惠州房地产踩盘报告

惠州房地产踩盘 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 名流印象三期幸福季竞品 分析报告 成本分析报告下载顾客满意度调查结果及分析报告员工思想动态分析报告期中考试质量分析报告高一期中考试质量分析报告 前言: 2010年楼市逆市走高，迫使2011年政府再度出手，在经历了限货、限购和如今的限价政策后，新一 轮二三线城市的限购名单及措施也将慢慢浮出水面，惠州市上半年房地产开发投资涨幅达到41.7%，当前 惠州楼市迷漫着沉重的降价气氛。楼市金九银十将至，被压制了几个月的开发商开始蠢蠢欲动，本项目预 计10月份将推出新品，为了更好的把握市场了解竞品情况，本报告将对名流印象三期幸福季主要竞品进 行分析。 一、名流印象?幸福季(三期)分析 名流印象幸福季 项目情况: 开发商:惠州名流置业有限公司 物业公司:名流幸福物业 项目地址:惠城区南线实验中学对面 22占地面积: 12.8万m(约6.6万m) 22建筑面积:约35万m (约18万m) 总户数:约 1342 户 总约3500户 车位数:约3000 建筑风格:现代简约 推广形象:大花园里的小日子 推广方式:楼体广告、短信、网络、公交车广告 优势: 劣势: 项目分析: 2临南线汽车站，交通便利; 周边配套不完善; 主力户型:65-89 m二至三房单位; 主力客户:麦地、上排、河南岸、龙丰本地人群; 背依南山，自然环境优越; 周边个体商户、企业经营者、中层白领人群; 入住率见好，社区成熟度渐好; 自身配套完善; 在仲恺工作，居住惠城区人群; 临莞惠轻轨站点，升值潜力大; 均价:5800元/m2 ; 户型实用，赠送面积大; 二、区域竞品分析 为了更准确锁定三期主要竞品，对项目周边、惠城区、金山湖及仲恺区域潜在竞争性的在售及待售楼盘项目踩盘分析: 区域位置 项目名称 惠城区区域 鸿润花园、万林湖、一城峯景、南山公馆、岭南雅苑、金辉新苑、熙龙小镇、山水江南 金山湖区域 金山湖花园、中信水岸城、珑湖湾、锦域蓝湾 大仲恺区域 城市山谷、富川瑞园、城市佳园、英郡年华、TCL康城四季、骏豪国际 一城峯景 项目情况: 开发商:惠州市怡和房地产开发有限公司 物业公司:金迪物业有限公司 项目地址:惠城区鹅岭南路69号 2占地面积:约2万m 2建筑面积:约8.8万m 总户数:514户 2园林:约2万m 建筑风格:现代建筑风格，由7栋15-22层高层建 筑围合而成。 推广方式:路旗、楼体广告、围墙、短信、派单 推广形象:地铁口物业 优势: 劣势: 项目分析: 2轻轨物业，临新汽车站，升值潜临鹅岭南路，噪音大; 主力户型:66-123 m二至三房单位; 力大; 社区密度大; 主力客户:以上排、龙丰、仲恺为主; 2 区域交通完善，四通八达; 社区小，品质低; 均价:6300元/m; 周边学校、医院、百货等生活配优惠:一次性付款9.7折，按揭9.8折; 套完善; 该项目7栋高层已全部封顶，外立面已完工，目前依山而建，有一定自然资源; 园林正在施工，目前在售D栋，即将推出E、F栋，户型实用，户户坐北朝南，使用约140套，计划8月底开盘; 率高; 预计后期将全面开放园林以吸引客户; 南山公馆三期 项目情况: 开发商:惠州市海东置业有限公司 物业公司:惠州市金钥匙物业管理有限公司 项目地址:惠城区鹅岭南路45号 2占地面积:约5万m 2建筑面积:约15万m 总户数:960户 建筑风格:现代建筑风格 推广方式:楼体广告、围墙、短信、报纸，户外 推广形象:地铁口物业 优势: 劣势: 项目分析: 22轻轨物业，临新汽车站，升值潜户型大，总价高; 主力户型:120 m，140m，三房单位; 力大; 使用率低，公摊面积大; 主力客户:以外地客户为主(深、莞、港)，本地客区域交通完善，四通八达; 临加油站，安全隐患大; 较少; 2 周边学校、医院、百货等生活配地块原为坟场用地，客户接均价:7200元/m(最低6700，最高7500) 套完善; 受度低; 优惠:按揭9.9折，一次性付款9.8折; 自身2.5?综合商业体; 该项目除楼王单位，其余10栋已封顶，当前工作依4 万?山地园林，自然风景优以商业招商为主，已确认万佳，苏宁及工行将进驻越; 该商业。 2弟2户板楼结构; 预计后期将以较成熟商业气氛带动该项目去化目 的。 鸿润花园?紫御 项目情况: 开发商:惠州市路友实业发展有限公司 物业公司:惠州市鸿润物业有限公司 项目地址:麦地东二路3号 2占地面积:约3万m 2建筑面积:约23万m 总户数:466 户 车位数:605个 2园林:约2万m 建筑风格:现代建筑风格 推广形象:麦地限量版人文大宅; 推广方式:路旗、楼体广告、围墙、短信、派单， 户外、网络; 优势: 劣势: 项目分析: 2成熟社区，前期入住率已达90%; 户型较大，使用率低; 主力户型:94-134 m 二至三房单位; 处麦地核心地段，居住气氛旺; 社区园林较小; 主力客户:以麦地客户为主; 2 周边商业、学校及生活配套完楼间距小; 均价:8150元/m(最低7700，最高8800) 善; 临麦地东路，噪音大; 优惠: 97折，一次性98折，按揭99折，额外减3交通完善，四通八达; 万; 该项目本月20日开盘，推出G栋168套，户型为 294-134m二至三房单位;当日到场客户约200批， 成交约40套; 万林湖?崇文府 项目情况: 开发商:深业集团有限公司 物业公司:深圳鹏基物业管理有限公司 项目地址:惠城区红花湖金榜路28号 22占地面积:约52万m(崇文府2.7万m) 22建筑面积:约70万m(崇文府8.8万m) 总户数:(崇文府466 户) 车位数:1907(崇文府550个) 建筑风格:现代建筑风格 推广形象:湖山学府 推广方式:路旗、楼体广告、围墙、短信、派单， 户外; 优势: 劣势: 项目分析: 2大形湖山社区，自然环境优越; 交通不完善; 主力户型:72-85 m 二房单位; 自身配套完善; 户型大，总价高; 主力客户:以河南岸、麦地及江北客户为主; 2 享4万m2内湖，6.5万m2私家周边配套不完善; 均价:7000元/m(最低6300，最高7300); 郊野公园; 离市区主干道远，昭示性弱; 优惠:一次性付款9.7折，按揭9.8折; 户型实用，2梯2户; 该项目当前在售K3、B13、B19栋，计划推出18、名校惠州十一小入驻; 20栋，时间未定。计划年底清盘。 根据前期推售及剩作货量情况，预计后期以加推方 式推出18、20栋，不做开盘活动。 熙龙小镇?南山里 项目情况: 开发商:骏威实业 物业公司:金地物业管理有限公司 项目地址:惠城区麦地南实验学校对面内进200米 2占地面积:约5万m 2建筑面积:约13万m 总户数:734户 车位数:737个 2园林:约5万m 东南亚水景园林 建筑风格:现代简约 推广形象: 推广方式:户外、网络、短信、围墙 优势: 劣势: 项目分析: 2环境清静、优雅; 交通不便; 主力户型:120-130 m 三房单位 户型实用，实用率高(120%); 自身配套不完善; 主力客户:以仲恺、河麦企业白领为主，多为首次社区园林大; 周边配套不完善; 或二次置业; 2 均价:5500元/m(最低5250，最高6500); 优惠:3万抵8万 (95折) 2该项目二期剩余6套168 m 复式单位，计划9月 底清盘; 宝安?山水江南 项目情况: 开发商:惠州市宝安房地产开发有限公司 物业公司:深圳市恒基物业管理有限公司 项目地址:惠州市鹅岭南路与三环路交汇处 2占地面积:约1.1万m 2建筑面积:约2.3万m 总户数: 554户 车位数:522个 园林:中式苏州园林风格 建筑风格:中式风格 推广形象: 大观(苏州园林) 推广方式:户外、路旗、楼体、围墙、网络 优势: 劣势: 项目分析: 2苏州园林景观; 交通不便; 主力户型:130-150 m三至四房单位; 容机率低; 自身配套不完善; 主力客户:以仲恺及惠城区高端客户为主; 2 户户坐北朝南，板楼 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 ，户型周边配套不完善; 均价:6400元/m(最低6200，最高6800); 2舒适度高; 该项目计划年底前清盘，当前在售139-159 m 三背依南山，自然环境优雅; 至四房单位，余约20套; 金辉新苑 项目情况: 开发商:惠州市南怡实业有限公司 物业公司:惠州市南怡实业有限公司 项目地址:惠州南线市老海关对面 2占地面积:约7.8万m 2建筑面积:约16.6万m 总户数:1400户 车位数:752 建筑风格:现代简约 推广形象:无 推广方式:无 优势: 劣势: 项目分析: 2主力户型:76-105 m 二至三房; 临轻轨站点，升值潜力大; 项目规模小; 地理位置优越，区域配套完善; 自身配套不全; 主力客户:以周边客户及老业主介绍客户为主; 户型实用; 园林面积小; 均价:无 临近鹅岭南路，噪音大; 优惠:无 该项目新产品仅39套，计划9月份推出，当前蓄 客以老业主介绍居多，没做推广工作，预计售价 26000-6500元/m; 岭南雅苑 项目情况: 开发商:闽桥地产开发有限公司 物业公司:花样年物业管理公司 项目地址:惠城区仲恺大道与口岸路交汇处 2占地面积:约1.2万m 2建筑面积:约2万m 总户数:182户 车位数:205 建筑风格:现代简约 推广形象:地铁物业 推广方式:围墙、短信 优势: 劣势: 项目分析: 2地理位置优越; 项目规模小; 主力户型:108-123 m 三房单位; 区域配套完善; 自身配套不全; 主力客户:以上排、龙丰等本地客户及关系客为主; 2 轻轨物业，升值潜力大; 园林面积小; 均价: 5500元/m(最低4900，最高6100); 户型实用，板楼设计; 临近鹅岭南路，噪音大; 优惠:购房优惠98折; 该项目计划10月前清盘，目前推广投入力度小， 项目市场影响小; 中信水岸城二期 项目情况: 开发商:中信惠州城市建设开发有限公司 物业公司:第一太平戴维斯 项目地址:惠州市惠城区(华罗庚中学旁) 2占地面积:约56万m 2建筑面积:约153万m 总户数: 一期1177户 车位数:2700个 2 园林:澳大利亚园林风格，约24万m 建筑风格:现代风格 推广形象:湾区生活，同步世界 推广方式:网络、短信、户外、网络、派单、楼体、 围墙 优势: 劣势: 项目分析: 品牌发展商，知名度高; 周边配套不完善; 主力户型: 当前在售130-250 三至五房; 品牌物业管理公司; 周边交通配套不完善; 主力客户: 以江北、麦地、河南岸中高端中年客大社区，配套规划齐全; 周边环境杂乱; 户群体为主; 2 自身园林景观大、享一线江景; 均价: 6300元/m(最低5800，最高6800); 户型实用，赠送面积大; 优惠: 按揭99折，一次性98折，入会99折; 该项目当前在售8#、9#、10#楼，计划8月底推出 14#楼，约120户，目前在建13#、15#楼，计划年 底前推售; 方直?珑湖湾 项目情况: 开发商:广东方直集团有限公司 物业公司:香港嘉华国际酒店管理有限公司 项目地址: 惠州惠沙堤路 2 占地面积:约14万m 2建筑面积:约45万m 总户数:一期828户 车位数:2730个 2园林:约6万m南美洲风格园林 建筑风格:artdeco 推广形象:江景大宅 推广方式:网络、短信、联动、户外、楼体、围墙; 优势: 劣势: 项目分析: 2临西枝江、金山湖湿地公园，自周边配套不完善; 主力户型:121-195 m 三至五房; 然资源丰富; 周边交通配套不完善; 主力客户:以本地高端客户主; 2 塑造形象效果好，客户接受度较周边环境杂乱; 均价:8000元/m(最低7500，最高9500); 高; 优惠:购房96折，一次性额外97折; 22区域利好的规划前景; 该项目7月份加推30套195 m，30套144m;目自身配套完善; 前二期正在施工，计划年底推出; 产品创新，赠送面积大; 金山湖花园 项目情况: 开发商:惠州市隆生房地产有限公司 物业公司:隆生物业 项目地址:惠州河南岸惠淡路口 占地面积:约21.4万?; 建筑面积:约54万?; 总户数:2700户 车位数:约1000个 建筑风格:现代简约; 推广形象:金山湖公园社区 推广方式:户外、短信、楼体、围墙、路旗; 优势: 劣势: 项目分析: 主力户型: 90-120 m2三房 一线江景资源; 临三环路，噪音大; 户户朝南的产品设计; 周边配套不完善; 主力客户:以隆生地产老业主，本地客户; 2 自身配套完善; 户型大，总价高; 均价:7000元/m(最低6300，最高7300); 本地品牌发展商，本地客户接受周边环境杂乱; 优惠: 3千元买2房抵2万元，买3房抵3万; 度高; 该项目2、3#楼在售，目前推广活动较少; 中铁?锦域蓝湾 项目情况: 开发商:中铁集团 物业公司:中铁物业 项目地址: 惠城区河南岸鸿昌路158号 2 占地面积:约6.3万m 2建筑面积:约4.3万m 总户数: 409户 车位数:300 2园林:约2000 m 建筑风格:现代主义风格由2栋高层现代风格建 筑组成。 推广形象:一线江景 推广方式:短信、派单、楼体、围墙、网络 优势: 劣势: 项目分析: 2发展商口碑硬，客户接受度高; 周边环境较杂乱; 主力户型: 65-81 m 二房单位; 地段优越，享一线江景; 项目规模小，园林小; 主力客户: 以河南岸客户为主，深圳、香港客户临近金山湖湿地公园; 3梯12户，密度大; 较少; 2 赠送面积高; 交通网络不完善; 均价:6300元/m(最低5800，最高6700); 优惠:一次性9.7折，按揭9.9折优惠; 该项目于4月9日开盘，截至当日共成交约180套， 平均每月成交20套，近期启动二三市联动，计划 年底清盘; 光耀?城市山谷 二期 项目情况: 开发商: 光耀地产 物业公司: 光耀物业 项目地址:惠州市仲恺高新区惠环街道办后 2 占地面积:约5.6万m 2建筑面积:约10万m 总户数:1016户(二期高层844户) 车位数:1050 2园林:约万m 推广形象:光耀派，找乐子 推广方式:短信、网络、派单、户外、楼体、围墙、 二三级联动 优势: 劣势: 项目分析: 2仲恺新区升级，升值潜力大; 周边环境杂乱; 主力户型: 57-86 m 一至二房单位; 处仲恺惠环高新区，交通网络四周边配套不完善; 主力客户: 以仲恺本地、产业移民、惠城区客户通八达; 临仲恺大道，噪音大; 为主; 2品牌发展商，客户接受度高; 均价:未定;预计开盘价6000-7000 /m之间; 山景资源大盘，自然环境优越; 优惠: 认筹交3000元，1房抵2万，3房抵4万; 自身配套完善; 该项目计划9月10日前推出高层5#楼，约384套， 7月28日接受认筹，截至当前筹量约300批，以 本地客户为主，年龄段在23-38之间，近期启动深 圳二三级联动; 富川瑞园 项目情况: 开发商:惠州金大洲房地产有限公司 物业公司:瑞园物业 项目地址:仲恺区仲恺大道惠环 2 占地面积:约17万m 2建筑面积:约万60m 总户数: 1766户 建筑风格: 现代简约 推广形象:仲恺60万平米大社区 推广方式:短信、户外、楼体、围墙，路旗; 优势: 劣势: 项目分析: 2临莞惠轻轨仲恺站，升值潜力周边配套不完善; 主力户型:73-85 m 二至三房; 大; 园林绿化率低; 主力客户:以本地客户为主，投资客户东莞客为主; 2 处仲恺中心区，交通发达便利; 均价:5000元/m(最低4800，最高5300); 社区规划大，自身配套完善; 优惠:按揭/一次性均97折; 户型实用，使用率高; 该项目9月初将推出7#、9#楼，约400套，下半 年将推出6#、8#、10#楼，约700套; 骏豪国际 项目情况: 开发商:惠州骏宝发展有限公司 物业公司:骏安物业 项目地址:位处主干道仲恺大道与五一大道交汇处 2 占地面积:约1万m 2建筑面积:约2.6万m 总户数:381户 车位数:200个 建筑风格:现代风格，为1栋16层公寓住宅楼 推广形象:低首付，轻轨物业; 推广方式:短信、围墙、楼体; 优势: 劣势: 项目分析: 2周边配套完善; 4梯28户，密度高; 主力户型:47-53 m一至二房单位 临莞惠轻轨仲恺站，升值潜力项目规划小，园林小; 主力客户:本地客户占1/3，深圳东莞客户占2/3; 2 大; 临五一大道，噪音大; 均价:4700元/m(最低4600，最高5300); 处仲恺中心区，交通发达便利; 优惠:一次性付款9.8折、按揭9.9折优惠; 低首付(开发商垫付半成) 该项目剩余40一至二房单位在售，计划10底清盘，户型实用，使用率高; 目前没做推广活动; 金宝?城市佳园 项目情况: 开发商:广东金宝集团有限公司 物业公司:金宝物业 项目地址:惠州市仲恺大道及盛业路交汇处 2 占地面积:约4.6万m 2建筑面积:约16万m 总户数:934户 车位数:1154 建筑风格:现代风格 推广形象:给心灵安个家 推广方式:展场、围墙、户外 优势: 劣势: 项目分析: 2周边配套完善; 项目规模较小; 主力户型:76-89 m 二房单位; 处临莞惠轻轨仲恺站，升值潜力大; 户型设计简单，实用率低; 主力客户:以本地及周边高薪企业客户为主; 周边配套完善; 临近主干道，噪音大; 均价:无 处仲恺中心区，交通发达便利; 该项目营销中心未完工，目前在港惠及伙龙会酒店自身配套齐全; 设立临时展场;预计9月份营销中心开放，10月份自身写字楼及1万平米大型购物广开盘; 场; 品牌发展商，本地客户接受度高; TCL?康城四季 项目情况: 开发商:惠州TCL房地产开发有限公司 物业公司:惠州市深科园物业管理有限公司 项目地址: 2 占地面积:约32万m 2建筑面积:约80万m 总户数:6000户 车位数:1300 2园林:约25万m (东南亚园林) 建筑风格:地中海风格 推广形象: 推广方式:户外、围墙、路旗、 优势: 劣势: 项目分析: 2品牌企业，信誉好; 周边配套不完善; 主力户型:目前在售约320 m 复式单位 成熟大社区，入住率高，人气旺; 主力客户:以仲恺高新产业技术移民，高新企业白自身配套完善; 领人士为主，惠城区客户较少; 2 享25万m2 东南亚园林; 均价:5000元/m(最低4800，最高5300); 户型实用，实用率高; 优惠:。一次性付款97折，按揭付款99折优惠; 该项目4组团计划9月底完成清盘，计划年底推出 5组团; 英郡年华 项目情况: 开发商:惠州裕隆房地产有限公司 物业公司:深圳福田物业发展有限公司 项目地址:惠州仲恺海关对面 2 占地面积:约1.1万m 2建筑面积:约6.3万m 总户数:560户 车位数:276 建筑风格:现代简约 推广形象:仲恺新地标 推广方式:短信、楼体、派单、网络、围墙; 优势: 劣势: 项目分析: 2处仲恺中心区，交通发达便利; 临近仲恺大道，噪音大; 主力户型:74-79 m 二房单位; 临莞惠轻轨仲恺站，升值潜力项目园林小; 主力客户:以周边企业白领及高薪技术员为主，东大; 项目规模小，密度高; 莞投资客多于深圳投资客; 周边配套完善; 自身配套不完善; 均价: 未定 优惠: 认筹5千抵1.5万; 2该项目计划9月中旬推出176套74-77 m 二房及 2少量130 m单位，截至当前蓄客约200批，预计 11月底及明年4月份推出后期单位; 该项目9月中旬封顶，目前没拿预售证，形象展示 面较差，客户访问量较低; 三、主要竞品分析 主要竞品对象根据各项目所在区域、项目规模、主力户型、价格区间、主力客户及项目优劣进行筛选，确定以下标记色块项目为三期幸福季主要竞品。 麦地、上排、河南岸、龙丰临南线汽车站，交通便利; 本地人群; 背依南山，自然环境优越; 低5600 2名流印象 65-89 m 周边个体商户、企业经营者、入住率见好，社区成熟度渐好; 18万 3000 均5800 周边配套不完善; 幸福季 二至三房 中层白领人群; 自身配套完善; 高6200 仲恺产业移民人群，在仲恺临莞惠轻轨站点，升值潜力大; 工作，居住惠城区人群; 户型实用，赠送面积大; 成熟社区，前期入住率已达90%; 户型较大，使用率低; 低7700 麦地、河南岸本地人群; 2鸿润花园94-134m 处麦地核心地段，居住气氛旺; 社区园林较小; 23万 466 均8150 周边个体商户、企业经营者、紫御 二至三房 周边商业、学校及生活配套完善; 楼间距小; 高8800 中层管理人群; 交通完善，四通八达; 临麦地东路，噪音大; 大形湖山社区，自然环境优越; 交通不完善; 私营企业老板、中高端商务自身配套完善; 低6300 户型大，总价高; 222万林湖 72-85 m 人群; 享4万m内湖，6.5万m私家郊野公8.8万 550 均7000 周边配套不完善; 崇文府 二房 公务员、事业单位等机关单园; 高7300 离市区主干道远，昭示位人群; 户型实用，2梯2户; 性弱; 名校惠州十一小入驻; 轻轨物业，临新汽车站，升值潜力大; 区域交通完善，四通八达; 低5900 上排、龙丰本地人群; 临鹅岭南路，噪音大; 2 66-123m周边学校、医院、百货等生活配套完一城峯景 8.8万 514 均6300 周边个体商户、企业经营者; 社区密度大; 二至三房 善; 高6500 深圳、东莞等投资人群; 社区小，品质低; 依山而建，有一定自然资源; 上户型实用，户户坐北朝南，使用率高; 排 、轻轨物业，临新汽车站，升值潜力大; 龙区域交通完善，四通八达; 户型大，总价高; 丰上排、龙丰本地人群; 低6700 周边学校、医院、百货等生活配套完使用率低，公摊面积大; 22、120m-140m周边个体商户、企业经营者; 南山公馆 15万 960 均7200 善; 临加油站，安全隐患大; 麦三房 深圳、东莞、香港等投资人地高7500 自身2.5?综合商业体; 地块原为坟场用地，客群; 区依4 万?山地园林，自然风景优越; 户接受度低; 域 2弟2户板楼结构; 项目规模小; 低4900 临轻轨站点，升值潜力大; 2108-123m 上排、龙丰本地人群; 自身配套不全; 岭南雅苑 2万 182 均5500 地理位置优越，区域配套完善; 三房 周边个体商户、企业经营者; 园林面积小; 高6100 户型实用，板楼设计; 临近鹅岭南路，噪音大; 上排、龙丰、麦地本地人群; 276-105 m 成熟社区，入住率高，人气旺; 临公路近，噪音大; 金辉新苑 16.6万 1400 未定 周边个体商户、企业经营者; 二至三房 临近轻轨站点，升值潜力大; 社区园林小; 老业主介绍朋友; 位处南线汽车站旁，交通便利; 河南岸、麦地本、上排、龙 丰本地人群; 低 环境清静、优雅; 交通不便; 2120-130 m 周边个体商户、私营企业老熙龙小镇 13万 734 均 户型实用，实用率高(120%); 自身配套不完善; 三房单位 板; 高 社区园林大; 周边配套不完善; 江北企业白领、中层管理人 群; 苏州园林景观; 公务员、事业单位等机关单交通不便; 容机率低; 低6200 位人群; 2139-159 m 户型大，总价高; 山水江南 2.3万 450 均6800 深圳、东莞等投资客; 户户坐北朝南，板楼设计，户型舒适三至四房 自身配套不完善; 高7200 周边个体商户、企业经营者、度高; 周边配套不完善; 中高层管理人群; 背依南山，自然环境优雅; 河南岸、麦地、马庄本地人一线江景资源; 临三环路，噪音大; 低6300 群; 2金山湖 90-120 m 户户朝南的产品设计; 周边配套不完善; 21.4万 2700 均6800 周边个体商户、私营企业老花园 三房 自身配套完善; 户型大，总价高; 高7000 板; 本地品牌发展商，本地客户接受度高; 周边环境杂乱; 东湖老业主; 江北、河南岸本地人群; 品牌发展商，知名度高; 公务员、事业单位等机关单当前在售 低5800 品牌物业管理公司; 周边配套不完善; 中信 一期 位人群; 2135万 130-250 m 均6300 大社区，配套规划齐全; 周边交通配套不完善; 水岸城 1117 深圳、东莞等投资客; 三至五房 高6800 自身园林景观大、享一线江景; 周边环境杂乱; 金周边个体商户、企业经营者、山户型实用，赠送面积大; 中高层管理人群; 湖 区公务员、事业单位等机关单临西枝江、金山湖湿地公园，自然资域 位人群; 源丰富; 低7500 周边配套不完善; 2方直 一期 121-195 m 深圳、东莞、香港、广州投塑造形象效果好，客户接受度较高; 45万 均8000 周边交通配套不完善; 珑湖湾 828 三至五房 资客; 区域利好的规划前景; 高9500 周边环境杂乱; 惠城个体商户、企业经营者、自身配套完善; 中高层管理人群; 产品创新，赠送面积大; 发展商口碑硬，客户接受度高; 周边环境较杂乱; 低5800 周边个体商户; 2中铁 65-81 m 地段优越，享一线江景; 项目规模小，园林小; 6.3万 409 均6300 河南岸、金山湖本地人群; 锦域蓝湾 二房 临近金山湖湿地公园; 3梯12户，密度大; 高6700 赠送面积高; 交通网络不完善; 仲恺本地人群; 仲恺新区升级，升值潜力大; 周边个体商户、企业经营者、处仲恺惠环高新区，交通网络四通八中层白领人群; 周边环境杂乱; 2光耀 57-86 m 达; 10万 1016 未定 仲恺产业移民人群，在仲恺周边配套不完善; 城市山谷 一至二房 品牌发展商，客户接受度高; 工作，居住惠城区人群; 临仲恺大道，噪音大; 山景资源大盘，自然环境优越; 深圳二级联动客户; 自身配套完善; 光耀老业主; 周边个体商户、企业经营者、 中层白领人群; 临莞惠轻轨仲恺站，升值潜力大; 低4300 273-85 m 仲恺产业移民人群; 处仲恺中心区，交通发达便利; 周边配套不完善; 富川瑞园 60万 1766 均4500 二至三房 深圳、东莞等投资人群; 社区规划大，自身配套完善; 园林绿化率低; 高5000 仲恺(陈江、惠环、潼湖、户型实用，使用率高; 潼桥)本地人群; 临莞惠轻轨仲恺站，升值潜力大; 周边个体商户、企业经营者、周边配套完善; 项目规模较小; 中层白领人群; 2 金宝 76-89 m处仲恺中心区，交通发达便利; 户型设计简单，实用率16万 934 未定 深圳、东莞等投资人群; 城市佳园 二房 自身配套齐全; 低; 仲金宝老业主; 自身写字楼及1万平米大型购物广场; 临近主干道，噪音大; 恺仲恺本地人群; 品牌发展商，本地客户接受度高; 区 域 仲恺本地人群; 临近仲恺大道，噪音大; 深圳、东莞等投资人群; 处仲恺中心区，交通发达便利; 274-79 m 项目园林小; 英郡年华 6.3万 560 未定 周边个体商户、企业经营者、临莞惠轻轨仲恺站，升值潜力大; 二房 项目规模小，密度高; 中层白领人群; 周边配套完善; 自身配套不完善; 仲恺产业移民人群; 仲恺品牌企业中高层管理人 群; 品牌企业，信誉好; 低4800 仲恺私营企业、工厂老板; 成熟大社区，入住率高，人气旺; 2TCL 320 m 80万 6000 均5000 在仲恺工作，居住惠城区人自身配套完善; 周边配套不完善; 康城四季 复式 2高5300 群; 享25万m 东南亚园林; 仲恺事业单位、公务员等机户型实用，实用率高; 关人群; 周边配套完善; 低4600 周边个体商户; 临莞惠轻轨仲恺站，升值潜力大; 4梯28户，密度高; 2 47-53 m骏豪国际 2.6万 381 均4700 惠城、东莞、深圳等投咨客; 处仲恺中心区，交通发达便利; 项目规划小，园林小; 一至二房 高5300 仲恺本地居民; 低首付(开发商垫付半成) 临五一大道，噪音大; 户型实用，使用率高; (1)主要竞品推售计划(预判) 2011年 2012年 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 名流印象幸福季 预计10月推新品 万林湖宗文府 预计9月份推出18、20栋，年底清盘 一城峯景 8月底推出E、F栋，约140套 年底推出剩余单位 2 鸿润花园紫御 单位 8月20日推出G、F栋，约156套 年底推出剩余94-134m 中信水岸城 预计13、15#楼年底推出 8月底推出14#楼，约120套 金山湖花园 目前2、3号小区在售 光耀城市山谷 9月推出5#楼，约384套 年底推出剩余单位 富川瑞园 9月初将推出7#、9#楼，约400套 年前推出6#、8#、10#楼，约700 下半年将推出6#、8#、10#楼，约套 金宝城市佳园 9月中营销中心开放，10月开盘年前推出后期产品 700套; 29月中推出176套74-77 m二房及少量三房单位 英郡年华 (2)主要竞品分析 鸿润花园紫御 , 处麦地核心地段，居住气氛旺; 核心价值 , 周边商业、学校及生活配套完善; , 交通完善，四通八达; , 鸿润花园二期项目，与一期共享园林及社区配套; 规划特点 , 由3栋30楼高层围合而成; , 成交客户以麦地客户为主，多为黄田岗、麦地老城区本地客户; 客户分析 , 置业目的以自住居多; , 客户主要关注周边商业配套、教育配套及生活配套; 3室2厅2卫1厨134? 3室2厅2卫1厨132? 3室2厅2卫1厨132? 2室2厅1卫1厨94? 3室2厅2卫1厨130? 4室2厅2卫1厨175? 金山湖花园 , 一线的西枝江江景资源; 核心价值 , 区域美好规划前景及配套资源; , 整体沿江排布，被市政路割分为三个地块 规划特点 , 知名园林公司进行的景观规划，实现较高居住品质; , 规划层数均在18层左右，社区空间感觉良好 , 成交客户以惠城区客户为主，有较多隆生其他项目老业主推荐介绍客户; 客户分析 , 置业目的以自住居多，少量投资型置业; , 客户主要关注点除了品牌价值和江景资源外，还有周边中学等较完善的教育、体育配套; 3室2厅2卫134.34? 4室2厅2卫154.73? 3室2厅2卫120.96? 3室2厅2卫122.83? 3室2厅2卫124.71? 3室2厅2卫120.61? 中信水岸城 , 一线的西枝江江景资源; 核心价值 , 区域规划前景及配套资源利好; , 整体沿江排布，分为2个区块，一期以高层为主，二期为联排别墅及高层; 规划特点 , 知名园林公司进行的景观规划，实现较高居住品质; , 主要成交客户以深圳客户为主，惠州为多中高端企业白领及私营企业老板; 客户分析 , 客户主要关注品牌价值、江景资源及区域未来发展规划，投资客户关注升值潜力; 7室3厅4卫267平米 4室2厅2卫161平米 4室2厅2卫147平米 4室2厅2卫196平米 4室2厅2卫133平米 4室2厅2卫160平米 一城峰景 , 临近莞惠轻轨站点及惠城新客运站，区域升值潜力大; 核心价值 , 区域交通完善，四通八达; , 周边学校、医院、百货等生活配套完善; , 依山而建，私享后山纯自然山体景观资源。 规划特点 , 由7栋15-22层高层建筑围合而成，楼栋布局合理，确保每户的景观视野与舒适度; , 成交客户以麦地及上排客户为主，恺仲及江北等周边区域客户占较少; 客户分析 , 置业目的以自住居多，少量投资型置业; , 客户关注项上目周边生活配套及项目升值潜力; 2室2厅1卫1厨72.88? 3室2厅1卫1厨90.12? 3室2厅2卫1厨123.73? 3室2厅1卫1厨88.09? 3室2厅1卫1厨93.32? 4室2厅2卫1厨131.93? 光耀城市山谷 , 处仲恺惠环高新区，交通网络四通八达; 核心价值 , 山景资源大盘，自然环境优越，拥仲恺区稀有东南亚风情水景山景园林; , 三面群山环抱; 规划特点 , 自身商业配套及北师大师范幼儿园; , 一期为联排别墅及叠墅产品，二期为高层洋房; , 别墅成交客户以惠城区及深圳客户为主; 客户分析 , 客户来源以联动介转为主; , 客户主要关注点除了品牌价值、项目资源配套及升值潜力; 2室2厅1卫1厨67.22? 3室2厅2卫1厨111.02? 3室2厅1卫1厨84.74? 英郡年华 , 仲恺中心区，区域升值潜力巨大; 核心价值 , 临莞惠轻轨仲恺站点，仲恺交通枢纽中心，交通网络四通八达; , 由3栋31层住宅楼，以L型排而成; 规划特点 , 约1万平米商业; , 客户主要关注项目升值潜力; 客户分析 , 关注周边商业、学校及银行等生活配套; 2室2厅1卫1厨74.44? 2室2厅1卫1厨83.44? 2室2厅1卫1厨77.07? 3室2厅2卫1厨130.20? 万林湖崇文府 , 自然环境优越; 核心价值 , 大型居住社区，自身配套完善; 22, 内部4万m内湖山美景，6.5万m私家郊野公园; 规划特点 , 知名园林公司进行的景观规划，实现较高居住品质; , 分三期规划分别有联排别墅、独栋别墅及高层洋房; , 成交客户以惠城区客户为主，多为私营企业老板及政府单位公务员; 客户分析 , 置业目的以自住居多，少量投资型置业; , 客户主要关注项目配套及居住环境; 2室2厅1卫1厨72? 3室2厅1厨184? 2室2厅1卫1厨74? 2室2厅1卫1厨85? 富川瑞园 , 仲恺中心区，区域升值潜力巨大; 核心价值 , 临莞惠轻轨仲恺站点，仲恺交通枢纽中心，交通网络四通八达; , 区域60万平米大社区; 2, 地块约17万m 分三期开发，一期含高层洋房及公寓，二期以高层洋房为主; 规划特点 , 实行半人车分流，三个出入口; , 客户主要关注项目升值潜力; 客户分析 , 关注周边商业、学校及银行等生活配套; 3室2厅2卫122.6? 3室2厅1卫94? 2室2厅1卫81.20? 3室2厅2卫126? 惠州名流置业营销客服部 2011-8-22