[教学研究]房产开发流程

[教学研究]房产开发流程 房产开发流程 一、房地产开发流程 房地产综合开发的步骤基本上可以分为5个阶段: (1)决策阶段 这是房地产公司选择开发项目，进行调查研究，决定实施开发建设的阶段。主要内容包括: 规划摸底——了解城市总体规划对拟开发区域的要求，研究开发建设的可能性。 市场调查——通过系统地收集、记录、了解房地产市场的情况，对拟开发项目的前景进行预测。 可行性分析——经济分析、效益测算等 领导决策——在完成以上工作的前提下，由领导研究决定开发项目。 (2)前期阶段 在开发建设项目决策以后，从申报立项到完成建设准备工作阶段，也称土地开发阶段。主要内容包括: 申请立项 — 由房地产开发公司向主管部门提出申请，获批准后，列入开发预备项目 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ，以后视前期工作进展再列入建设计划。 建设 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ——根据城市总体规划要求编制建设方案，并报市或区的规划管理部门批准。同时，应征询各主管单位意见，研究小区建成后市 政、公建等配套的可能性。 申请用地——在建设方案获批准后，向土地管理部门申请建设用地，在得到批准后办理用地手续。 委托设计——建设方案获批准后，可以通过招标委托进行工程设计。 动拆迁——上述工作完成后，可向市房管局申请动拆迁。接受委托的动迁单位必须经市房管局审查批准。 三通一平——指施工用水、用电和道路畅通以及施工场地平整。建设单位一般在完成施工图设计后可向供水、供电部门申请用水和用电。 (3)工程建设阶段 指房屋的施工阶段，主要的工作内容包括: 施工招标——房地产开发公司可通过招标、邀标等方式择优选定施工队伍。 进度控制——按照审定的施工组织设计，监督施工单位按计划施工，保证建设进度。 质量监理——对各个分部分项工程进行验收并签证，发生质量问题，应及时组织处理，确保工程质量。 竣工验收——工程竣工后，按规定由房地产开发公司会同质量监督部门对工程项目进行验收。 市政配套——市政、公建的配套应与房屋施工同步进行。房屋竣工后，还要进行各种管线的施工，并申请正式用水、用电等。 交付使用——小区建设的内容全部完成后即具备交付使用的条件。建设单位在将建设项目交付使用前要组织房屋管理单位等进行验收，并办理房屋的移交手续。 (4)经营阶段 实现房地产本身价值，回收建设投资，达到资金增值的重要阶段。主要工作包括: 房屋预售——在投资开发达到一定阶段后进行商品房的预售或预租。预售或预租房地产必须报市房管局批准。 房屋销售——商品房竣工交付使用，可以进行房屋的销售或出租。 产权登记——商品房竣工后，建设单位应到产权登记部门进行总登记;房屋买卖后，业主必须按规定进行产权登记，并领取房地产权证。 (5)物业管理 房屋交付使用后，在两年内，由房地产开发公司负责房屋管理和质量保修。两年后，由业主自行或委托有关单位或机构进行物业管理。 房地产开发中涉及的部门及批文 (1)申请选址立项 报计委 取得立项批复 报规划局 取得选址意见书 与土地局洽谈 取得土地出让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 到住宅发展局 登记开发项目内容 (2)规划阶段 进行规划方案设计 报规划局 方案审批 进行扩初设计 报规划局 扩初批准 各项配套征询 报各配套主管部门 取得征询意见 (3)申请用地 三证一书 报规划局:取得规划用地许可证、建设用地许可证、建设工程规划许可证 报房屋土地管理局:取得建设用地批准书(内销房)或房地产权证(外 销房) 注:有偿取得土地使用权有三种方式:招标、协议、拍卖。 (4)建设 扩初批准后 报建委 取得施工许可证 建设过程中包括建筑、监理单位的招标、对监督站的报监、材料采购等工作，征询单位穿插其中。 (5)预销售 取得预售许可证的条件:工程进度至+0或投资?总投资的25%。 期房?预售;现房?销售。 期房?,竣工验收合格交房许可证，大产证 ,?现房 (6)验收 经过质监站、水、电、煤、消防、交通设施等配套部门、住宅发展局等的验收。 二、房地产术语 一)、前期类专有名词 1、土地使用权证: 依法取得土地使用权的单位或个人，由当地政府及管理部门发给的凭证，具有法律效力，受到国家法律保护。 2、预售许可证: 按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25,以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预售许可证。而且必须是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 3、建设用地规划许可证: 城市规划区内建行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。 4、建设工程规划许可证: 在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。 5、营业执照: 经工商局审核后具有房地产开发资质的企业，给予相关的企业执照。即申请企业法人登记，经企业法人登记主管机关审核，准予登记注册的，领取《企业法人营业执照》取得法人资格，其合法权益受国家法律保护。 6、三通一平: 三通指水通、电通、道路通;一平指场地平整。 7、七通一平: 七通指上下水、道路、煤气、电、热力、电讯要通到工地;一平指场地平整。 8、销售平面: 在现场供售楼人员给客户详细介绍楼盘情况，使客户对所购买的期房有一个具体的资料，包括楼书、房型图、价目表等。 9、销售海报: 在现场供售楼人员给客户讲解，介绍楼盘大致情况，并且给客户带回仔细研究的销售资料。 二)、售后服务类专有名词 1、 按揭: 凡购买房产开发商与建设签有合作协议，承诺提供抵押贷款商品房的本市市民。 2、 契税: 是一种资源税，是对我国境内资源的开发，特别是土地的开发，所形成的级差收入征收的税，由财政局征收。目前商品房契税缴纳标准为总房价的1.5,。 3、交房条件: 1)经本市建设工程质量监督机构核验合格，即《建设工程质量核验证明书》; 2)办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证; 3)新建住宅交付使用许可证。 4、维修基金: 为了保证房屋正常使用和延长使用年限，对房屋进行合理维修所需的费用。 购房者应缴款为:多层,1295×2,×建筑面，高层,1295×3,×建筑面积。 5、交房: 开发商取得新建商品房房地产权证后，以书面形式 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 购房者在约定时间内对房屋进行验收交接，购房者根据合同约定对房屋工程质量配套设施，产权清晰等方面进行验收，开发商向购房者提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的与开发商签订房屋交接书。 6、进户: 购房者办理好交房手续，验收合格后，物业业主缴纳一定的房屋维修基金，垃圾清运费、物业管理费等费用，陆续回原处搬迁至物业的过程。 三)、业务类专有名词 1、销讲: 全名是“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍(含生活机能、交通动线、扫楼标的图)、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合(媒体安排)等;其中最重要的是“答客 问”，它是整篇销讲的灵魂所在。 2、销控: 指在专案或主委拟订的去化顺序控制下，对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。它包括软销控(价格销控——单价、总价)、硬销控(房源销控——楼层、位置、面积、房型)。销控的唯一目的是为了达成销售目标:一般来说，在代理而言是为了销售速度最大化;在包销而言是为了销售利润最大化。 3、案场: 指个案售楼处。 4、生活机能: 指在个案附近的一些与生活相关的场所。例如:菜场、医院、学校、 金融证券、商场、垃圾站、变电站等等。了解生活机能的主要目的有二:作为NP稿中COPY的一部分;帮助业务员寻找与客户聊天的话题。 5、售: 在客户对业务员所介绍的房源较感兴趣时，客户支付对该房屋进行保留(订购)的订金，则视作为“售”。 3、 足: 在客户对业务员所介绍的房源很感兴趣时，客户支付对该房屋进行定购的定金，是为“足”(若未经过“售”的过程，则视作为“售足”)。 4、 签: 客户对所定购的房屋与业务员或发展商签订合同，是为“签”(若没有经过“足”的过程，则视作为“足签”)。 5、 退: 客户对其所订购的房屋不满意，过来退还订金，是为“售退”{若是已定购(足)或已签约者，则为“足退”或“签退”}。 6、 换: 客户对其所订购(定购、签约)的房屋不满意，过来换房子，是为“售换”(“足换”、“签换”)。 10、清盘: 指当一个个案的销售进入尾声时，开发商同意以一个比以前低的单价来进行销售。 11、折扣: 经过代理商或发展商同意，所给予客户的一定价格折让。 12、动线: 行动的最佳路线，它包括水平动线、垂直动线、出入动线、引导动线、交通动线等等。对动线安排的评价标准是流畅与否。 14、标的: 指业务员熟悉周边环境的一种手段。它包括压马路、扫楼、市调。它的最终成果是生活机能图，扫楼标的图。 15、A、B、C级卡: 指业务员用来区分并登录客户资料的两种“卡片”。有望客户及已购客户填A级卡，意愿平平填B级卡、基本无意想者添C级卡。 16、派夹报: 属于一种销售手段，分派报及夹报两种。派报是指通过人员散发资料;夹报是指将资料夹在其他报纸杂志中，并通过该报纸杂志的发行来散 发资料。 17、报备: 指业务员须让专案知道或批准的事情。包括吸烟，饮食，出外，休息，接听私人电话，拨打私人电话，如厕等。 18、销售循环: 指整个一个销售追踪过程。(客户接待——电话追踪——信件联系——节日问候——告知工程进度——客户再来现场) 19、订金: 房屋订购金，又称协议金、诚意金等等，一般为RMB1000~2000。 20、定金: 房屋定购金，又称大定金等，一般为RMB20000。 21、强销期: 大批量的媒体广告投放出去，公司的大量人力物力投入，以期在短时间内创造高销售率的一段期间。 22、抗性: 指阻碍个案销售的任何事物。比如价格、地段、生活机能等等。 23、主力面积: 以10平方米或15平方米或其他数量的平方米为一档，将一个个案的房型面积进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力面积。 24、主力单价: 以100元/平方米或200元/平方米或其他数量的单价为一档，将一个个案的单价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力单价。 25、主力总价: 以5万或10万元为一档，将一个个案的总价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力总价。 26、均价: 某一个个案的总销金额除以总建面得出的单价。 27、基价: 某一个个案的最低价。 28、开盘: 某一个个案取得了预(出)售许可证;并通过一定量的媒体投放，告知客户该案开始进行销售。 29、水平动线: 指在一个层面中,人们行走的最佳路线。 30、垂直动线: 指在同一栋楼中，人们上下的最佳路线。 31、出入动线: 指从小区内部到外部的最佳进出路线。 32、引导动线: 指通过一定的手段(比如刀旗、横幅等)将客户引导到售楼处的路线安排。 34、扫楼: 指一个业务员通过实地勘察对某一区域内所有的楼盘进行登记标注。 35、压马路: 指一个业务员对某一个区域内所有的生活机能进行实地勘察。 36、市调: 指一个业务员对一些有威胁的楼盘进行调查，并完成市调表。 37、SWOT: 指强势(Strength)、弱势(Weakness)、机会(Opportunity)、威胁(Treat)。但强势未必是机会，弱势未必是威胁。 四)、企划类专有名词 1、LOGO: 楼盘标志，用字与图表现楼盘的特征与内涵，包括了楼盘案名。 2、POP: 户外造势用的宣传平面。 3、SP: 造势促销活动，制造话题，吸引大众视线，制造热卖气氛，利于个案炒作，促进销售。 5、DM: 表现个案情况，用于邮寄的小册子。寄发沪上企业、合资企业、外地驻沪企业负责人及各种DM名单，并于外地展销会上发放。 6、CF: 电视广告，可制成VCD。 7、MG: 各类财经类期刊杂志、航班杂志等，力求针对客源进行诉求。 8、DS: 用于现场及特定地点派发(如机场、高档办公楼、高级社区等)。 9、户外据点: 以灯箱，看板等方式在公众场合及交通动线上表现个案，加强引导，重复加深民众印象，传递个案信息。 10、横幅: 悬挂现场附近街道两侧，方便买家寻找到现场位置。 11、裱板: 本案拟设计十二块裱板存放于接待区通往样品屋的游廊两侧及现场，表现发展商实力背景，发展业绩。本案规划说明等，并可用于外地销售。 五)、建筑类专有名词 1.房地产一级市场, 房地产以及市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体征用为为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是国家垄断的市场。 2.房地产二级市场, 房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场，即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。 3.房地产三级市场, 房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，房地产三级市场也包括房屋的交换，抵押，典当等流通形式。 4.建筑红线, 是指建筑物的外立面所不能超出的界限。 5.建筑基地面积, 是指市规划管理部门规定的用地范围的面积。 6.建筑占地面积, 是指建筑底层所占的土地面积。 7.建筑高度, 是指室内组要地坪(即?0.000)至屋顶(平屋顶是屋面板面，如为女儿墙至到女儿墙顶端，如为坡屋面则为屋脊处)。 8.低层住宅 指1至3层高的住宅，主要指(一户)独立式住宅、(二户)联立式住宅和(多户)联排式(Townhouse)住宅。与多层和高层住宅相比，低层住宅最具与自然的亲和性，适合儿童或老人的生活环境，住户间干扰少，有宜人的居住氛围。虽然其为居民所喜爱，但受到土地价格与利用效率、市政及配套设施、规模位置等客观条件的制约，在供应总量上有限。 9.多层住宅 指4至6层高的住宅，借助公共楼梯解决垂直交通，是一种最具代表性的城市集合住宅。用地较低层住宅节省，性能价格比高，公共空间与氛围较好，公摊面积少。物业费较低，是广泛建造的一种住宅类型。一般来说，这种住宅，存在共用部分不足、外观单调、需要爬楼梯而舒适性较差的缺点。 10.小高层住宅 一般而言，主要是指9至11层高的集合住宅。从尺度上说具有多层住宅同样的氛围，而又是较低的高层住宅，故称为小高层。这种住宅是在考虑建筑防火 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 和城市土地使用效率与经济的同时，由于设置了电梯，舒适性较好，兼顾了多层与高层住宅的特征。有单元式、外廊式和点(塔)式等多种类型。这种住宅在欧洲传统街区中采用较多。 11.高层住宅 一般指总高12层以上的住宅(不超过100米)。它是作为解决城市用地紧张的一种高密度居住手段，在反映城市建设经济原则的同时，也满足了居民在城市中心区“职住相近”的居住便利性和城市生活丰富性的需求。但是这种市中心的高层住宅往往也存在着(与其他区域相比)居住生活费用高和住宅性能价格比低等问题。高层住宅的主要优点是，土地利用效率高，有较大的室外公共空间和设施，眺望性好，建在城区且具有良好的生活便利性等。一般来说有公摊面积较多且造价高、外观缺乏宜人的尺度感等不足之处。 12.超高层建筑 一般指高于100米的建筑，(不包括单层的构筑件)。 13.砖混结构: 一般多层住宅，由砖砌筑承重，加混凝土圈梁，构造柱称砖混结构。 14.框架结构: 由钢筋混凝土柱、梁组成的承重体系，一般用于公共建筑。 15.剪力墙结构: 一般用于小高层及高层住宅，由混凝土墙体承受风、地震的水平荷载。 16.框剪结构: 一般用于高层公共建筑，由框架柱，混凝墙共同组成受力体系。 17.建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。套内建筑面积+公用分摊面积=建筑面积 18.公用分摊面积, 是指总建筑面积减去总套内建筑面积为公共所用的面积。如:楼梯、公用走廊门厅等。 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积与应分摊的功用建筑面积之和 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 可分摊的公用建筑面积 (一) 大堂，公共门厅，走廊，过道，公用厕所，电(楼)梯前 厅，楼梯间，电梯井，电梯机房，垃圾道，管道井，消防控制室，水泵房，水箱间，冷冻机房，消防通道，变(配)电室，煤气调压室，卫星电视接收机房，空调机房，热水锅炉房，电梯工休息室，值班警卫室，午夜管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房 (二) 套与功用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 不应计入的公用建筑空间 (一) 作为人防工程的地下室，仓库，机动车库，非机动车库，车道，供暖锅炉房，单独具备使用功能的独立使用空间 (二) 售房单位自营，自用的房屋 19.实用面积 住宅的实用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用实用面积来计算价格。 计算实用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按实用面积计算。 20.容积率 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 21.得房率 得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套(单元)建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。 22.绿化率 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。 23.建筑密度 建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(,)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 24.日照间距 指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。 建筑间距系数:指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数; 建筑的长高比:指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。 当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑(含规划建筑)时，与其他居住建筑系数不得小于,(,。多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行: ,(相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小于表,规定的建筑间距系数。 ,(相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得下于1.2。 建筑面积计算有什么规则, 建筑面积计算规则: 计算建筑面积的范围 单层建筑物不论其高层均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。 多层建筑物的建筑面积按以建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层及二层以上安外墙外围水平面积计算。 层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部及相应出入口的建筑面积按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。 用深基础做架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。 舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。 建筑物内的技术层(管道层、附层、夹层)是指房屋的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。 与建筑物连接的有柱雨篷按柱外围水平面计算建筑面积;独立柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。 有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积;单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。 突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建 筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。 两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。 室外楼梯做为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积;楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。 室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下空间加以利用的，其超过1.8米的部位计算建筑面积(多层按多层计算)。 原始设计为假层(含顶层阁)屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的，按实际计算建筑面积。 不计算建筑面积的范围 突出墙面的构件和艺术装饰，如:柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 检修、消防等用的室外爬梯。 层高在2.2米以内的技术层、夹层。 构筑物，如:独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油(水)池、储仓、 地下人防干、支线等。 建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。 没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。 单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。 层高小于2.2米的地下室、半地下室深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。 岗亭、警亭、书报亭等。 里弄房屋后天井内的天棚。 利用马路、通道及隙地所搭棚架。 阁楼。 房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。 其他 在计算建筑物面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规则精神办理。 房间中心距面积和房间内净面积为什么有差异, 在购买期房时，由于房屋未竣工，无法实际测量房间内净面积。因此消费者只能从开发商提供的设计平面图中的尺寸，计算房间面积。由于图纸中的每间尺寸距离是由墙的中心距起算至彼墙的中心距，因此计算房间内净尺寸，应将图纸所标尺寸减去两墙厚度之和的一般再减去两内墙粉刷层厚度。上海地区多层建筑的承重墙、围护墙一般都采用一砖(约24公分)，户内分割墙一般采用一砖或半砖。 社区部分: 按照社区的规模可分为:居住区8000,1.5万人 居住小区3000,5000人 居住组团800,1500人 (按照各地户均人数不同，基本上3,3.5人/力) 以目前来看，商品房开发一般是组团级的，也有超大规模的，象万科等，就可算的上是居住区级的。 按照社区的规划布局可分为: 行列式(象公房、新村房) 周边式(花园在当中，建筑围绕周边，象东苑绿世界、新家坡美树馆) 混合式(既有行列式，又有周边式) 自由式(依据景观、地形等因素考虑，布局较自由，象万科) 按照社区的层数结构可分为: 别墅花园 联排别墅、排屋 多层小区 小高层小区 高层小区 混合式 按照社区景观组织方式: 中心式(集中绿地) 分散式(小区花园) 社区部分中需要了解的基本知识: 基地面积:又称占地面积是开发商买的全面积 用地面积:基地面积-规划红线(道路) 退界的面积:是可供开发商进行建设的用地 建筑面积:所有建设形成的构筑面积(每层均算)，其中住宅建筑面积是实际销售面积 容积率:建筑面积/基地面积，一般多层小区2以内;高层3以上 间距:(日照间距)建筑物之间的间隔，目的是保证建筑物的采光，彼此不受影响，或减少影响。 日照间距:每年冬至一天、中午北面座向的建筑保证1小时日照的间距。 单体部分: 单体就高度来看: 有别墅、排屋、多层、多层带电梯、小高层、高层、超高层 单体就结构来说: 砖混(一般多层)、钢筋混凝土(高层)、预制楼板(在工厂定做好)、 现浇楼板(在施工现场现做)、就房型来说:平面式、平层式、立体式、错层式、跃层式、复式 单体需要着重注意的层数、结构、建材(外观)、房型 房型:主要有横(厅)、套式(厅东西向)、直(厅)、套式(厅南北向)、(如何开房型、动线组织、下次专门讲) 厅:讲稳定面(少开门) 厨房:操作流程 卫生:通风 卧室:采光，适风 结构:层高、楼板施工方式、隔墙施工方式 建材外观:面砖还是涂料塑钢窗还是铝合金 外观风格:现代式、古典式、新古典式 单体需要了解的基本知识: 面宽:迎南面，直接有关采光朝向 进深:南北长，直接影响有关适风采光 得房率:基本为套内使用面积/建筑面积 建筑面积,套内面积，公用分摊面积 套内面积,套内使用面积，套内墙体面积，阳台面积 商品房预售条件 1( 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 2( 持有建设工程规划许可证和施工许可证 3( 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付工期 4( 开发企业向城市，县政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》 “五证”“二书”, 商品房“五证”应包括: 2( 建设用地规划许可证 3( 建设工程规划许可证 4( 国有土地使用证 5( 建设工程开工证 6( 商品房预售许可证 “二书” 1( 新建住宅质量保证书 2( 新建住宅使用说明书 基本建材知识 一、墙面 涂料:常用于居室中大面积墙面和顶面装饰，有数百种颜色，施工简便、价格便宜、适用范围极广。 餐厅、走廊等的墙面、顶面选用的涂料要具备良好的耐老化性、保色性和较强的附着性。可选择803内墙涂料、乙丙涂料、JHN84,1内墙涂料。 一般房间走动较少的部位要选用防火、防霉等性能的，可选择VB型浮胶漆、BS系列乳胶漆、RT,171内墙涂料、206内墙涂料。 卫生间、厨房要选用耐火、防水、防霉、防沾污、易刷洗的，如JQ,831耐擦洗内墙涂料、808内墙涂料、苯丙乳胶内墙涂料、YJ,8401耐久内墙涂料。 壁纸、墙布:壁纸、墙布图案丰富、色彩鲜艳、材料质地柔软，装修后效果突出，不易断裂、吸声、无味、无毒，适合书房、卧室、儿童房和客厅。 全纸壁纸:图案较多、价格便宜、性能差、不耐潮。 天然材料壁纸:用草、木、树叶等制成面层，风格古朴、自然、素雅、大方、返璞归真。 塑料壁纸:简称PVC塑料壁纸，通常分为普通壁纸、发泡壁纸，品种多。 织物壁纸:用丝、毛、棉、麻等纤维多原料织成，色泽高雅、质地柔和。 无纺墙布:用棉、麻等天然纤维或涤腈合成纤维，经过无纺成型，涂树脂，印刷彩色花纹制成。无纺墙布挺括，不易折断、富有弹性、表面光洁、有羊绒毛感、色彩鲜艳、不易褪色、可擦洗。 锦缎墙布:在三种颜色以上的缎纹底上再织出花纹，锦缎墙布柔软易变形、价格贵，适用于室内高级饰面。 玻璃纤维墙布:以玻璃纤维布作为基材，表面涂树脂，印花而成，花样繁多、不褪色、不易老化、防火、防潮、施工简便。 陶瓷墙砖:广泛应用于卫生间、厨房、盥洗室的墙面，耐磨、耐蚀、易清洗、易维修、色彩丰富、价格相对低廉。 釉面墙砖:表面有一层釉，色彩丰富，主要用于厨房、卫生间墙面。 通体墙砖:单一色彩，抗冲击性好，不褪色，用于阳台墙面。 护墙板:用木材装修室内墙面是较高档的装修做法，护墙板的板材一般以胶合材的贴面饰板为佳。 软墙裙:采用以人造革、织锦缎、仿粗花呢等软质面料，内衬泡沫塑料、矿棉等材料覆盖普通硬质木墙裙上而成，软墙裙造价高、费工、费时、费料，但质地柔软、触感柔和、质感丰富。 二、地面 木地板:纹理自然、保温性好、富于弹性。 木地板分为实木地板和复合地板(又称强化地板)两类。 实木地板:木材经烘干，加工形成的花纹自然、施工简便、使用安全。 实木地板可分为两类: 漆板:地板表面经涂刷地板漆后可直接安装。 素板:在铺装后要涂刷地板漆，素板在安装后经打磨、刷漆后表面平整，装修效果、质量优于漆板，但费时。 实木也可分为: 原木地板: 指接木地板:木材经裁切、指接加工而成，它改变了木材物理性能，铺装后更不易扭曲变形，是高档地面装修材料。 实木还可分为: 软木地板:软木地板有松木、杉木两种，适合一般家庭装修，缺点是耐磨性差，如干燥不够、易变形、干裂。 硬木:质地坚硬、纹理细腻、耐磨性好，浸过油的硬木可防潮。目前市场上有柞木、水曲柳、桦木等几种。柞木的各项物理性能都优于水曲柳，为市场上首选材，水曲柳纹理清晰、装饰性好，为上选材料，桦木的各项指标较差，但价格便宜。 复合地板:以原木为原料经粉碎，添加黏合剂、防腐材料后加工而成。 从表面装饰层的效果上分，复合木地板有榉木、橡木、桦木等; 从加工档次上分，有单面耐磨层和双面耐磨层2种。 一般统一规格为2200mm×195mm，厚6mm、8mm、14mm，其构造为中密度板基材加面饰材料，表面以结晶三氧化二铝为耐磨层复合而成。 复合地板具很高合计含量和环保价值，具有硬木的耐磨性，又保持了木质材料自然、温润的特点，且铺设简便、免漆、免腊、耐划、耐压、耐高温、不易变形、清理方便，且阻燃、抗静电、防虫、防潮，但脚感不十分舒适，弹性比原木稍差。 石材地板:石材地板是天然岩石经加工而成的板状装饰面材，可用于地面和墙面。石材地板构造致密、强度大、有耐潮、耐候性、效果自然、好养护。一般规格的石材厚度在15mm以上，家庭装修中只选用10mm以下的“家庭板”。 大理石:坚实耐磨、光洁度好、花纹秀丽、脚感较硬，属中高档材料，一般用于入口、门厅及客厅。 花岗石:主要成分为长石、石英，表面强度高、抗风化、抗腐蚀、使 用期长，图案不如大理石流畅，但色彩丰富。 人造石材:用于大理石、花岗石的碎石(石屑、石粉)作为填充材料，用粘结剂，经搅拌成型研磨，抛光后制成的可与天然石材媲美的一种材料。因其色调、花纹可预先设计，因而产品色彩和花纹多样、构图灵活、产品重量轻、强度高、厚度适宜、耐腐蚀、经久耐用。 水泥型人造大理石:以水泥为粘结剂，砂为细骨料，碎大理石为粗骨料经加工而成，表面光洁度高、花纹耐久、抗风化能力强、耐侵性、耐潮性，均优于一般人造大理石。 树脂型人造大理石:多以不饱和聚酯树脂为粘结剂，石英、大理石或方解石为骨料浇 筑成型，在固化剂下固化加工而成。光泽好、颜色可调、易于成型、生产效率高，得以广泛应用。 复合型人造大理石:将无机骨料粘结成型，再将已成毛胚浸于有机单体中，使其聚合，有物美价廉的特点。 人造石材中，树脂型最常用，物理性、化学性最为稳定，但价格较高。水泥型，价格便宜，但稳定性差。 人造石材表面光泽度高，抗老化性能好，花色纹路可模仿大理石、花岗石，比天然石材易于加工，有良好的装饰效果，又耐醋、酱油、油等物质侵蚀，抗污能力强，一般情况下，骤冷骤热表面无裂纹，颜色无异样。 水磨石:价格便宜、有一定耐磨性、冷硬感适中、可冲洗、适于潮湿的住宅，属中低档材料。 石塑防滑地板:由大理石打成粉，再经压制而成的新型材料，产品中含85,以上的大理石，具有无毒、无味、防火、防水、坚韧耐磨、清洗方便等特点，同时重量轻，施工时不使用砂子、水泥，既大幅度降低了楼房的承重，又不占用房间高度，表面采用了独特的耐磨层，防滑的性能尤为突出，更适合有老人和小孩的家庭使用。 陶瓷地砖:陶瓷地砖表面平整，质地坚硬、重量轻、耐磨、耐压、耐冲洗、色彩丰富、吸水率低、不脱色、不变形、安全无毒、施工方便、价格比天然石材低的多。 按原料分:1.陶制砖:以陶土为原料，强度低，主要用于厨卫。 2.通体砖:以炻石为原料，其强度高于陶制砖，适用范围广。 按表面分:有釉: 无釉:分平面、麻面、磨光面、抛光面等几种。 从效果分:单色、仿石材、纹理、仿木材等。 塑料地板:以树脂为主要原料加工而成，价格低廉、花色品种多、选择余地大、装饰效果好、质轻耐磨、尺寸稳定，属中低档材料。分塑料地板块、地板革两种。 马赛克:又称陶瓷锦块，用瓷土烧制而成的片状小瓷砖，多数不上釉，表面光滑或毛糙、厚度薄。自重轻、规格小、拼接灵活，粘贴方便。 三(吊顶 矿棉吸音板:矿棉吸音板表面多纹理，色彩更多样，吸音板上有深浅不一、小不等的孔，具有优良的吸声性能，可改善室内音质、降低噪音，还耐火、轻盈、保温、隔热。 玻璃纤维粘合板:玻璃纤维粘合板经玻璃纤维棉和黏合剂处理而成的毡片一样的玻璃纤维板重量轻，表面喷涂成多种颜色，有大点、小点之分，目前最多的是白色。 纸面石膏板:纸面石膏板是建筑石膏为主要原料，掺入适量黏合剂与纤维做板芯，以特别板纸为护面，经加工制成的板材，重量轻、隔声、隔热、加工性强、施工简便，是藻井吊顶的主要材料。 装饰石膏板:装饰石膏板将石膏表面处理成图案，考虑到吸音要求，可加工成带孔的板。 PVC吊顶型材:PVC吊顶型材重量轻、安装简便、防水、防潮、防蛀、隔音、隔热、阻燃，PVC吊顶型材表面花色多样，主要用于卫生间、 厨房、阳台。