房地产合同控税36

第一讲房地产开发企业税务管控第一法宝： 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 控税一、房地产企业的合同控税原理一、合同、业务流程与税收的关系（一）企业税收的三大环节：产生环节、核算环节和交纳环节从以上图所示的含义来看，可以得出两个结论：一是企业的税收不是财务部做账做出来的，而是企业业务部门在做业务时做出来的；二是合同、业务流程与税收的关系是：合同决定业务流程，业务流程决定税收，合同在降低企业税收成本中起关键和根本性作用。因此，企业必须重视业务过程中的合同在控制税收成本的重要意义，凡是要控制和降低税收成本，必须正确签订合同。（二）降低税负的源头：合同签订环节企业的税收产生环节在于业务过程中，而业务过程往往是由经济合同的签定决定的。即合同决定业务过程，业务过程产生税，只有加强业务过程的税收管理，才能真正规避税收风险。因此，企业税务管理要从经济合同的签定入手，也就是说，企业税收成本的控制和降低要从经济合同的签定开始，经济合同的签定环节是企业控制和降低税收成本的源头所在。企业应重视日常涉税交易合同的签定和审查，使企业真正节税。企业在开展生产经营时，会与外部或内部的法律主体签定各种各样的合同。一份合同，不仅涉及法律问题，也必然涉及财税问题。不论何类经济合同，合同条款内容必会涉及合同主体一方或双方的纳税义务，稍有差别，财税结果差异可能会很大，面临的法律风险也会有所不同。案例分析1：某房地产企业收到政府土地返还款的涉税成本分析某房地产企业开发某项目时，购置土地使用权后，实际发生的拆迁补偿支出2000万元，但与政府签订土地出让合同中约定：政府给企业返还土地款300万元，主要用于政府拆迁补偿补助。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，在计算土地增值税增值额时，具体的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。这里要特别注意的是作为开发成本中的房地产企业拆迁补偿费用全部支出是“净支出”，也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出，因此，政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。则房地产企业在计算土地增值税时，构成开发成本扣除项目的拆迁补偿净支出为1700万元，而不是2000万元。同样，300万元补助收入不作为计算土地增值税的项目收入。如果合同中约定：政府给企业的土地返还款是专门给房地产企业的奖励，则300元计算企业所得税，不冲减开发成本，可以使企业少缴纳土地增值税。（三）合同决定业务流程，业务流程决定税收中国是实行以流转税类为主体，所得税类为辅的税制国家，要控制企业的税负，必须控制业务流程中的税收，要控制流程中的税收必须要从合同签订开始。下面以门窗铝合金安装的四种不同业务流程下的财税处理为例进行分析。门窗铝合金安装的四种不同业务流程下的财税处理一、业务流程一：安装公司与房地产公司签订包工包料门窗安装业务合同的涉税处理。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第六条规定：“一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。”基于此规定，安装公司与房地产公司签订包工包料门窗安装业务合同的情况下，安装公司包工包料门窗安装业务应纳建筑业的营业税。案例分析2：安装公司与房地产公司签订包工包料门窗安装业务合同的财税处理某门窗安装公司承揽一个房地产建设项目的门窗安装工程。门窗安装合同约定：安装公司包工包料，门窗由安装公司按工程设计要求采购，合同总价款为600万元，其中门窗价款为350万元、安装费为250万元，实际发生成本500万元。请分析该门窗安装公司的财税处理。该安装公司包工包料门窗安装工程，是提供建筑业劳务的同时销售采购货物的混合销售行为，应缴纳营业税。因此，应按照合同总价款600万元缴纳建筑安装业营业税600X3%r18（万元）。该安装公司必须向房地产公司开具600万元的建安发票给房地产公司进开发成二、业务流程二：房地产公司与商业企业签订销售门窗并由商业企业负责安装业务合同的财税处理。《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国家税务总局令第50号）第五条规定：“一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务，为混合销售行为。除本细则第六条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非增值税应税劳务，不缴纳增值税。”基于此规定，地产公司与商业企业签订销售门窗并由商业企业负责安装业务合同的情况下，商业企业发生混合销售行为应纳增值税。案例分析3：房地产公司与商业企业签订销售门窗并由商业企业负责安装业务合同的财税处理分析1、案情介绍某商业企业外购门窗，销售给房地产企业并同时负责安装。销售合同约定：总价款为600万元，其中门窗价款为350万元、安装费为250万元，实际发生成本500万元。请分析该商业企业的财税处理。2、税务处理该商业企业销售门窗并负责安装，是商业企业销售门窗给房地产企业，同时提供安装劳务的混合销售行为，应缴纳增值税。因此，应按照合同总价款600万元计算增值税销项税额600-（1+17%X17%r87.18（万元）。该商业企业给房地产公司开具一张600万元的增值税普通销售发票。房地产公司以该张600万元的增值税普通销售发票进开发成本，关于该600万元能否在土地增值税前扣除并加计20%的扣除呢？2、税务处理要具体分析：一是商业企业既有销售资质也有安装资质，最好签订一份350万的采购合同（对房地公司而言是甲供装修材料），和一份250万的安装合同，则房地公司获得商业企业开具的350万普通增值税发票和250万元的建安发票，可以进土地增值税成本并加计20%的扣除。二是卖门窗铝合金的商业企业没有安装资质，只有销售资质，如果房地公司与商业企业只签采购合同（对房地公司而言是甲供装修材料），商业企业有可能不收安装费用，安装是商业企业为促进门窗销售而提供的一种附加客户增值服务，或者商业企业收安装费用，依据税法规定，按照混合销售处理，给房地产公司开的600万元增值税普通发票是可以进土地增值税扣除成本并加计20%扣除。三、业务流程三：房地产公司与工业企业签订销售自产门窗并负责安装业务合同的财税处理。《国家税务总局关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告》（国家税务总局2011年公告第23号）规定：“纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，应按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第六条及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条规定，分别核算其货物的销售额和建筑业劳务的营业额，并根据其货物的销售额计算缴纳增值税，根据其建筑业劳务的营业额计算缴纳营业税。未分别核算的，由主管税务机关分别核定其货物的销售额和建筑业劳务的营业额。门窗铝合金安装的四种不同业务流程下的财税处理纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税。”基于此规定，房地产公司与工业企业签订销售自产门窗并负责安装业务合同的情况下，该工业企业按工程设计要求制作门窗并负责安装，由于该工业企业为增值税一般纳税人，应区分货物的销售收入和安装劳务收入分别缴纳增值税和营业税。案例分析4：房地产公司与工业企业签订销售自产门窗并负责安装业务合同的财税处理分析1、案情介绍某工业企业销售自产门窗给房地产企业并同时负责安装。销售合同约定：总价款为600万元，其中门窗价款为350万元、安装费为250万元，实际发生成本500万元。请分析该工业企业的财税处理。2、税务处理根据税法规定，该工业企业销售自产门窗并负责安装业务，应区分货物的销售收入和安装劳务收入分别缴纳增值税和营业税。按照合同约定的价款，增值税销项税额为350-（1+17%X17%=50.85（万元）；应缴纳建筑安装业营业税为250X3%=7.5（万元）。房地产公司以工业企业开给其350万元的增值税普通发票和250万元的建安发票进开发成本，在土地增值税前扣除并加计20%的扣除。四、业务流程四：房地产公司与安装公司签订清包工合同的财税处理。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第十六条规定：“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”基于此规的，房地产公司与安装公司签订清包工合同的情况下，门窗安装业务材料价款不纳建筑也营业税。案例分析5：房地产公司与安装公司签订清包工合同的财税处理分析1、案情介绍某房地产企业自己采购门窗，聘请窗安装公司负责施工（清包工形式），合同约定：门窗价款为350万元由房地产公司自己采购，给安装企业的安装费为250万元。请分析该安装企业的财税处理。（四）合同控税的核心思想：合同与账务处理相匹配如何合同与账务处理不匹配，则要么是做假账，要么是做错账。企业在控制税收风险，防范税务稽查的策略是一定要做到合同与账务处理相匹配。案例6：某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处理（1）案情介绍房地产开发企业乙通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定如下几种情况：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，在该项目土地上建设回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于该项目10000平方米土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司进行建筑物拆除、平整土地并代委托方国土部门向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补助3000万元，用于该项目的拆迁补偿支出。在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于乙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。请分析这3000万元的财务和税务处理。（2）账务处理本案例中的房地产企业与国土部门签订的土地出让合同中，对政府给予的土地返还款的用途进行了不同的约定，根据“不同的合同约定决定不同的账务处理”的原理，房地产企业必须根据合同中的不同约定条款进行不同的账务处理，否则会有税收风险。有鉴于此，本案例中的账务处理如下：①合同约定第一种情况：土地返还款就地建安置房的账务处理（单位：万元）。土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的法律实质是房地产企业开发的回迁房销售给政府，政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企业销售回迁房的销售款，然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户。为此，土地返还款就地建安置房的账务处理如下：收到返还款时：借：银行存款贷：预收账款借：营业税金及附加贷：银行存款完工结转收入时：30003000165165借：预收账款贷：主营业务收入30003000②合同约定第二种情况：土地返还款用于房地产企业代理拆迁和代理支付拆迁补偿费的账务处理（单位：万元）。土地出让金返还用于支付动迁户补偿款和拆迁费用时，企业应冲减往来和做其他业务收入处理。收到土地返还款时：借：银行存款3000贷：其它应付款3000代理支付动迁补偿款和拆迁工程款业务时：借：其它应付款——被拆迁户1500其它应付款——拆迁公司1000贷：银行存款2500同时，借：其它应付款500贷：其它业务收入500合同约定第三种情况：土地返还款用于拆迁补偿支出的账务处理（单位：万元）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条的规定，在计算土地增值税增值额时，具体的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。这里要特别注意的是作为开发成本中的房地产企业拆迁补偿费用全部支出是“净支出”，也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出，因此，政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。因此，土地返还款用于拆迁补偿支出的账务处理如下：借：银行存款3000贷：开发成本——拆迁补偿费3000合同约定第四种情况：土地返还款用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设（即红线之外建基础设施）的账务处理（单位：万元）。收到返还款时：TOC\o"1-5"\h\z借：银行存款3000贷：专项应付款3000支付建筑企业工程款时：借：专项应付款3000贷：银行存款3000如果支付建筑工程款后还有剩余的“专项应付款”，则应把剩余的“专项应付款”结转到“营业外收入”。合同约定第五种情况：土地返还款用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施（即红线之内建基础设施）的账务处理（单位：万元）。公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。公共配套设施是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担，而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。如果协议约定土地返还款用于项目内开发企业自行承担，且产权属于全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪、会所、物业管理场所等基础设施工程支出，则此业务的账务处理应如何处理：第一种是将收到的财政返还的土地出让金冲减“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”，例如《大连市地税局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）规定：“纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目”。《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综〔2006〕68号）第十五条规定：“土地开发支出包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明和土地平整等基础设施建设支出”。根据国家相关法律规定，国有土地使用权出让应“净地”出让。土地出让前，征地拆迁补偿工作由政府负责，纳入储备的土地应进行必要的前期开发，使之具备供应条件。土地出让时，土地出让金为总成交价款，严禁各种形式变相减免土地出让收入。土地出让后，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，实行“收支两条线”，并规定土地出让收入使用范围。因此，房地产企业收到政府土地返还款，并用于项目内开发企业自行承担，且产权属于全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪、会所、物业管理场所等基础设施工程支出，既是土地出让前政府应支出的前期开发费用，相应形成土地出让成本，又属于政府土地出让收入的使用范围，纳入财政预算管理。即将收到财政返还的土地出让金冲减“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”。有些地方税务机关明确发文直接冲减开发成本，例如《大连市地税局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）规定：“纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目”。《青岛市地税局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（青地税发[2008]100号）规定：“对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额”。根据以上规定分析，土地返还款用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施（即红线之内建基础设施）的账务处理如下：借：银行存款3000贷：开发成本——土地征用费及拆迁补偿费3000如果协议约定土地返还款用于项目内电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施、派出所、学校和医院等，并要进行移交给政府和有关单位的，则视同为由政府出资购买全部或部分公共配套设施。对房地产开发企业税，属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十八条规定：“企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额”。基于此规定，如果协议约定土地返还款用于项目内电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施、派出所、学校和医院等，并要进行移交给政府和有关单位的账务处理如下：借：银行存款3000贷：其他业务收入3000合同约定第六种情况：土地返还款用于乙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴或政府补助的账务处理（单位：万元）。在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等，其账务处理如下：借：银行存款3000贷：营业外收入3000案例分析7：某房地产企业土地一级开发合同的账务处理分析2013年6月，某县组织实施“富民居”改造项目。由于县政府资金紧张，无力支付前期拆迁费用，所以甲房地产公司积极与县政府沟通达成合作协议：由于拆迁情况复杂，县政府指定土地拆迁工作由乙公司负责，甲公司只负责按照 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 及时支付资金，当该土地达到出让条件时，对外招标，甲房地产公司也参与招标，在甲房地产公司摘牌获得该土地使用权的二级开发的情况下，如果挂牌成交价低于其前期的一级开发成本，则多出的成本由甲房地产公司自己承担；如果挂牌成交价高于其前期的一级开发成本，则超过部分由甲公司和政府按照7：3的比例进行分成。前期垫付拆迁补偿资金8080万元；支付建筑物拆除、平整土地人工费用150万元；2014年3月，该地块达到符合国家土地出让条件，县政府将该地块进行挂牌出让，成交价8000万元，甲房地产公司摘牌获得该土地使用权，可以进行二级开发，按照协议，甲公司如期顺利获得“富民居”改造项目开发权，该甲房地产公司应如何会计处理？第一，相关法律政策依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年国务院令第590号）第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）第四条规定，土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。根据以上法律规定，国有土地使用权出让应“净地”出让。土地出让前，征地拆迁补偿工作由政府负责，纳入储备的土地应进行必要的前期开发，使之具备供应条件。土地出让时，土地出让金为总成交价款，严禁各种形式变相减免土地出让收入。土地出让后，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，实行“收支两条线”，并规定土地出让收入使用范围。《国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2013年第15号）规定，一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。第二、账务处理根据以上法律政策分析，甲房地产公司该项业务的正确会计处理如下（单位：万元）。①前期垫付拆迁补偿资金8080万元：借：其他应收款——政府（前期拆迁补偿款）8080贷：银行存款8080②房地产公司支付建筑物拆除、平整土地人工费用150万元：借：其他应收款——政府（支付建筑物拆除、平整土地人工费用）150贷：银行存款150③挂牌后，取得政府土地拍卖款，并支付土地出让金时TOC\o"1-5"\h\z借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费8000投资收益——投资损失230贷：其他应收款——政府8230甲公司应计入土地成本8000万元，企业所得税、土地增值税计税基础也为8000万元。投资损失230万元由甲公司自行承担。依照《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》（国家税务总局公告2011年第25号）第五十条规定，本办法没有涉及的资产损失事项，只要符合企业所得税法及其实施条例等法律、法规规定的，也可以向税务机关申报扣除。因此，甲公司可以依照规定在企业所得税汇算清缴时进行专项申报扣除。某房地产开发公司（以下简称A公司）作为B市政府招商引资项目开发某物流园，先期向B市财政垫付征地拆迁补偿资金2.2亿元，通过招拍挂程序取得土地使用权支付土地出让金1.2亿元。B市政府要求该项目二年内建成，分次返还A公司土地出让金6亿元。其中：征地拆迁补偿2.4亿元（含资金占用费2000万元）；公共配套设施费2亿元，用于物流园区道路、供水、供电、排水、通信、照明、绿化和土地平整；财政补贴1亿元，用于补偿该公司建设期间的损失；回迁房安置费6000万元，用于安置拆迁户。A公司的会计核算如何？案例分析8：某房地产企业与政府开发土地协议的账务处理分析第一，我国与土地出让相关的法律规定。《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）第二十一条规定：“供应土地应当土地权利清晰，安置补偿落实到位，具备动工开发所必需的其他基本条件”。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第四条规定:“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”。《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）第十八条规定：“土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件”。关于土地出让收入范围，《国务院办公厅关于 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）第一条规定：“国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等”。关于土地出让金的上缴和使用，该文件规定，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。土地出让收入使用范围包括土地开发支出。《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综〔2006〕68号）第十五条规定：“土地开发支出包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明和土地平整等基础设施建设支出”。根据以上法律规定，国有土地使用权出让应“净地”出让。土地出让前，征地拆迁补偿工作由政府负责，纳入储备的土地应进行必要的前期开发，使之具备供应条件。土地出让时，土地出让金为总成交价款，严禁各种形式变相减免土地出让收入。土地出让后，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，实行“收支两条线”，并规定土地出让收入使用范围。第二、账务处理本案例中的房地产公司的正确账务处理如下：向B市财政垫付征地拆迁补偿资金2.2亿元时：借：其他应收款22000贷：银行存款22000计提资金占用费收入：借：其他应收款2000贷：其他业务收入——资金占用费2000同时对资金占用费计提营业税（假设只考虑营业税，不考虑城市维护建设费和教育附加）：借：其他业务支出100贷：应交税费——应交营业税100支付土地出让金1.2亿元时：借：开发成本——土地成本12000贷：银行存款12000发生公共配套设施费用2亿元时：借：开发成本——公共配套设施费20000贷：银行存款20000收到土地返还款6亿元时：借：银行存款6000010000贷：递延收益——财政补助其他应收款24000开发成本——土地征用及拆迁补偿费20000主营业务收入——回迁房视同销售收入6000按二年分摊递延收益时：借：递延收益——财政补助5000贷：营业外收入5000二、合同中的涉税条款（一）纳税义务时间的涉税条款1、营业税纳税义务时间的法律规定（1）《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第540号）第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”基于《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第540号）第十二条的规定，营业税纳税义务发生时间必须具备三个条件：一是为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产；二是收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据；三是以上两个条件必须同时具备，如果不满足“同时具备”，则不发生营业税的纳税义务。正因为如此，房地产公司没有开盘之前，虽然收了有买房意向客户的订金、诚意金和VIP会员费，不构成以上“三个条件”，则不缴纳营业税，在“其它应付款”会计科目中核算。建筑企业与甲方进行工程进度结算，但没有收到工程款，但同时满足以上“三个条件”，则必须构成缴纳营业税的义务。（2）《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国家税务总局令第52号）第二十四条规定：“条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。”第二十五条第二款规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”（3）《国家税务总局关于印发＜营业税问题解答（之一）的通知＞》（国税函发[1995]156号）规定：十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答：营业税暂行条例实施细则第二十八法规：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项法规所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。案例分析9：某房地产企业收取“诚意金”的营业税纳税义务时间分析（1）案情介绍某房地产开发企业于2012年8月通过拍卖方式获取土地一宗，土地面积为10万平方米，土地价款为1亿元，约定于2013年11月付清。该公司拟建设电梯公寓20万平方米、商铺2万平方米。2013年2月取得《施工许可证》开始施工建设，工期为18个月。3月中旬，工程正在进行地下室的施工，开发商还没有获取《商品房预售许可证》。许多购房准业主在“申请vip会员可以享受优惠房价”的诱惑下，没有签订购房合同仅凭“vip会员申请书”，就纷纷缴付“诚意金”订购房屋。该房地产公司共收取“诚意金”5000万元，大大缓解了开发建设的资金压力。那么，对于该房地产开发企业收取的“诚意金”5000万元，应如何进行会计核算和税务处理？（2）涉税分析从以上房地产开发企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的财税处理分析来看，对房地产开发企业在未取得《商品房预售许可证》、未与购房业主签订《商品房预售合同》的情况下，向购房业主收取的“诚意金”5000万元，从会计处理角度看，应该纳入‘其他应付款“科目核算，而不应该在“预收账款”科目核算；从税务处理来看，“诚意金”5000万元仅仅是暂收应付款项，根本不是应税收入，不需要缴纳企业所得税、营业税、土地增值税。案例分析10：某房地产企业已签合同未收款的营业税纳税义务时间分析（1）案情介绍某房地产公司开发的甲楼盘于2012年竣工，公司已就之前的收入足额纳税。2013年发生如下业务，财务人员对如何确定缴纳营业税产生了疑问：第一，收取甲楼盘尾房预收定金100万元（房款总价500万元），但未签订《商品房销售合同》，房地产公司是在收取定金时缴纳营业税还是在签订《商品房销售合同》或收取全部价款时缴纳营业税？第二，若正式签订总价500万元的商品房销售合同，只收到部分购房款100万元，应收购房款400万元，是否按合同价500万元计算缴纳营业税？案例分析10：某房地产企业已签合同未收款的营业税纳税义务时间分析（2）营业税纳税义务时间分析①第一个问题的分析：《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”另外，国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发〔1995〕156号）规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，此项法规所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。根据此法律依据，该房地产公司销售甲楼盘的尾房而预收定金100万元（房款总价500万元），但未签订正式商品房销售合同，只要收到了预收款，就应当缴纳营业税。即该房地产公司销售开发产品收取预收定金时应缴纳营业税5万元（100X5%。对于房地产公司与业主签订《商品房销售合同》后该如何确定营业税纳税义务发生时间，应当看双方合同的具体约定，而非该企业所认为的签订合同就要纳税。②第二个问题的分析：《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第二十四条规定：“条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。基于此规定，房地产公司应就收到的100万元缴纳营业税，对于未收的房款400万元，如果合同明确规定了分期付款日期，在合同约定的付款日期前，如果没有收到房款，则不应缴纳营业税，合同约定付款时间到后，即便企业实际仍未收到房款，一样具备纳税义务。实务中，分期付款的客户由于资金困境不能按约定时间付款是常有的情形，对于此类型的应收未收款，也要及时纳税。另外，若合同没有明确规定具体的付款时间，则在房产权利实际转移的当天确定纳税义务发生时间。房产权利实际转移可以以房屋实际交付入住时间来确定。2、土地使用税的纳税义务时间《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”基于此规定，如果合同中没有写明土地交付时间，则会引起多交土地使用税的风险。案例11：土地投标合同中没注明土地交付使用时间而多缴纳税收的分析1、案情介绍2010年11月，安徽阜阳市某一家房地产企业通过“招、挂、拍”程序，耗资2亿与当地土地储备中心签订一份土地转让合同。由于当地土地储备中心2010年的土地储备指标全卖完了，为了实现2010年的财政收入的目标，当地政府只好把2011年的土地指标预先放到2010年来销售，也就是说，当地政府即土地储备中心与该房地产公司签订的土地销售合同，卖的是2010年的土地指标，而不是真正的土地实物，结果在土地转让合同中没有写清楚，也不好写，只好不写土地交付的使用时间。房地产公司从土地储备中心索取的一张2亿的发票，在财务上的账务处理是：借：无行资产——土地，贷：银行存款。由于没有具体的土地，只好没有办理土地使用权证书，直到2011年12月份才把土地交给房地产企业使用，该房地产企业直到2012年3月份才办理了土地使用权证书。2012年5月份，当地的税务稽查局抽到该房地产公司进行检查，结果发现该房地产公司2010年11月份买的该土地，没有缴纳土地使用税，要求该房地产企业进行补缴2010年12月份以来的土地使用税，并要求罚款并缴纳滞纳金，该房地产公司的老板和财务经理百思不得其解，请问当地税务稽查局的认定结论是否正确。2、涉税风险分析《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”基于此规定，如果合同中没有写明土地交付时间，则会引起多交土地使用税的风险。至于本案例中的房地产企业在与当地土地储备中心签订的土地转让合同中，没有写明土地交付使用的时间，根据财税[2006]186号文件第二条的规定，本房地产企业必须从2010年签订合同的时间11月的次月12月开始申报缴纳土地使用税。《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）第六十二条规定：“纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。”第六十四条第二款规定：“纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。”如果该房地产公司在2011年11月与当地土地储备中心签订土地转让合同时，就能够考虑到当地土地储备中心无法交付土地的客观实践情况，在当时的土地转让合同中写清楚预计政府能够提供土地交付使用的时间，假使为2012年4月，则根据财税[2006]186号文件第二条的规定，该房地产公司缴纳土地使用税的时间为2012年5月份，就可以规避当地税务稽查局作出的以上补税、罚款和缴纳滞纳金的税收风险。因此，要税务筹划没风险，必须要从合同签订入手。3、企业所得税纳税义务时间的法律规定（1）利息收入的企业所得税纳税义务时间《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令512号）第十八条规定：“利息收入，按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。”案例分析12：某企业跨年度利息的财税处理分析甲公司和乙公司均为非关联关系的独立法人企业，适用企业所得税率均为25%。2012年初甲公司由于资金紧张，向乙公司借款800万元，借款时间2年，年利率15%，合同约定2013年底结清本金和利息。甲公司会计及税务处理如下。2012年甲公司会计和税务处理（一）会计处理借入资金800万元借：银行存款800贷：其他应付款8002.2012年末计提利息120（800X15%万元借：财务费用（无发票）120贷：应付利息120（二）税务处理《营业税暂行条例》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定，条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项；取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天。根据上述规定，利息收入营业税纳税义务发生时间为合同约定的利息收取日期，即2013年底。所以，2012年乙公司应实现的利息收入营业税纳税义务还没有发生，不能向甲公司开具发票，甲公司当年的会计处理只能依据借款合同计算应付利息。《企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。可见，甲公司2012年发生的借款利息120万元符合税法的实体性规定。此外，从税法的程序性规定来看，对于所得税前扣除凭证问题，税法遵循的原则是，应取得未取得发票的成本费用不允许扣除。由于乙公司2012年利息收入的营业税纳税义务还没有发生，不能向甲公司开具发票，对甲公司来说是依法不应取得发票的行为，不属于税法规定的“应取得发票未取得发票行为”。因此，甲公司2012年发生的利息120万元符合税法的程序性要求，可以在该年度扣除。2013年甲公司会计和税务处理（一）会计处理偿还资金800万元借：其他应付款800贷：银行存款800取得利息发票240万元，计提2013年利息120（800X15%万元。借：财务费用（发票240万元）120贷：应付利息120（二）税务处理合同约定乙公司应于2013年底收取利息，乙公司无论是否收取利息，税法规定，均应于该年度确认利息收入，并全额向甲公司开具利息发票240万元。甲公司根据发票额剔除2012年已确认的利息后的差额列支成本费用类科目，同时，凭发票在企业所得税前扣除利息支出。如果该年度甲公司未能全额取得发票，则2013年发生的利息支出120万元不能扣除，2012年发生的利息也不得扣除。（2）租金收入的企业所得税纳税义务时间《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令512号）第十九条规定：“企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。”（4）特许权使用费收入的企业所得税纳税义务时间《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令512号）第二十条规定：“企业所得税法第六条第（七）项所称特许权使用费收入，是指企业提供专利权、非专利技术、商标权、著作权以及其他特许权的使用权取得的收入。特许权使用费收入，按照合同约定的特许权使用人应付特许权使用费的日期确认收入的实现。”（5）企业权益性投资取得股息、红利等收入的确认时间《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第四条规定：“企业权益性投资取得股息、红利等收入，应以被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期，确定收入的实现。”（6）分期收款方式销售货物的企业所得税纳税义务时间《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令512号）第二十三条规定：“企业的下列生产经营业务可以分期确认收入的实现：①以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现；②企业受托加工制造大型机械设备、船舶、飞机，以及从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。”（7）关于债务重组收入确认问题《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第二条规定：企业发生债务重组，应在债务重组合同或协议生效时确认收入的实现。（8）关于股权转让所得确认和计算问题国税函[2010]79号第三条规定：企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。（二）合同中的价格条款价格有含税价格和不含税价格之分，在合同中对价格明确为含税价格和不含税价格对企业的涉税风险完全不一样。在营改增在全国推行之前，营业税是价内税，即价格是含税的，而增值税是价外税，即价格不含税。在签订有关和增值税营业税的价格条款时，必须在合同中明确价格是税前价格，否则会给企业带来额外的税收成本。案例分析13：某企业购买土地并承担土地转让方的相关税金的涉税分析（1）案情介绍A公司与B公司签订土地买卖合同，A将土地卖给B,合同约定土地转让款为5000万元，本合同相关税费均由B公司承担。合同履行后，B公司代A公司支付税金280万元，取得税务局代开的金额为5000万元的发票一张，抬头为A的完税凭证一张。B公司账务处理，借：无形资产——土地5280万，贷：银行存款5280万，请分析B公司负担的税金能否税前扣除？（2）涉税分析：280万元的代缴税费不可以在B公司的企业所得税税前进行扣除。本案例中，B公司支付A公司土地转让款5000万元，相关税费均由B公司承担的法律实质是B公司支付A公司不含税转让款5000万元，B公司承担相关税费280万元，并取得一张税务局代开金额为5000万元的发票和一张抬头为A公司的完税凭证。该张税务局代开金额为5000万元的发票，由于抬头为B公司，从法律形式上看，该280万元的支出，与B公司的生产经营没有关系，不能够在B公司企业所得税税前进行扣除。案例分析13：某企业购买土地并承担土地转让方的相关税金的涉税分析包税合同中的代缴税费要在B公司企业所得税税前扣除的转化技巧B公司代替A公司承担相关税费要在企业所得税前扣除，必须按照以下方法进行处理：一是A公司与B公司签定土地转让合同时，必须在合同中载明含税金额（税前金额），5000+（1-5.6%）=5296.61万元（因本案例中的总税负率为280-5000=5.6%贝UA公司办公楼所在地的综合税率为5.6%）。二是B公司向税务机关缴纳税款5296.61X5.6%=296.61万元，支付A公司不含税土地转让款或税后价款5000万元。B公司取得金额为5296.61万元的发票，B公司的财务处理为借：无形资产——土地5296.61万元，贷：银行存款5296.61万元，后附凭证为合同、金额为5296.61万元的发票，金额为5000万元的付款凭证。（三）合同中的违约金和定金条款违约金是合同当事人在合同中预先约定的当一方不履行合同或不完全履行合同时，由违约的一方支付给对方的一定金额的货币。违约金具有补偿性和惩罚性的两大特点.违约金一般分为法定违约金法、约定违约金和混合违约金。所谓赔偿金，是指当事人一方，因其违约行为给对方造成损失时，为了补偿违约金不足部分而支付给对方的一定数额的货币资金。合同中违约金和赔偿金现象存在四种情况：一是销售方违约而给采购方支付的违约金和赔偿金；二是采购方违约而支付给销售方的违约金和赔偿金；三是劳务提供方违约而给劳务接受方支付的违约金和赔偿金；四是接受劳务方违约而给劳务提供方支付的违约金和赔偿金。前两种违约金和赔偿金条款主要出现在购销合同中，后两种违约金和赔偿金条款主要出现在劳务合同中。这四种违约现象涉及到增值税、营业税和企业所得税风险。合同中有关违约金和赔偿金的发票问题，涉及到是否缴纳增值税和营业税，应按照以下四种情况进行处理：第一，销售方违约而支付给采购方的违约金和赔偿金，由于不构成增值税的纳税义务，采购方不需要给销售方开具发票，只开收据给销售即可；只要凭购销合同中的违约条款规定和收据，销售方就可以企业所得税前进行扣除。第二，采购方违约而给销售方支付的违约金和赔偿金，销售方向采购方收取的违约金和赔偿金必须向采购方开具增值税专业发票或普通销售发票，申报缴纳增值税和企业所得税，采购方凭发票在企业所得税前进行扣除。第三，劳务提供方违约而支付给劳务接受方的违约金和赔偿金，由于不构成营业税的纳税义务，劳务接受方不需要给劳务提供方开具发票，只开收据给劳务提供方即可；只要凭劳务合同中的违约条款规定和收据，劳务提供方就可以企业所得税前进行扣除。第四，劳务接受方违约而给劳务提供方支付的违约金和赔偿金，劳务提供方向劳务接受方收取的违约金必须向劳务接受方开具营业税发票，申报缴纳营业税和企业所得税，劳务接受方凭发票在企业所得税前进行扣除。1、房地产企业收取或支付客户违约金的涉税处理2、房地产企业没收或支付客户定金的涉税处理3、房地产企业收取或支付建筑总承包商违约金的涉税处理4、房地产企业收取或支付材料供应商违约金的涉税处理（四）合同中隐藏税收风险经济合同签定得好坏或适当与否，在某种程度上与企业的税收风险又一定的关系。通过实践调研发现，经济合同往往是企业税收风险的隐藏之地。如果合同没有签定好，其中隐藏的税收风险除非通过双方协调一致能够进行合同的修改和修订，否贝税收风险无法规避，必定要发生，给企业产生不必要的税收成本。案例14：“黑合同”承揽工程“白合同”结算价款的法律分析（1）案情介绍洛阳一建筑公司与洛阳一开发公司分别签订建设工程承包合同书三份，承担6栋楼的项目工程建设，合同价770万余元，并进行了备案。其间，为了完善手续，洛阳一开发公司还对该项目象征性的公开招标，洛阳一建筑公司以远远高于上述所签合同的价格投标，并顺理成章的中标，取得了中标通知书，书中载明的价格近1000万元，高于此前所签合同约30%。工程完工后，双方仍按原合同770万元进行决算，并确认97%工程款已结清。决算后，洛阳一建筑公司认为材料价格上涨，要求涨价，双方协商三未果，原告遂诉至法院，要求按中标通知书重新决算。请分析洛阳一建筑公司以材料价格上涨为由，要求洛阳一开发公司再进行工程结算是否符合法律规定，法院是否支持。“黑白合同”现象是建筑市场上的一些不正当竞争的违法现象。所谓的“黑合同”是双方在公开招标前订立的真合同，是暗箱合同，按照行规双方要按此执行；“白合同”是为了符合招、投标法的规定所履行的一个形式，并非双方的真实想法。为了处理这一违法现象，最高人民法院出台了《关于审理建设 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2004]14号），其中第二十一条中规定，当事人就同一建设工程另行订立的建设工程合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以经过备案的中标合同作为结算工程价款的根据。根据以上司法解释，洛阳一建筑公司与洛阳一