谈如何提升管理服务费(尹灿辉)

　　谈如何提升管理服务费(尹灿辉) 　　以下论文均来自互联网收集而来，版权归原作者所有。如果侵犯了你的权益。请通知我们，我们会及时删除侵权内容。最后研究生考试网老师建议学生，在写论文的时候，可以参考前辈们的优秀论文，但不可抄袭。 谈如何提升管理服务费 新世纪豪园物业管理有限公司总经理 尹灿辉 　　如果2008年要选一些与经济发展有关的热点名词，那么“涨价”这个词必定得票率最高。今年以来，每个行业、每个人都能深刻体会到这个词的“热度”，从生产资料价格水平、生活资料价格水平到劳动用工成本无一不是创造出近十年以来的最高 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 ……。 　　面对这样严峻的经济环境，作为低附加值且为劳动密集型的物业管理行业，客观上需要相应提升管理服务费的要求亦已日趋紧迫。然而，提升物业管理服务费决不是一件说提就能提的简单事情，单凭这关系到千家万户的切身利益一点，其难度和阻力就可想而知了。不管怎样，在如此通涨的经济环境下，长期保持物业管理服务费的收费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 不变其结果必将是“巧媳妇难为无米之炊”。那么，我们该怎样实现这样的要求呢?我们认为，至少应注意做好以下几个方面的工作。 　　其一，保持服务品质，临阵也要磨枪 　　我们看到，在目前企业成本不断上涨的背景下，部分物业管理公司迫于经营压力，或明或暗的降低了服务标准，比如小区设施老化而没有进行必要的修缮、人员减少从而降低了巡视的频率、物料费用降低而“只买贱的不买对的”，甚至以难以经营为理由而故意降低服务品质以向业主施压，其目的无非都是为了降低成本提升管理费。我们认为此种办法不可取，利用降低物业管理服务水平以争取获得提价必将得不偿失，发生在本地的两个案例已充分说明这样的选择是不明智的(我市曾有多家物业公司发生的事都已被平面或网络媒体报道)。道理很简单，没有人会为降低了的服务质量而“买单”，要提高管理费必须保持或者提高服务质量，才会让业主觉得多花点钱也值得。否则搞不好提升管理费还会成为业主炒物业公司的导火索，到时候不是你提不提价的问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，而是业主要不要你来管的问题，赔了夫人又折兵。 　　所以，我们认为：不管我们有什么样的需求，运营的成本压力再大也必须切实履行 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 义务，不急功近利，让业主没有明显的差异感，确保服务水平不下降，这是提升物业管理服务费的基本前提。甚至，在筹划提升管理费之前及提升管理费的过程中，还应该追加投资，让小区硬软件都有个明显的改善，让业主看见物业公司的确是在为广大业主做实事，使业主能从理解和支持的角度看到所提供的物业管理服务的积极的变化，更有利于管理费的提升。 　　第二，广泛宣传，制造舆论 　　管理费的提升不是一朝一夕的事，需要一个较长的酝酿阶段，业主观念的转变也非一日之功，需要不断吹风。“为什么前几年你们都经营得好好的，不提管理费也管下来了，为什么现在却要提呢?”“我们已经习惯了以前的价格标准，你要提价，我思想上还转不过来。”业主通常是“惯性思维”，在思想没通之前，要他多出钱比登天还难。所以，随时随地随人的宣传工作是非常必要的，“会哭的孩子有奶吃”，甚至可以说前期的宣传到位与否决定了管理费提升的成功与否。对此，我们要从两方面开展工作： 　　1、让公司所有员工参与其中(特别是能广泛接触到业主的一线员工)，最大范围的向员工宣传有关运营成本压力的现实以及将提升管理服务费作为应对措施，将压力和责任分解到每个人身上，使得每一位员工都能觉察到自己的言行举止将直接关系到这些举措的成败与否，让他们感觉到自己日常工作的重要性,并在日常和业主的交流中有意无意的流露出涨价的信息。 　　2、多方面、多渠道、多步骤的接触业主，摆事实，讲道理，哭哭穷，诉诉苦，旁敲侧击，含沙射影，变着法的给业主们打提价的“预防针”。今天张贴亏损报表，明天找业主委员会主任谈心;今天召集业委会成员来开会协商，明天做点上门调查;今天出点通知试试水，明天探探口风说要提价;今天跟张大妈说保安难招，明天跟陈老板说保洁缺人。反正，要营造一个“又冷又饿，日子难过”的艰难氛围。 　　物价涨了，业主其实也心知肚明，但要宣传，业主们才知道物业公司有多难。最后，通过全员的努力让业主都觉得不提价都实在是不好意思的时候，提价的时机就成熟了。 　　第三，前后对比，数据说话 　　要想取得业主的信任和支持，客观数据是最有说服力的，所以一份详实的财务报告明晰收入和支出的情况是必须的，只有靠财务数据对人力资源、物料价格、能源损耗等等作出了较为全面的交代，才能让物业管理企业确定是否亏损，亏损的额度是多少，应当提升管理费的幅度又是多少等一系列问题。否则无凭无据，提个什么劲?你要告诉业主一个保安员，八年前拿多少工资，现在又拿多少工资;垃圾袋八年钱多少钱一扎，现在多少钱一扎;八年前吃个饭多少钱，现在多少钱;八年前东莞最低工资水平多少，现在又是多少……等等，全部找出数据来，一对比，让业主一目了然。只有客观、真实、准确的数据才能从根本上消除业主可能存在于心中的一些疑问，让他们感觉到没有骗他。现在都流行明明白白消费，绝大多数人的权益意识已经不同以往了，在缺少客观、准确且可信的数据支持的前提下，在没搞明白之前业主是不会掏腰包的。 　　第四，符合程序，合理合法 　　提升物业管理费这种大事，业主委员会是做不了主的，不是业主委员会盖个章签个字就行了，特别是还有很多没有业主委员会的小区，又是谁说了算呢?怎么办?在这个问题上，国家有关法律、法规作出了严格限制，为了减少提价后不必要的麻烦，我们推动物业管理服务费提升的每一个环节或步骤都必须依法进行。 　　根据有关规定，物业管理服务费的提升必须经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数以上业主同意方可。从实践角度来看，这道门槛其实是挺高的。如果以新世纪豪园这样的大社区为例，显然，召开现场业主大会表决是不现实的，场地问题、参与度问题、组织问题、协调等等一些问题都将成为召开现场业主大会的难以逾越的障碍。当然规模较小的社区应该另当别论。对于大社区唯一现实并具有可操作性的方式是改变大会形式，以通过书面的意见征询来实现。管理处也可以先摸个底，印制一批提升管理费的意见征求表发给业主并回收，看看哪些人是没意见的，哪些人是强烈抗议的，哪些人是随大流的，然后集中公关，等思想工作都差不多做通的时候，就正式发调查表，其结果是否同意一目了然，同时也获得了业主的书面确认(这是最主要的法定依据)，避免了不必要的法律纠纷。一经确认，立马实施。 　　第五，分区域、分阶段，先易后难 　　提管理费是件很不容易的事，实施起来有不小难度，但不等于说没可能，一个公司总有时机相对成熟的小区，可以先易后难;一个规模较大的社区，也可尝试分割成若干个小单位，分项目、分阶段实施管理服务费提升的 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 。以我公司为例，我们在项目上先是在添一居小区实施提价，如果以新世纪豪园为例，我们可以尝试按现有一、二、三期的区域进行划分。先从一期的372户开始着手开展工作，毕竟一期业主是物业公司服务的第一批客户，他们的经济基础好、对物业管理服务的认识较深、消费意识也比较强，这些较为明显的特点都将有利于管理服务费提升的实现。 　　所谓“万事开头难”，只要首先的尝试实现了既定的目标，那么随后的安排就相对容易一些了。一旦物业管理服务费标准出现了差异，那么物业管理服务提供也必须有意识的制造差异。作为物业管理单位在这个时候将压力抛给业主，由业主作出理性的选择。 　　如果某项目的确亏损严重，而提升管理费的可能性又不大，可以考虑退出，说不定部分业主会分化进而支持提升管理费，置之死地而后生，也算是一种极端的做法。 　　诚然，对于一个从事物业管理实际工作的人来说“纸上谈兵”是不可取的，我们在添一居按以上思路和做法来提升管理费取得了成功，在此把我们的一些经验教训和大家分享，以期抛砖引玉，为探索、找寻出破解行业提升管理费难题的最佳方法提供一些建议，我们的思考肯定存在不足或片面的地方，希望大家多提宝贵意见。