土地增值税文件汇编

土地增值税文件汇编 (2009版) 目 录 1、《关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》国税发[2009]91号 .............................. 2 2、《关于颁发《土地增值税清算鉴证业务准则》指南的通知》中税协发[2008]016号 ...... 25 3、《关于《进一步开展土地增值税清算工作》的通知》国税函[2008]318号 ...................... 26 4、《关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知》国税发[2007]132号 .................. 27 5、《关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知》国税函[2007]544号 ...................... 36 6、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 的通知》国税发[2006]187号 ...... 37 7、《关于土地增值税普通 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 住宅有关政策的通知》财税[2006]141号 .............................. 39 8、《关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号........................................................ 40 9、《关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》国税发[2004]100号 .................................................................................................................................................... 41 10、《关于加强土地增值税管理工作的通知》国税函[2004]938号 ........................................ 42 11、《关于武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税的批复》国税函[2003]922号 .... 42 12、《关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》国税函[2002]615号 ........................ 43 13、《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》国税函[2000]687号 .................................................................................................................................................... 43 14、《关于土地增值税优惠政策延期的通知》财税字[1999]293号 ........................................ 44 15、《关于广西土地增值税计算问题请示的批复》国税函[1999]112号 ................................ 44 16、《关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》国税发[1996]227号 .................... 44 17、《关于土地增值税征收管理有关问题的通知》国税发[1996]48号 .................................. 45 18、《关于土地增值税若干征管问题的通知》国税发[1996]4号 ............................................ 47 19、《关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》财税字[1995]61号 ................................................................................................................................... 48 20、《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[1995]48号 .................................. 49 21、《企业交纳土地增值税会计处理规定》财会字[1995]第15号 ......................................... 51 22、《关于印发《土地增值税纳税申报表》的通知》国税发[1995]090号 ............................ 52 23、《关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知》国税函发[1995]110号 ............................ 53 24、《关于对一九九四年一月一日前签订开发及转让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 的房地产征免土地增值税的通知》财法字[1995]7号 ......................................................................................................................... 60 25、《关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知》财法字[1995]6号 .................................................................................................................................................... 61 26、《土地增值税暂行条例》国务院令第138号....................................................................... 64 1、《关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》国税发[2009]91 号 各省、自治区、直辖市和 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 单列市地方税务局: 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。 国家税务总局 二??九年五月十二日 土地增值税清算管理规程 第一章 总则 第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程(以下简称《规程》)。 第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。 第三条 《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。 第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。 主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。 第二章 前期管理 第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。 第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。 第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。 第三章 清算受理 第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的; (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的; (三)直接转让土地使用权的。 第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 (一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; (四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。 对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 第十二条 (一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定)。 二)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、 ( 开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 (三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 (四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理;对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理;对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。 第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。 第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。 第四章 清算审核 第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。 案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。 实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、 第十七条 备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算;对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入;对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核;对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。 必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。 第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定 一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股 ( 东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认: 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定; 1. 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 (二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括: (一)取得土地使用权所支付的金额。 (二)房地产开发成本，包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 (三)房地产开发费用。 (四)与转让房地产有关的税金。 (五)国家规定的其他扣除项目。 第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求: (一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 (二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。 (三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。 (四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 (五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本 费用。 (六)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注: (一)同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。 (二)是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。 (三)拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。 第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注: (一)前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。 (二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。 (三)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。 第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注: (一)公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。 (二)是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。 (三)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。 第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注: (一)发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。 (二)房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。 (三)参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。 (四)房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。 (五)建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。 第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注: (一)是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。 (二)开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。 第二十七条 审核利息支出时应当重点关注: (一)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。 (二)分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。 (三)利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。 第二十八条 代收费用的审核。 对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核 其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。 第二十九条 关联方交易行为的审核。 在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。 应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。 第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。 第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。 第三十二条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。 第五章 核定征收 第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。 第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。 (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的; 二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的; ( (三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的; (四)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的; (五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。 第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。 第六章 其他 第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。 第三十八条 本规程自2009年6月1日起施行，各省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化。 附件:1.土地增值税纳税申报表(从事房地产开发的纳税人适用) 2.各类附表 附件1 土地增值税纳税申报表 (从事房地产开发的纳税人适用) 税款所属时间: 年 月 日 填表日期: 年 月 日 纳税人编码: 金额单位:人民币元 面积单位:平方米 纳税人名称 项目名称 项目地址 业 别 经济性质 纳税人地址 邮政编码 开户银行 银行账号 主管部门 电 话 项 目 行次 金 额 一、转让房地产收入总额 1,2，3 1 其 货币收入 2 中 实物收入及其他收入 3 二、扣除项目金额合计 4,5，6，13，16，20 4 1.取得土地使用权所支付的金额 5 2.房地产开发成本 6,7，8，9，10，11，12 6 其 土地征用及拆迁补偿费 7 中 前期工程费 8 建筑安装工程费 9 基础设施费 10 公共配套设施费 11 开发间接费用 12 3.房地产开发费用 13,14，15 13 利息支出 14 其中 其他房地产开发费用 15 4.与转让房地产有关的税金等 16,17，18，19 16 营业税 17 其 中 城市维护建设税 18 教育费附加 19 5.财政部规定的其他扣除项目 20 三、增值额 21,1,4 21 四、增值额与扣除项目金额之比(,)22,21?4 22 五、适用税率(,) 23 六、速算扣除系数(,) 24 七、应缴土地增值税税额 25,21×23,4×24 25 八、已缴土地增值税税额 26 九、应补(退)土地增值税税额 27,25,26 27 我声明:此纳税申报表是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》授 (如果你已委托代理申报人，请填写下列资料) 声 的规定填报的。我确信它是真实的、可靠的、完整的。 为代理一切税务事宜，现授权____(地址)_____为本纳税人权 明 的代理申报人，任何与本报表有关的来往文件都可寄与此人。 代 声明人签字:____________ 理 授权人签字:_________ 人 纳税人 法人代表 经办人员(代理申报人)签章 备注 签 章 签 章 (以下部分由主管税务机关负责填写) 主管税务机 税务审核 接收人 审核日期 关收到日期 人员签章 审核记录 主管税务 机关盖章 附件2:附表参考表样1 附表一房地产转让收入明细表 金额单位:元 收入类别 申报合计数 年度 年度 年度 年度 年度 年度 年度 审定合计数 备注 现金 实物 其他 合计 主管税务机关审核意见: 附表二取得土地使用权所支付的金额明细表 所属清算期: 金额单位:元 项目 申报合计数 年度 年度 年度 年度 审定合计数 备注 合计 主管税务机关审核意见: 附表三土地征用及拆迁补偿费明细表 金额单位:元 项目 申报合计数 年度 年度 年度 年度 年度 审定合计数 备注 合计 主管税务机关审核意见: 附表四前期工程费明细表 金额单位:元 项目 申报合计数 年度 年度 年度 年度 年度 审定合计数 备注 合计 主管税务机关审核意见: 附表五建筑安装工程费明细表 金额单位:元 项目 申报合计数 年度 年度 年度 年度 年度 审定合计数 备注 合计 主管税务机关审核意见: 附表六基础设施费明细表 金额单位:元 项目 申报数 年度 年度 年度 年度 年度 审定合计数 备注 合计 主管税务机关审核意见: 附表七公共配套设施费明细表 金额单位:元 项目 申报合计数 年度 年度 年度 年度 年度 审定合计数 备注 合计 主管税务机关审核意见: 附表八开发间接费明细表 金额单位:元 项目 申报合计数 年度 年度 年度 年度 审定合计数 备注 合计 主管税务机关审核意见: 附表九利息支出明细表 金额单位:元 项 项目名称 项目地址 银行同期利率: 金融机构名称 借款时间 借款金额 借款期限 利率 允许列支利息金额 合计 主管税务机关审核意见: 附表十与转让房地产有关税金缴纳情况明细表 金额单位:元 项 目 入库合计数 年度 年度 年度 审定合计数 备注 营业税 城建税 教育费附加 合 计 主管税务机关审核意见: 附表参考表样2 附表一与收入相关的面积明细申报表 项 行普通非普商 车 办公楼 会 学校等其 合 计 目 次 住宅 通住铺 库 所 公共配他 宅 套设施 1 2 3 4 5 6 7 8 9=1+2+3+4+ 5+6+7+8 使用土1 地面积 总建筑2 面积 可售建3 筑面积 已售建4 筑面积 未售建5 筑面积 自用建6 筑面积 附表二转让房地产收入明细申报表 项 目 金 额 备 注 货币形式取得的收入 转 让非货币性收入 收 入 形 式 视同销售收入 合 计 销售货币金额 换取非货币性资产作价金额 分配股东作价金额 分配投资人作价金额 转用于职工福利作价金额 让 收用于职工奖励作价金额 入 类用于赞助作价金额 别 对外投资金额 抵偿债务金额 取得其他收益金额 合 计 附表三扣除项目及成本结转明细申报表 项 目 总成本费可售建单位累计已已售面积占销售账面差异 用 筑(土造价 售建筑总可售面积成本 已结数 地)面积 (土地)(已售土地成本 面积 面积占总土 地面积)% 1 2 3=1/2 4 5 6=1*5 7 8=6-7 一、取得土 地使用权所 支付的金额 二、房地产 开发成本 土地征用及 拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工 程费 基础设施费 公共配套设 施费 开发间接费 用 三、房地产 开发费用 利息支出 其他房地产 开发费用 合 计 附表四取得土地使用权所支付的金额明细申报表 项 目 名 称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备 注 支付的土地出让金 支付地价款金额 交纳的有关税费 其中: 支 付 土 地 价 款 支 付 情 况 合 计 支土地征用费用 付 土耕地占用税 地 征劳动力安置费 用 费 用安置动迁用房支出 情 况 拆迁补偿款 合 计 附表五前期工程费明细申报表 项 目 名 称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 总 计 其中:非招投标 合同金额 规划费用 设计费用 项目可行性研究费用 水文费用 地质费用 勘探费用 测绘费用 七通一平支出 合 计 附表六建筑安装工程费明细申报表 项 目 名 称 有 效 凭 证 金 额 本次扣除金额 本次未扣除金额 总 计 其中:非招投标 合同金额 建筑工程费用 安装工程费用 其他建筑安装工程费用 合 计 附表七基础设施费明细申报表 项 目 名 称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除 金额 总 计 其中:非招投 标合同金额 开发小区内道路 供水工程支出 供电工程支出 供气工程支出 排污工程支出 排洪工程支出 通讯工程支出 照明工程支出 环卫工程支出 绿化费用 其他设施工程发生的支出 合 计 附表八公共配套设施费明细申报表 项 目 名 称 有效凭证金额 本次分配扣除本次未扣除金 金额 额 总 计 其中:非招投 标合同金额 物业管理用房费用 变电站费用 热力站费用 水厂费用 居委会用房费用 派出所用房费用 幼儿园用房费用 学校用房费用 托儿所用房费用 公共厕所费用 自行车棚用房费用 邮电通讯用房费用 其他非营业性公共设施费用 合 计 附表九开发间接费用明细申报表 项 目 名 称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备 注 管理人员工资 职工福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 周转房摊销费 其他发生的间接费用 合 计 附表十利 息 支 出 明 细 申 报 表 行 金融机构名称 借 款 金 借 款 期 利 允许列次 额 限 率 支利息 金额 1 2 3 4 6 7 合 计 附表十一扣除项目汇总申报表 项 目 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备 注 1、取得土地使用权所支付的金额 2、房地产开发成本 其土地征用及拆迁补偿费 中 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 3、房地产开发费用 其利息支出 中 其他房地产开发费用 4、与转让房地产有关的税金 其营业税 中 城市维护建设税 教育费附加 5、财政部规定的加计20%扣除数 合 计 附表十二与转让房地产有关的税金明细申报表 项 目 行 次 应缴纳税款金额 实际缴纳税款金额 备 注 营业税 1 城市维护建设税 2 教育费附加 3 土地增值税 4 5 6 7 合 计 8 2、《关于颁发《土地增值税清算鉴证业务准则》指南的通知》中税协发[2008]016号 各省、自治区、直辖市和计划单列市注册税务师协会，武汉、西安市注册税务师 协会: 国家税务总局于2007年12月29日以国税发[2007]132号发布了《土地增值税清算鉴证业务准则》，自2008年1月1日起实行。中税协为指导注册税务师理解该业务准则，及时组织拟定了“《土地增值税清算鉴证业务准则》指南”。经向国家税务总局地方税司、注税中心及各地税协、税务师事务所多方面征求意见后，反复修改完善而定稿，现予发布。并特此对指南的执行问题说明如下: 一、注册税务师对土地增值税清算事项进行鉴证，适用本指南。 二、“《土地增值税清算鉴证业务准则》指南”是依据现行的土地增值税清算制度制定的。在2008年国家税务总局发布《涉税鉴证业务基本准则》后，将结合《土地增值税清算鉴证业务准则》的修订，再对本次发布的指南进行修订。 三、本次发布的指南，是一般指导性的行业自律执业规范，请各省、自治区、直辖市注册税务师协会结合当地实际情况参照执行。 四、鉴于该准则指南及工作底稿文件容量大，不便印发邮寄，请各地登录中税协网站——中税协文件栏目下载。 网址:www.cctaa.cn 五、各税务师事务所在执行本指南过程中，有何意见和建议，请反馈中税协。 附件:《土地增值税清算鉴证业务准则》指南 3、《关于《进一步开展土地增值税清算工作》的通知》国税函[2008]318号 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局: 为进一步推进依法治税、规范税收执法秩序，提高土地增值税管理水平，2007年税务总局下发了《国家税务总局关于开展2007年税收执法检查和执法监察工作的通知》(国税发[2007]58号)，对土地增值税执法检查工作进行了部署。今年，税务总局将开始对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查，第一阶段在安徽、广东两地进行。现就有关事项通知如下: 一、督导检查内容 (一)土地增值税清算工作部署情况。是否及时转发税务总局关于土地增值税清算工作的相关文件，并对清算工作做出动员、部署。 (二)土地增值税的清算工作开展情况。是否对当地房地产项目及符合土地增值税清算条件的项目进行了税源调查和统计，并在本地区范围内全面开展土地增值税的清算工作;清算工作中存在哪些问题。 (三)土地增值税清算工作完成情况。是否积极推进土地增值税清算工作，完成清算的项目占符合清算要求的项目的比例是多少;是否对下阶段清算工作做出了部署和安排。 (四)土地增值税清算中的部门配合情况。是否在清算工作中建立了与相关部门的信息共享机制和配合机制。 (五)中介机构在土地增值税清算中的参与情况。引入中介机构参与纳税鉴证的地区，是否已对中介机构从事土地增值税清算鉴证工作提出了管理要求并进行了检查。 (六)土地增值税预征情况。是否对房地产开发项目预征了土地增值税;是否 区分不同类型的房地产项目设置预征率。 (七)二手房的土地增值税征收情况。是否按照规定对应予征税的二手房转让征收了土地增值税。 (八)土地增值税日常管理情况。是否建立健全了土地增值税的日常管理机制;是否落实了“先税后证”、“一窗式”征收等房地产税收一体化管理措施。 (九)是否有违法或越权减免土地增值税的情况。 (十)是否存在不按规定核定征收土地增值税的问题。 二、督查时间及方式 各地税务机关自文到之日起，要自行组织督查。税务总局将在2008年4月下旬组织人员先行对安徽、广东省地方税务机关的土地增值税清算工作开展情况，进行督导检查。 (一)听取土地增值税清算工作开展情况的汇报，并随机抽取2—3个基层单位，听取其情况汇报，并向执法人员了解具体情况。 (二)调阅被检查单位收发文簿、会议纪要和办公纪要、执法卷宗、文书等相关文件。 (三)到相关纳税人和有关部门调查了解情况。 三、工作要求 各地税务机关要对本单位土地增值税清算和日常管理中存在的问题，认真检查，及时发现薄弱环节，并制定切实可行的整改措施，抓紧解决土地增值税执法中存在的突出问题，不断提高土地增值税科学化、精细化管理水平. 4、《关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知》国税发[2007]132号 各省、自治区、直辖市和计划单列城市国家税务局、地方税务局: 现将《土地增值税清算鉴证业务准则》印发给你们，请你们依次监督指导税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务，执行过程中如有问题，请及时上报税务总局(注册税务师管理中心)。 本准则自2008年1月1日起执行。 土地增值税清算鉴证业务准则 第一章 总则 第一条 为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)以及《注册税务师管理暂行办法》及其他有关规定，制定本准则。 第二条 本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。 第三条 纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。 第四条 在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。业务环境包括:业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及 其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。 第五条 承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件: (一)接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。 (二)税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德规范的要求。 (三)税务师事务所能够获取充分、适当、真实的证据以支持其结论并出具书面鉴证报告。 (四)与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书(见附件1)。 第六条 土地增值税清算鉴证的鉴证对象，是指与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和评价的证据及信息。具体 包括:企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。 第七条 税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、完整 性、可靠性、中立性和可理解性等特征。 第八条 税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的充分、适当、真实的证据;并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。 在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要性原则，评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。 第九条 税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告并承担相应的法律责任。 第十条 税务师事务所按照本准则的规定出具的鉴证报告，税务机关应当受理。 第十一条 税务师事务所执行土地增值税清算鉴证业务，应当遵守本准则。 第二章 一般规定 第十二条 税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料: (一)土地增值税纳税(预缴)申报表及完税凭证。 (二)项目竣工决算报表和有关帐薄。 (三)取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。 (四)银行贷款合同及贷款利息结算通知单。 (五)项目工程建设合同及其价款结算单。 (六)商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。 (七)无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。 (八)转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。 (九)转让房地产有关税金的合法有效凭证。 (十)与土地增值税清算有关的其他证明资料。 第十三条 税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注: (一)明确清算项目及其范围。 (二)正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。 (三)正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。 。 (四)正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 (五)正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。 (六)明确清算项目的起止日期。 第十四条 纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，税务师事务所应当按照本准则 第三章的规定审核收入总额。 第十五条 纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的金额。 第十六条 税务师事务所在审核鉴证过程中，有下列情形之一的，除符合本准则第十七条规定外，可以终止鉴证: (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。 (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。 (三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。 (四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。 (五)申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。 (六)纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，经税务师事务所与委托人沟通，沟通无效的。 第十七条 纳税人虽有本准则第十六条所列情形，但如有下列委托人委托，税务师事务所仍然可以接受委托执行鉴证业务，但需与委托人签订涉税鉴证业务约定书: (一)司法机关、税务机关或者其他国家机关。 (二)依法组成的清算组织。 (三)法律、行政法规规定的其他组织和个人。 第三章 清算项目收入的审核 第十八条 土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括: (一)评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。 (二)获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。 (三)了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。 (四)查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。 (五)正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。 (六)必要时，利用专家的工作审核清算项目的收入总额。 第十九条 本准则所称清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称房地产)并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。 第二十条 税务师事务所应当按照税法及有关规定审核纳税人是否准确划分征税收入与不征税收入，确认土地增值税的应税收入。 第二十一条 土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月,日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。 对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日或收款当月,日国家公布的市场汇价折合人民币。 第二十二条 有本准则第十六条第(六)款情形，但按本准则第十七条规定接受委托执行鉴证业务的，税务师事务所应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。 第二十三条 纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认: (一)按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。 (二)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。 (三)参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。 第二十四条 收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。 第二十五条 对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理: (一)代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。 (二)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 第二十六条 必要时，注册税务师应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括: (一)审核企业按照项目设立的"预售收入备查簿''的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。 (二)确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。 (三)审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。 (四)审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如''其他应仔款"，不作销售收入申报纳税的情形。 (五)审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。 (六)审核纳税人采用"还本''方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。 (七)审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。 (八)审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。 (九)审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。 (十)审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。 扣除项目的审核 第四章 第二十七条 税务师事务所应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括: 一)取得土地使用权所支付的金额。 ( (二)房地产开发成本，包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 (三)房地产开发费用。 (四)与转让房地产有关的税金。 (五)国家规定的其他扣除项目。 第二十八条 扣除项目审核的基本程序和方法包括: (一)评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。 (二)获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。 三)审核相关合同、协议和项目预(概)算资料，并了解其执行情况，审核成 ( 本、费用支出项目。 (四)审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。 (五)实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。 (六)必要时，利用专家审核扣除项目。 第二十九条 审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额: (一)扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。 (二)扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。 (三)审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。 如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。 (四)审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本(存货)等因素。 第三十条 取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容: (一)审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。 (二)如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。 (三)审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。 (四)审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。 (五)审核有无预提的取得土地使用权支付金额。 (六)比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。 第三十一条 土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容: (一)审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。 (二)审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁(回迁)合同和签收花名册，并与相关账目核对。 (三)审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。 第三十二条 前期工程费的审核，应当包括下列内容: (一)审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。 (二)审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。 第三十三条 建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容: (一)出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据: 1(从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对; 2(实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证; 3(审核纳税人是否存在利用关联方(尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时 承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。 段享受税收优惠时) (二)自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。 第三十四条 基础设施费和公共配套设施费的审核，应当包括下列内容: (一)审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。 (二)如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。 (三)审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。 (四)审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。 (五)审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。 (六)审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。 (七)获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。 (八)审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。 (九)各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。 第三十五条 开发间接费用的审核，应当包括下列内容: (一)审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。 (二)如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。 (三)审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。 (四)审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。 (五)审核是否将期间费用记入开发间接费用。 (六)审核有无预提的开发间接费用。 (七)审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。 (八)在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。 房地产开发费用的审核，应当包括下列内容: 第三十六条 (一)审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。 (二)利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除;开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核: 1(审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证; 2(如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目; 3(审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定; (审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 4 第三十七条 与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。 对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入(不包括已经结转销售收入部分)计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。 第三十八条 国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容: (一)对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。 (二)对于取得土地使用权后，仅进行土地开发(如"三通一平''等)，不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。 (三)对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。 (四)对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。 第三十九条 对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，审核其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。 第五章 应纳税额的审核 第四十条 税务师事务所应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括: (一)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。 (二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正 确。 1(如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目; 2(如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算; 3(对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。 (三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。 (四)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退，税额。 第六章 鉴证报告的出具 第四十一条 本准则所称的鉴证报告，是指税务师事务所按照相关法律、法规、规章及其他有关规定，在实施必要的审核程序后，出具含有鉴证结论或鉴证意见的书面报告。 第四十二条 鉴证报告的基本内容应当包括: (一)标题。鉴证报告的标题应当统一规范为"土地增值税清算税款鉴证报告"。 二)收件人。鉴证报告的收件人是指注册税务师按照业务约定书的要求致送 ( 鉴证报告的对象，一般是指鉴证业务的委托人。鉴证报告应当载明收件人的全称。 (三)引言段。鉴证报告的引言段应当表明委托人和受托人的责任，说明对委 (四)审核过程及实施情况。托事项已进行鉴证审核以及审核的原则和依据等。 鉴证报告的审核过程及实施情况应当披露以下内容: 1(简要评述与土地增值税清算有关的内部控制及其有效性; 2(简要评述与土地增值税清算有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性; 3(简要陈述对委托单位提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。 (五)鉴证结论或鉴证意见。注册税务师应当根据鉴证情况，提出鉴证结论或鉴证意见，并确认出具鉴证报告的种类。 (六)鉴证报告的要素还应当包括: 1(税务师事务所所长和注册税务师签名或盖章; 2(载明税务师事务所的名称和地址，并加盖税务师事务所公章; 3(注明报告日期; 4(注明鉴证报告的使用人; 5(附送与土地增值税清算税款鉴证相关的审核表及有关资料。 第四十三条 税务师事务所经过审核鉴证，应当根据鉴证情况，出具真实、合法的鉴证报告。鉴证报告分为以下四种: (一)无保留意见的鉴证报告(见附件2)。 (二)保留意见的鉴证报告(见附件3)。 (三)无法表明意见的鉴证报告(见附件4)。 (四)否定意见的鉴证报告(见附件5)。 上述鉴证报告应当附有《企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表》(见附件6)。 第四十四条 税务师事务所经过审核鉴证，确认涉税鉴证事项符合下列所有 条件，应当出具无保留意见的鉴证报告: (一)鉴证事项完全符合法定性标准，涉及的会计资料及纳税资料遵从了国家法律、法规及税收有关规定。 (二)注册税务师已经按本准则的规定实施了必要的审核程序，审核过程未受到限制。 (三)注册税务师获取了鉴证对象信息所需的充分、适当、真实的证据，完全可以确认土地增值税的具体纳税金额。 税务师事务所出具无保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。 第四十五条 税务师事务所经过审核鉴证，认为涉税鉴证事项总体上符合法定性标准，但还存在下列情形之一的，应当出具保留意见的鉴证报告: (一)部分涉税事项因税收法律、法规及其具体政策规定或执行时间不够明确。 (二)经过咨询或询证，对鉴?i正事项所涉及的具体税收政策在理解上与税收执法人员存在分歧，需要提请税务机关裁定。 (三)部分涉税事项因审核范围受到限制，不能获取充分、适当、真实的证据，虽然影响较大，但不至于出具无法表明意见的鉴证报告。 税务师事务所应当对能够获取充分、适当、真实证据的部分涉税事项，确认其土地增值税的具体纳税金额，并对不能确认具体金额的保留事项予以说明，提请税务机关裁定。 税务师事务所出具的保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。 第四十六条 税务师事务所因审核范围受到限制，认为对企业土地增值税纳税申报可能产生的影响非常重大和广泛，以至于无法对土地增值税纳税申报发表意见，应当出具无法表明意见的鉴证报告。 税务师事务所出具的无法表明意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。 第四十七条 税务师事务所经过审核鉴证，发现涉税事项总体上没有遵从法定性标准，存在违反相关法律、法规或税收规定的情形，经与被审核单位的治理层、管理层沟通或磋商，在所有重大方面未能达成一致意见，不能真实、合法的反映鉴证结果的，应当出具否定意见的鉴证报告。 税务师事务所出具否定意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。 附件:1.涉税鉴证业务约定书(参考文本) 2.土地增值税清算税款鉴证报告(适用于无保留意见的鉴证报告)(参考文本) 3.土地增值税清算税款鉴证报告(适用于保留意见的鉴证报告)(参考文本) 4.土地增值税清算税款鉴证报告(适用于无法表明意见的鉴证报告)(参考文本) 5.土地增值税清算税款鉴证报告(适用于否定意见的鉴证报告)(参考文本) 6.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表 5、《关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知》国税函[2007]544号 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局: 为进一步加强土地增值税的征收管理，做好税源管理工作，国家税务总局决定建立土地增值税重点税源户监控制度，现将有关问题通知如下: 一、建立重点税源户监控制度的意义 土地增值税是国家进行宏观调控的重要税种，对房地产开发企业征收土地增值税，在调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产业健康发展等方面具有重要作用。由于房地产开发周期长，涉及立项、开发、销售等多个环节，税收征管难度很大，税源控管方面也存在较多漏洞。为了提高土地增值税管理的科学化、精细化水平，发挥土地增值税的调控职能，有必要强化土地增值税的税源管理，建立重点税源户监控制度。实施重点税源户监控制度，掌握大型房地产企业的房地产开发和销售进度，有利于税务机关摸清土地增值税的税源，有针对性地做好纳税评估工作，并采取有效措施将税源转化为收入;同时，也有利于税务机关掌握土地增值税政策的贯彻落实情况及存在的问题，切实提高土地增值税的征管质量。 二、重点税源户监控工作方式 建立土地增值税重点税源分级监控制度，税务总局负责监控11户全国性重点大型房地产开发企业(见附件1);省地税局除监控在本地区有房地产开发项目的税务总局重点监控税源户外，要根据税源情况确定不少于10户的重点税源户进行监控;市地税局除监控在本地区有房地产开发项目的上级税务机关重点监控税源户外，要设立不少于10户的重点税源户进行监控;县地税局除监控在本地区有房地产开发项目的上级税务机关重点监控税源户外，要根据实际税源情况确定重点税源户进行监控。 三、对重点税源户实施监控的内容 (一)土地受让有关信息，包括土地坐落位置、取得价格、取得方式、用途、面积、容积率等。 (二)房地产开发情况及相关信息，包括房地产项目名称和位置、立项、用途、结构、开发面积、成本、费用、施工单位、建设施工进度、预计竣工时间、分期开发情况等。 (三)房地产销售信息，包括已销售房地产的名称、位置、结构、用途、面积、销售收入、销售费用、收款方式、收款时间等。 (四)完税信息，包括预征土地增值税情况，土地增值税清算情况及相关税种的完税信息等。 (五)有关购买方信息，包括购买房地产人的名称、纳税人识别号、联系方式、购买的房号、面积、单价、总价等。 四、有关工作要求 (一)各级地方税务机关要加强对土地增值税重点税源户监控工作的领导，明确人员负责重点税源户监控管理工作。要加强与房屋、土地、规划等房地产管理部门的工作联系，及时获取有关土地出让、房地产立项、开发、预(销)售等信息，从源头上做好土地增值税重点税源户的监控管理工作。 (二)各级地方税务机关要充分利用土地增值税重点税源户监控资料，做好土 地增值税的征管工作。同时，要将掌握的房地产销售情况，用于城建税、教育费附加、印花税和保有环节的房产税、城镇土地使用税的征收管理工作，实施房地产税收一体化管理。 (三)各级地方税务机关在开展土地增值税重点税源户监控工作中，要按照减轻纳税人负担、减轻基层税务机关负担的原则，加强税务机关已有数据信息的利用。要充分利用税务机关现有的税务登记信息、征管信息、重点税源户监控等信息，从中获取相关数据。对于上级税务机关已经掌握的有关信息，不得要求基层税务机关报送;对于税务机关已经掌握的有关信息，不得要求纳税人填报。此外，各部门在数据采集工作中要相互沟通，尽可能统一采集数据。 (四)各省税务机关可根据本通知要求，结合本地区房地产开发企业的情况和开发特点，制定本地区重点税源户监控管理办法。 (五)各省地方税务机关要将在本地区有房地产开发项目的税务总局监控的重点税源户税源信息(见附件2)及监控情况、省税务机关监控的重点税源户有关税源信息及监控情况每半年向税务总局上报一次。省税务机关监控的重点税源户有关税源信息以“土地增值税重点税源户汇总表”(见附件3)上报。上报内容为截止到12月31日或6月30日的累计情况。上报方式除纸质件外，同时通过FTP上报电子文档，上报地址为“ (9(1(1,CENTRE,地方税司,一处,土地增值税,重点户监控”;上 130 报时间分别为每年的2月15日和8月15日。 (六)各省地方税务机关要在2007年6月底前，将税务总局负责监控的在本 计情况按附件2的要省有房地产开发项目的企业截止到2006年12月31日的累 求通过FTP报税务总局(地方税务司);同时，税务总局监控的土地增值税重点税源户公司总部所在省的省地方税务机关，要上报截至到2007年4月30日税务总局监控的土地增值税重点税源户在各省(区、市)的开发项目清单(详见附件4)。 附件:1(税务总局负责监控的11户土地增值税重点税源户名单(略) 2(税务总局负责监控的土地增值税重点税源户信息表(略) 3(省(区、市)局负责监控的土地增值税重点税源户汇总表(略) 4(税务总局负责监控的土地增值税重点税源户在各地的开发项目清单(略) 6、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局: 为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下: 一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 二、土地增值税的清算条件 (一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算: 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 3.直接转让土地使用权的。 (二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; 4.省税务机关规定的其他情况。 三、非直接销售和自用房地产的收入确定 (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认: 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定; 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业 ( 用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 四、土地增值税的扣除项目 (一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 (二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设 工程造价 工程造价外文文献工程造价三级复核钢结构工程造价指标建设工程造价管理讲义黄色壁纸中文 管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 (三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理: 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除; 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除; 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 (四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 (五)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 五、土地增值税清算应报送的资料 符合本通知第二条第(一)项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;符合本通知第二条第(二)项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。 纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料: (一)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表; (二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土 地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料; (三)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 六、土地增值税清算项目的审核鉴证 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。 税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。 七、土地增值税的核定征收 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税: (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的; (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的; (三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的; (四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的; (五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 八、清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额?清算的总建筑面积 本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。 7、《关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》财税[2006]141号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵 团财务局: 为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)精神，进一步促进调整住房供应结构，增加中小套型、中低价位普通商品住房供应，现将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”的认定问题通知如下: “普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。 请遵照执行。 8、《关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局,新疆生产建设兵团财务局: 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)及其实施细则和有关规定精神,现将土地增值税有关问题明确如下: 一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题 《条例》第八条中”普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)第三条中”普通住宅”的 一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等认定, 部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定并对社会公布的”中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,应分别核算土地增值额。 在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请,并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定,免征土地增值税的普通标准住宅,不做追溯调整。 二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题 纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为”与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。 对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收。 三、关于土地增值税的预征和清算问题 各地要进一步完善土地增值税预征办法,根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况,区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型,科学合理地确定预征率,并适时调整。工程项目竣工结算后,应及时进行清算,多退少补。 对未按预征规定期限预缴税款的,应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。 对已竣工验收的房地产项目,凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的,税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与 扣除项目金额配比的原则,对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。 四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁,纳税人自行转让房地产的征免税问题 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称:因”城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因”国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。 五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。 六、本文自2006年3月2日起执行。 9、《关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》国税发[2004]100号 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局: 今年以来，针对国民经济发展中存在的一些行业、地区固定资产投资增长过快问题，党中央、国务院采取了多项宏观调控措施加以解决。其中严格土地管理，制止乱占滥用土地，促进土地合理利用是一项重要内容。为配合国家开展土地市场的治理整顿，发挥税收的调节作用，为国家经济发展大局服务，必须进一步加强城镇土地使用税和土地增值税的征收管理工作。 城镇土地使用税和土地增值税开征以来，征管工作总体情况是好的。特别是去年全国地方税管理工作会议以后，在加强征管和组织收入等方面，各地做了大量工作，取得了一定成效，但仍存在一些问题。主要是一些地方对小税种的征管不够重视，认为征收成本高，部门配合难度大，因而管理上比较粗放，一些地方还存在对减免税控制不严和越权减免税等问题;还有一些地方未能随着城镇的发展变化及时调整土地等级和土地使用税单位税额，致使收入规模长期偏低，未能有效地发挥土地使用税的作用。为认真做好城镇土地使用税和土地增值税的征收管理工作，充分发挥其促进合理利用城镇土地、调节土地级差收入、提高土地使用效益的作用，现就进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作提出以下要求: 一、要重视和加强城镇土地使用税和土地增值税的征收工作。这两个税种收入规模小，征收难度大，但其在规范和引导土地市场健康、有序发展，贯彻国家产业政策方面具有积极的作用。各地要进一步加强基础征管工作，查找税源管理中的薄弱环节与漏洞，深入挖掘增收的潜力，完善管理办法和操作规程，不断提高这两个税种的征管质量和精细化管理水平。 二、要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办事。根据国家宏观调控的要求和清理整顿工作重点，认真清理、从严控制各类开发区、各类园区用地 和属于国家产业政策限制发展行业用地的减免税。本通知下发后各地要全面清理城镇土地使用税的减免规定，属于越权减免的要立即纠正并恢复征税;除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产免征土地增值税的优惠政策已经到期，对仍未按规定恢复征税的要立即纠正。 三、要针对本地区土地等级划分不合理，城镇土地使用税单位税额偏低，增量不足的状况，借鉴兄弟省市的工作经验，认真调查研究，充分运用城镇土地使用税税源数据库更新后的数据资料，及时、合理地调整土地等级，适当提高单位 税额，以充分发挥其调节土地级差收入的作用，增加地方收入。 四、要进一步建立健全土地增值税的税源登记和纳税申报制度，规范房地产转让收入、扣除项目金额的确定和评估管理办法，搞好委托代征，特别要注意完善土地增值税的预征办法，结合各地实际及不同类型房地产开发转让的土地增值收益情况，科学合理地确定预征率，在房地产转让后，要予以清算，多退少补。 五、要加强城镇土地使用税和土地增值税政策执行情况的调研，对政策执行中的有关情况和问题要认真研究、及时反馈、提出建议，以便完善相关政策规定;对征管工作中遇到的新情况、新问题，要及时采取措施，提出解决的意见和办法，进一步规范征收管理。 10、《关于加强土地增值税管理工作的通知》国税函[2004]938号 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局: 为了简化行政审批手续，进一步方便纳税人和加强税收管理，经研究,现对土地增值税纳税人定期进行纳税申报的问题做如下解释和规定: 一、取消《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条第一款对土地增值税纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，定期进行纳税申报须经税务机关审核同意的规定。 二、纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报，是指房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。 三、纳税人选择定期申报方式的，应向纳税所在地的地方税务机关备案。定期申报方式确定后，一年之内不得变更。 四、各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局应根据本通知精神，结合本地的实际情况，制定具体的操作办法，并告知土地增值税纳税人。 五、各地地方税务机关要加强土地增值税的宣传解释、纳税辅导及纳税检查等工作。采取有效措施，做好土地增值税按次或定期申报纳税、预征和税款结算等征收管理工作。 六、本通知自2004年7月1日起执行。 11、《关于武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税的批复》国税函[2003]922号 湖北省地方税务局: 你局《关于武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税有关问题的请示》(鄂地税发[2003]60号)收悉。经研究，批复如下: 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定，对武汉宝安房地产开发有限公司一次性购入的土地，分别转让土地的行为，应按最基本的核算项目，分次分别计征土地增值税。 12、《关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》国税函[2002]615号 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局: 土地增值税自开征以来，经各级地方税务局共同努力，在加强征收管理和组织收入方面做了大量的工作，并且取得了一定成效。但由于房地产开发与转让周期较长，造成土地增值税征管难度大，一些地区对土地增值税征收管理产生畏难情绪，还有一些地区误信土地增值税要停征，而放松了征管工作，造成应收税款的流失。为保证税收任务的完成，认真做好土地增值税的征收管理工作，现通知如下: 一、要进一步完善土地增值税的征收管理制度和操作规程，建立健全土地增值税的纳税申报制度、房地产评估规程、委托代征办法等。 二、对在1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或立项并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，免征土地增值税的税收优惠政策已到期，应按规定恢复征税。 三、针对当前房地产市场逐步规范，房地产投资商的投资回报趋于正常情况，各地要进一步完善土地增值税的预征办法，预征率的确定要科学、合理。对已经实行预征办法的地区，可根据实际情况，适当调减预征率。 四、要继续加强与房地产有关部门的配合。要严格按照财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局《关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》(财税字[1995]61号)、国家税务总局和国家土地管理局《关于土地增值税若干征管问题的通知》(国税发[1996]4号)、国家税务总局、建设部《关于土地增值税征收管理有关问题的通知》(国税发[1996]48号)等联合发文的要求，加强部门之间的配合和协作，共同搞好土地增值税的征收管理。 13、《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》国税函[2000]687号 广西壮族自治区地方税务局: 你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》 (桂地税报〔2000〕32 号)收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100 ,的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究， 对此应按土地增值税的规定征税 。 国家税务总局 二〇〇〇年九月五日 14、《关于土地增值税优惠政策延期的通知》财税字[1999]293号 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局: 财政部和国家税务总局《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》(财法字[1995]7号)中规定的“1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税”的税收优惠政策已于1998年底到期。为配合国家的宏观调控政策，启动投资和消费，促进房地产业发展，经研究决定，此项免征土地增值税政策的期限延长至2000年底。 15、《关于广西土地增值税计算问题请示的批复》国税函[1999]112号 广西壮族自治区地方税务局: 你局《关于转让土地计算土地增值税问题的请示》(桂地税报[1999]17号)文收悉。 对来文请示的《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第九条“纳税人成片受让土地使用权后，(((可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下: 根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即:可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。 16、《关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》国税发[1996]227号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局: 土地增值税开征以来，特别是1995年2月全国土地增值税贯彻实施工作会议以后，全国绝大部分地区都能按照国务院的要求，围绕土地增值税条例、细则的贯彻实施，制定具体征收办法，在加强征管和组织收入入库等方面，做了大量工作。征收工作总的情况是好的。但也应看到，贯彻实施中还存在一些问题，主要表现在:个别地区开征工作迟缓，有些地区征管工作抓紧不够深入、细致，规章制度不健全等。 针对上述问题，为进一步强化土地增值税的征收管理工作，发挥其规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益的作用，现对土地增值税征收管理 工作提出以下要求: 一、高度重视土地增值税的征收工作。土地增值税是个新税种，征管难度大、收入少、成本高，但对规范和引导房地产市场健康有序发展，贯彻国家宏观调控和产业政策具有积极作用。各地对此要有足够的认识。已开征的地区要及时总结经验，找出不足，切实搞好征管。工作进展迟缓特别是尚未开征的地方要迎头赶上，千方百计，尽快落实征收工作。各地税务部门要积极向当地党政领导汇报，争取地方党政对土地增值税征管工作的重视和支持。要勇于开拓，不畏艰难，认 真抓好土地增值税的宣传、贯彻和落实工作。 二、认真做好房地产转让、开发合同的清理和登记工作。各地对1994年1月1日以前签订的房地产转让合同、开发合同要尽快进行一次全面的清理、登记，并逐个认真鉴定，特别是对1994年1月1日前已签订开发合同并在5年内首次转让的房地产，要严格审查和把关。对不符合免税条件的，要依法征税;对符合免税条件的，各省、自治区、直辖市地方税务局应制定严格的审批办法和程序，基层税务机关要按照规定的审批办法和程序办理。 三、积极争取有关部门的支持和配合。各地要严格按照税务总局、建设部、土地管理局、国有资产管理局联合发文的要求，加强部门之间的配合和协作，共同搞好土地增值税的征管。特别要注意三个环节:一是在办理产权登记、过户手续时，要请相关部门严格把关，对没有按规定办理土地增值税完税或免税手续的，一律不予办理产权转让手续。二是委托有关部门代征土地增值税的地方，税务部门要加强对代征单位执行政策方面的指导和检查，防止执行上出现偏差。三是对需要进行评估的项目，税务部门要把好确认关。由于土地增值税是新开征的税种，难以控管，为调动代征单位的积极性，各地要结合当地实际情况，尽快落实代征手续费，专项用于土地增值税的征管。 四、完善土地增值税和征管制度和操作规程。各地要建议健全土地增值税的纳税申报制度、收入预征办法、减免税审批程度、评估规程及确认方法、委托代征办法等。特别要注意完善收入预征办法，预征率的确定要比较科学、合理，项目竣工后，要予以清算，多退少补。 五、加强对纳税情况和政策执行情况的检查。各地要在近期内对土地增值税的纳税情况和政策执行情况进行一次认真检查。检查的内容包括:纳税人房地产转让收入和扣除项目金额申报是否属实，有无少报收入和多报扣除项目金额的情况，扣除项目的分摊是否合理，应否享受减免税优惠，以及土地增值税的缴纳情况;基层税务机关在政策执行中是否存有偏差及征管的情况。各地通过对土地增值税纳税情况和政策执行情况的检查，要找出征管工作中存在的问题，并在认真调查研究的基础上，提出解决的措施和意见。检查工作的总结要以书面形式报告总局。 17、《关于土地增值税征收管理有关问题的通知》国税发[1996]48号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，各省、自治区建委(建设厅)，各直辖市、计划单列市房地产管理局: 为了加强税务部门与建设行政主管部门、房地产管理部门的工作配合，搞好土地年产值税的征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)和《中华人民共和国房地产管理法》、建设部45号令《城市房地产转 让管理规定》等法律、法规规定，现对土地增值税征管的有关问题通知如下: 一、土地增值税是国家为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益而开征的税种。各地税务主管部门应当在当地建设、房地产管理等有关部门的支持和配合下，根据当地实际情况，建立起一套完善的土地增值税的征收管理制。 二、各级房地产管理部门要根据建设部的统一部署，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，做好房地产交易管理和权属登记工作，根据需要向税务部门提供全面准确的房地产权属及转让时间、价格等征税资料，并按照有关规定严格核算房地产的开发成本和费用，配合税务部门做好土地增值税扣除项目金额的审查工作，防止由于成本费用不实等原因造成土地增值税的流失。 三、凡是转让房地产的纳税人，应当根据土地增值税的有关规定，在规定的期限内到主管税务机关办理土地增值税的纳税登记和申报手续，经主管税务机关审核后，按照规定的期限缴纳土地增值税，对于已经完税的纳税人，由主管税务机关发给完税证明;对于不属于征税范围或应予免税的，由主管税务机关发给免税证明。凡没有取得主管税务部门发放的完税(或免税)证明的，房地产管理机关不予办理有关的权属变更手续，不予发放房地产权属证书。 四、各省、自治区、直辖市、计划单列市地方税务部门可根据本地实际情况，对房地产市场管理机构比较健全，且各项管理制度比较完善、具备土地增值税代征能力的地区，从有利于税收征管、减少税款流失出发，按照税务机关征收为主 的原则，把一些不易于税务机关直接征收、且应纳税款较易计算的纳税事项，委托房地产管理部门进行代征。具体办法由各省、自治区、直辖市、务局制定，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府批准后执行，并报国家税务总局备案。 五、凡转让房地产的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要根据房地产评估价格计税的，可委托经省以上房地产管理部门确认评估资格并报税务部门备案的房地产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。 有条件的地方，应当将涉及土地增值税的房地产评估与现有房地产转让管理过程中的价格申报及其价格评估结合起来，以防止因重复评估而加大成本、增加纳税人负担的情况。 接受委托的各房地产评估机构，在按税务部门要求按期将评估结果报送房地产所在地税务机关，作为确认计税依据参考的同时，应将评估结果报当地政府设立的事业性房地产估价管理机构审核。 对于房地产所在地税务机关需要受委托的房地产评估机构提供与房地产评估计有关的资料的，评估机构应当无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。 凡涉及征收土地增值税的房地产评估报告由取得建设部、人事部共同认定并经注册登记的“房地产估价师”签署;或者由三名以上(含三名)取得各省、自治区建委(建设厅)、直辖市房地产管理局统一颁发的《房地产估价人员岗位合格证书》的房地产估价员联合签署。 接受委托的房地产评估机构，必须严格按照《条例》和《细则》中规定的方法进行应纳税房地产的价格评估。房地产所在地税务机关应当根据《条例》和《细则》的有关规定，对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认后，对不符合实际情况的评估结果不予采用。 六、房地产评估机构在执业过程中必须严守职业道德，按照国家有关的法律、法规的规定，坚持独立、客观、公平、公正、公开的原则，对评估结果的真实性合理性负法律责任。对房地产评估机构因不向税务机关提供真实的房地产评估资 料，或有意提供虚假评估结果，造成纳税人不缴或少缴土地增值税的，房地产评估机构应当承担相应的法律和经济责任。对由于上述行为造成国家税收严重流失的，提请司法机关追究有关当事人的刑事责任。 七、各级税务部门和房地产管理部门要密切配合、相互协作，加强土地增值税的各项征收管理工作，规范房地产交易行为。对于土地增值税开征之后出现的将房地产转让归避成房屋租赁或其他交易方式等逃避土地增值税的行为，各地房 地产市场管理部门在办理房地产交易手续时，应当认真执行建设部42号令《城市房屋租赁管理办法》和45号令《城市房地产转让管理规定》，严格把关，主管税务部门也应当按照《中华人民共和国税收征收管理法》等规定予以严肃查处。 以上通知，望各地迅速贯彻落实，并遵照执行。 18、《关于土地增值税若干征管问题的通知》国税发[1996]4号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，土地(国土)管理局(厅): 为了完善土地增值税的征收管理工作，防止国家税收流失，加强税务部门与 以土地管理部门的工作配合，现根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》( 及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称细则)下简称条例) 和《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等规定，特对土地增值税征管中的有关问题通知如下: 一、土地增值税是国家为规范土地、房产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益而开征的税种。各地税务主管部门应根据国家法规和本通知的规定，结合当地实际情况建立一整套土地增值税的征收管理制度。各级土地管理部门要予以积极支持和配合，根据征收土地增值税的需要，完善相应的土地评估和地价管理制度，协助当地税务主管部门做好土地增值税的征收管理工作。 二、各级土地管理部门要根据国家土地管理局的统一部署，尽快完成城镇地籍调查、土地登记和基准地价评估等初始地籍工作，同时做好土地使用权的变更登记、地价评估和管理等日常工作，为税务部门征收土地增值税提供所需土地使用权的权属以及土地出让、转让交易的时间、土地出让金数额及土地使用权转让价格等征税资料。 对于已经完成城镇基准地价评估工作的地区、土地管理部门要根据社会经济发展的状况。定期更新基准地价成果，使之能够及时反映地产市场水平，满足土地增值税的征收管理需要;少数未完成城镇基准地价评估的地区，土地管理部门可采取现有宗地评估方法直接评估，以满足征收土地增值税的需要。 三、各级税务部门和土地管理部门要共同做好土地使用权的产权管理与土地增值税征管的衔接工作。 凡是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物(以下简称房地产)的纳税人，在向土地管理部门申请办理土地变更登记，提交土地估价报告，申报交易成交价的同时，应根据土地增值税的有关规定，在规定的期限内到主管税务机关办理土地增值税的纳税申报手续。土地管理部门在对纳税人转让行为的合法性，估价报告及申报交易价格进行确认后，应及时通知税务部门。纳税人的纳税申报经主管税务机关审核后，应按照规定的期限缴纳土地增值税。对于已经完税的，由主管税务机关发给完税证明;对于免税的，由主管税务机关发给免税证明。 土地管理部门凭税务部门出具的土地增值税完税(或免税)证明，办理土地使用权的权属变更登记，更换《国有土地使用证》。凡未取得主管税务部门发放的完税(或免税)证明的，土地管理机关不予办理土地使用权的登记及过户手续，也不发放《国有土地使用证》。 四、按照土地评估资格的土地评估机构进行有关的评估。各土地评估机构必须严格按照条例和细则中规定的方法进行应纳税土地的价格评估。其评估结果应按税务部门的要求及时告房地产所在地税务机关，作为确认计税依据的参考。房地产所在地税务机关应根据条例和细则的有关规定，对应纳税土地的评估结果进行严格审核及确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用，并将此评估结果抄送土地管理部门备案。 对于房地产所在地税务机关要求从事应纳税土地价格估的评估机构提供与应税土地评估有关的评估资料的，土地评估机构应无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。各级税务部门对于土地管理部门提供的土地登记和基准地价等资料应严格保密，不得转让或公开引用。 土地价格评估机构在执业过程中必须严守职业道德，按照国家有关的法律、法规的规定，坚持独立、客观、公平、公正、公开的原则，对评估结果的真实性，合法性负法律责任。各级税务机关应当会同土地管理部门定期对土地评估机所承担的土地增值税评估业务进行指导、监督和检查。 对土地评估机构不向税务机关提供与应纳税土地有关的真实土地评估资料，或有意提供虚假评估结果，造成纳税人不缴或少缴土地增值税的，一经发现要取消其应纳税土地的评估资格，对由于上述行为造成国家税收严重流失的，还要提请司法机关追究其应承担的经济责任和和有关当事人的刑事责任。 五、各级税务部门和土地管理部门要积极配合、密切协作，加强土地增值税的各项征收管理工作，规范房地产市场交易行为。土地管理部门要深入持久地进行土地隐形市场的清理工作，对于非法进入市场的集体土地使用权和划拨国有土地使用权，应按照有关法律规定进行处理;对于土地增值税开征之后出现的将房地产转让归避成租赁等逃避土地增值税行为的，各地土地管理部门应当协助税务部门审核、把关，税务主管部门也应按照《中华人民共和国税收征收管理法》等规定严格予以查处。 以上通知，望各地迅速遵照执行。 19、《关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》财税字[1995]61号 为了加强土地增值税的征收管理，促进对国有房地产转让价格评估的管理，维护国有资产权益，现根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)和《国有资产评估管理办法》的有关规定，对国有房地产转让中有关价格评估等问题通知如下: 一、凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物(以下简称房地产)的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要根据房地产的评估价格计税的，可委托经政府批准设立，并按照《国有资产评估管理办法》规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师事务所等种类资产评估机构受理 有关转让房地产的评估业务。 二、对于涉及土地增值税的国有房地产价格评估，各评估机构必须严格按照《条例》和《细则》中规定的方法进行应纳税房地产的价格评估。其评估结果经同级国有资产管理部门审核验证后作为房地产转让的底价，并按税务部门的要求按期报送房地产所在地主管税务机关，作为确认坟税依据的参考。 房地产所在地主管税务机关要求从事房地产评估的资产评估机构提供与房地产评估有关的评估资料的，资产评估机构应无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。 房地产所在地主管税务机关应根据《条例》和《细则》的有关规定，对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用。 三、房地产评估机构在执业过程中必须遵守职业道德，坚持独立、客观、公正的原则，对评估结果的真实性、合理性负法律责任。任何房地产评估机构在房地产转让的评估过程中有隐瞒事实，提供虚假评估结果，或与有关当事人串通作弊等违法行为，一经发现坚决取消执业资格。 房地产评估机构因不向主管税务机关提供有关的、真实的房地产评估资料，或有意提供虚假评估结果，造成纳税人不缴或少缴土地增值税的，房地产评估机构应承担相应的法律和经济责任;对因上述行为而造成国家税收和国有资产严重流失的，要提请司法机关追究有关当事人的刑事责任。 四、各级财政、税务和国有资产管理部门要密切配合、相互协作，加强土地增值税的各项征收管理工作。为此，各有关部门应对各房地产评估机构进一步加强监督管理，使房地产评估为保证国家税收收入和维护国有资产权益发挥应有的作用。 20、《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[1995]48号 按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称细则)的规定,现对土地增值税一些具体问题规定如下: 一,关于以房地产进行投资,联营的征免税问题 对于以房地产进行投资,联营的,投资,联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资,联营的企业中时,暂免征收土地增值税:对投资,联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税: 二,关于合作建房的征免税问题 对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税: 三,关于企业兼并转让房地产的征免税问题 在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税: 四,关于细则中“赠与”所包括的范围问题 细则所称的“赠与”是指如下情况: (一)房产所有人,土地使用权所有人将房屋产权,土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的: (二)房产所有人,土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体,国家 机关将房屋产权,土地使用权赠与教育,民政和其他社会福利,公益事业的: 上述社会团体是指中国青少年发展基金会,希望工程基金会,宋庆龄基金会,减灾委员会,中国红十字会,中国残疾人联合会,全国老年基金会,老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织: 五,关于个人互换住房的征免税问题 对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土增值税: 六,关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题 对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入:对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用: 七,关于新建房与旧房的界定问题 新建房是指建成后未使用的房产:凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度 使用时间和磨损程度标准可由各省,自治区,直辖市财政厅(局)的房产均属旧房: 和地方税务局具体规定: 八,关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题 一)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣 ( 除: (二)对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除: 九,关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题 细则中规定允许扣除的印花税,是指在转让房地产时缴纳的印花税:房地产开发企业按照《施工,房地产开发企业财务制度》的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除:其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税: 十,关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题 转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格,取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税:对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额: 十一,关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题 对于个人购入房地产再转让的,其在购入时已缴纳的契税,在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素,在计征土地增值税时,不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除: 十二,关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题 纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除,对条例第九条规定的纳税人隐瞒,虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除: 十三,关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额:不 分别核算增值额或不能准确核增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定: 十四,关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题 根据细则的规定,对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税:具体办法由各省,自治区,直辖市地方税务局根据当地情况制定:因此,对纳税人预售房地产所取得的收入,当地税务机关规定预征土地增值税的,纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报并按规定比例预交,待办理决算后,多退少补;当地税务机关规定不预征土地增值税的,也应在取得收入时先到税务机关登记或备案: 十五,关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题 对于取得的收入为外国货币的,依照细则规定,以取得收入当天或当月一日国家公布的市场汇价折合人民币,据以计算土地增值税税额:对于以分期收款形式取得的外币收入,也应按实际收款日或收款当月一日国家公布的市场汇价折合人民币: 十六,关于纳税期限的问题 根据条例第十条,第十二条和细则第十五条的规定,税务机关核定的纳税期限,应在纳税人签订房地产转让合同之后,办理房地产权属转让(即过户及登记)手续之前: 十七,关于财政部,国家税务总局《关于对于一九九四年一月一日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》(财法字[1995]7号适用范围的问题: 该通知规定的适用范围,限于房地产开发企业转让新建房地产的行为,非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的,不适用此规定: 简单解读:本文件是条例和细则实施后，针对一些具体问题出台的，也是土增文件中最重要的几个文件之一。在本文件中涉及了日后几个争议较大的事项，而且一些相关概念的明确，时至今日，总局仍然未曾予以明确。以下逐条解读: 1、第一条，投资、联营行为免税 21、《企业交纳土地增值税会计处理规定》财会字[1995]第15号 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，现对企业交纳土地增值税有关会计处理办法的规定通知如下: 一、 交纳土地增值税的企业应在“应交税金”科目下增设“应交土地增值税”明细科目进行核算。 二、转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，按规定计算出应交纳的土地增值税，应分别以下情况进行会计处理: 1(主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”(房地产开发企业)、“经营税金”(外商投资房地产企业)、“营业税金”(对外经济合作企业)等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。 2(兼营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“其他业务支出”【工业、农业、商业、运输(交通、民航)、邮电、施工企业、外商投资工业、农业、商业、交通、施工企业】、“其他营业支出”(金融企业)、“营业税金及附加”(旅游、饮食服务、保险企业、股份制试点企业)、“营业税金”(对外经济合作企业、外商投资租赁、旅游企业)、“内部供应和销售支出”【运输(铁路)企业】、“其他营业税金”(外商投资银行)等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。 3(企业转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”或“在建工程”、“专项工程支出”、“固定资产购建支出”等科目核算的，转让时应交纳的土地增值税，借记“固定资产清理”、“在建工程”、“专项工程支出”、“固定资产购建支出”等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。 三、企业交纳土地增值税时，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。 四、企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目;待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条第1、2款的规定进行会计处理;该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目，补交的土地增值税作相反的会计分录。预交土地增值税的企业，“应交税金——应交土 科目的借方余额包括预交的土地增值税。 地增值税” 五、为了提供土地增值税的计算依据，企业应将取得土地使用权时所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、费用等，在有关会计科目或备查簿中详细登记。 六、企业按规定补交应由已实现的1994年经营损益负担的土地增值税，借记“以前年度损益调整”科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目;实际补交时，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。1995年1月1日至本规定印发之日期间的土地增值税参照本规定进行。 简单解读:这是财政部为配合土增政策而出台的一个指导性文件，有需要的同志可以参考一下，现在虽然已经实行新会计准则，但准则毕竟不可能规定得太详细。 22、《关于印发《土地增值税纳税申报表》的通知》国税发[1995]090号 各省,自治区,直辖市和计划单列市国家税务局,地方税务局: 根据土地增值税征管工作的实际需要,为了便于纳税人积极履行纳税义务,正确申报缴纳土地增值税税款,现将我局制定的《土地增值税纳税申报表》等统 一格式,下发各地试行:特就有关问题通知如下: 一,《土地增值税纳税申报表》是纳税人履行土地增值税纳税义务时以规范格式向税务机关申报纳税的书面报告,也是税务机关审核纳税人税款情况的重要 依据:因此,纳税人必须按照税法的有关规定和报表中的填报要求,向房地产所在地主管税务机关如实申报转让房地产所取得的收入,扣除项目金额以及应纳土地 增值税税额,并按期缴纳税款: 二,《土地增值税纳税申报表》包括适用于从事房地产开发纳税人的《土地增值税项目登记表》和《土地增值税纳税申报表(一)》,及适用于非从事房地产开发纳税人的《土地增值税纳税申报表(二)》:从事房地产开发的纳税人,应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后,根据税务机关确定的时间,向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》,并在每次转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容;纳税人转让(预售)其开发的房地产并取得收入的,应根据税务机关确定的时间,定期向主管税务机关报送《土地增值税纳税申报表(一)》:非从事房地产开发的纳税人应在签订房地产转让合同后的7日内, 向主 管税务机关填报《土地增值税纳税申报表(二)》: 三,本通知所附《土地增值税纳税申报表》为全国统一表样:各地可根据需要, 并结合当地的情况与特点,对表的格式和项目内容进行适当的补充调整: 四,各地在收到本通知后,要尽快布置落实,认真做好各项准备工作,按所附报表的基本格式印发执行:各地在试行中有什么问题,希望及时向我局报告: 五,上述报表印制下发后,依原《国家税务总局关于印发适用涉外税收征管需 ,营业税等税申报表式样的通知》(国税发[1994] 002号)的要的增值税,消费税 规定印发的《土地增值税申报表》即行废止: 附件:1.土地增值税项目登记表(略) 2.土地增值税纳税申报表(一)(略) 3.土地增值税纳税申报表(二)(略) 一九九五年五月十七日 简单解读:本文主要是对申报表的通知，土地增值税的难点是在于对特殊销售事项中收入的确认，和扣除项目中对各明细项目的确认，各构成要素一旦确定，申 报表倒不太难填。 23、《关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知》国税函发[1995]110号 各省,自治区,直辖市和计划单列市国家税务局,地方税务局,扬州培训中心,长春税务学院: 1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》:为了做好对土地增值税的宣传解释工作,我们拟定了《土地增值税宣传提纲》,现发给你们:为使纳税单位和个人充分了解土地增值税的有关规定和缴纳方式:增强依法纳税的观念:请你们结合本地情况,采取多种形式广为宣传:附:土地增值税宣传提纲 一,什么是土地增值税 土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象,依照规定税率征收的一种税:国务院在1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》),财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》):土地增值税从1994年1月1日起在全国开征: ,为什么要开征土地增值税? 二 开征土地增值税,主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向,规范房地产市场的交易秩序,合理调节土地增值收益分配,维护国家权益,促进房地产开发的健康发展:具体为: (一)开征土地增值税,是适应我国社会主义市场经济发展的新形势,增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要:改革开放前,我国土地管理制度一直采取行政划拨方式,土地实行无偿无限期使用,但不允许买卖土地:实践证明,这种土地使用管理制度不利于提高土地资源的使用效益:自1987年我国对土地使用制度进行改革,实行国有土地使用权的有偿出让和转让后,极大地促进了我国房地产业发展和房地产市场的建立,对提高土地使用效益,增加国家财政收入, 以及带动国民经济相关产业的发展都产改善城市基础设施和人民生活居住条件, 生了积极作用: 但是,由于有关土地管理的各项制度滞后,以及行政管理上的偏差,在房地产 年上半年,我国部分地区出现地产业发展中也出现了一些问题:特别是92年及93 的房地产持续高温,炒买如实房地产情况严重,使得很多资金流向了房地产,极大地浪费了国家的资源和财力,国家土地资金收益大量流失,严重冲击和危害了国民经济的协调健康发展:为扭转这一局面,国家采取了一系列宏观调控措施,其中一项就是开征土地增值税,这也是社会主义市场经济发展的客观需要: (二)对土地增值课税,其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为,以保护正当房地产开发的发展:土地增值主要是二方面原因,一是自然增值,由于土地资源是有限的,随着社会经济的发展,生产和生活建设用地扩大,土地资源相对发生紧缺或改善了投资环境,导致土地价格上升:二是投资增值,把“生地”变为“熟地”,建成各种生产,生活,商业设施,形成土地增值:土地属国家所有,建国以来,国家在城市建设方面投入了大量资金,搞了许多基础设施建设,这是土地增值的一个重要因素,对这部分土地增值收益,国家理应参与土地增值收益分配,并取得较大份额:征收土地增值税有利于减少国家土地资源增值收益的流失,同时,对投资房地产开发的合理收益给予保护,使其能够得到一定的回报,以促进房地产业的正常发展:但对炒买炒卖房地产获取暴利者,则要用高税率进行调节:这样就可以起到保护正当房地产开发的发展,遏制投机者牟取暴利的行为,维护国家整体利益的作用: (三)规范国家参与土地增值收益的分配方式,增加国家财政收入,为经济建设积累资金:目前,我国涉及到房地产交易市场的税收,主要有营业税,企业所得税,个人所得税,契税等:这些税对转让房地产收益只起一般的调节作用,对房地产交易因土地增值所获得的过高收入起不到特殊的调节作用:开征土地增值税能对土地增值的过高收入进行调节,并为增加国家财政收入开辟新税源:土地增值收入属于地方财政收入,地方可集中财力用于地方经济建设,同时,开征土地增值税可以规范土地增值收益约分配制度,统一各地土地增值收益收费标准: 总之,开征土地增值税对于维护国家利益,合理分配国家土地资源收入,促进房地产业和房地产市场健康发展都会产生积极作用: 三,制定土地增值税所遵循的原则是什么? 根据社会主义市场经济发展的客观需要,和国家对房地产市场和房地产开发进行调控的要求,在研究制定土地增值税时遵循了以下三个原则: (一)要有效的抑制炒买炒卖“地皮”,“楼花”等牟取暴利的投机行为,防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为:土地增值税以转让房地产的增值额 并实行四级超率累进税率,对增值率高的多征税,增值率低的少征税,为计税依据, 充分体现对过高增值收益进行有效调节的作用: (二)维护国家权益,防止国家土地增值收益流失,增加国家财政收入,土地资源属国家所有,国家为整治和开发国土投入了巨额资金,国家理应参与土地增值收益分配,增加国家财政收入,用于国家经济建设: (三)保护从事正当房地产开发者的合法利益,使其得到一定的投资回报,促进房地产开发结构的调整:制定的土地增值税政策,对正当房地产开发者从事房地产开发的投资回报率和通胀因素是有照顾的,以区别于房地产交易的投机行为,这样一方面制约和抑制了房地产的投机和炒卖,另一方面又保护了正常的房地产开发,引导房地产业健康稳定地发展: ,土地增值税的征收范围是如何规定的? 四 根据《条例》的规定,凡转让国有土地位用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税:这样界定有三层含意:一是土地增值税仅对 对转让集体土地使用权的不征税:这是因为,根据转让国有土地使用权的征收, 《中华人民共和国土地管理法》的规定,国家为了公共利益,可以依照法律规定对集体土地实行征用,依法被征用后的土地属于国家所有:未经国家征用的集体土地不得转让:如要自行转让是一种违法行为:对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理,而不应纳入土地增值税的征税范围:二是只对转让的房地产征收土地增值税,不转让的不征税:如房地产的出租,虽然取得了收入,但没有发生房地产的产权转让,不应属于土地增值税的征收范围:三是对转让房地产并取得收入的征税,对发生转让行为,而未取得收入的不征税:如通过继承,赠与方式转让房地产的,虽然发生了转让行为,但未取得收入,就不能征收土地增值税: 五,土地增值税的征税对象是什么? 土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物所取得的增值额:增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额: 计算增值额需要把握两个关键:一是转让房地产的收入,二是扣除项目金额:转让房地产的收入包括货币收入,实物收入和其他收入,即与转让房地产有关的经济利益:对纳税人申报的转让房地产的收入,税务机关要进行核实,对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收入:扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项: (一)取得土地使用权所支付的金额:包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用:具体为:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式取得土地使用权的,为支付的地价款: (二)开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本):包括土地征用及拆迁补偿费,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,公共设施配 套费,开发间接费用:这些成本允许按实际发生额扣除: (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用,管理费用,财务费用:根据新会计制度规定,与房地产开发有关的费用直接计入当年损益,不按房地产项目进行归集或分摊:为了便于计算操作,《细则》规定,财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊,并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额:房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除:凡不能提供金融机构证明的,利息不单独扣除,三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除: (四)旧房及建筑物的评估价格:是指在转让已使用的房屋,及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值,并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格: (五)与转让房地产有关的税金:这是指在转让房地产时缴纳的营业税,城市维护建设税,印花税:因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除: (六)加计扣除:对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除: 六,具体计算增值额时应注意什么? 要区分以下几种情况进行处理: 在具体计算增值额时, (一)对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款,交纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金:这样规定,其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为: (二)对取得土地使用权后投入资金,将生地变为熟地转让的,计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款,交纳的有关费用,和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金:这样规定,是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发: (三)对取得土地使用权后进行房地产开发建造的,在计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用,开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用,转让房地产有关的税金,并允许加计20%的扣除:这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报,以调动其从事正常房地产开发的积极性: (四)转让旧房及建筑物的,在计算其增值额时,允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额(即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值),以及在转让时交纳的有关税金:这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额,不尽合理:而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响,比较合理: 七,土地增值税的纳税义务人都包括哪些? 土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物的单位和个人:包括各类企业单位,事业单位,机关,社会团体,个体工商业户以及其他单位和个人:根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税,消费税,营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定,土地增值税也同样适用于涉外企业,单位和个人:因此,外商投资企业,外国企业,外国驻华机构,外国公民,华侨,以及港澳台同胞等,只要转让房地产并取得收入,就是土地增值税的纳税义务人,均应按《条例》的规定照章纳税: 八,土地增值税的税率是如何规定的? 土地增值税采用四级超率累进税率,最低税率为30%,最高税率为60%:超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据,按超累方式计算和确定适用税率:在确定适用税率时,首先需要确定征税对象数额的相对率:即以增值额与扣除项目金额的比率(增值率)从低到高划分为4个级次:即增值额未超过扣除项目金额50%的部分;增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部分;增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的部分;增值额超过扣除项目金额200%的部分,并分别适用30%,40%,50%,60%的税率: 土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例,均包括本比例数:如增值额未超过项目金额50%的部分,包括50%在内,均适用30%的税率: 九,土地增值税的减免税政策规定有哪些? 按照《条例》和《细则》的规定,土地增值税减免税共有四条: (一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的(含20%),免征土地增值税:但增值额超过扣除项目金额20%的,应对其全部增值额计税(包括未超过扣除项目金额20%的部分):这是考虑到我国人民居住条件仍然较差,对建造普通标准住宅而增值较低的予以免税,而对增值较高的就全部增值额征税,有利于控制普通标准住宅售价,促进和保证其健康发展: 二)因国家建设需要依法征用,收回的房地产,免征土地增值税:这是因为, ( 政府在进行城市建设和改造时需要收回一些土地使用权或征用一些房产,国家要给予纳税人适当的经济补偿,免予征收土地增值税是应该的: 三)因城市市政规划,国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产 ( 而取得的收入,免征土地增值税:根据城市规划,污染,扰民企业(主要是指企业产生的过量废气,废水,废渣和嗓音,使城市居民生活受到一定的危害)需要陆续搬迁到城外,有些企业因国家建设需要也要进行搬迁:这些企业要搬迁不是以盈利为目的,而是为城市规划需要,存在许多困难,如人员安置,搬迁资金不足等,而且大都是一些老企业,这个问题就更突出:为了使这些企业能够易地重建或重购房地产,对其自行转让原有房地产的增值收益,给予免征土地增值税是必要的: (四)为促进我国住房制度的改革,鼓励个人买房,对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自住房,凡居住满5年或5年以上的,经向税务机关申报批准,免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税;居住未满3年,按规定计征土地增值税: 十,怎样计算土地增值税应纳税额? 应纳土地增值税税额等于增值额乘以适用税率 如果增值额超过扣除项目金额50%以上,在计算增值额时,需要分别用各级增值额乘以适用税率,得出各级税额,然后再将各级税额相加,得出总税额:在实际征收中,为了方便计算,可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算土地增值税税额,具体计算公式如下: (一)增值额未超过扣除项目金额50%的土地增值税税额等于增值税乘以30%: (二)增值额超过扣除项目金额50%:未超过100%的土地增值税税额等于增值额乘以40%减去扣除项目金额乘以5%: (三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额等于增值额乘以50%减去扣除项目金额乘以15%: (四)增值额超过扣除项目金额200%的土地增值税税额等于增值额乘以60% 减去扣除项目金额乘以35%: 十一,房地产评估的计税事项是什么? 在征税中,对发生下列情况的,需要进行房地产评估: (一)出售旧房及建筑物的; (二)隐瞒,虚报房地产成交价格的; (三)提供扣除项目金额不实的; (四)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的: 房地产评估价格,是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段,同类房地产进行综合评定的价格,税务机关根据评估价格,确定其转让房地产的收入,扣除项目金额等,及计算房地产转让时所要缴纳的土地增值税:对评估价与市场交易价差距较大的转让项目,税务机关有权不予确认,要求其重新评估:纳税人交纳的评估费用,允许作为扣除项目金额予以扣除:采用评估办法,符合市场经济的原则,有利用维护税收法纪,加强征管: 十二,土地增值税的征收管理都有哪些规定? (一)转让房地产并取得收入的纳税人,应当按下列程序办理纳税手续: 1,纳税人在转让房地产合同签订后7日内,到房地产所在地税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权,地使用权证书,土地转让,房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料: 对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人,经税务机关审核同意后,可以定期进行纳税申报,具体期限由税务机关根据情况确定: 在签订预售合同7月内,也须到税务机关备案,并提 对预售商品房的纳税人, 供有关资料: 2,税务机关根据纳税人的申报,核定应纳税额并规定纳税期限:对有些需要进行评估的,要求纳税人先进行评估,然后再根据评估结果确认评估价格: 3,纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税: (二)对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,税务机关可以预征土地增值税:纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税: (三)土地管理和房产管理等部门应当协助税务机关依法征收土地增值税,向税务机关提供有关房屋及建筑物产权,土地使用权,土地出让金数额,土地基准地价,房地产市场交易价格以及权属变更等方面的资料:积极支持税务部门搞好土地增值税的征收管理工作: 简单解读: 本文件也是从事土地增值税工作中的关键性文件之一，在2007年的清算文件出台前，更多的细节性的规定均出自本文件。 1、概念性的解释。首先对于征税对象中的土地使用权，仅是国有土地使用权，并不包括集体土地使用权，虽然未经国家批准转让集体土地使用权违法，但并不属于税务机关管辖，这种违法行为应由有权机关来处理(如国土局);其次对于房地产的转让，明确了是所有权(原文为“产权”)的转让，而并非是使用权的转让;第三，对于继承或赠与等方式无偿取得的，不征收土地增值税。 2、在条例和细则规定的基础上，首先更加明确了涉税办理程序，即: 1),纳税人在转让房地产合同签订后7日内,到房地产所在地税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权,地使用权证书,土地转让,房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料: 对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人,经税务机关审核同意后,可以定期进行纳税申报,具体期限由税务机关根据情况确定: 对预售商品房的纳税人,在签订预售合同7月内,也须到税务机关备案,并提供有关资料: 2),税务机关根据纳税人的申报,核定应纳税额并规定纳税期限:对有些需要进行评估的,要求纳税人先进行评估,然后再根据评估结果确认评估价格: 3),纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税: 其次再次明确了预征的规定;第三，从税务总局的角度，明确了土地增值税征管中税务局的主导地位(但此条似乎有些越权)。 3、对于收入如何确定，因一般如不开具房地产销售发票便无法办理产权证明，而土地使用权的出让金收入也与当地政府的财政收入紧密关联，且当时后来的一些售后返租等复杂情况还未普遍出现，因此在文件中，除再次明确适用评估方法的情形，且即使是政府部门批准成立的评估机构，评估确认的价格税务局也可不同意外，并无太多规定。(备注:虽然规定税务局可以不认可评估机构的评估结果，但由此导致纳税人发生的多次评估费用，是可以作为扣除项目一并计算的。) 4、对计算增值额的细化，是本文件的重点。而与其说是对于增值额的计算，不如说是对于扣除项目的细化。文件在第五条和第六条用了大量篇幅细化扣除项目，以下一一列举: 1)对条例和细则中扣除项目的细化(第五条) ?取得土地使用权所支付的金额:包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款 和按国家统一规定交纳的有关费用:具体为: 以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金; 以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金; 以转让方式取得土地使用权的,为支付的地价款: ?房地产开发成本，即开发土地和新建房及配套设施的成本:包括土地征用及拆迁补偿费,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,公共设施配套费,开发间接费用:这些成本允许按实际发生额扣除: ?房地产开发费用，即开发土地和新建房及配套设施的费用。是指销售费用,管理费用,财务费用:根据新会计制度规定,与房地产开发有关的费用直接计入当年损益,不按房地产项目进行归集或分摊: 为了便于计算操作,《细则》规定,财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊,并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额:房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除: 凡不能提供金融机构证明的,利息不单独扣除,三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除: 以上两条是解决会计核算中，有关费用资本化造成土地增值税中的税收会计差异的处理的。从个人的理解来看，第一，土增中的开发成本，需要施工方开具正式发票给房地产公司，否则，工作中在确定“实际发生额”时，可能会有困难;第二，除非是银行贷款相当多，而且都是对着项目下来的(容易指明且超过5%)，否则一般宁可适用10%的计算扣除(起码不用为发票操心，不过企业所得税中的问题要另当别论);第三，在开发成本中的开发间接费用和房地产开发费用的区 分，那就是各人的本事了，反正只要你能说服税务机关就行。 ?旧房及建筑物的评估价格:是指在转让已使用的房屋,及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值,并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格: ?与转让房地产有关的税金:这是指在转让房地产时缴纳的营业税,城市维护建设税,印花税:因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除: ?加计扣除:对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除: 2)特殊情况下扣除项目的规定(第六条) ?对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的 只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款,交纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金，而不适用加计扣除20%的规定。 ?对取得土地使用权后投入资金,将生地变为熟地转让的 允许扣除取得土地使用权时支付的地价款,交纳的有关费用,和开发土地所需成本，再加计开发成本(此处的开发成本，与第五条所提开发成本范围不一致，个人理解，应按前述的计算基数，即“取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和”。)的20%以及在转让环节缴纳的税金: 对取得土地使用权后进行房地产开发建造的 ? 允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用,开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用,转让房地产有关的税金,并允许加计20%的扣除: ?转让旧房及建筑物的 允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额(即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值),以及在转让时交纳的有关税金:对于这条规定，要注意评估价格仅仅是个“参照”的依据而已，这与大多数人认为只要有评估价格就可以的观点是有出入的。 24、《关于对一九九四年一月一日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》财法字[1995]7号 国务院各部委,各直属机构,各省,自治区,直辖市,计划单列市人民政府,财政厅(局),国家税务局,地方税务局,财政监察专员办事处: 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十五条的规定,土地增值税暂行条例自一九九四年一月一日起执行:现对一九九四年一月一日以前签订开发,转让合同的房地产征免土地增值税的问题,通知如下: 一,一九九四年一月一日以前已签订的房地产转让合同,不论其房地产在何时转让,均免征土地增值税: 二,一九九四年一月一日以前已签订房地产开发合同或已立项,并已按规定投入资金进行开发,其在一九九四年一月一日以后五年内首次转让房地产的,免征土地增值税:签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准: 对于个别由政府审批同意进行成片开发,周期较长的房地产项目,其房地产在上述规定五年免税期以后首次转让的,经所在地财政,税务部门审核,并报财政部,国家税务总局核准,可以适当延长免税期限: 三,在上述免税期限内再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让,如超出合同范围的房地产或变更合同的,均应按规定征收土地增值税: 一九九五年一月二十七日 简单解读:此文件主要是解决法规出台前的问题，在法规出台后如何处理，如今已无太多普遍意义，如无特殊情况，建议可以不用关注。 25、《关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知》财法字[1995]6号 国务院各部委、各直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府、财政厅(局)、国家税务局、地方税务局、财政监察专员办事处: 现将《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》印发给你们，望认真贯彻执行。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)第十四条规定，制定本细则。 第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 第三条 条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 第六条 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 条例第二条所称个人,包括个体经营者。 第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为: (一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有 关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化、等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 (四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 (五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 (六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、 (二)项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。 第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 第十条 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下: (一)增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额,增值额×30% (二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税税额,增值额×40%,扣除项目金额×5% (三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200% 土地增值税税额,增值额×50%,扣除项目金额×15% (四)增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额,增值税×60%,扣除项目金额×35% 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。 第十一条 条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。 条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。 符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。 第十二条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。 第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 第十四条 条例第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。 条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。 条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。 隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。 提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。 第十五条 根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续: (一)纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。 纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。 (二)纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。 第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待 该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 第十七条 条例第十条所称的房地产所在地，是指房地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。 第十八条 条例第十一条所称的土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。 第十九条 纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称征管法)第三十九条的规定进行处理。 纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的，按照征管法第四十条的规定进行处理。 第二十条 土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。 第二十一条 条例第十五条所称的各地区的土地增值费征收办法是指与本条例规定的计征对象相同的土地增值费、土地收益金等征收办法。 第二十二条 本细则由财政部解释，或者由国家税务总局解释。 第二十三条 本细则自发布之日起施行。 第二十四条 1994年1月1日至本细则发布之日期间的土地增值税参照本细则的规定计算征收。 26、《土地增值税暂行条例》国务院令第138号 一、法规 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》已经一九九三年十一月二十六日国务院第十二次常务会议通过，自一九九四年一月一日起施行。 总理 李鹏 1993年月13日 中华人民共和国土地增值税暂行条例 第一条 为了规范土地、 房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。 第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。 第三条 土地增值税按照纳税人转 让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 第六条 计算增值额的扣除项目: (一)取得土地使用权所支付的金额; (二)开发土地的成本、费用; (三)新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格; (四)与转让房地产有关的税金; (五) 财政部规定的其他扣除项目。 第七条 土地增值税实行四级超额累进税率; 增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十。增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十。增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十。值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。 第八条 有下列情形之一的、免征土地增值税: (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的; (二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收: (一)隐瞒、虚报房地产成交价格的; (二)提供扣除项目金额不实的; (三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地 第十条 主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 第十一条 土地增值税由税务机关征收。 土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。 第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的， 土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。 第十三条 土地增值税的征收管理， 依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。 第十四条 本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。 第十五条 本条例自一九九四年一月一日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条例相低触的，同时停止执行 二、条例和细则的简单解读: 1、纳税人 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。 单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人,包括个体经营者。(实施细则) 2、应税行为(征税对象) 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入。 不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。(实施细则) 地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。(实施细则) 附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。(实施细则) 3、计税依据 转让房地产所取得的增值额=转让房地产所取得的收入-规定的扣除项目 (1)收入 包括货币收入、实物收入和其他收入。 收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。(实施细则) (2)扣除项目 1)取得土地使用权所支付的金额 指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用(实施细则); 2)开发土地的成本、费用 ?、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。; ?、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。 3)新建房及配套设施的成本 ?、建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 ?、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化、等工程发生的支出。 ?、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 ?、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 4)新建房及配套设施的费用 指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。 按以上规定，如利息费用不足5%，宁愿不提供金融机构证明，按10%计算扣除，而不要去据实扣除。 5)旧房及建筑物的评估价格; 指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 评估得对不对不要紧，关键是“当地税务机关”要确认。 6)与转让房地产有关的税金 指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额”、“土地征用及拆迁补偿费”、“新建房及配套设施的成本”计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。; 注意20%的加计扣除，是从事房地产开发的纳税人方可享受，如不属于从事房地产开发的纳税人，不得享受。 7) 财政部规定的其他扣除项目。 对于收入和扣除项目的确认，在2007和2009年有关土增清算的文件中仍有更详细的规定，但应注意，不应将2006年和2009年两个31号文中有关收入和扣除项目的规定引用进来。因两个31号文均是对房地产企业的企业所得税作出的规定，税种不同，虽然有些构成项目使用相同的名称，但具体适用仍不宜混同，这在实际操作中是应当引起相当关注的事项。 4、税率 增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率实行四级超额累进税率; 为百分之三十。增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十。增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十。值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。 5、按评估价格征收 隐瞒、虚报房地产成交价格的;提供扣除项目金额不实的;转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 评估时需注意几点: 1)须经评估机构按相同地段、同类房地产评估; 2)评估后的几个须经当地税务机关确认。这是比较关键的一条，如未经税务机关确认，很可能会发生几次评估或评估无效的情形。 3)此处的评估可能是评估收入或评估扣除项目，与前文所提旧房的评估并不完全一样。 6、纳税义务发生时间 自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 7、纳税地点 房地产所在地。是指房地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。 8、减免税 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的;因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。 普通标准住宅，是指按所在地一般民用住标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 有关普通标准住宅和非普通标准住宅(一般简称“普标”和“非标”)，不仅涉及到会计处理中成本对象的确定，也因各地政府部门对于普标面积的计算规定不一致(一般均以单幢建筑的单套平均面积不超过120平方米为标准)，在实际操作中也应对此数据的政府规定予以特别关注。 9、提供资料。 指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地 出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。 一般来说除了“五证”以外，土地出让合同、销售合同明细表、销售发票明细表等资料也需一同提供，各地主管税务机关对此要求不一，应关注本地的税务机关的要求。 27、云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知云地税发〔2007〕180号 各州、市地方税务局，省局直属征收分局: 现将《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)(以下简称《通知》)转发给你们，并结合云南实际就有关问题明确如下，请一并贯彻执行。 一、土地增值税的清算范围 凡从事房地产开发的企业开发销售的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目(经济适用住房项目除外)，均应按规定办理土地增值税的清算手续。 二、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 对纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额。凡不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，普通住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条(一)项的免税规定，应按照其他房地产开发项目办理清算。 三、土地增值税的清算条件 (一)根据《通知》规定，经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目，纳税人应按照土地增值税清算规定到主管地方税务机关办理土地增值税的清算手续。 (二)《通知》第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产建筑面积”包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产 的建筑面积;“85%以上”包含85%即以上。 (三)凡符合《通知》第二条第(一)项规定的纳税人，应在满足清算条件之日起90日内到主管地方税务机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算申请表》(附件1)。经主管地方税务机关核准后，即可办理清算税款手续。对纳税人申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。 凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》(附件2)并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，即可办理土地增值税清算税款手续。 (四)房地产开发企业建造商品房，已自用或出租使用年限在2年以上(不含2年)再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。 四、土地增值税清算应报送的资料 纳税人申请办理土地增值税清算时，除《通知》规定应报送的资料外，还应报送以下资料: 土地增值税清算表(分清算单位填写)(见附件3)，清算前各月土地增值税纳税申报表和完税凭证，国有土地使用权证书，国有土地使用权转让合同(以转让方式取得国有土地使用权的)，清算项目的预算、概算书，清算项目的销售许可证，与转让房地产有关的完税凭证(包括已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等，以及主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。 五、土地增值税的扣除项目 对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实，需要进行核定的，在省局未确定具体核定办法前，由负责清算的主管地方税务机关按照《通知》第四条第(二)项规定确定上述四项开发成本的单位面积金额标准。 六、房地产开发企业土地增值税的核定征收率 凡房地产开发企业有《通知》第七条规定的情形之一的，土地增值税按销售收入的一定比例实行核定征收，普通标准住宅的核定征收率为5‰—1.5%;写字楼、营业用房、别墅、度假村、高级公寓等高档住宅的核定征收率为1%—2.5%;开发土地使用权转让的核定征收率为1.5%—3.5%。具体核定征收率由各州、市 地方税务局参照当地房地产开发企业土地增值税的税负等情况，在不低于当地预征率的基础上确定并报省局备案。 七、土地增值税清算项目的审核鉴证 根据《通知》第五条(三)项及第六条的规定，就税务中介机构审核鉴证土地增值税的有关问题明确如下: (一)税务中介机构的准入条件 凡是经过国家税务总局批准，取得注册税务师执业资格，纳入云南省注册税务师管理中心备案管理的税务师事务所，并经过省级税务机关审查合格在省级报刊予以公示的税务师中介机构，均可从事土地增值税清算审核鉴证工作。 省局将择时组织税务中介机构对土地增值税的有关业务进行考试，对考试不合格的中介机构，将取消其鉴证资格。 (二)清算鉴证工作程序 税务中介机构应根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及《通知》等文件的规定，开展鉴证工作。 1.审核转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的收入。 2.审核扣除项目金额。 接受委托土地增值税清算鉴证工作的税务师事务所审核扣除项目金额时，应向委托方取得土地增值税清算应报送的各种资料和其他与土地增值税清算有关的证明资料。 3.依法确认增值额。 4.计算应补(退)土地增值税税额。 (三)土地增值税清算项目的鉴证内容 税务师事务所受托对清算项目审核鉴证的，应如实填写《土地增值税项目鉴证报告》以下简称《鉴证报告》(见附件4)。 (四)法律责任 税务师事务所在受托办理土地增值税清算业务时，应以有关法律、行政法规、规章为依据，按照独立、客观、公正、诚实守信原则，在充分调查研究、论证和计算的基础上，出具《鉴证报告》，并为其承担法律责任。 对税务师事务所出具的《鉴证报告》，主管税务机关应当受理。主管税务机关对税务师事务所出具的《鉴证报告》，应认真检查、审核，对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。 (五)主管地税机关在办理土地增值税税款清算时，如发现税务中介机构出具的《鉴证报告》内容不规范、事实不清楚、提供清税资料不完整等问题的，要 退回重新修改或补充资料后，再办理税款清算。凡发现税务中介机构出具的《鉴证报告》不规范、弄虚作假的，将取消参审资格。 八、凡2007年2月1日后进行清算的开发项目，均适用本通知的规定。 九、各州、市地方税务局可结合当地实际制定具体清算实施意见及工作规程，确保土地增值税清算工作的顺利进行。 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发〔2006〕187号 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局: 为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共 和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下: 一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 二、土地增值税的清算条件 (一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算: 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 3.直接转让土地使用权的。 (二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; 4.省税务机关规定的其他情况。 三、非直接销售和自用房地产的收入确定 (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认: 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定; 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 (二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 四、土地增值税的扣除项目 (一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 (二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 (三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理: 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除; 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其 成本、费用可以扣除; 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发 (四) 成本。 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 (五)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 五、土地增值税清算应报送的资料 符合本通知第二条第(一)项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;符合本通知第二条第(二)项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。 纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料: (一)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表; (二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料; (三)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 六、土地增值税清算项目的审核鉴证 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。 税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工 作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。 七、土地增值税的核定征收 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税: (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的; (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的; (三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的; (四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的; (五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 八、清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额?清算的总建筑面积 本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。 二??六年十二月二十八日