位开放信息：万科·翡翠别墅示范区开门迎宾，敬请预约 开盘告知稿 整版：100年前，南京西路未见繁华 跨版：藏起来，比叱咤风云更需要胆识 整版：开盘预告 整版：一块小小的墙石，便藏了整个意大利 跨版：生活的味道，比别墅更贵重 跨版：贺岁稿 直投 时间节点 提供 设计 制作 到位 提供 设计 制作 到位 渠道 银行帐单、商会、浦江镇私营企业 银行帐单、商会、浦江镇私营企业 户外 高炮 时间节点 提供 设计 制作 到位 浦星公路高炮、浦东机场高速、延安路高架（2月中旬—4月） 设计新画面 制作 到位 5月——8月 设计新画面 制作 到位 9月——12月 表现主题 藏于城市精华处 5月底前换画面:开盘信息。7月换画：藏于城市精华处 藏于城市精华处 看板 售楼处裱板 提供 设计 定稿、制作 到位 形象+卖点罗列 工地围板 提供 设计 定稿、制作 到位 艺术围档（上海老别墅系列、意大利人文系列） 路旗 时间节点 提供 设计 定稿、制作 到位 3月—8月 提供 设计 定稿、制作 到位 10月——12月 表现主题 藏于城市精华处。开盘后换画：藏于城市精华处+开盘信息 藏于城市精华处。开盘后换画：藏于城市精华处。新年换贺岁主题 线下 现场包装 销售中心 名片、杯子（瓷、玻璃等）防撞贴、桌牌、办公区域标识牌等 提供 设计 制作 到位 精神堡垒 精神堡垒筹备工作（确定公关公司） 外籍设计师展开设计工作(确定主题） 制作 到位 LOGO墙 提供 设计 制作 到位 售楼处 导示系统 提供 设计 制作 到位 示范区 导示系统 提供 设计 定稿、制作 到位 示范单位 导示系统 提供 设计 定稿、制作 到位 销售资料 精神楼书 框架提交（客户确认及反馈） 提供 展开设计 定稿、制作 到位 翡翠会刊 框架提交（客户确认及反馈） 提供 展开设计 定稿、制作 到位 销海 提供 设计 定稿、制作 到位 销平 提供 设计 定稿、制作 到位 单片 提供 设计 定稿、制作 到位 产品推介会（4.12—20） 背景板、展板、邀请函 提供 设计 印刷及制作 到位 SP活动 确定公关公司 城市·别墅发展简史论坛 售楼处开放：通过名人效应扩大项目传播力度，邀请汤唯做产品代言人。（以此吸引媒体关注，启动揭幕） 汽车试驾、名表类、酒类活动（品牌捆绑） “翡翠会刊”出版 邀请老电影人参与“新老影人对话”活动（如：秦怡、赵雅芝、等影人） 中秋节小型活动 已购业主答谢联谊活动 圣诞节业主小活动 巡展 恒隆巡展 中信泰富巡展 陆家嘴巡展 展会 五一房展会 十一房展会