社区商业推广

许昌楼盘资料荥阳各楼盘信息表许昌某商业街推广 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 2010-05-1117:38:06|分类：许昌|标签：|字号大中小定阅一、商业街S.W.O.T剖析优势（S）◇现房销售◇单层底商店◇周边居民消费潜力◇地区市场环境下催生的商业体劣势（W）◇尚未形成商业气氛◇商业覆盖能力受到一定限制◇周边商业环境差◇偏离市中心商业圈时机（O）◇一期业主已入住，二期交房在即◇风情商业街的景观体验◇社区品牌的影响力◇本地区的未来市场发展方向竞争（T）◇市场商业产品种类竞争◇营销模式竞争◇各地区发展环境竞争二、项目定位、总体定位我们经过对市现有的社区类商店和周边的商业环境的频频检查与分析得出如下结论：表一：市社区类商店特点种类消费人商业经营业态服务范围存在问题项目群特点组合建业帕拉帝奥本社区居住人群文峰城市花园属文峰广麦当劳、极品网吧、小天饮品店、娱乐店、将社区商业与城市商业定位混场商圈鹅艺术中心、鄂尔多斯、便利店、中餐厅、淆，开发体量是见路建铺的现金利来、adidas、服饰店、百货店象，最终致使大量商业成为规划PLAYBOY、胖东来名鞋运中的牺牲者，二层商店的不实动衣饰店、花店用，主力生活百货店未规划。过于扩大社区商店的经营范围许继花园许继厂区网吧、移动通信、许继花以行政办公、休商业体量的小，单体面积大服务园餐厅、爵士咖啡厅、魏闲、服务类为主人群窄小，周边商业气氛差，难都区国库支付中心、魏都以形成消费习惯，另由于大多半区会计集中结算中心、国有行政单位占有，商气严重受阻家电网公司新天地商务广场书香美林许强花园表二：以本案为中心周边商业环境种类项目五一路与华佗路十字路口商业业态消费人服务范群特点围饭馆、面包店、肉食专医院看病礼物、烟酒、店、鲜果行、租书店、人、烟厂家小吃、医院用寿衣店、骨灰盒、烟属院品酒礼物店存在问题商业户数较少，可选性少，物品种类单调、经营环境差、服务态度较低毓秀路七一路口至新兴路与毓秀路口八一路（劳动路至五一路之间）要以饮食为主，服饰店、精品店、土产生活用具、学生用品店、美容店、理发店、烟酒副食店、菜市场、超市、电器店、网吧等五金店、诊所、网吧、便民超市、小饭馆人事局、财以周边学校和政局、审计居民家眷院的局、消防支平时生活用品队、县国税为主局、医院等家眷院技校、乡村多为周围居民信用社、工所服务的生活行、服饰厂、店类洞上村多为公家房产权，不归个人所有所以房租金水平浮动不大。多为长久租用户，好多是长年在此居住都为老居民较为熟悉。房屋的建筑及环境较差整体业态品位较低。经营产品品位较差，没有人气，周边居民消费水平偏低。八一路西头门面房个体户房，租金及经营环境难以提升上去好多门面房处于空置状态。经过上表我们能够看到：（1）、现有的同层次的项目中多半只为卖房而建房，关于商业的前期开发，后期物业管理和经营均是简化 流程 快递问题件怎么处理流程河南自建厂房流程下载关于规范招聘需求审批流程制作流程表下载邮件下载流程设计 2）、商气不足的也要拨高价进行包租（3）、本案项目周边商业与本案没有可比性（4）、项目0.5公里内齐集着数十个家眷区对较高点层次、产品可选性较多的商业急需5）、本项目周边商业现基本上属空白，不能知足人们的消费，空白是商业空白，是商业不能与消费成平衡，潜在市场空间巨大。经过对现已开发和销售的商业项目中，本案的推广因借鉴其优势和改良不足之处。并理解认识到商业地产的特殊性在于开发商、投资者、经营者、消费者“四位一体”，在于共赢，成功的商业地产必定是一个连环“利益让渡”过程。即：四位一体，在于共赢开发利益投资利益经营利益消费利益开发产品/经营模式经过对其余项目商业推广理解和已程现的检查剖析得出对商业推广在本市需要整合的一些资源，经过对此的把握能更好的展示出产品影响力和加快销售，并使其商业气氛迅速形成。商业项目有3种可利用的资源：视觉资源、环境资源、人流资源充分打造、挖掘、展示、利用好这3种资源，将提高商业物业的价值。视觉资源：即项目的整体外部形象是否拥有聚焦力、冲击力、吸引力，是否给人以优秀的感觉。视觉资源是决定物业价值的要素之一。环境资源：包括购物环境、消费环境、休闲环境、空间尺度等，现在的商业的主流趋向已经变为“体验经济”，只有能给与消费者优秀消费体验的场所才是有生命力、有价值的商业地产。人流资源：有人气，才有商气、财气。怎样充分利用现有人流，怎样吸引更多人流到此消费,在商业业态的规划设计上要充分考虑知足现有消费者的需求，视觉资源和环境资源是人流资源的载体。2、形象定位案名：新天商业步行街因商业街本身属于项目的社区生活配套类产品，而以“新天”取名不单溶入了社区与其形成一体，还能以万象新天社区商业景观的溶合突出“风情和睦商业”。从项目的“敢叫西城换新天”的气势，到达“在欣赏中购物”的新体验社区类购物模式的目的。3、业态定位从本案的商业店面的交通路线上看,项目分为邻里街、商业步行街、沿街商店。联合三类商店的人流走向，进行从商业业态及功能区分上进行定位。◇邻里亲情商店该段商业与社区景观、商业街景观相溶合是此后服务于整个项目的主力景观商业的最好的展示，主要为社区服务则更着重于服务功能价值，在功能分区上应着重必免损坏商业景观和影响居住环境的商业业态进住。根据对市场研究结果，联合前期对许昌的初步认识，列出以下业态的需求：业种名称需求状况便利店80%健身49．6%洗衣烫熨28．2%花店10．45%音像店8．77%照相彩扩8．48%水果店26．87%蛋糕店、面包房9．82%美容美发58．2%药店、药品超市42．5%茶室21．5%书店、书吧26．53%其他说明详细的业态地区划分，将经过商家进住的种类比率、周边消费人群的市场需求和业态的经营方式进行确定。◇沿街独立城市商业街（待定）食尚休闲街原因：1）、从本地区的业态经营和填补空白来看，周边众多较高质量的社区居民和工厂，以其强大的呼吁力和季节的理想运用，必定形成大量的消费人流，而在西区的老城区内特别是本地段的餐饮休闲成为该该地区的有效补充和必要业态。（2）、关于本段的商业则重于体现其---商业价值，一方面是提升价钱；一方面是为了提高本案的商业人气来带动商业气氛。（3）、商业街道的环境和门前路况比较适合做为集中性的餐饮性商业待解决问题：（1）、本段的商业街虽然已是现房但是在项目的三期、四期建设中间其是工程车的唯一通道，必定影响商家的进住和商业业态的气氛形成。（2）、饭馆的建在住宅楼下的影响问题4、价钱定位由于本地区的商业环境较差、零落独立、层次较低，在本案的销售中可比性较小，因此本案的订价方式应从多方面考虑。根据多次对市场的商业检查情况，依据租金、售价、和回报率的关系，对本项目的价钱进行定位。种类层数业态每平方米月租金项目五一路与许继大道1层临街住宅底商服饰店29.8元/平方米/月五一路与新兴路1层临街商店板材20元/平方米/月五一路与华佗路1层临街商店胡辣汤老店5元/平方米/月本案南50米二层临街商店按摩店、包子店7.4元/平方米/月劳动路与华佗路1层临街商店美容店26.7元/平方米/月1>、租金的权数表经过地段、规模、配套、交通、成熟度和管理6个方面的权重比（每地段五一路与许继大道五一路与新兴路五一路与华佗路本案南米劳动路与华佗路项目满分为10分）获得以下表格：规模配套交通成熟管理权重合租金度计647642727-353377323251164012511530107.4326501626.7本案865473030根据本案的整盘开发周期及未来周边环境的改良,本案在开业时,租租金可达到30元/平方米/月,随着市场培育成熟,租金会慢慢提高。2>、租金与售价的关系从上表数据联合各个地段的业态及经营情况，根据本案的社区和商业规划特点，整体租金可达到30元/平方米/月。按照商业地产一般回收期10-12.5年计算(单位铺按计):总投资=均价面积=均价×40平方米(1)达成收回投资额=30元/平方米/月×2×12.5(2)(1)=(2)得,均价=4500元/平方米3>、回报率根据商业地产的年回报率8%-10%,本案取平均数9%,反推断算9%=年租金收入÷总房款总房款=面积×售价获得实收价为4000元/平方米4>、07年市商业地产均价市07年期房商业地产均价4800元/平方米结论:综合上上三个因素,建议本案销售均价为4000元/平方米。5、目标客户群体定位◇现经营百货类生意的客户对门面房的租金固定开支考虑长久的自营客◇生存在本地区的工厂家眷◇现阶段在周边已经拥有了旧门面房的店东◇寄存银行大量闲置资本的个体户◇政府公事员因不能经商而选择置业的客户◇事业单位和公司单位的买断工龄的离退休员工◇中小投资客以考虑长久稳定的为主三、销售策略1、价钱策略1>、订价原则：先内后外、低开高走、动向调整、低开高走策略是以优惠价入市，以品质形象实景的形象打入市场，以投资即利润的现房销售抢占市份额，获得市场关注、齐集人气，给潜在后续投资者信心。2）、有利于后继的外商价钱浮动，在整个商业推广中不宜将好的铺位有潜力的铺位一窝峰推出，应联合低开高走的策略，先以较为吸引力的风情体验邻里街作为形象展示，以此稳定基础订价。再随着商业的进住、一期业主的入住及外商交通路道的硬化，相应提高外商的沿街铺价钱。3）、以廉价做前期销售为日后的涨价提供了有利空间，在开盘一准时间后即可提价，进而使已购商店客户对所购商店心理上有升值感获得他们的承认，树立优秀口碑，为销售确立基础。2>价钱分期策略在销售过程中保证实际涨价幅度在10%-15%左右在销售达成30%时，作为一次价风格整，根据实际情况上升---100-150元在销售达成50%时，作为一次价风格整，根据实际情况上升---150-200元在销售达成80%时，作为一次价风格整，根据实际情况上升---200元在清盘最后阶段，价钱作大幅度提升，上升200元保证和稳定前期客户的投资信心，并有物业统一对余房对外招商，形成带租约铺提升余铺的物业价值。所有价钱上调的幅度主要集中在解筹前期，在解筹日经过政策手段进行优惠，以此促进购铺的积极性。3>付款方式一次性付款按揭贷款2、销售策略1>、招商先行，销售跟进因项目商店已是现铺，是商家即可入住经营，但又考虑到：1）、商家尚未入住，商气、人气不旺2）、招商和销售的推广会相应拉长销售周期不利于资本回款3）、因本案的租金高于周边的商店租金，商家会因前期租金投资入而延进步入时间因此建议不需要大量招商工作的展开，而是采取针对意愿经营户进行招商，其店而可作形象展示促进其余商家抢鲜入住，提升物业价值，提升销售价钱。2>、提高售价以租金形式返还投资者，投资即受益即收一年租金。目的：1）、解决项目现房销售所带来的人气、商气不足问题。2）、迎合现投资热的营销模式，切合现投资人的心理。再此后销售和推广中做安全文章，进而切合现铺销售、一层底商、社区性商店等安全投财产品。基本方式：创造带租约销售其有利条件即“现铺”，以售价15万元铺子来说上升15000元，实际售价达到165000元，在签署 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 的同时一次性返还投资者一年15000元租金，对投资者来说相当于是在11年内没涨租金的情况下收回投资。并且是没有前期培育、交房推迟等风险。（详细的操作手段会在履行中体现）3>、“租转售”销售策略针对一些对未来商店价钱趋势把握不定的商家和有投资+自营的客户，所采取的销售策略。租用本项目商店的客户在半年或一年内决定购置的，采用已缴付的一定期限内的租金冲抵购房款，激发租户的消操心理，促进其由租客变业主。消化部分面积的同时，促进商店招商支持带租约销售策略。4>、“客户推介”奖赏 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 策略联合住宅的老带新策略，对已购房的客户率领其余客户进行购房并成交的客户，开发商将按所规定的标准奖赏推介客户者。如，按其所购置的商店的2%的优惠价奖赏。5>、以品牌店带动商店的租借和销售策略在商店的营销推广中，最常用的方法是经过主力店观点营销造势，以获得投资人的认可和商气的“蝴蝶效应”。引进著名品牌店，可通过对其进行租金的优惠或许从前期约准时间内免其租金等优惠政策吸引其进住，但首先要创造已经有明确的商家进行洽谈中，并将此信息向所有大商祖传达和对现有的投资客和租客进行 宣传 免费孕前优生健康检查孕期保健知识宣传1冬季预防流感知识宣传手足口病防知识宣传森林防火宣传内容 。6>、开盘热卖期间采用“一万变二万”策略经过对大额的资本优惠促进“炒铺”现象，并经过优惠多而减少销售价钱高的心理。对前30名排号或购房客户，签定合同就送现金抵扣房款。优惠幅度以10位制向后推，有二万减少至5000元。7>、投资组合策略（1）、针对五一路外商大铺的“面积大、总价高”所做的策略，并经过其大商业带动小商业的展示出商业气氛和形象，在对前期所有商业客户的情况剖析得出关于此类商店所面对的问题是“招商易、销售难”。（2）、降低投资门槛，提高售价。经过此政策可较大程度促进该商店的销售，通较快地寻找到一大批不准备自主经营的中小投资者，引导他们组合投资购置该类物业，当前主要问题是产权的切割。经过客户到访量的统计和回访及对市场的情况剖析，并联合营销推广策略分阶段性地利用以上策略进行组合。3、营销阶段目标四、推广策略1、核心卖点全一层底商现房产权铺全民创富型商店三重商业带租约销售2、推广观点1>推广重视点◇项目整体情况的推介；◇开业、主力店信息的告之；◇销售促销，招商和投资观点的宽泛流传；2>推广观点延展（1）、商业环境观点：本地区的城市中兴、重多居住区的建设是现代生活、现代城市商业重要标志和重要人气支撑点；（2）、商业功能观点：新天商业步行街，三重商业主题主题1、风情步行街主题2、邻里亲情商店主题3、沿街独立城市商业街、规划观点◇外街、步行街、邻里街，街街相连、店店相望，形成最大集客式商业街；◇多重商业步行街，21世纪最具发展潜力、最具亲民的商业形态◇三重商业步行街，街街有景、户户邻街，在购物中享福、在享福中购物◇间间沿街铺，户户招牌店（4）、商业文化观点◇社区商业文化魅力，塑造许昌商业典范◇新天商业大街，许昌首个现代理想居住商业文化的典范街（5）、商业消费观点◇数十个主力产业家眷区购物的天堂，经营户淘金的乐园◇有魅力，稳定人气自然旺盛；有人气，财源自然广进6）、区位观点◇旺地掘金，势在必得；◇十几个社区，数万常住人口的消费劲，只属于业主；（7）、商业发展观点◇城市中兴的商业旺地，未来10年居住区商业新标王◇不论城市怎样摇晃，因居住人群而定；◇现铺出售，即买即受益，财富利润谁与争锋8）、投资观点◇买旺铺拥有终身产权，一铺富三代100%产权销售，100%财富利润◇一家一铺，终身产权销售◇买旺铺自己当老板，让钞票为你打工◇商家抢鲜进住，只等店东收租（9）、开业、主力店进住流传◇新天商业步行街（主力店进住）——财富倒计时◇新天商业步行街——浩大开业，举城共庆3、营销阶段区分新天商业步行街正式销售期确定为2007年代日---月份，总计个月，项目推广分为，当前的推广工作主要可区分为三个阶段进行：☆销售引导期：月日---月日这个是项目推广中一个较为重点的阶段主要在于租客和前期累计投资客户的市场反响。目的：◇达成项目“试水”和项目推广一系列的准备工作，为后续工作打下基础；◇在短时间内将项目向外发散，提高项目在社会的认知度；◇塑造项目品牌形象，惹起受众的注意◇达成前期累计客户和现阶段客户的认筹工作，以实现销售月的资金回收工作◇激发买家购置意欲，锁定目标买家在这个阶段，主要利用各样媒体（诸如报纸硬广告、户外广告、DM等），并配合有关的公关活动以增强受众对项目的认知。☆公然出售期：月日---日收获的阶段，因商业街是现房不易拉长战线，此阶段是前期工作的重要节点，也是对推广的阶段性总结目的：◇促成买家成交开盘同时经过广告推出“一万变二万”，配合大量的广告宣传和公关活动，将项目推广推向热潮，令项目成为市场的焦点，致使引发市场的购置者关注，最终达至成交。☆销售延续期：月--月份是公然出售的延续和清盘，也是社区商业为住宅而要做出的形象展示期目的：◇消化节余单位◇保存单位做提价经过公关活动、媒体报纸广告的宣传，维系项目和市场的关系；并可为住宅三、四期做卖点支撑来提升价钱，同时亦增强公司在市场的地位和公信度。4、阶段性推广计划认购期公然出售期销售延续期月月月月月销售推广工作计划安排示意5、详细履行方案认购期工作准备：现在——月日广告公司确实立楼书、广告的设计制作卖场商店与住宅的组合设计项目整体形象的整合宣传资料的设计制作户外广告的建立销售资料完善与设计制作收集目标客户资料及回访销售架构组建（招商销售一体，重点在细化流程）销售资料准备（包括宣传单张、DM、置业单、商店销售物料、现场包装、户外广告等）媒介计划（包括报纸、杂志、电台、户外等投放计划及估算）商店客户认筹客户的累计招商工作的展开（根据前期客户回访情况，调整定向外展招商工作的展开）宣传媒介：——报纸：古城报、晨报——户外广告：主要集中在市中心地区的现有广告位，和意愿于生活广场的彩虹过街广告位——DM单页派发和夹报媒介应用：——报纸：硬广告、炒作投资观点——DM单页：全城沿街派发和全城夹报——户外广告：投财产品的标榜推广策略:目的：诱发客户购置欲望，促进客户作出购置的决心宣传媒介：报纸、杂志、电台、DM等及现有的所有客户资源的挖掘推广策略：产品说明会推出广场烧烤和电影节现场活动推出“”杯啤酒文化节推出的数原则上是不做销售控，根据客户认筹情况进行销控数的推出作内部认购，并向客户收取1万元诚心金，在开盘时期变现为2万元根据活动按规定实行。并经过一些集体性活动在邻近解筹日前二天内举行，促进人气和商气。公然出售期：月日——日目标人群：前期已下诚心金的客户，后期经过推广反应的客户目的：促进客户迅速成交宣传媒介：报纸、DM单页、电台推广策略：一万变二万的优惠政策推出社区“社区形象特使家庭”评比活动目的：提升项目的形象，增强市民对公司的认同感和亲和力公然抽签出售销售延续期：月日---月份目标人群：业主介绍、“漏网游鱼”目的：稳固前期项目塑造的形象，扩大销售业绩宣传媒介：报纸、杂志、DM单页推广策略：平时销售及客户跟进首次业主联谊会业主推介活动出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急生死之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜自轻自贱，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸不法及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后实行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于往日，先帝称之曰愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵友善，优劣得所。“能”，是以众议举宠为督：亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，今后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不惋惜怨恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感谢，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，受命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐交托不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于商酌损益，进效忠言，则攸之、祎、允之任也。愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感谢。今当远离，临表涕零，不知所言。