都市晴园市场环境及竞争楼盘分析报告

都市晴园市场环境及竞争楼盘分析 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 www.fdcsky.cn 房地产 目 录 ?前言 1 ?宏观环境 3 宜昌市经济环境4 宜昌市城市建设9 宜昌市房地产市场分析12 ?微观环境 19 土地性质分析20 街区功能26 竞争环境分析34 ?项目SWOT分析 53 ?结语60 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 目 录 项目环境调研分析 宏观市场分析 微观环境分析 土地性质分析 宜昌市经济环境 街区功能环境分析 宜昌市城市建设 竞争环境分析 宜昌市房地产市场分析 项目SWOT分析 www.fdcsky.cn 前 言 任何产品在向市场进行营销推广之前，都必须经过全面的市场调研，了解市场的 现状及发展趋势，以期找到其潜在的市场空间。同样，在竞争激烈，极度细化的房地 产市场上，由于房地产的不动产特性，使商品房的销售更受到其所在区域市场环境因 素的制约。 1 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 前 言 我司在此份《周边环境及同质物业分析报告》中，将本着“以市场为导向”的原 则，着重从项目宏观市场(外部因素)和微观环境(内部因素)两个部分来加以分析， 其中包括宜昌市经济环境、宜昌市房地产市场现状、竞争楼盘环境等七个细分环节， 以求从各个不同的侧面全面透彻的反映项目的环境现状及项目的优劣势。我们希望通 过周密和全面的市场环境调研，取得相关的基础资料，并利用专业知识进行理性的分 析，认清项目所处市场环境的利弊因素，为项目的目标市场定位提供可靠的依据。 2 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 宏观环境 宏观环境 宏观环境是指对项目推广有间接影响的因素。房地产行业是国民经济发展的重要 指标，因此房地产市场受到整体国民经济水平、政策导向、银行利率等大环境因素的 影响。近年来，房地产市场已走出低谷，稳步发展，整体形势较好，因此对于每个发 展商而言都是机遇所在。宜昌的房地产的发展虽然刚刚起步，但已呈现出蓬勃的生机。 以下将通过宜昌市经济环境、宜昌市城市建设及宜昌市房地产市场分析三个部分来细 化宜昌市的房地产的宏观环境状况。 3 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 宏观环境——宜昌市经济环境 宜昌市位于长江中上游的分界点，地处西陵峡口，“上控巴蜀，下引荆襄”，有“川 鄂咽喉”之称。宜昌市为湖北省省辖市，全市辖六县、三市、四城区，总面积2.1万 平方公里，人口400余万，其中城区人口133万(包括新设立的夷陵区)。宜昌市是鄂 西的政治、经济、文化中心，为鄂西南、川东和湘西北的物资集散的重要港口，是全 国最大的水电能源基地。随着改革开放的不断深入，特别是三峡工程的建设实施，市 政建设日新月异，市区内交通便利，新开辟的西陵经济园区、东山经济开发区，投资 环境优越，海内外人士兴业发展的一片热土。 4 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 宏观环境——宜昌市经济环境 1(综合经济实力不断增强 根据有关资料表明，2001年全市国民生产总值达到410.34亿元，比1996年增 长72%，年均增长11.5%。财政收入达到28.78亿元，比1996年增长87.1%，年均增 长13.3%;税收占财政收入的比重达到86.5%，年年实现财政收支平衡。五年累计完 成固定资产投资1066.67亿元，年均增长10.6%。 5 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 宏观环境——宜昌市经济环境 2(工业在调整中持续增长 全市国有及国有控股企业着力于所有制结构的调整，由1997年的282家下降到170家，资产总额由200多亿元上升到400多亿元，个体经营户发展到8.4万户，私营企业发展到3537户。同1996年相比，工业经济中国有经济的比重由42.7%下降到30.2%，非国有经济的比重由57.3%提高到69.8%。不断优化工业内部结构，水电、食品、化工、生物工程及新医药、建材、航天工程及海洋探测等六大优势产业得到长足发展，2001年实现产值157.6亿元，占规模内工业总产值的75%，拉动全市工业增长11.1个百分点;实现利税21.4亿元，占全市工业的98.2%;实现利润总额1.1亿元。高新技术产业得到大力发展，全市省级高新技术企业发展到16家，高新技术产业累计实现增加值31.1亿元，年均增长35%。2001年全市完成工业增加值78.7亿元，实现利润6.7亿元，工业经济效益综合指数达到104.8。 6 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 宏观环境——宜昌市经济环境 3(以旅游业为龙头的第三产业迅猛发展 2001年，宜昌市共接待国内外游客710.4万次，实现旅游总收入44亿元，分别 比1996年增长1.35倍和1.44倍，其中接待海外游客23.4万人次，创汇4799万美 元，分别增长1.3倍和1.98倍。房地产、社区服务等产业快速发展。2001年实现社 会消费品零售总额153亿元，比1996年增长72.1%，年均增长11.5%。 7 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 宏观环境——宜昌市经济环境 4(对外开放进一步扩大，全方位对外开放格局基本形成 2001外资1.46亿美元年，全市外贸出口达到1.55亿美元，比1996年增长1.17 倍，年均增长16.8%。实现利用，比1996年增长1.21倍，年均增长17.2%。五年新 批外商投资企业157家，投资总额6.52亿美元，涉外税收比1996年增长1.22倍。 宜昌高新技术产业开发区、犭虎 亭经济技术开发区等开发区建设取得了新的成绩。 5(人民生活水平明显提高 2001年，宜昌市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到6187元和 2413元，比1996年增长29.3%和34.4%。 8 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 宏观环境——宜昌市城市建设 2001年，宜昌市城市骨架进一步拉大，撤销了宜昌县，设立夷陵区，城区面积 扩大到4249平方公里。城市基础设施建设成效显著，宜昌、夷陵两座长江大桥建成 通车，夷陵广场、五一广场、东山大道改造、发展大道、云集隧道、东山隧道等一批 重大市政工程相继竣工，极大地提高了城市形象与城市功能。实施“大树进城”工程， 营造了“林在城中，城在林中”的区绿化率达到40%，人均绿化面积达到12?，这 对于改城市景观。积极创建国家园林城市，“九五”期间市区1亿多绿化投入达元， 而2001年此项投入将达1.03亿元，以使“十五”期间市善城市环境，吸引外来投资， 拉动整个城市的经济增长，也将起到积极的作用。 良好的宏观政策及规划建设为宜昌市的快速发展提供保障，在市政府的“十五计 划”中有以下几点可突出宜昌市未来的发展趋势: 9 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 宏观环境——宜昌市城市建设 1)政府将致力于把宜昌建成最适宜人类居住的山水园林城市。 2)政府还将加强信息基础设施建设，推进国民经济和社会信息化的进程。 3)在城市规划中，将抓好城镇体系规划，把中心区、次中心区、重点小城镇作 为一个整体来规划。切实做好三峡工程坝区及周边城镇、点军区、犭虎 亭区和夷陵区 等重点区域的分区规划。重点做好中心城区西陵一路、夷陵大道、沿江大道和发展大 道等重点地段的城市设计。 10 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 宏观环境——宜昌市城市建设 4)加快城市建设步伐。重点将放在世界和平公园、夜明珠等绿地建设和珍珠路、 东园路建设改造等工程上来。 5)着力改善人居环境。大力实施退耕还林还草、天然林保护、水资源合理利用 等生态环境综合治理工程，切实做好三峡机场至三峡坝区高速公路沿线、城区和三峡 坝区“一线两区”的绿化美化工作。加强环保基础设施建设，巩固和提高“一控双达 标”成果，创造整洁、优美、舒适的人居环境。 6)加快高新技术产业开发区的建设与发展。 11 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 宏观环境——宜昌市房地产市场现状 目前，市区共有房地产开发企业100余家，其中真正有项目的公司约30家，而 能在开发上上规模、树品牌的公司可谓凤毛麟角，房地产业的现状及特点如下: 1(开发规模普遍较小。 开发规模一般为2-3万?，过3万?的很少，上10万?的目前仅有位于东 山开发区的东山花园和中心城区的星苑及新近推出的世纪欧洲城三个，其它几个 做得较成功的花园小区总建面均为3-5万?，其它很多项目则是分布在老城区的 插花式建筑。 12 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 宏观环境——宜昌市房地产市场现状 2(建筑以多层为主，小高层或高层稀少。 这与宜昌市民的收入水平和社会经济发展条件有关。多层普遍为七、八层，小高 层住宅小区近年来宜昌市仅紫光园(12层)、欧洲世纪城、腾龙阁等少数几家，由于 小高层住宅综合了多层和高层住宅的优点，受到市民的认可，市中心区小高层住宅开 发有逐渐增加的趋势。而小高层自身的优势将成为未来住宅发展的主流。 13 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 宏观环境——宜昌市房地产市场现状 3(城区地价偏高，而商品房售价偏低。 伍家岗区地块平均约30万元/亩，而西陵区即老城区地段地价为100万元/亩(如 龙苑、紫光园等)，更有甚者民主路拆迁改造项目目前市政府报价为160万元/亩。至 于商品房售价，大部分为1200元-1800元/?，超过2000元单价的可谓高尚精品住 宅，目前这些项目大多集中在宜昌市中心城区内，如龙苑、紫光园、世纪花园、世纪 欧洲城等，但这些项目的销售态势良好，市场反响颇佳。 14 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 宏观环境——宜昌市房地产市场现状 4(规划设计水平偏低，营销推广手法较差，但正在逐步成熟和大幅提升。 宜昌市房地产市场规划设计大部分由本地机构完成，缺乏超前性，有很多有待完 善的地方，不符合现代人居发展趋势，但也有少数项目请外地机构设计，如龙苑，环 境设计由新加坡文章分公司和深圳市世博园公司袂联完成，建筑设计由深圳华森建筑 工程设计公司完成，而星苑则除了开发商为本地企业外，包括建筑设计到营销代理全 部由深圳公司担纲。目前正在隆重推出的世纪欧洲城，从开发理念到规划设计到营销 手法均显纯熟。 15 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 宏观环境——宜昌市房地产市场现状 5(营销推广基本上也是由本地广告公司或报社直接实施，只有少数几个项目聘 请外地机构代理，如龙苑和星苑等，但整体水平仍欠佳，缺乏现代推广及营销理念， 广告无新意，售楼人员职业素质不高。宣传广告以报纸为主要发布媒体，电视很少， 另有少量路牌广告。 6(物业管理较落后，但也引入了智能化保安概念。 7(住宅建筑多为欧式风格。 8(开发商开始重视园区环境建设，同时也引入了会所概念。 16 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 宏观环境——宜昌市房地产市场现状 9(中高档商品房的客户来源为:私营企业主、个体工商户、企事单位的中高层 管理者、炒股人士、政府公务员、各县市富裕阶层，这其中来自于各县市的在职或不 在职的政府官员占有一定的比例。 10(市政府为加强城市规划和土地供应的管理，于去年底设立市土地储备中心， 今后房地产开发的用地一律需在土地储备中心以招标方式取得,使今后房地产开发的 市场竞争环境得到优化。 17 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 宏观环境——宜昌市房地产市场现状 11(房地产开发规费及税费偏高，如城市基础设施配套费为120元/?;办理产 权证时业主需交纳契税及交易服务费为4.65%。 12(市民购房的心理倾向:偏向于城市中心区，偏向于喧闹地区，偏向于有一定 规模的住宅区，偏向于环境好、户型好的住宅区，偏向于外观新颖靓丽物业管理到位 的住宅区，对房屋朝向无特别偏好，对车库配套要求不高，三房二厅(110-130?) 是市民心目中的理想户型。 18 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境 微观环境 微观环境指直接影响楼宇本身的因素，它的细化直接影响到项目的定位。虽然本 项目设计 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 规划已经确定，但微观环境的周密分析将影响到项目后面的定位、营销 推广等细节。以下本案将从土地性质、街区功能、区域竞争环境三个方面进行分析。 19 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——土地性质分析 一、土地性质分析 1(地理位置 都市晴园项目地块位于胜利三路与胜利四路的中间区域，临夷陵大道，该区域属 于宜昌市伍家岗区，临近中心城区。 2(地质地貌状况 地质:符合小高层住宅小区的建设标准。 地貌:项目地块临街，呈L行带状分布。 20 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——土地性质分析 3(交通状况 地块处于宜昌市伍家岗区，紧临主要交通干道夷陵大道。胜利三路和胜利四路分 布两翼，与夷陵大道、东山大道交叉，在项目周围形成环行交通网，交通状况良好。 多路公交车通达宜昌市区各地，路网较发达，居民出行较为便利。以下对项目的 行车路线及对外交通状况进行详细说明: 21 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——土地性质分析 (1)主要交通干道 A(南北干道 夷陵大道:宜昌市三大干道之一，北连至三峡坝区的夜明珠路、宜莲公路，南接 三一八国道与武宜高速公路。 东山大道:宜昌市三大干道之一， 南起五一广场，北至葛洲坝坝区。 B(东西干道 胜利四路:连接沿江大道、夷陵大道及东山大道三大主干道，向北通往东山体育 馆。 胜利三路:连接夷陵长江大桥，直通318国道。 22 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——土地性质分析 (2)主要公交车及其线路 共有四路公交线路经过胜利四路或夷陵大道，以下列举公交线路如下: 1路:伍家岗——十三码头——胜利四路——云集路——科委 19路:中医院——滨江公园——三峡宾馆——国贸大楼——胜利四路 25路:一中——铁路坝——妇幼医院——胜利三路——十三码头 30路:三峡钢球厂——万寿桥——胜利三路——妇幼医院——滨江公园 23 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——土地性质分析 (3)项目对外交通状况 A(火车站:到宜昌火车站约4.5公里 B(飞机场:到三峡国际机场25公里。 C(长途客运:到市长途客运站约3公里，有1、25路公汽可直达。 D(长途水运:到宜昌客运港3公里内。 24 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——土地性质分析 (4)市内旅游、购物交通情况 A(旅游:周边有滨江公园、南榭、镇江阁等人文景观，亦有宜昌市沿江绿化带 ——沿江大道，均有公交车直达，长江对面则是磨基山公园，旅游条件较好。但整体 旅游景点离本项目仍有距离。 B(购物:周边有麒麟购物中心、小天鹅宜昌专卖店、雅芳专卖店、花卉家私城、 宜昌商场家电平价市场、力帝市场以及万佳市场、宜昌茶叶市场。由于距离中心城区 不远，市区购物环境亦可享用。因而，具有较为成熟的购物环境。 25 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——街区功能 二、街区功能 所谓街区功能分析主要是指对项目所在区域周边功能配套(包括商业网点、金融 机构、餐饮、教育设施、人文景观等内容)以及整体区域特点进行分析，进而寻求项 目可直接利用的资源，有利于项目的推广。 由于宜昌市区不大，判断一个项目的街区功能主要考虑该项目“一站路”区域内 的配套情况。 1( 自然景观 项目周边没有可以利用的自然景观。 26 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——街区功能 2( 教育设施 项目“一站路”内无可利用的教育设施。但该项目紧邻市中心，可享受市区教育 配套设施。 小学:隆中路小学、红领巾艺术小学及康庄路小学等 中学:项目临近宜昌市六中 另外，在宜昌市青少年宫内，设有青年成才学校、宜昌三峡少儿艺术团、湖北省 舞蹈学校宜昌分校等专业教育机构，这些教育设施为广大业主解除了后顾之忧。 27 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——街区功能 宜昌市六中 青少年宫 28 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——街区功能 3(商业网点 项目周边的商业网点状况一般，能满足一般的居住的生活需求。 商场超市:麒麟购物中心、力帝市场、万佳市场、国贸大厦、工艺大楼等 专业市场:花卉家私城、宜昌商场家电平价市场、宜昌茶叶市场 小天鹅宜昌专卖店、雅芳专卖 29 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——街区功能 4(金融证券 银行、证券等金融机构十分齐全，有良好的商务环境。 中国农业银行、工商银行、交通银行及宜昌市商业银行等各类银行在周边均有分 布;另外，还有长江证券大厦等金融证券机构，可为业主提供各种金融服务体系。 30 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——街区功能 5(餐饮业 本项目“一站路”内无规模较大的餐馆。 但距离餐饮业发达区域不远，基本能满足不同社会阶层的需要，除路边各种 小餐馆之外，还有重庆光辉火锅城、三峡特色小吃广场、青园美食城、山野大酒 店等，另还有星级大酒店——宜昌国际大酒店。 31 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——街区功能 6(医疗保健机构 本项目临近宜昌市妇幼保健医院，可为本社区提供一定的医疗保障。同时，下面 这些医药保健机构亦为本社区居民的健康保驾护航: 药店:康正大药房 医院:宜昌市妇幼保健医院、军分区医院、市第一人民医院、市中医院、市中心 医院 美容、保健:美肤宝美容沙龙 7(其他 市博物馆在项目附近。 32 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——街区功能 通过以上的分类分析，不难得出本项目周边的街区功能状况: 1、 具备良好的交通条件; 2、 具备良好的金融环境; 3、 具备良好的医疗条件; 4、 街区自然环境较差、购物环境一般。 总体上具备生活区域所应该具有的街区功能。不容忽视的是本区域距离市区 很近，可以借用市区完备的生活配套。 33 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——竞争环境分析 三、竞争环境分析 竞争环境分析主要指选取区域内同类型具有竞争力的楼盘进行调研分析，了解户 型配比，建筑风格以及价格推广策略等基础资料，一方面了解市场需求，作为本项目 目标定位的依据，另一方面其定价等基础资料也可作为本项目价格策略的参照依据。 目前宜昌市的房地产开发主要集中在市中心区(指东起东山大道，西至沿江大道， 南起胜利四路，北至西陵一路)和边缘城区(主要指经济开发区和临近西陵区的部分 伍家岗区域，后简称为伍家岗区)。 34 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——竞争环境分析 对于宜昌这样市区不大的城市来说，项目地段有较大的特殊性，因此本司将对本 项目地段作一个比较分析。 1、 项目地段与中心城区的比较: ?本区域的交通状况落后于中心城区。 ?本区域的市政配套落后于中心城区。 ?本区域的自然环境、人文环境落后于中心城区。 35 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——竞争环境分析 2、 本项目地段与经济开发区的比较: ?本区域的交通状况优于经济开发区，有明显的优势。 ?本区域的市政配套略优于经济开发区，不具备明显的优势，但临近市区可 充分享受市区内的配套。 36 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——竞争环境分析 ?本区域的自然环境、人文环境状况与经济开发区基本持平。 ?由于经济开发区基本为新城区(基本为90年代开发的)，市容状况、时代感优 于本区域。 ?基于宜昌人的购房心理趋向——偏向于市区的住宅，本区域将成为除中心城区 外的首选。 37 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——竞争环境分析 综合上述，从地段因素出发，为了保证楼盘分析具有可比性和可操作性，我司本 着对从宜昌市整体房地产开发态势的总体上的把握，将周边竞争楼盘分为市中心区竞 争楼盘与城市边缘区竞争楼盘两大片，选取较有特色的楼盘进行竞争态势分析，为项 目的定位起到铺垫作用。 38 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——竞争环境分析 1(市中心片区 (1)基础资料 个案名称 投资方 规划用途 个案位置 工程进度 东山大道与胜利四龙苑 宜昌润海房地产开发有限公司 住宅 现房 路交汇处 夷陵大道与胜利四紫光园 宜昌市隆昌房地产开发公司 住宅 一期现房，二期在建 路交汇处 隆康路与一马路的腾龙阁 华兰房地产开发有限公司 住宅 期房 交汇处 部分现房，目前在售单位星苑 湖北力帝集团力帝房地产开发公司 住宅 珍珠路 为期房 世纪欧洲城 华银世纪欧洲城有限公司 住宅 沿江大道 期房，在建 39 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——竞争环境分析 (2)基础数据 主力面积个案名称 建筑规模 主力户型 付款方式 (?) 占地面积21800?，共有五栋多层一次性、7成15年龙苑 四室三厅两卫 150 住宅楼 按揭 占地27.6亩，总建筑面积6万?，三室两厅两卫、四室建筑分期、7成20紫光园 128-150 由四栋小高层组成 两厅两卫 年按揭及公积金 三室两厅两卫 一次，分期，建行提腾龙阁 1栋独体小高层 126-143 错层 供8成30年按揭 占地面积4.8万?，总建面10万分期、7成20年按星苑 三室两厅两卫 126-132 ? 揭及公积金 占地面积80多亩，总建面13.6万三房二厅二卫、四房一次性、8成30年世纪欧洲城 ?,一期开发的有7栋,总项目共二厅二卫、五房二厅116(6-180(6 按揭、分期 13栋 二卫 40 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——竞争环境分析 (3)基本价位及简评 物管(元/个案名称 均价(元/?) 简评 月??) 建筑设计由深圳华森建筑与工程设计公司担纲，小区内部环境较 龙苑 2350 0.5 好，园林景观雅致，内有溪流、雕塑小品及业主会所，为宜昌市高 品质楼盘代表 由四栋小高层住宅楼围合而成，外立面清新淡雅，一楼部分架空，紫光园 2280 0.45 内设服务小区业主的商业配套设施。区内中心绿化景观较有特色 项目临街，位于市中心区，规模较小，仅有一栋，为电梯小高层，腾龙阁 2172 0.5 户型设计较差，进深大采光通风不够理想，并有异形房存在 为宜昌市市中心区内规模第二的住宅项目，由多层、小高层、高层 住宅错落分布，另配置了大型会所及幼儿园。开发商实力强大，项星苑 2150 0.55 目从建筑设计到策划代理全由深圳公司担纲，从设计到营销手法先 进 目前为宜昌中心区市最大的住宅项目，由13栋小高层组成。周边 世纪欧洲自然景观丰富，采用新古典主义建筑风格，建筑设计在宜昌市处于2800 0.6 城 最高水平。社区绿化多为欧式廊柱及绿化广场。开发商实力强，操 盘手法先进。 41 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——竞争环境分析 市中心片区竞争环境分析: 1( 开发规模普遍不大，但有明显的增大的趋势。 受地块的限制，中心城区房地产住宅开发较分散，规模一般在3万平方米左右， 开发面积较大的有紫光园(6万?)、星苑(10万?)、世纪欧洲城(13.6万?)。特 别是曾成功开发了世纪花园的湖北华银房地产开发有限公司新近开发的世纪欧洲城， 号称为宜昌最大的住宅项目，其正式开盘对宜昌市的房地产开发格局带来巨大冲击。 42 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——竞争环境分析 2(该区域的住宅项目均具备良好的生活配套，为宜昌市民的首选。 3(中心区的房价最高，区域均价达到2400元/?，最高均价达到2800元/?， 每平米单价最高超过3000元。物业管理费平均在0.5元/?.月以上。 由于宜昌市中心区的地价相对高出其它地区很多，因此房地产开发成本高，价格 在2150元/?至2800元/?之间，基本上为宜昌市中高档楼盘集中区域。 43 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——竞争环境分析 4(开始逐渐引进先进的建筑设计、园林景观设计及营销手法。 例如，前一时期卖得较为火爆的龙苑、世纪花园等，特别是最近在宜昌各媒体上 大势宣传的星苑，除了开发商为本土外，其它从建筑设计到营销代理均由深圳公司担 纲，从而使宜昌市的房地产开发水平不断提高，也使得竞争越来越激烈。 44 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——竞争环境分析 5(户型设计相当落后，且多为错层设计。但从新近开发的世纪欧洲城来看来户 型设计已有相当大的提高。 6(主力户型为三室两厅，但面积偏大。 从户型结构来看，三室两厅和四室两厅为目前该区域房屋的主力户型，主力面积 一般在120-150平方米左右。 45 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——竞争环境分析 2(城市边缘片区 通过对中心城区竞争项目做针对性的调研分析，我们对本项目所处的市边缘片区 所面临的竞争环境有了一定的了解。由于市区土地的稀缺性，开发方向必然会向中心 区外沿扩散。考虑到城市边缘已经成为宜昌市房地产开发的又一热点，特别是东山经 济开发区，一些新兴住宅小区项目均集中于此。可以看出在未来的竞争中，该片区必 然会分流一部分市区项目的客源，因此我们有必要将竞争调研范围放大，以保证市场 调研更为全面、周详，为项目的定位及营销推广做出正确的决策。在此，对有代表性 和竞争性的楼盘进行分析。 46 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——竞争环境分析 (1)基础资料 区个案名称 投资方 规划用途 个案位置 工程进度 域 世纪花园 华银集团 住宅 胜利四路 现房 伍 家 金安房地产、兴发房地产联合开夷陵路83号(长江岗昭君花园 住宅 期房 发 证券公司对面) 区 胜利四路，龙苑附城昌怡园 湖北城昌房地产发展有限公司 住宅 现房 近 东基础施工阶楠海花园 宜昌市东洲房地产开发公司 住宅 深圳路 山段 经 东山隧道与云集隧济华腾花园 宜昌市华腾房地产开发公司 住宅 现房 道之间 开 发东山花园 宜昌经济适用房开发管理中心 住宅 深圳路 现房 区 47 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——竞争环境分析 (2)基础数据 主力面积区个案名称 建筑规模 主力户型 付款方式 (?) 域 三房二厅二卫、错世纪花园 占地面积50亩，总建面5万? 110 一次性、按揭 层 伍三室两厅两卫、跃家昭君花园 两栋多层围合式 121-140 一次、分期、按揭 层 岗 区 二室二厅、三室二 城昌怡园 一栋八层五单元住宅 109-161 一次、分期、按揭 厅 东三室两厅两卫、四建筑分期、7成15楠海花园 占地1.8万?，总建面6.5万? 124-152 山室三厅两卫 年按揭 经一次性、按揭及公华腾花园 总建面4.8万? 三室两厅两卫 117-146 济积金 开 占地面积12.79公顷，总建面25两室两厅一卫、三一次性、建筑分发东山花园 98-136 万? 室两厅两卫 期、按揭及公积金 区 48 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——竞争环境分析 (3)基本价位及简评 区物管(元/个案名称 均价(元/?) 简评 域 月??) 绿化率40%，复式框架首层架空，户外配套设施齐全，物业管理、 世纪花园 2400 0.3 周边环境均一般，但由于进入市场较早，占尽先机，故销售情况伍很好。主力客户为私营业主、侨胞、政府官员 家建筑立面采用淡黄色涂料，底层使用文化石勒脚，整体效果较差;岗昭君花园 2180 0.3 户型设计较差，虽然引入了新鲜元素——外飘窗、双阳台，但有区 黑卫 项目临街，仅有一栋住宅楼，共五个单元，呈弧形状，室内采光城昌怡园 2180 0.3 通风不是很理想，户型设计较差 绿化率43%，容积率1。5，建筑密度23。5%，从楼盘销售及小区东的整体规划情况看，该项目操作得较好，与同类项目比，有很强楠海花园 1450 0.3 山的竞争能力。小区配套设施齐全，离市中心也不是很远，交通便经利，同时可充分利用东山广场的景色 济建筑以欧式风格为主，配套设施较全，但绿化不是很完善，楼层华腾花园 1238 0.3 开之间间距较小，绿化率不是很高，不过小区的空中花园很有特色 发绿化面积达到5.3万?，绿化率41.6%，已建住宅17.3万?。框区 东山花园 1380 0.35 架首层架空，配套设施有幼儿园、小学、会所、游泳池及集市等， 是目前宜昌市规模最大，投资最多，环境优雅的住宅小区 49 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——竞争环境分析 城市边缘片区竞争环境分析: 1(经济开发区内，大规模城郊住宅开发已形成一种趋势，但多为有政府补贴的 经济适用房。伍家岗区仍以小规模开发为主，世纪花园为该区域内最大的项目，目前 已经销售一空。 2(城郊住宅小区多采用沿交通轴线组团式开发的方式。 目前城郊部位交通基础设施还不够完善，理想的开发位置是处于城市主要通行道 路附近，而伍家岗区的道路系统由政府统一规划，道路网络纵横交织，符合郊区房地 产开发原则。 50 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——竞争环境分析 3(一般存在市政配套不全的问题，大多远离中心城区，交通远不如市区便利。 4(开发项目以多层公寓为主，物业形态单一。 5(从户型结构来看，主力户型为三室两厅两卫，针对客户群的差异配以其它户 型，主力面积为110—150?。但东山经济开发区的项目多为有政府补贴的经济适用 房，这样的主力面积已经超出了有关的标准。 51 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 微观环境——竞争环境分析 6(整体价格比中心城区低，伍家岗区靠近西陵区的商品住宅的价格接近市区房 价，平均房价为2200元/平方米，比市区低200元/平方米，最高达到2400元/平方 米，与市区均价持平。东山区平均房价为1300-1400元/平方米，远低于中心城区和 伍家岗区的房价，物业管理费平均为0.3元/平方米?月，住宅项目价格适中，消费 群体大部分为工薪阶层，部分楼盘存在团体购买现象，带有一定的政府性质。 52 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 项目SWOT分析 通过以上对都市晴园项目周边的自然人文环境、街区功能及竞争环境的调研分 析，我们对项目有了一定程度上的认识，下面我司将做出SWOT分析，以便系统全 面地认清项目的优劣势，使开发商在项目开发、经营及营销推广等方面能趋利避害， 尽量避免不必要的损失。 项目SWOT分析即指针对项目的优势点(strength)、劣势点(weakness)、机会点 (opportunities)、风险点(threat)进行深层次分析。 作为本项目而言，由于其特殊的地段位置在全宜昌市而言并不具备明显的有优势 和劣势，因此下面的SWOT分析将作一系列的比较分析。 53 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 项目SWOT分析 一、 项目优势点分析(strength)与项目劣势点分析(weakness) ?本项目地块与中心城区和经济开发区的比较分析 本项目与中心城区 本项目与开发区 1、交通、市政配套无明显优势; 1、交通方便; 2、该区域具备一定价格优势。 2、市政配套较好; 优(该区域均价比市区均价低200元/?) 3、可以就近享受享受市区内的完备的配套; 4、地理优势; 势 5、除市区外，宜昌人的居家的首选。 1、交通相对较差; 1、市容状况不理想;(经济开发区为新城区，而 2、市政配套较差; 本项目亦为旧城区) 劣 3、无自然、人文环境; 2、有较大的价格劣势。 4、不具有区位优势(居家市区是首选) (该区域均价比开发区均价高800-900元/?) 势 5、需要借鉴中心城区的区位优势。 3(发展潜力不如开发区 54 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 项目SWOT分析 项目地块自身优势、劣势分析 1、 优势 ?具有较完备医疗保健机构。 ?银行、证券机构相对丰富 ?交通比较方便 前述微观环境街区功能中有较详细的表述。 55 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 项目SWOT分析 2、劣势 ?项目地块较小，且狭长有拐角，不利于建筑规划布局，势必造成东西朝向，由 于占地面积小，考虑建筑成本和赢利必然会有高的容积率。同时，小区的绿化面积受 到限制，不利于小区园林景观的营造。 ?项目北面和东面有几栋陈旧住宅楼，离项目很近，将不利于项目低层住宅室内 的采光和通风，也有障住户的视线，是本项目最大的一个劣势。 ?项目两边高，中间低，容易造成积水。 ?项目临街，受往来车流人流的影响，会有一定的噪音。 56 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 项目SWOT分析 二、 项目机会点分析(opportunities) ?随着长江三峡工程的不断推进，各类投资的增加同时影响住宅消费的增加。 ?强有力的、优势的策划、推广、销售力量，会将一切劣势威胁化解至最小限度。 都市晴园根据前期的概念策划及市场分析，结合消费者的心理与未来发展的模式，解 决周边市场环境的核心工作，提出项目的独特的竞争优势，从而真正将优势转化为胜 势。 57 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 项目SWOT分析 ?与都市晴园同样位于市边缘地段的住宅项目，世纪花园的热销(已销售完毕) 显示了该区域的市场活力。都市晴园的地理位置明显优于经济开发区，同时容易取得 市民的认同(临近中心市区)，价格比市区平均低200元/平方米，若能拉开与市区的 总价的差异，该区域具有相当的竞争实力。 58 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 项目SWOT分析 三、项目威胁点分析(threat) ?经济开发区的住宅项目以规模大，品质高吸引越来越多的人的关注，而且 具有相当的市场优势，在一定程度上给项目市场运作和推广销售带来了威胁。 ?中心城区与本项目的价格相差不大，约为200元/?，同样会对本项目造 成较大的威胁。 ?潜在的市场威胁。曾经成功开发了世纪花园的开发商湖北华银地产，正在 沿江一带开发世纪欧洲城，由于规模大加上开发商的影响力，其较高的操盘手法， 必然会给宜昌市房产带来较大的震动。要在弱势中寻找优势项目必须有创新。 59 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司 结 语 综上所述，本调研报告通过宏观和微观两大部分，七个细节对该项目市场环境进 行了细致周密的分析，为项目的市场定位分析准备了充足的数据和资料。另外，我司 从同质楼盘竞争对手的调研分析中找出市场空间，最后对项目地块做出SWOT分析， 以期更好的认清项目的优劣势以及市场机会和市场威胁点，为该项目后期的市场推广 做好铺垫。我司将在后面对项目定位和营销推广做更详细的分析与说明。 60 武汉经天纬地房地产营销策划有限公司