XX建材市场可行性报告

XX建材市场可行性 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 XX某某项目可行性研究报告 第一章 总 论 一 项目背景 1.1 项目名称 因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，暂以“某某项目”代表该项目。以下简称“本项目”。 1.2 项目开发背景 XX某某项目位于XX市xx路与xx路交汇处，属xx矿公司用地。宗地面积约4044平方米，地块平整，地形较为规则，临街面长。项目地块为典型的城市二级综合用地，土地性质属商住综合用地，经原土地使用权属单位挂牌出让后，XX市某某房产开发投资公司成功竞标获得使用权。该地块土地年限达70年，在一般的商住用地年限中使用年限是极高的，作为招商引资项目，该地块开发也获得政府的大力支持，将获得开发政策性优惠。 1.3 可行性研究报告编制目的 (1) 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所 处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。 (2) 对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设 计，功能分区等提出相应的建议。 (3) 结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、 社会效益、环境效益方面的可行性。 (4) 对项目开发进行投资分析和风险分析。 (5) 对项目决策及其实施提出优化建议。 1.4 可行性研究报告编制依据 (1) 国家建设部及湖南省颁布的与房地产相关法律与政策; (2) 《中华人民共和国城市规划法》 (3) 《中华人民共和国城市房地产管理法》 (4) xx、XX房地产相关法律政策与文件; (5) XX市的招商引资政策; (6) 本项目的详细规划控制原则; (7) 现场勘察和XX市房地产市场综合调研所得资料; (8)XX市当前的建安成本、各项配套费用及其他规费收费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ; (9) 某某地产顾问机构所积累的专业市场项目操盘经验价值 二 项目概况 2.1 地块位置 本项目地块位于XX市XX路与XX路交汇处，距XX山市民休闲广场约800米，对面为XX市建材市场，周边主要的建筑物业形态为居民、单位用房;200米半径内目前以“街铺” 商业经营为主，经营范围涉及建材、食杂零 售、批发、餐饮、休闲等其他行业。 四至范围: 东向:XX路 西向:XX院 南向:XX路 北向:XX 2.2 地块规模与开发目标 本项目宗地面积共4044平方米，按政府要求临XX路处退让红线3.63米，实际用地面积约3898平方米。 项目拟建成地上共七层、总建筑面积在1.8万平米左右的商住楼，其中裙楼商业部分为三层，单层建筑面积在3650-3800平米之间，裙楼以上为四层住宅，拟规划面积在7000-7800平米之间。 另项目拟建地下一层，规划建筑面积在2500平米左右。 2.3 地块周边环境与配套设施 项目地块处于XX市“X广场”，距XX市核心商业区域---“XX山”约800-1000米。目前周边主要以临街商业为主，商业经营类别不统一，经营品牌参差不齐，芙蓉路道路状况及街区面貌均有待改善。 环境及配套设施: ? 电力、电讯:接入本项目 ? 给排水:管道铺设到位 ? 大型汽车站:临XX路公交车站 ? 休闲广场:XX市民休闲广场，距本项目约800米 ? 购物场所:300米内XXX超市及临街小型商店 ? 娱乐场所:300米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。 ? 医疗卫生:项目西侧为XX医院，往北500米为XX中心医院 ? 教育文化、体育运动:XXX中心小学，本项目500米半径内无大 型体育运动场地。 ? 金融、邮政、电信:邮政储蓄所，XX路农业银行，中国移动营业厅、中国电信六亩塘营业厅、中国联通营业厅 2.4 项目性质与主要特点 本项目为商住综合项目，定位为“主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 商业+多层住宅”的发展模式。 项目主要特点有: 5 项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的开发， 但项目地理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。 6 土地年限为70年，使用年限较长，可形成独特卖点。 7 地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。 8 项目周边目前的街区环境并不理想，大量中低档次的临街商业影 响了项目地块的商业价值，增加了项目开发难度。 9 项目为XX广场周边的第一个代表型房地产开发项目，成功开发后 对芙蓉广场商圈的形成有极大的推动和促进作用，将大幅度提升 周边物业价值。 2.5 项目地块价值分析 XX市商业核心区域为XX广场和XX山。 XX商圈是以XX广场的老商业核心区域为基础，逐渐向广场、政府靠拢的市场发展结果。XX商圈集中了市政府、检查院、法院、银行等大量的政府机关单位、金融机构，也拥有大型的品牌连锁零售新一佳超市、通程电器，12000平米广场使XX成为XX最具商业价值的核心商业区域，且有取代XX广场之势。 本项目距XX商圈仅800米左右，XX商圈的发展必然向西蔓延，从而带动周边区域，提升其商业价值。本项目势必首当其冲，受到XX商圈的 影响。因此，经济发展趋势、市民投资消费需求、XX商圈发展为本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念、物业形态、产品定位的市场差异化，将获得可观的效益回报，亦能成功借势“XX”商圈的发展势头，彻底改变目前本项目地块所在区域落后的商业环境，带动该区域的发展，并与“XX广场、XX”形成“三点成线“的XX商圈分布架构，带动区域物业的商业价值，使社会、市场、市民及开发商实现“四赢”。 项目地块价值的主要特点有: 4 地形地貌、地块规模对项目开发规模有所限制，人流量不足， 周边商业环境有待改善。但较为适应XX房地产市场“单个项 目总量应有所控制”的特征。 5 交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品的终端零售 行业，但需进行一系列的区位概念引导，并在平面建筑规划 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 时与XX路、芙蓉路交通条件良好结合，并在建筑外观上 创新。 6 发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政府层 面，开发过程及团队组织层面进行良好的结合，以争取更为 优越的项目发展环境，组合更强势的项目发展团队。 7 目前XX市房地产市场短时间内上市供应量较大，但因XX房地 产市场属起步阶段，创新点及引导空间较大，选择在本年度 底启动本项目，将使本项目在2006、2007年赶上销售的黄金 季节。 8 本项目土地成本相对适中，整体投资总额在进行良好控制的 前提下将偏小，发展空间大，且投资者能在本项目未来升值 空间中获利。 (6) 项目应努力适应当前XX市商业格局的发展演变，成为“XX广场”、“XX”商圈的有力补充，实现开发、销售、推广、经营方式的差异化。 2.6 已进行的调查研究项目及成果 某某地产顾问机构于2005年11月受某某房产开发投资公司委托进行了XX市房地产市场调查和有针对性的家居建材市场调查。本次调研工作由某某地产顾问机构项目调研小组全程操作完成。项目调研员在前期进行了系统的调研培训后再进入实际调查执行工作，发放调查问卷共340份，回收有效问卷320份，并就项目所在区域发展前景与部分XX房地产从业人士、规模较大的家居建材经营户进行了专题采访。最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计，项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目下一步项目定位系统及市场推广、销售策略建立、执行奠定了坚实基础。 调查研究项目及成果如下: (1) 目前XX市商品房供应量体量较大，短期内住宅物业发展空间相对较小。 在接受本次调查的市民中，48%的被访者不打算购买住宅，26%的客户打算在2-5年内购房，仅26%的客户打算在1-2年内购房。另根据统计，当前“涟水名城”一期上市的住宅和“水榭花都”所上市的住宅面积总和已超过14万平米，而“涟水名城”总建筑面积为26万平米。因此，未来1-2年内，XX市住宅物业上市体量较大，市场空间相对较小。市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进一步转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方便、价格更具竞争力的住宅。 (2) 商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确的市场定 位成商业项目操盘的重中之重。 经过“XX购物中心”和“金地带?时尚广场”两个商业项目的推广销售，市民对商铺投资概念的理解已逐步成熟，对商铺投资更为谨慎。在本次调查中，40%的被访者表示不会进行商铺投资，仅17.5%的被访者正在考虑购买。其他客户均为视项目情况而定，尚需大力引导。 (3) 家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。 仅26%的客户表示对目前的经营状况满意，行业竞争的加剧、日趋白热化的价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。广大家居建材经营者已经意识到家居建材行业整合的必然性和必要性。本次接受经营户调查的被访者中，大部分人均希望能进行有效的市场整合。说明长期以来XX市家居建材行业经营户分散凌乱，独立经营的局面已迫切的希望被改变，市场呼唤“一站式”家居建材消费场所的出现。 (4) 撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。 在接受本次调查的被访者中，50%的经营户表示愿意进场经营。但在访谈调查中，XX建材市场未能发展起来的阴影和地理位置仍成为经营户提及较多的意见，另根据调查，当前家居建材经营户的商铺租金普遍不高，要达到本项目所预期的价格(租金)需要花费较大的精力和物力进行引导。以强势广告推广政策覆盖全市，以政府的行业集中政策和各项税费的减免政策，以项目营销过程中的销售和招商政策三方面全方位进行项目的市场推广工作，将有助于改善投资者和经营户对地理位置、搬迁疑虑的心理阴影。 (5) 本项目地段价格被大部分被访者所看好，投资价值被市民所认同。 近50%的经营户认同芙蓉广场周边诞生“家居建材广场”的发展前景，54%的市民对芙蓉广场地块未来2-3年内的升值前景表示看好， 说明广大经营户和市民对芙蓉广场地块表现出投资信心，是本项目发展不可或缺的基础条件。 通过对本次调研结果的分析研究，某某地产顾问机构认为:XX市经济较为活跃，市民中蕴藏着一定的市场购买力，但其对商铺的投资概念还有待成熟。经过近年来XX房地产行业的发展和XX购物中心、金地带?时尚广场等商业项目的推广销售，XX市商业地产市场已经具备一定的气氛和发展基础。本项目的发展，将成为2006年度XX房地产市场的热点项目，因本项目地域特点及主题行业的特殊性，势必在XX营造空前的销售推广气氛，以商铺推广销售为核心，进行主题行业概念和投资概念的传播。受被访者心态所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要的数据型参考资料。 三 项目建设意义 3.1 关于城市发展的意义 随着城市经济的发展，XX市的商业格局已经初现雏形，形成了以XX广场和XX为核心商圈向周边辐射的商业格局。XX广场商业发展历史悠久，地处XX市交通南路与XX南路的交汇处，地理位置优越，是进出XX市的必经之地，也是XX市近代商业发展最具代表性的区域。XX商圈的成型与发展有着得天独厚的基础。市政府、税务等一大批政府机关云集于此，学校、居民区分散四周，形成了强大的商业发展资源。XX购物中心项目的建成，更树立了XX市新兴的现代化商业中心形象，增强了此区域在全市商圈中的竞争力。目前，XX商圈已经呈现出向西发展的趋势，本项目的落成必将加快XX市西城发展的进程，进一步完善XX市城区的整体规划。 3.2 关于行业市场的意义 针对目前XX市建材市场过于分散、经营场所环境差和缺乏统一的市场 经营等现状，本项目拟定的“一站式”家居建材广场，将凭借主力店强大的品牌效应、统一的市场管理和广告推广，把XX建材市场整合优化，并以贴心服务、优质化的产品、低廉的价格和舒适的购物环境来吸引消费者，从而使XX市建材行业顺应发展趋势实现良性发展。 3.3 关于社会综合效益的意义 随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。本项目的落成，一方面将弥补XX市家居建材行业这一市场空白，为广大经营户提供了更为集中、现代、舒适的经营环境，也将为XX市XX提供与大中型城市保持同步的家居建材产品和服务，从而杜绝目前存在于XX家居建材行业中以次充好，质量、环保均难以得到保障的现象，为XXXX造福;另一方面也将进一步美化城市的形象，提升城市形象，解决目前交通路、蓝田市场等区域经营环境较差，为城市交通、管理和消防带来隐患的问题，真正成为XX市旧城改造、行业整合、房地产市场发展的“地标性”物业。并为社会了提供了众多的就业机会，并将为极大的影响和带动周边街区的商业发展，推动和促进“芙蓉广场”商圈的形成，带动XX市城西的发展。 XX某某项目 可行性研究报告 第二章 项目投资环境及市场分析 四 XX市情及发展概况 4.1 XX市情 XX市位于湖南省中部，涟水上游。1951年从XX、XX、XX各划出部分政区筹建蓝田县，1952年正式建县，8月改名XX县，1987年撤县成立XX市。XX市总面积1897平方公里，人口108万，辖15镇4乡1街道办事处和一个林场。 XX人文历史悠久，是革命老区和湖南五大侨乡之一。XX市旅游资源丰富，北有省内自然监管后仅次于张家界的湄江风景区，南有雄甲三湘的龙山森林公园。 XX市交通便捷，湘黔铁路、XXX高等级公路与XXX国道从境内通过，XX高速公路、XX高速公路、XX一级公路即将兴建，一个完备的交通路网即将构成。 XX有“煤炭之乡”，“有色金属之乡”的美称，已经探明的矿产资源有煤、铁、锰、锑、重晶石等21种，形成了采掘、机械、建材、冶金、制药、食品加工等产业。近年来市委市政府实施“科技推动、市场带动”的战略，全市民营企业迅速发展。高效结晶铜管、金属纤维、艺术陶瓷，金刚石触媒等一大批高科技产品远销国外。 4.2 XX市城市发展概况 当前XX市整体城市环境仍然处于不理想状态，城区面积较小、城区环境有待改善、城市常住人口规模有限、流动人口较少，城市建设固定资产投资较小等诸多问题困扰着XX市城市环境的改善和经济发展。 近年来，XX市大力推进“工业强市”的发展方向。投入大量资金对XX城区进行改造和对各类工业企业进行革新。城市的改造和企业的革新势必将带动相关行业的发展，尤其是对房地产业、金融业、零售业、建筑业、建材等行业推动作用尤为显著。这为本项目的开发提供极佳的市场契机。 同时为了加强与周边县市的联系和互动，XX市加大城市交通路网的拓建、兴建，由此产生的效应犹如一针强心剂，推动XX市房地产业等相关行业飞速发展。 4.3 XX市经济发展概况 XX地区内拥有较为丰富的矿产资源，相关的矿产、冶炼、机电、运输行业发达，其他产业发展规模也较为突出，居民收入及消费水平自90年代开始显著提高，内向型经济发展状况良好。 据统计，2004年全年XX市城市居民人均可支配收入6603元，比上年增长15%，2004年末，全市城镇集体以上单位在岗职工43660人，比上年增加3824人，从业人员劳动报酬总额43660万元，增加3219万元，比上年增加8%，从业人员年人均报酬9904元，比上年增长33.4%。 全年民营经济实现消费品零售总额157104万元，增长14.8%，占全市消费品零售总额的80.98%。年末全市有证贸易餐饮个体户和私营企业分别达到13345户和272户，分别增长5.1%和32.7%。 XX市总体居民收入水平在湖南省处于中下水平但是近年增长较快，居民消费水平比较湖南省发展较快的中小型城市仍偏低。根据有关金融机关对XX市居民储蓄水平的统计，XX人均储蓄水平处于较高位置，反映出当前XX市民对投资极为谨慎，获取投资渠道的信息很少，投资途径较少，大部分的城市居民依赖于银行储蓄获取储蓄收益，社会闲散资金的投资欲望极为强烈的特性。 因此，根据当前XX市总体经济发展、居民消费及个人储蓄水平，未来3-5年之内，XX市房地产行业发展空间将较为可观，在总量控制的前提下，大部分的社会闲散资金将集中于房地产投资及建材、家居、装饰等行业，其商业消费环境和水平将有很大程度的改观和突破。 以上数据来源:娄底及XX相关政府报告文件、资料等 4.4 XX市商业发展历史沿革 回顾XX市近代商业发展历程，我们可以很清晰地看到当前XX市的商 业经营环境、规模、消费水平均与上世纪7、80年代有了质量上的飞跃。 上世纪80年代前的商业大多以国营企业单位经营的商业为主。因为经济体制的限制以及消费者消费意识的局限性，限制了商业的的发展，无论是商业建筑其建筑形态还是商业经营的各个环节都不能满足消费者的需求。伴着上世纪改革开放的步伐，城市的商业也取得了飞速的发展。 90年代初，XX市一改以前小商小贩的自由贸易占据商业消费市场大半江山的局面，出现了“蓝田市场”等一批集中型的专业市场。这一类商品交易市场的出现，使XX市城市、农村人口的消费有了较为集中、更为方便的消费场所。90年代末及本世纪初，随着对外交流和经济活动的增加，XX市首次出现了中小型超级市场，再度刷新了XX市商业格局。“金马特”、“福康祥”等一批超市经营企业获得了长足发展。 近年来，以“心连心、新一佳”为代表的知名商业企业登陆XX，不但使XX市民享受到了与国内大中型城市同步的商品与服务，更使XX市商业格局再次突破。伴随着这一类商业企业的发展，XX市商业房地产行业的出现也受到了XX市民的热情欢迎和追随，“XX购物中心”的销售便反映出了XX市民中蕴藏的极强的投资欲望和消费能力。而房地产行业的继续前进，将使XX市居住、商业环境更为良好，有利于改善城市消费环境，提升城市品位，更有利于本土房地产企业及房地产投资者的核心竞争力增强。 4.5 XX市城市商业格局及发展趋势 随着城市经济的发展，XX市的商业格局的已经初现雏形，形成了以XX广场和XX为核心商圈向周边辐射的商业格局。 XX广场商业发展历史悠久，地处XX市交通南路与XX南路的交汇处，地理位置优越，是进出XX市的必经之地，也是XX市近代商业发展最具代表性的区域。此区域内以百货超市、品牌服饰、鞋帽、电子通讯产品、五金机电业态为主。因受城市道路状况、建筑形态、经营理念等发展条件所限， 此区域内的老商业中心王者地位正在逐步转换。如不改变此区域内的街区形象，对破坏街区整体形象的相关业态进行集中整治，在“劣币驱逐良币”理论范围内，将使一部分利润较高，档次较高的商业行业主动集中转移，从而动摇此区域的商业地位。 XX商圈的成型与发展有着得天独厚的基础。市政府、税务等一大批政府机关云集于此，学校、居民区分散四周，形成了强大的商业发展资源。此区域商贾云集、人流量庞大，另受XX广场的影响，一批商家将经营场地也延伸到了此区域，从而催生了XX商圈的快速成熟。XX购物中心项目的建成，更树立了XX市新兴的现代化商业中心形象，增强了此区域在全市商圈中的竞争力。目前，XX商圈已经呈现出向西发展的趋势，对芙蓉广场商圈的形成将极为有利。 另外，以汽车站为基础发展的商园街也是XX市整体商业格局中的重要部分。但其杂乱的经营环境、参差不齐的业态组合，弱化、限制了该商圈的发展。 纵观XX市商业格局及发展状况，XX市各个商圈内商业物业的建筑形态、交通组织、业态定位、经营理念等都存在部分缺陷，在商圈形成中，其渗透能力、辐射能力表现得不是很明显。本项目距XX商圈仅800米左右，XX商圈的发展必然向西蔓延，从而带动本项目周边区域，提升其商业价值。本项目势必首当其冲，受到XX商圈的影响，随着金地带?时尚广场的开发建设，XX购物中心经营状况好转及其他周边项目的开发，其影响会越来越明显。 因此，经济发展趋势、市民投资消费需求、XX商圈发展为本项目发展提供了至少三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念、物业形态、产品定位的市场差异化，将获得可观的开发回报，亦能成功借势“XX”，带动区域物业的商业价值，使社会、市场、 市民及开发商实现“四赢”。 五 XX市房地产市场发展综述 5.1 市场发展概况 XX市现代化的房地产市场自2004年才开始起步。2004年以前，大部分市民均为自己购买土地，自己兴建民宅，对商品房的概念理解不清晰，更没有购买商品房的意识。这也是目前XX市住宅区没有成规摸，上品质的原因之一，大量的自建民宅影响了城市品位的提高和整体的城市规划，也影响到了房地产市场的发展。 2004年开始，政府对房地产市场有意识地进行放开，通过招商引资对一部分房地产项目进行了立项。出现了以“XX名城”为代表的住宅项目和以“XX购物中心”为代表的商业项目。“XX购物中心”以产权式商铺投资的销售模式为主，项目在市场上一开始供应，便引起了广大投资者的注意和亲睐，销售情况极好，真实体现了XX市民中蕴藏着极大的 商铺购买能力和购买欲望，对XX市后续商业项目有极为重要的参考价值和意义。 “涟水名城”大规模大手笔的商品房建设开发，相关的社区配套型酒店、商业街区也在其规划范围之内，使XX市民对商品房第一次有了更为清晰的认识。“涟水名城”在环境、生活品质上的宣传，也在潜移默化中对市民产生了影响，也对XX商品房市场起到了不可忽视的作用。 在“涟水名城”后，由大华房地产开发公司开发的“水榭花都”也向市场供应了4万余平米的商品房。这两个项目的同时开始和竞争，使XX商品房市场格局已经初具雏形。随着政府下一步的放地，后续项目的开发，XX商品房市场必将以更为成熟，更为理性的姿态面对市场。 5.2 市场价格分析及走势预测 5.2.1 居住用房价格分析及走势预测 2004年前，XX市住宅市场价格大部分在500-700元/平米左右，商品房市场未成型的情况下，城市居民对商品房的概念和理解均较为落后。因此市场价格一直处于比较低的状态，居住用房的开发利润点也比较低。随着全国房地产市场的发展，XX房地产在近年来也得到了长足发展，政府形成了较为灵活的房地产招商引资政策，鼓励外来开发商在XX进行房地产项目开发，从而吸引到了一批如XX购物中心、涟水名城等项目的开发商前来投资开发。 外来开发商带来的更强的资本优势和更高的开发品质，另受相关建筑材料，开发规费的上涨，建安成本也随之上升，由此带动了XX房地产市场的价格。“金地带?时尚广场”的四楼以上临街住宅达到了1100元/平米以上的销售均价，“大华?水榭花都”销售均价为950元/平米，“涟水名城”销售均价1040元/平米，此销售价格较2004年前的住宅销售价格已经上涨了200-400元/平米。反映出XX市房地产市场住宅销售价格的发展趋势。 就本次某某地产顾问机构所开展的XX市房地产市场综合调研结果分析，目前XX大部分市民仍倾向于选择销售价格在600-800元/平米的住宅，800-1000元/平米的价格区间已经开始有部分市民所接受， “大华?水榭花都”、“涟水名城”等项目目前销售的不理想，说明高品质高价格的住宅销售价格完全被市场所接受和承认还需时日。某某地产顾问机构认为:XX市房地产近2-3年内，规模适中、户型新颖而实用、景观资源良好、人文气息浓厚的居住用房仍将有一定的市场机会，价格突破千元/平米将存在一定的市场空间。建议本项目居住用房的价格定位在800元/平米左右较为合适。 XX在售的主要住宅项目调研表如下: 项目名称 大华?水榭花都 位置 XX市酒厂，一中后面 开发商:XX大华房地产开发有限公司 建筑面积:42998平方米 绿化率:35% 车库数(车位数):未定 门面数: 未定 项目概况 分几期开发:一期 项目工程进度: 项目动工已有将近两个月，基础建设已经完成 开盘时间:2005年12月底 交房时间:2006年6月 住宅均价:950元/平方米 住宅最高价:1200元/平方米 门面价格:未定 车库价格:未定 车位租价:未定 价格 物管费: 未定 主力户型面积:160平方米左右 付款方式及折扣:三成十年、五成十年、 销售率 贵宾卡已售50张 目前主推单位 四室两厅两卫 项目劣 1、大户型居多，选择空间小。 势分析 2、目前交通不方便 项目优 该项目所处环境安静、幽雅，适合居家，有大面积的艺术园林和休闲运动场所，双阳台设计比较手欢势分析 迎，周边配套比较好(邻近中学、小学和事业单位) 该项目在推广中很好的借助了“涟水”的天然景观，以“人文起居”文化为炒作切入点，售楼部设立综合评价 在宾馆大堂，更是进一步接触了目标消费群，所以总体而言，该项目有一定的优势。 项目名涟水名城 位置 XX市自来水公司旁 称 开发商:娄底佳苑房地产 占地面积:15.5万平方米 建筑面积:26万平方米 项目概绿化率:50% 车库数(车位数):未定 容积率:1.68 门面数: 未定 况 分几期开发:两期 开盘时间:2006年1月 交房时间:未定 住宅均价:1040元/平方米 住宅最高价:1280元/平方米 门面价格:未定 车库价格:未定 车位租价:未定 价格 物管费: 未定 主力户型面积:145平方米左右 付款方式及折扣:七成十年、五成十五年、 销售一期销售3成左右 目前主推单位 三室两厅两卫 率 5.2.2 商业用房价格分析及走势预测 近年来，随着XX市城市和商业发展，XX市商业用房的需求量迅猛增加。而一直以来，XX市的商业物业均为各国营市场、单位的物业，极少向市场出售。2005年XX购物中心的兴建，使XX市民中所蕴藏的对商业用房的购买需求迅速迸发出来，XX购物中心的产权式商铺一个月内销售率过半，且内铺销售价格达到了7500元/平米以上，而得房率仅为52%左右，实际套内销售价格达到了15000元/平米左右。 2005年11月26日开盘的金地带?时尚广场临街商铺销售均价为18000元/平米，一层内铺销售均价为4800元/平米，公摊率在33%左右。该项目开盘以来，以其良好的市场定位和营销策略规划实现了平稳销售，销售情况良好。 目前，XX市商业用房仅金地带?时尚广场项目在售，剩余单位主要以2、3楼为主。当前XX市旧城改造使一部分临街单位用房进行改造、拍卖，2006年市内将可能有后续商业项目参与市场竞争。另一方面，随着XX市城市建设和发展，中心商圈的辐射和带动作用将使部分次级商业区域价值稳步攀升。XX市商业用房价格走势将继续出现“热点地段价格居高不下，次级区域陆续跟进”的局面。 六 商业用房的市场供给 6.1 所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查 目前XX市在售的商业用房项目仅为金地带?时尚广场: 总建筑面积:11727.26平米 商业建筑面积:9427.26平米 销售价格: 临XX路商铺:均价18000元/平米 临工农路商 铺:均价9000元/平米 一层内铺:4800元/平米 二层内铺:2500元/平米 三层内铺:1400元/平米 住宅销售均价:1140元/平米 6.2 所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查 处于本项目对面的芙蓉建材市场，还有一部分的商铺出租，但是由于该建材市场由于曾经严重打击了XX市建材经营户的信心，其市场供应量不会给本项目带来威胁，但是其给经营商家和消费者留下的阴影，却加大了我们后期推广的引导工作难度。本项目在半年内潜在的竞争对手，其一来自文艺路正在施工的项目(原XX市儿童公园)，其二是文艺南路一块10亩空地，将来可能也会被用于开发专业市场建材市场。 七 商业用房的市场需求 7.1 所在区域内商业用房的租用情况调查 涟源市家居建材行业物业使用产品构成分析图 租赁 购买 自有 上图显示，96%的客户为租赁商铺经营。 因XX市目前的商业铺面均以临街铺面为主，而临街铺面及部分专业 市场内的商铺都是个人自建、政府或单位开发建设的房屋临街层，因此 XX市目前家居建材市场所使用的物业仍以租赁临街商铺为主。 7.2 所在区域内在售商业用房销售情况调查 目前在售的仅为金地带?时尚广场，其销售情况较为良性。 八 商业用房的市场价格 8.1 所在区域内商业用房销售价格情况 XX市商业用房主要由住宅的底商和企事业单位物业一、二、三层的 商业用房构成，进行销售的商业用房量比较少。目前XX市场上进行销售 的商业物业主要为金地带 ? 时尚广场。价格情况参照本报告6.1节。 8.2 所在区域内商业用房租赁价格情况 物业名称 物业类型 经营品牌 月租金价格(元/平米) 立华水果 临街商铺 零售 50 好运来电话超市 临街商铺 21 涟广超市 临街商铺 零售 80 建材市场内商铺 建材零售 2-4 目前XX市商业物业的租赁价格呈现出“受地段价值影响明显，部分临 街商铺租金居高不下”的局面，XX路“XX广场”-“XX购物中心”临街商 铺的租金均在65元/平米/月以上，金地带?时尚广场的临街商铺租金预计还将高达120元/平米/月。根据某某地产顾问机构在市场调研显示，本区域500米半径内的临街商业用房租赁价格自20-60元/月/平米不等，对面建材市场内月租金甚至低于10元/平米/月。与XX广场、XX等区域的租金差距较大。主要是因目前本项目所在区域内人流量，街区面貌较差，商业经营未成规模等原因所引起的。 九 居住用房的市场分析 9.1 市场供应情况 XX市目前的商品房主要集中在“涟水名城”和“水榭花都”两个在建的项目中，预计总建筑面积为30多万平方米，在建的商品房面积超过14万平方米。 9.2 市场需求情况 住宅户型面积需求分析图 100平米以下100-120平米120-140平米140-160平米160平米以上 通过市场调查结果的分析和研究，某某地产顾问机构48%的被访者并不打算购房。仅5%的被访者考虑在1年内购房，35%的被访者考虑在未来3年内购房。说明目前XX市民对商品房购买意愿并不强烈，而主要的可能购买时间集中在未来2-3年内，近期市场不会出现太大的市场需求。 目前XX市民对商品房的需求主要集中在100-120平米的中户型 和140-160平米的大户型两个档次。比较符合四线城市居民对购房的 面积需求特征。 9.3 物业出租情况 目前XX市还没有形成专业房屋租赁市场，主要是以出租零散的居民房为主，承租人一般是在XX从事小买卖的流动居民。租金普遍比较低，单间租金为50元/月，简单装修套间租金为200元/月，中档装修带家电的套间租金为350元/月。 9.4 在售楼盘销售情况 XX市民长期以来形成的房屋概念使市民对房屋的追求仅限于自建民宅，对商品房的购买意识不强。导致了“涟水名城”和“水榭花都”两个大型住宅项目自动工以来，销售都很不理想。 9.5 市场在售户型及特点分析 涟水名城的主力户型为145平方米左右的三室两厅两卫，据调查得知，该户型比较实用，受市民欢迎。 水榭花都的主力户型为165平方米左右的四室两厅两卫双阳台，据调查得知，这种户型比较宽敞，大气，一部分经济实力较为雄厚的人群较喜欢该户型。 金地带 ? 时尚广场的主力户型为150平方米左右的三室两厅两卫，该项目地段优越，住房很受欢迎。 在价格方面，涟水名城和水榭花都的实际成交价格都没有超过1000元/平米。仅金地带?时尚广场4楼以上的临街住宅超过了1000元/平米，因该项目地理位置和上市时间的优越性，因此对于整个XX商品房市场来说，仅具备参考价值而不具备近阶段的价格指导意义。大部分市民对商品房价格仍集中在800元左右的心理预期，短期内突破千元大关较为困难。 十 市场预测 经营户投资意向分析图 正在考虑购买 视地段及价格而定 看情况 不会购买 10.1 未来该区域内商业用房需求预测 2 在对经营户投资意向的调查过程中，大部分被访者 都持“看情况而定”的态度，说明目前XX市的商业地产销 售受引导成分较大，在XX购物中心未能经营起来之后，市民 对商铺投资都保持着谨慎的态度。同时，也有16%的被访者正 在考虑购买商铺， 24%的客户表示视地段及价格而定，说明在经营户中间，经济实力比一般普通市民要强，其投资意愿相比而言也更为强烈。 市民投资意向分析图正在考虑购买 视地段及价格而定看情况 不会购买 扇面 5 (2) 市民对商铺的投资意向相比经营户而言要小，40% 的客户表示不会进行商铺投资。市民对商铺投资概念的理解 程度仍然有限，且在XX购物中心的影响下，使一部分市民对 商铺投资已经失去了信心或者产生了不信任心理。市民中有 17.5%的人正在考虑投资商铺。 10.2 未来该区域内居住用房需求预测 XX市民长期以来形成的房屋概念使市民对房屋的追求仅限于自建民宅，而商品房的购买意识不强。对商品房消费的园林、景观、户型、物业管理等概念理解较淡。况且XX市房屋租赁市场还未成熟，流动人口少，在未来一两年内，XX市民对居住房的需求不是很大。 10.3 综述 总体而言，XX市民对商铺及住房还是有一定的需求量，由于XX市的房地产行业刚刚起步时，“XX购物中心”影响到了消费者投资信心，如果其他商业项目再次打击消费者投资信心的话，那么XX市房地产的发展将受到严峻的考验。针对市场现状，我们的工作重点应放在消费意识引导和区域概念炒作上，才能有利于规避市场风险，并结合主题商业的特殊性进行项目推广和销售、招商工作。 XX某某项目 可行性研究报告 第三章 项目发展研究 十一 项目地块特征分析 11.1 项目区位分析 地块形状:不规则方形用地 地块位置:XX路与芙蓉路交汇处，属六亩塘镇，位于XX市主城区 西部，靠近城乡结合处。就目前来看，地块的区位优势 并不明显。 地块优势:XX路与芙蓉路均属XX市城市干道，为本项目提供了良 好的交通组织便利性;同时，本项目地处XX去往新化、 冷江等地的必经之地，外部交通优势明显。 11.2 项目人流分析 因本项目目前所处的芙蓉广场周边无大型的消费场所和市政配套设 施，周边居住者大部分为普通市民，街区形象又比较差。因此，目前该地 段人流量较小，但受XX商圈发展影响，已经呈现出人流量开始上升的趋势。 11.3 项目地块发展SWOT分析 ? 地块发展机会 Opportunity 2 XX商圈的发展已经呈现出向本地块蔓延的趋势，对本地块 价值的提升带来了积极影响。 3 XX市目前开发在售的商业项目不多，为项目地块的发展提 供了一定的市场机会。 4 项目周边街区物业形象较差，本项目建成后，将有效带动 周边物业的价值提升。 5 项目交通优势较为明显。 6 项目属招商引资项目，地块发展有一定的政策支持。 ? 地块发展威胁 Weakness 1 市民对本项目地块的区位价值仍存在怀疑心态。 2 其他旧城改造项目将对项目发展形成竞争压力。 3 项目地块周边街区形象较差，影响到项目价值的体现 ? 地块发展优势 Strength 3 位于XX路与芙蓉路交汇处，双面临路，地块价值高 4 临街面较长，且还能在建筑规划上进行适当临街面的适当 延长，有利于提高整体商业价值 5 地块规模适中，体量不大，适宜于快速消化 6 受XX商圈影响明显，未来升值前景可观 7 项目交由专业地产顾问公司进行全程策划，有利于保证项 目发展思路及执行的科学化 ? 地块发展劣势 Threat 3 项目地形状况复杂，将增加施工难度 4 项目所在地所处的芙蓉路道路状况较差，有待改善 (3) 项目偏离市中心，推广难度加大 虽然本项目目前所处的地理位置并不明显，但受城市发展的影响， 此地段的发展和升值前景已经有部分市民所承认，但项目在开发过程中， 始终仍注意对区域概念的炒作和提升，以良好的项目定位和投资概念规避 项目地块在市民心目中的不良影响。 十二 项目商业用房定位方案研究 12.1 项目定位方案 某某地产顾问机构初步对本项目的商业主题选择为: 整合与商品房装修相关的建材、陶瓷、木材、家私、家纺、五金、油漆、型材等行业，弥补市场空白，根据各个行业对楼层的需求条件规划业态形成“××××家居建材广场” 或“××××家居广场”的商业主题。 12.2 项目定位方案提出背景 前XX住宅商品房上市量在14万平米以上，且“涟水名城”离本案距离不远。众多商品房的在销售之后必会进行装修，因此，与商品房装修相关的建材、陶瓷、木材、家私、家纺、五金、油漆、型材等行业势必会被带动。 另一方面，某某地产顾问机构在对XX房地产市场进行调研时，发现家私、建材行业经营者整合意愿较为强烈，且该类行业对区位的影响因素较小，但对交通条件要求较高，恰好符合本项目地块所具备的特征。 因此，某某地产顾问机构初步对本项目的商业主题选择为“家居建材广场”。 12.3 项目定位方案市场调查结果 12.3.1 行业经营户对“一站式”家居建材市场的认可度 80% 60% 40% 20% 0%支持无所谓目前不看好 调 查 结 果 显 示 : 7 6 % 的 经 营 户 看 好 并 支 持 “一站式”家居建材在XX的发展。 50%的经营户表 示愿意在“一站式”家居建材广场诞生后进驻经营。 大部分的经营户已经意识到行业分布零散，对经营和消费者都不好。“一 站式”家居建材广场所具备的“一站购齐”、“价格更低”“服务更好”是其他中小规模家居建材经营所不具备的。因此受到大部分经营户的支持和赞同。也使本项目具备来自于经营户层面的发展机会。 50% 40% 30% 20% 10% 0%愿意进驻经营看情况而定暂时无打算 12.3.2 家居建材消费者对“一站式”家居建材市场的认可度 60% 40% 20%0%支持无所谓目前不看好 家居建材消费者对“一站式”家居建材市场支持率为54%，对其无所谓的业主占了32%，对其不看好的占了14%。这表明:XX消费者对“一站式”家居建材市场认可度比较高，由于XX市场还不是很成熟，所以还有 一半的消费者需要加强引导。 12.3.3 市民对“一站式”家居建材市场的认可度 100% 80% 60% 40% 20% 0%支持无所谓反对 从右图可以看出，绝大部分市民支持XX出现 大型的家居建材广场。长期以来XX市民购买建材 都需要各个门店不断的询问价格，不断的比较产品， 出现“一站式”家居建材广场后，集中的产品种类 将大大缩短购买时间，提高购买效率，并能以更低 的价格购买到所需要的家居建材产品。 家居建材广场在目前XX市民心目中，仍然是一个市场空白点。本项目的出现，无疑填补了该市场空白，并将取得良好的社会效益，一改目前文艺路交通路拥挤，消防、交通、城市管理问题多多的局面。 50%40%30%20%10%0%芙蓉广场五马广场汽车站附近 12.3.4 对“一站式”家居建材市场的地点选择调查 为调查在目前XX市建材经营户中较为理想的 集中型家居建材广场的项目所在地，本次调查设置 了三个地点供经营户选择。调查结果显示，尽管涟 源市建材市场未能经营起来在经营户中形成了心理 阴影，但仍有半数的经营户选择了芙蓉广场。 调查结果一方面再次显示了芙蓉广场的地段价值，另一方面更反映出经营 户在选择过程中已经更趋于理性，考虑到了交通、物流、仓储等家居建材 行业发展所必须具备的基础条件。 12.4 项目定位方案SWOT分析 ? 项目发展机会 Opportunity 1 家居建材经营户和消费者、市民均看好并支持“一站式”家 居建材广场项目的出现 2 目前XX市家居建材行业经营面积已超过2万平米，经营户近 200余家，为项目发展提供了市场资源的支持 3 市、镇两级政府均看好并支持项目发展，并能提供相关政策 性的优惠、鼓励措施 4 经营户和市民对商铺投资仍保持着一定的热情，存在引导空 间 5 大型家居建材超市的连锁发展趋势，为本项目的主力店招商 提供了契机 6 未来商品房市场的发展，将有利于本项目的销售、招商和后 期经营 7 目前家居建材经营户的分布凌乱、商铺配套设施落后，均期 待有新型的“一站式”家居建材广场填补市场空白 ? 项目发展威胁 Weakness 2 业态与对面的建材市场、蓝田市场部分重叠，可能会有相关 方面的利益冲突 3 行业商铺租赁价格不高，对项目销售价格的走高存在一定的 压力，需要大力引导，并采取一定的返租、免租政策 4 文艺路、蓝田市场、光蓝路等自发形成的市场地位难以撼动， 项目招商面临不小的压力 5 大部分经营户均不愿意进驻2、3楼，项目2、3楼的销售和招 商面临困难，需通过主力店设置进行良好的规避和化解 6 部分商家在市场竞争中已经丧失行业信心，可能在项目发展 过程中起负面作用 7 XX购物中心的商铺投资使部分市民丧失了投资信心，市民对 商铺投资已经更为谨慎和理性 ? 项目发展优势 Strength 3 位于XX路与芙蓉路交汇处，双面临路，地块价值高 4 临街面长达70米，且还能在建筑规划上进行适当临街面的适 当延长，有利于提高整体商业价值 5 地块规模适中，体量不大，适宜于快速消化 6 受XX商圈影响明显，未来升值前景可观 7 本项目为填补市场空白的项目，发展机会和空间较大 8 项目总体成本不高，从而降低了销售单价，有利于中小客户 的投资 9 项目引进主力店的营销策略，将有利于本项目刷新XX家居建 材行业格局，成为市场领袖 ? 项目发展劣势 Threat (1) 项目所在地街区面貌有待改善，(2) 人流量有限，(3) 商业气氛尚不(4) 浓厚 (5) 仍有部分经营户和市民对本项目地段抱怀疑态度，(6) 增加了项目宣传推广难度 (7) 推广、招商难度加大，(8) 推广、招商费用增加 (9) 地块规模有限，(10) 无法设置集中的仓储用房 (5) 市场对项目预计的销售价格和租赁价格存在接受难度 综上，项目SWOT分析中所反映出的情况说明本项目发展“××××家居建材广场”的思路是基本可行的，但应注意风险规避及劣势化解因素，使本项目发展更为贴近市场，成功招商，投资概念推广到位，获得可观的利润回报。 12.5 项目定位方案所存在问题及建议 本项目定位方案在后期推广和销售、招商过程中，可能存在以下不利因素: 2 销售价格与实际租赁价格之间可能存在的矛盾，建议项目 2、3楼采取整体或部分返租的形式销售。 3 市民对项目地段的怀疑态度。项目发展需依托强大的广告 宣传造势，通过以主力店为中心，将后期经营过程中的“价 格、质量、服务”良好地贯穿于整个推广节奏中，最大限 度的对区域概念和行业概念进行宣传推广。 4 区域商业氛围不成熟，招商难度增大。首先启动主力店招 商，以满足项目发展和实际推广执行工作的需要。化解市 民对项目能否发展成功的疑虑。对部分部位予以免租经 营，以配合其他招商政策顺利招商。 5 经营业主对商铺租金和税收政策要求苛刻。向政府申请真 正能够落实到位的税费减免政策，为经营户降低经营成 本，并通过免租政策、主力店的龙头效应向经营户发动集 中的广告宣传攻势。 6 有潜在的竞争对手存在，针对可能出现的竞争对手，项目 应尽快在年底之前启动第一期广告投放。 十三 项目产品定位方案研究 13.1 项目产品定位原则 本项目产品定位应区别于普通的商住楼项目，产品定位不但要能符合目前主题商业销售及招商、经营的需求，而且还需根据项目地块未来发展前景可观的特殊情况综合考虑产品未来用途。因此，产品定位应符合以下原则: 2 符合项目经济效益目标的需求。 3 充分利用项目地处XX路与芙蓉路交汇处，双面临路的特点，发 挥项目临街面较长，交通优势明显的优势。 4 在符合项目整体规划构思的前提下，将临街商铺的建筑面积控 制在合理范围内，努力提高临街商铺价值。 5 项目产品定位应充分考虑家居建材市场的行业特殊性，对相关 物流、交通、层高等要求进行有效把握。 6 项目住宅部分应有清晰的交通组织系统，实现商业人流与居住 人流的分离。 13.2 项目产品定位的市场依据 本项目产品定位的市场依据以某某地产顾问进行的XX市房地产市场及家居建材市场的调查研究数据为主。市场调查对本项目具有参考价值的主要结论有: 1 商家对产品的需求为:层高在4.5-5.5米之间、面宽在4.2-5 米之间、进深在10-12米之间。 2 面积在50-100平米之间，以40-60平米每个的铺位分割较为 合理，商铺间应可自由组合，全面覆盖不同面积需求的客户。 3 大部分市民对住宅的面积需求分100-120平米、140-160平米 两个区间。 4 其他调查数据。(详见市调报告) 13.3 项目产品定位方案 13.3.1 整体建筑规模控制 (1) 项目地上总建筑面积在1.8-1.9万平米之间，其中一、二、三层为商业用房，单层建筑面积在3650-3800平米之间;四、五、六、七楼为住宅，规划面积在7000-7800平米之间。 (2) 项目地下一层，拟规划建筑面积在2500平米之间。 (3) 一层层高在5.8左右，二、三层层高在3.8米左右，住宅层高为3米。净建筑总高度约25.4米。(不含天花板及天际线高度) 13.3.2 户型规划 ? 临街商铺开间在3.8-4米之间，进深在12米左右，套内面积在45.6-48平米之间。 ? 一、二、三层商铺套内面积规划在45-65平米之间，具体户型面积根据建筑设计安排而定。 ? 住宅户型规划以110-130平米的三房、140-160平米的四房为主力户型进行设计。 13.4 主要技术经济指标 总建筑面积:1.8-1.9万平米 商业面积:1.0-1.14万平米 住宅面积:7000-7800平米 容积率:约4.57 建筑净高:25.4米 13.5 项目业态定位方案 本项目将囊括以下业态,具体的各楼层业态定位方案如下: 1层(含临街门面): (1) 木业板材区 (2) 油漆涂料区 (3) 工程材料区 (4) 化工胶剂区 (5) 管材管件区 (6) 五金机电区 2层: (1) 陶瓷卫浴区 (2) 玻璃制品区 (3) 灯饰照明区 (4) 地板地面区 (5) 门窗锁具区 3层: (1) 家居饰品区 (2) 家私家具区 (3) 办公家具区 考虑到1层租金和售价较高,因此本楼层内的业态均为效益较好,经营利润较高的行业,而2、3楼则选择产品较大，流动速度稍慢，对场地规模要求较大的行业，以降低月租金，缓解经营户的租金压力。2、3楼目前的业态定位较适宜于对主力店进行招商。 XX某某项目 可行性研究报告 第四章 效益及风险分析 十四 项目投资估算 项目投资估算表 单位:万元 序号 工程或费用名称 估算价值 备 注 按17950平米总建筑面积计算,土建成本按480元/平米计算,1 土建工程 1061.6万元 另地下层建筑成本估计为200万元 2 土地费 510万元 货梯、观光电梯各一辆，配套费用按150元/平米计算 3 附属工程及项目配套 330万元 4 勘探 2万元 5 相关规费 15万元 7 设计费 8.975万元 按5元/平米计算 8 水电增容费 5万元 9 管理费用 20万元 10 基本预备费 40万元 如引进主力店，则可以省去主力店装修费用约80-10011 合计 1992.58万元 万～ 注:本报告撰写单位仅提出参考价格,以上数据均以建筑面积在17950平米为基准进行估计所得,具体 数额以实际操作为准。 根据初步估算,本项目的总体投资成本大约为1992.58万元,此数据 为基本的成本投入费用,并已核算地下层的建筑成本。 十五 经济效益分析 15.1 项目经营策略 (1) 项目1-3层商业部分楼实行“返租”销售的办法。 其中一层返租期限为1年，返租回报为8%; 二、三层返租期限为3年，第一年回报率为7%，第二年回报为8%，第三年回报为9%，平均每年的固定回报为8%。此返租采取“即买即返”的执行办法，客户在签定购房合同时，即可获得三年固定回报共计24%。 反租部分在具体定价中预留相应空间。 项目销售过程中根据销售情况及整体销售节奏的安排，将适当应用价格策略提高销售价格。 (2) 为便于本项目后期运作的顺畅，本报告内分别初步设定了“返租”与不“返租”的销售价格。 15.2 项目销售价格建议 (1) 返租销售价格 根据市场调查结果及本项目的成本情况，建议本项目采取“返租”销售模式时销售价格为: 临街商铺销售均价:10000元/平米 一层内铺销售均价:4100元/平米(含返租一年) 二层内铺销售均价:2350元/平米(含返租三年) 三层内铺销售均价:1350元/平米(含返租三年) 住宅销售均价:850元/平米 (2) 不返租时销售价格建议 临街商铺销售均价:10000元/平米 一层内铺销售均价:3950元/平米 二层内铺销售均价:1950元/平米 三层内铺销售均价:1100元/平米 住宅销售均价:850元/平米 (3) 价格说明 目前该定价体系为项目初步定价，均为保守估计的市场承受范围，在 实际执行过程中，将根据市场反应及销售状况适当地应用价格策略，适当 调高部分楼层、单位的销售价格，圆满完成销售任务;此外，项目价格调 整取决于项目在招商方面的资金投入，项目招商投入提高，则价格也将顺 势提升，以保障合理的项目销售利润。 由此得出，本项目可实现销售收入预计为: 项目销售收入预测表(返租) 名称 建筑面积 返租销售单价 预计销售额(返租) 备注 (平米) (元/平米) (万元) 临街商铺 750 10000 750 一层内铺 2900 4100 1189 减去一年返租约95.12万元后为1093.88万 元 二层内铺 3650 2350 857.75 减去三年返租约205.86元后为651.89万元 三层内铺 3650 1350 492.75 减去三年返租约118.26万元后为374.49万 元 住宅 7000 850 595 合计 17950 3884.5 返租后销售额约3465.26万元 二、三层三年返租期间的出租收益预计: 4 1层内铺免租半年，后半年的租金按28元/平米/月的租金65%收 取即为18元/平米/月，预计租金收益为31.32万元 5 2、3层内铺免租1年，第2年按租金的50%收取，第三年按租金的 80%收取，预计租金收益为136.656万元 第2层租金:15元/平米/月 第3层租金9元/月 因此得出本项目返租期的预期收益为:167.9760万元 项目销售收入预测表(不返租) 名称 建筑面积 销售单价 预计销售额 备注 (平米) (元/平米) (万元) 临街商铺 750 10000 750 一层内铺 2900 3950 1145.5 二层内铺 3650 1950 711.75 三层内铺 3650 1100 401(5 住宅 7000 850 595 合计 17950 3603.75 经计算分析后得出: 9 项目采取返租销售模式时合同销售额为3884.5万元，减去返 租部分后实际现金收入为3465.26万元，返租期内预期租金 收益为167.976万元，因此返租销售时实际总收入为 3633.236万元。 10 项目不采取返租销售模式时，总销售额预计在3603.75万元。 15.3 项目投资利润 成本利润估算表 序号 项目 (返租时)金额 备注 (不返租时)金额 备注 1 销售收入 3633.236万元 含返租期内的租金收3603.75万元 益 2 销售成本 1992.58万元 1992.58万元 3 销售税金及附加 199.83万元 暂按5.5%估算 198.21万元 4 销售费用 180万元 180万元 5 利润总额 1260(83万元 1232(96万元 6 所得税 100万元 预估 100万元 预估 7 净利润 1160.83万元 1132.96万元 本项目初步估算: (1) 返租销售税后利润约1160.83万元。 (2) 不返租销售税后利润约1132.96万元。 15.4 财务指标分析 15.4.1毛利率(返租销售) 销售收入-销售成本 销售毛利率= ---------------------- ×100% 销售收入 本项目毛利率:(3633.236-1992.58)/3633.236×100%=45.16% 15.4.2 净利率(返租销售) 销售净利率=(净利/销售收入)×100% 净利一般指税后利润 本项目净利率=(1160.83/3633.236)×100%=31.96% 本项目在返租销售时毛利润率为45.16%,税后净利润率为31.96%,利 润率符合当前房地产开发的利润水平,本项目的经济效益是可行的. 十六 风险性分析 风险因素和风险程度分析表 影响程度 说明 风险因素 严重 较大 一般 市场风险 ? 区域市场内不确定因素较多,行业影响较大 技术风险 ? 技术风险较弱 工程风险 ? 施工难度不高 资金风险 ? 资金应用周期较长,存在调配风险 政策风险 ? 受当地政府给予的开发及经营政策影响大 外部协作风险 ? 公司团队信誉良好 社会风险 ? 社会需求量较大,属空白市场项目 其他风险 ? 行业内影响因素较多,且受其他商业项目投资风险 大 由此表可以看出,本项目开发的主要风险因素存在于市场、政策、资 金几个方面。XX市XX购物中心经营状况不佳已经影响到了投资者的投资信 心，如其他商业项目再出现经营状况不佳的局面，将严重影响投资者对商 铺的投资热情，从而影响到本项目的销售;另一方面，XX市旧城改造项目较多，很有可能在2006出现项目的投资竞争对手，也将可能影响到本项目的销售。 本项目销售和招商受政府政策影响较大，一方面项目开发需要政府给予相关开发税费上的优惠和扶持，另一方面本项目的销售和招商需要政府给予相关行业整合、经营税费等政策支持，如这些政策不能按时落实到位，将对本项目的顺利销售带来威胁因素。 十七 经济评价 17.1 成本、费用和各项税收 结合本项目的实际情况，依据相关法规、规定、政策拟定以下成本、费用和税收水平。 (1)销售费用 因本项目偏离市中心，地段还未被全部大部分市民完全认可。 因此考虑推广费用适当增加，销售费用暂按180万元计算。 (2)营业税及附加 营业税按照营业收入的5.5,计算， (3)所得税 按照《中华XX共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则，所得税实际应按33,计取，但根据本项目情况，暂预估为100万元。 17.2 项目投资利润 根据本报告拟定的项目收益、成本、费用和税收等水平，通过相关计算分析，整个项目开发期在返租销售模式时累计税后利润1160.83万元。项目开发毛利率达到45.16%。 17.3 财务指标分析 项目毛利率、净利率均达到行业平均水平，本报告在财务指标分析后认为该项目经济效益是可行的。 十八 社会评价 18.1环境评价(定性) 本项目将以“体现现代社会以人为本的思想，设计上充分考虑使用功能和比例尺度，将建筑定位于现代文化与经济发展的新阶段之上”的设计构想，建筑设计现代感强烈，将成为XX市商业和城市地标项目，为提升城市品位，美化城市环境起到不可忽视的作用。 本项目住宅与商业区实现人行系统的分流，住宅建筑形态力求时尚且经典，曲线流畅、造型优美，线条和细部处理处理简约明快，独具一格，符合当前住宅设计总体潮流。裙楼顶部的绿化，建筑小品布局合理巧妙，错落有致，为入住客户营造出一个良好的居住氛围。 项目建成后可以彻底改变当地低矮平凡密集，设施简陋，环境恶劣的现状，形成一个商业繁华、环境优美、配套设施齐全的新型商业项 目，有效带动芙蓉广场周边物业价值的提升。 18.2社会评价(定性) 18.2.1 城市发展的影响 (1) 实现XX商圈、XX广场商圈和芙蓉广场的“三点一线”城市商 业结构，(2) 为XX市城市商业的发展起到促进和拉动作用 (3) 改变芙蓉广场周边的街区形象，(4) 并将明显提升XX西 路、芙蓉路的物业价值，(5) 有利于扩大城区面积，(6) 提升和丰富街区商业经营结构; (7) 有效解决交通路目前家居建材行业经营所导致的交通拥挤、 城市管理难度较大等问题，(8) 大大改善交通路及其沿 线的街区面貌，(9) 使城市商业中心体现出真正的商业价 值 (10) 本项目的经营，(11) 将带动部分市民前往城西进行 消费，(12) 从而(13) 使项目周边的餐饮、娱乐、休闲、 商务配套型产业快速发展。 18.2.2 对行业市场的影响 6 “一站式”的家居建材广场消费模式，将彻底改变XX市家居 建材行业分布凌乱，不成规模的状况，在行业整合的前提下， 增强行业竞争力。 7 为广大家居建材经营户提供了环境更好，配套设施更齐全的 经营环境，使家居经营户能形成更为透明化，更为公平的经 营环境。有利于市场产品质量和价格的透明，从而使消费者 受益。 8 大型龙头主力店的规模效应，将为本项目内的经营户带来更 多的客流，使经营户客流量更为集中，增加销售额，提升经 营效益。 9 符合行业市场的发展形势，行业的集中将使本项目辐射到周 边的邻近县市，从而使XX的家居建材行业更具影响力。 10 本项目的成功开发营业，将使大部分经营户的仓库集中在XX 市建材市场内，从而盘活目前陷入困境的建材市场，使建材 市场获得新的发展机遇。 18.2.3 对其他社会因素的影响 (1) 本项目将在开发过程中和经营过程中向社会提供就业人口 300个以上 (2) 稳定的投资收益和较低的投资门槛，(3) 将为社会提供 更为便捷和安全的投资渠道 (4) 消费者在家居建材过程中将能享受到质量放心，(5) 价 格最低，(6) 服(7) 务周到的家居建材消费服(8) 务。 (9) 本项目住宅将为XX市民提供环境优美，(10) 价格适中 的住房，(11) 从而(12) 改善目前市民的住房结构 (13) 本项目的开业经营，(14) 将对周边文化、体育、卫生、 金融等行业都将能起到明显的补充和带动作用。 18.3 综合评价 本项目的开发建设,有利于改善城市及项目周边的街区环境,提升城市品位,美化城市环境;对社会、行业及其他社会综合效益的影响明显，环境效益和社会效益的评价均是可行的。 XX某某项目 可行性研究报告 第五章 研究结论及建议 十九 总体结论及建议 研究结论: 在对“某某项目”开发进行可行性研究后，本报告得出结论: “XX某某项目”开发将获得可观的经济效益和社会综合效益，该项目可行～ 存在问题及建议: (1) 成本控制 项目受成本影响较为明显，因地段区位优势不明显，价格不能太过于超出市场承受范围。因此，本项目应努力控制建设成本，建立完善的成本控制体系，以保留项目可观的利润空间。 (2) 开发规模 成本、开发规模同时成为影响本项目利润的最为关键的两个因素。因项目用地面积有限，本报告内的经济效益评估是以项目用地面积全部铺满为基础进行测算的，如建筑面积减少，则势必影响项目总体销售额，从而影响项目利润。本项目应在相关政策允许的范围内，最大限度地争取建筑规划条件，使项目开发规模最大化，才能实现开发利润的最大化。 (3) 广告推广 本项目广告推广的意义非常重大，不但要对芙蓉广场商圈概念进行炒作，以在市民心目中加强对本地域价值的印象，获得强大的感官冲击效应;而且对本项目“家居建材广场”的定位进行宣传推广，传达投资概念和商机概念，瞄准主要的销售、招商客户群体，，并将广告网络延伸至周边县市，以强大的广告宣传攻势掀起2006年XX新的投资创富风暴。 (4) 政策支持 项目应更为到位的贯彻本项目关于返租、免租的营销策略，并 尽最大力度地争取政府相关方面的政策支持。在有关的政策允许范围内，应该争取更为优惠的开发条件，并为本项目后期招商经营争取相关税费支持政策，以确保招商的成功;也将为项目的投资者及进驻企业和投资者创造更便利、更具投资价值的物业～ (4) 开发进度 项目应对开发进度进行严格把关，使项目赶上明年4-6月份的房地产销售旺季，营造项目“开门红”的旺销局面，提升投资者和经营户的信心，树立本项目在XX本地乃至周边几县市内的行业领袖地位。项目开发进度一旦与销售脱节，将严重影响项目的推广和销售节奏。 (5) 项目招商 项目应对主力店进行重点对待，在年底之前与主力店达成合作，并开始广告推广，以确保明年3月份正式启动广告宣传，4月份左右启动销售的计划，为后续竞争对手设置进入壁垒，从而赢得市场先机。并在项目推广和销售启动后，在适宜的时间确定相关的招商对象、招商政策，为项目成功运营打下良好的基础。 另外，本项目建筑工程量在工程建设中应该多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、施工、策划、推广、销售要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应该用科学的 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 进行分析、比较、论证。在设计和施工中，吸取长沙等其他地区家居建材市场的建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。在项目的营销策划上力求创新，以符合本项目定位的前瞻性眼光进行整个项目的全程策划工作，确保开发商、投资者、社会及其他合作企业取得更大的效益。