物业管理论文思路

物业管理论文思路 河北工业大学城市学院本科2011届毕业论文中期报告 河北工业大学城市学院本科2011届毕业论文中期报告 毕业论文题目:天元小区物业管理现状及对策研究 专业:公共事业管理 班级:公管C071 学生信息:学号:077511 姓名:刘俊 指导教师信息:教师号:31003 姓名:杜稳灵 职称:副教授 报告提交日期:2011-05-03 前期的文献综述使我对天元小区物业管理现状有了全面的认识，调查研究是在理论研究的基础上进行的。带着在理论研究中的一些疑问，我有针对性地进行了调研，发现了天元小区物业管理中存在的一些问题，使我更清楚地认识到提高天元小区物业管理水平的重要性。经过这一段时间的调研，毕业论文的框架结构已经逐渐形成，对论文的内容安排也有了初步的设想。主要内容如下: 调查研究报告 1调查概况 随着经济的不断发展，小区的不断进步，小区物业管理水平的提升成了亟待解决的问题。只有加强物业公司自身的建设，提高物业人员素质，才能做好物业管理工作，创造和谐发展的小区。 1.1 调查时间 2011年2月28日—2011年3月27日 1.2 调查目的 通过实地调查，利用各方面的资料，对天元小区物业管理现状进行全面分析，对其存在的问题进行描述，以此找出解决天元小区物业管理中存在问题的可行途径。 1.3调查方法 主要采用文献研究、实地调查(访谈法、观察法) 1.4 调查单位简介 1.4.1 天元小区概况 公司接管的天元住宅小区总用地52.9亩，总建筑面积65675.8平方米,建有20栋楼，小区内主要配套有文化广场、幼儿园、派出所、警务室、居委、娱乐场、停车场等公共配套设施，已入住用户4000人。 1.4.2 新世纪物业管理公司情况简介 1 河北工业大学城市学院本科2011届毕业论文中期报告 新世纪物业管理有限公司成立于2001年11月，公司注册资金人民币300万，具有独立法人资格，国家二级资质，公司现有员工人数350多人，下设两个分公司(唐山分公司、北京分公司)，四个职能部门(财务部、综合部、品质部、市场拓展部)，三个直管项目管理处(世纪华庭管理处、东湖天下管理处、东湖广场管理处)，管理面积约100万平方米。公司先后对梅南山居、名雅居、爵世嘉园、中心嘉园、上上坊、锦绣天下、江南国际花园等项目进行顾问指导。 公司目前有各类专业管理人员90余人。公司珍惜人才，提倡“以人为本”的人才理念，管理人员中占100,持物业管理上岗证，90,具有大专及以上文化程度， 工程技术人员100,持证上岗;同时公司尊重人才，注重团队建设，致力发扬“集思广益，全员参与”的企业风格，让每位员工都发挥最大的能动性与积极性。 公司倡导“业主至上，服务第一;严格苛求，自觉奉献”的工作精神;“科学决策，民主管理;团队执行，效益为先”的经营理念;向业主提出“让您和您的子孙后代都满意”的企业承诺。 1.4.3 调研感受 新世纪物业管理公司作为天元小区的物业管理公司，其还存在很多问题。比如:业主委员会的职能执行不力，垃圾处理不当，安全隐患严重等。 通过调研，我开拓了视野，对天元小区物业管理现状有了进一步的了解，也对小区物业管理理论有了更深刻理解，也使自己所学的知识得到了一定程度的实践检验。此次调研，为我以后的学习和生活打下了基础。 2 关于天元小区物业管理现状中存在的问题 2.1 物业管理费收取来由不明 物业管理公司存在不规范运作，主要体现在财务制度和管理缺乏专业性，不能提交物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费究竟是如何构成和分配使用的。 2.2 业主委员会监督职能缺失 a) 业主委员会不按照物业管理合同办事，滥用监督权。对物业企业的日常管理工作指手划脚，任意指责，把物业企业当成自己家的保姆，把炒物业管理企业鱿鱼时常挂在嘴上。 b) 业主委员会把物业企业当成对立面，采取偏激的行动片面维权。一见业主有不满意就站出来维权，甚至鼓动业主拒交物业管理费或者与物业企业对簿公堂、官司不断，以期达 2 河北工业大学城市学院本科2011届毕业论文中期报告 到维权的目的。 c) 业主委员会随意忘记职责，不能代表全体业主的利益。比如:不按规定定期召开业主大会会议，对违反管理规约的现象不闻不问，甚至带头违反管理规约等。 2.3 小区垃圾随处可见 我国城市垃圾基本上属混合回收，城市垃圾混合回收的方式加大了垃圾资源化的难度,目前分选技术差的情况下需大量的人力、物力和财力，并且存在垃圾处理时 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 不完善，技术落后，资金不足，法规不健全的问题。 2.4 小区车辆管理不严 主要表现为，物管企业除了制作部分标识牌，按月收取管理费用外，几乎没有对绝大多数的小区车主进行合同化约束与管理。由于物管企业与业主之间没有详尽的停车管理服务合同，物管企业难以对车辆碰撞、违章停车、拖欠停车费用、车辆和车内财物被盗等情况下的责任进行提示与区分，造成业主向物管企业主张索赔的情况屡有发生，而物管企业对业主车辆管理缺乏条款约定支持，由此不但增加了物管企业的管理成本，也容易造成业主与物管企业间的误解与矛盾。 在小区车辆管理中，存在的另外一大隐忧是，物管企业重收费而忽视风险预防，特别是缺乏风险防范措施，对车辆停放进行管理与服务的环节存在诸多疏漏。例如，小区车辆出入口未设立电子监控探头或车辆进出登记制度，车辆进出通道未能独立划分(部分小区受限于小区道路规划)、未设立车辆限速、禁鸣标志等。有关判例显示，小区车辆超速致其他业主损害、小区业主车辆被盗而物管单位无法出示车辆停放记录等纠纷已经相当普遍 还有物管规则执行不严格，保安允许车主随意停车、私自收费等。这类问题的长期存在，将使得车辆业主对物管企业的认识与评价大幅降低，小区其他业主则对小区物管企业的管理能力等产生怀疑与反感，而这些最终都将影响到物管企业的收费绩效，甚至于无法继续获得小区物业管理权。 2.5 小区公共部分收益分配模糊 小区公共部分收益主要包括:电梯、住宅墙面、楼顶等部位发布的广告费;利用公共配套如活动场地、会所、游泳馆等经营收入;小区道路、公共停车库收益; ”;废品回收站租用场地费;推销活动进入小区所缴纳的费部分通信运营“管理费 用;地下室、商铺出租费用;自制售水机运营费用等等。以下是小区公共部分收益分配问题: 3 河北工业大学城市学院本科2011届毕业论文中期报告 a) 公共收益主张难。没有成立业委会的小区，业主与物管关系紧张，在小区公共收益上不透明的问题较重，业主主张公告收益遭遇法律和执行障碍。个人起诉至法院的，有些法院会以个人无法主张公共收益不受理。 b) 意识淡薄。小区业主一盘散沙，很多只想搭便车，维权意识淡薄。物业服务公司通常对意识强的业主进行打压，或阻挠业委会成立。有业委会的小区，其主要成员或被服务企业收买或打压，在同物业签订服务合同时不敢或意识不到对公共收益进行约定。 c) 缺乏专业知识。公共收益来源于公共设备设施的盈利，业主对小区内公共建筑的所有权及归属并不熟悉。甄别公共设备设施，盘点小区公共资产，需法律、财会、审计等专业人士介入。但这也会令业主面临资金难题。 d) 举证难。公共收益来源点很多涉及公共配套设施设备规划，很难从开发商或前期物业取得。即便业主明了公共收益的来源点，也很难证明到底有多少公共收益。很多小区的物业服务企业对此不予配合，对业主隐瞒收入或多列支出。 e) 利用难。不少物业服务合同漏掉了小区公共收益如何使用的约定。即便是成立了业委会的小区，由于在签订物业服务合同时使用政府部门提供的示范合同文本，而这些合同对如何利用小区公共收益没有详细的约定。在业主大会议事规则里也少有涉及。 2.6 物业人员素质较低 物业公司，小区保安员的素质问题应当着重关注，保安员承担着门卫的重要责职，是进入小区的第一道屏障，也是离开小区的最后一道防线，访客进门的查验、车辆驶离的确认，都是重要工作。目前，小区保安员素质参差不齐，通过小区门口时，确实有保安员敬礼，对部分运输车辆查验证件，给人感觉非常好。同时，也确有部分保安员形像素质欠佳，玩手机、座板凳、打闹，不管小区人员、车辆进出。 2.7 小区 安全管理 企业安全管理考核细则加油站安全管理机构环境和安全管理程序安全管理考核细则外来器械及植入物管理 问题 a) 高层住宅建筑消防设施维修资金缺乏。目前高层住宅维修基金日常使用中绿化、环卫、安保、建筑结构维修的开支大，一旦消防设施缺损需较大的经费难以保障。2000年以前的高层住宅特别是老公房维修基金少，且其建筑消防设施缺损率更高，矛盾更突出。维修基金重大开支需业委会审议通过，程序繁琐，使建筑消防设施维修资金难落实。平日里所谓的消防水栓时时有水不断地流，水栓上结满厚实的铁垢。关键时刻，关闭水栓并不起作用。 b) 火灾扑救难度大。火灾时电梯停用，消防员登高施救途径少、难度大。现有举高消防装备少且运载能力有限，疏散救人难。移动消防装备向高处供水灭火能力有限。高层建筑 4 河北工业大学城市学院本科2011届毕业论文中期报告 构件易碎裂坠落，甚至在高温下可能造成建筑垮塌，严重影响灭火救援行动，威胁包括消防员在举高消防车数量不足。上海市现有各类举高车51辆，与国际发达城市相比还有一定差距。而且9辆举高车服役年限已达19年以上，最长使用期限达23年，老化严重，故障多。 f) 高层住宅居民逃生、自救等消防安全意识较淡薄。在分析历年居民火灾情况后，有关部门发现因消防安全意识差而引发火灾占八成，用火不慎造成人员死亡占死亡总人数三成以上。 3 针对调查研究中的问题提出的改善建议和措施 3.1 公开物业管理费的使用情况 物业管理企业应在其服务区域内的显著位置或收费地点，采取公示栏，公示牌，收费表，收费清单，收费手册，多媒体终端查询等方式实行明码标价，物业服务收费明码标价的内容应包括，物业管理企业名称，收费对象，服务内容，服务标准，计费方式，计费起始时间，收费项目，收费标准，价格管理形式，收费依据，价格举报电话等，实行政府指导价的物业服务收费还应当同时标明基准收费标准，浮动幅度，以及实际收费标准。 3.2 加强业主委员会建设 a) 加大监管力度。所以在现阶段要明确有关部门增加相应职责，或者成立专门组织对此类问题进行指导、规范、监督，加大过程中的监控或执法力度，确保业委会工作得以健康发展。目前在物业管理工作中往往会出现一些枝节问题，虽然不会影响整个物业管理事业的向前发展，但处理不好也会损害业主的整体利益。如:有的小区业主在欠缴多年物业费、供暖费的情况下就顺利完成房屋买卖及相关过户手续，造成物业企业追缴困难，影响企业正常经营，客观上侵害了已交物业费业主的合法权益。因此相关部门在办理过户手续时应由小区业委会会签，确保全体业主的公共利益和合法权益。又如:《 条例 事业单位人事管理条例.pdf信访条例下载信访条例下载问刑条例下载新准则、条例下载 》第二十条规定“业委会应配合公安机关，与居民委员会相互协作共同做好维护物业管理区域内的社会治安”，“业委会做出的决定应当告之相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议”。 5 河北工业大学城市学院本科2011届毕业论文中期报告 b) 业委会应在小区业主与物业企业两个群体之间的文化互动、携手共建文明小区的活动中，以业主身份，妥善协调好小区业主之间、业主与物业管理企业之间、小区与对外相关部门之间的关系，发挥更加有效的积极作用，形成小区良好和谐的文化氛围，促进小区的精神文明建设。 3.3 引进现代化的垃圾处理方式 a) 垃圾公司明确服务。垃圾公司给居民提供一定数量的垃圾桶，大约三到四个，并发放小册子，详细注明应该怎样分拣生活垃圾，怎样把不同的垃圾分别放到不同颜色的桶里。每个桶可装25公升垃圾，然后有人会定期来收集清理垃圾。家具等可送到垃圾回收场，不收取费用，但建筑垃圾要付费。 b) 分类收集垃圾。不同颜色的垃圾箱并排放在一起，上面分别标明哪个颜色 的箱子是放金属的、哪个是放玻璃或有机物的，这样做的目的是让更多的垃圾可以循环利用。 c) 设立“环境警察”“环境警察”也会偶尔登门造访，抽查居民是否把垃圾放到指定的桶里。如果分拣垃圾不当，把垃圾归错了类，放错了桶，他们会及时指出，严重的会被罚款。 3.4 加强小区的车辆管理 a) 《业主公约》(《业主临时公约》)增加相应的约束性条款。物管企业可以在业主委员会或开发商的协调下，将有关业主停车管理的权利与义务纳入到小区公约中，这是一种较为理想化的结果。《业主公约》具有较高的约束力与实际影响力，且其条款内容有效性往往毋庸置疑。 b) 物管企业与业主签订《车辆停放管理服务合同》，明确车辆停放的收费标准、缴款方式、滞纳金与其他违约责任，界定物管企业的管理责任范围，明确提示业主应当承担的责任等。通过这种约定形式，物管公司不仅可以将物管规则以书面的形式传递给业主，达到了固定证据并进行宣传的效果，也使得业主对车辆管理的规则认识更加重视，减轻车辆管理中的难度。 c) 对小区内的外来车辆管理，物管企业也应予以重视，特别是处理车辆停放位置、停车收费等问题。考虑到外来小区对小区内道路、规划等往往不尽熟悉，随意允许其停放车辆，不仅影响小区管理面貌、扰乱业主生活，也往往遭遇高空坠物、车辆划痕等事件，引发物管 6 河北工业大学城市学院本科2011届毕业论文中期报告 企业的管理责任。因此，虽难以对外来车辆进行合同式管理，但仍可以通过完善小区内机动车辆停放点的通知或公告等提示标志，对外来车辆车主进行提醒，引导其规范停车或提供专用停车位等手段，减少管理中的争议发生，也为可能发生的风险进行自我防护。 d) 小区物业管理企业可以定期或不定期对车辆停放管理中的设施设备(尤其是机械式停车场的设备)、消防系统、监视和报警系统、排灌系统(应对特大暴雨等灾害性天气)等进行检修，确保设备效能完好。同时，对物管人员进行风险意识培训，结合小区车辆停放布局，对车辆停放的整个流程、细节等进行检查，主动查找安全隐患和管理疏漏，从而在源头上防范与控制风险发生，树立规范、细致的物业管理服务形象。 e) 提高保安人员素质物管企业通过岗位培训、责任落实和绩效考核等手段，仍可以在很大程度上改观现有的车辆管理局面。例如，在保安招聘与考核中，适当提升考核标准，注重对保安的岗位培训与教育，具有条件的物管企业也可以引导保安人员向物业管理的其他专职化方向进修学习或参加职业考试，提升其对物业管理工作的忠诚度。而针对违规乱收费等情况，有条件的住宅小区，可以通过车辆进出登记(登记车牌、出入时间等)，测算收费情况等，抑制保安损害企业利益、违规收费的情况发生。 3.5 合理进行小区公共部分收益分配 a) 明确公共设施的权属。根据《物权法》第72、73条规定确定公共设施的权属。对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。这种约定必须符合两个条件:一是凡建筑规划要求按一定比例配置的车位、车库，无论地面还是地下，无论面积、成本是否分摊，属于业主共有，对存在争议的应提请政府相关部门进行认定。二是凡建在已分摊面积、成本的公共区域内、公共场地上的车位、车库，属于业 主共有。按照这样规定，通常情况下车位、车库等公共设施都属于业主共有。 b) 明确业委会权利职责。要想解决公共收益问题，就必须先成立业委会，通过执行业主大会的决议，对小区公共收益进行监督和管理。要想叫停被侵占的公共收益，还必须赋予业委会权力，这是解决问题的前提。目前成立业委会面临着种种困难，如物业公司的阻挠、业主对小区公共事务的参与度、政府部门的支持力度等，可考虑由小区所在地的居委会牵头成立业委会，业委会根据居委会对小区工作的支持程度从公共收益中支付一定数额的管理费。 7 河北工业大学城市学院本科2011届毕业论文中期报告 c) 明确规定小区业主公共收益用途。《物权法》及新出台的《物业管理办法》都明确规定，小区公共部位的经营所得归全体业主共有，公共收益可以用来补充住房维修基金，也可用于改善小区服务，提高公共服务能力。除《物权法》和《物业管理条例》有明确规定的按规定执行外，对有争议的公共收益使用决定权问题应该予以明确。 d) 业主大会可探索法人制度。新颁布的《物业管理条例》没有禁止业主大会注册法人机构，因此可在实际管理中试行法人制度，即有条件的小区，试行将业主大会注册为法人，并由业主大会确定解决公共收益的取得、管理和使用问题。由业委会对小区公共区域和公共设施进行经营，为小区取得更多更好的公共收益。 3.6 提高物业人员从业素质 门卫是小区的形像、脸面，外人的第一印像，在很大程度上直接影响到小区治安情况，物业有必要对保安人员进行综合培训，提升整体素质水平，在招录过程中，也要选择形像、素质较高的人员，在实际工作中形成投诉核实机制，对业主反映强烈、素质欠佳、无服务意识的从业人员，及时淘汰。具体做法是: a) 培养高尚的职业道德。 b) 督促物业人员学习业务知识和专业技能。 c) 提高物业人员的个人素质。物业管理企业要提高员工素质，必须从以下几个方面入手: 1) 遵守 规章制度 食品安全规章制度下载关于安全生产规章制度关于行政管理规章制度保证食品安全的规章制度范本关于公司规章制度 ，勇于创新。刚参加工作的新员工要认真学习自己的工作职责，明确工作8 河北工业大学城市学院本科2011届毕业论文中期报告 5) 培养应变能力和心理素质。物业管理人员要有很强的心理素质和应变能力，当面对突发事件时，能否作出正确决策，直接关系到损失的大小。当有紧急事件时，必须结合所学理论知识，请教老员工，研究已有的案例，不断丰富自己的知识，锻炼自己的能力。 3.7 加强小区的安全管理 a) 明确管理职责，全面加强消防安全防范 公安消防机构、派出所、街道办事处、居民委员会、物业管理企业、高层住宅楼的业主应当根据《消防法》、《唐山市消防条例》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》、《高层居民住宅楼防火管理规则》等法律、法规、规章规定，落实各自消防安全职责。 b) 增加专项维修资金，长效保障建筑消防设施临警好用。 1) 新建的高层住宅建筑，可以根据《消防法》、《物业管理条例》、《唐山市消防条例》、《住宅专项维修资金管理办法》《唐山市建筑消防设施管理规定》等法律、法规、规章的规定，通过业委会增加房屋维修基金比重，用于建筑消防设施维护保养。 ”形式建 2) 对于房屋维修基金很少的老式高层建筑，建议由政府出资等“多条腿立专项维修基金。 3) 关于专项维修资金的使用，建议通过政府部门立法明确:物业管理单位可以依据公安消防机构发出的“威胁人群生命安全”的法律文书，向业委会直接申请使用专项维修资金。同时，物业管理单位应就费用的具体使用情况进行报价评估，交业委会审核监督。 4 调查研究总结 通过对天元小区物业管理现状的调查，我看到了提高物业管理水平的紧迫性，了解了天元小区物业管理中出现的问题并思考原因及解决对策。通过调研，我巩固、深化了所学行政管理方面的相关知识，使自己的专业知识更加系统化、综合化。通过撰写中期报告，我学会了综合应用所学知识，提高分析和解决专业问题的能力，也为最终写好论文打下良好的基础。 阶段性设计成果: 天元小区物业管理现状及对策研究 1 引言 1.1 研究背景 1.2 研究思路 1.3 研究意义 2 小区物业管理的相关理论 9 河北工业大学城市学院本科2011届毕业论文中期报告 2.1 小区物业管理含义 2.2 小区物业管理的含义 2.3 小区物业管理的内容 2.4 小区物业管理的特点 2.5 住宅小区的特点 3 天元小区的物业管理现状 3.1 天元小区概况 3.2 天元小区物业管理现状 4 天元小区物业管理问题分析 4.1 物业管理费收取来由不明 4.2 业主委员会的监督职能缺失 4.3 小区垃圾随处可见 4.4 小区车辆管理不严 4.5 小区公共部分收益分配模糊 4.6 物业人员素质较低 4.7 小区消防安全工作不到位 5 天元小区物业管理的改进意见及对策 5.1 公开物业管理费的使用情况 5.2 加强业主委员会建设 5.3 引进现代化的垃圾处理方式 5.4 加强小区的车辆管理 5.5 合理进行小区公共部分收益分配 5.6 提高物业人员从业素质 5.7 加强小区的安全管理 6 结论 7 参考文献 8 致谢 10 河北工业大学城市学院本科2011届毕业论文中期报告 11