房地产开发、房地产销售、房地产租赁知识问答

房地产开发、房地产销售、房地产租赁知识问答 一、土地及综合类                   1、土地用途包括哪些种类？                   2、如何了解土地来源及性质？                   3、什么是集体土地？                   4、有哪些用地属于集体土地？                   5、对集体土地使用权有哪些规定？                   6、什么是行政划拨用地？                   7、什么是合作建房？                   8、对合作建房有哪些规定？                   9、什么是土地使用权出让？                   10、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？                   11、通过出让方式取得土地使用权后，是否就可以处分该宗土地？                   12、土地使用权出让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 包括哪些内容？                   13、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？                   14、土地使用权的出让方式有哪些？                   15、什么是拍卖出让土地使用权？                   16、什么是招标出让土地使用权？                   17、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行？                   18、什么是协议出让土地使用权？                   19、哪些土地使用权出让可采取协议方式？                   20、哪些土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方式？                   21、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产，如何进入市场？                   22、什么是土地的挂牌交易？                   23、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行？                   24、在哪些情形下，土地使用权终止？                   25、在哪些情形下的土地交易不予办理产权手续？                   26、有哪些土地批文或权属证明无效？                   27、如何了解地价是否交清？                   28、未交清地价的房地产是如何处理的？                   29、在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地使用权？                   30、在什么情形下，主管部门可以提前收回有偿出让的土地使用权？                   31、什么是违法建筑？                   32、哪些属于违法建筑？                   33、什么是历史遗留违法私房？                   34、哪些违法私房不予确认产权？                   35、什么是历史遗留生产经营性违法建筑？                   36、哪些历史遗留生产经营性违法建筑不予确认产权？                   37、什么情况下，需缴纳土地使用费？                   38、土地使用费缴纳人是如何确定的？                   39、土地使用费的征收 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 如何？                   40、有哪些情况暂免缴纳土地使用费？                   41、有哪些用地免缴或减收土地使用费？                   42、如何办理土地使用费缴纳手续？                   二、规划与设计类                   43、如何办理《建设用地规划许可证》？                   44、在取得《建设用地规划许可证》后，是否可以变更地块规划内容？                   45、《建设工程规划许可证》包括哪些内容？                   46、什么情况下不予核发《建设工程规划许可证》？                   47、在哪些情况下，需重新办理《建设工程规划许可证》？                   48、对已建成的建筑需改变使用性质时，是否需要申请核发《建筑工程规划许可证》？                   49、对未取得《建设工程规划许可证》的建设项目，主管部门可以采取什么处罚措施？                   50、购买预售商品房后，发展商是否可以变更项目设计？                   51、建设工程竣工后，是否必须取得《规划验收许可证》？                   52、什么情况下不予核发《规划验收许可证》？                   53、对成片开发、分期开发的住宅小区是如何进行规划验收的？                   54、对住宅区内的公用设施、设备、场所（地）的使用有哪些规定？                   55、某物业加建两层，发展商说“一边报建，一边加建”，这样做可以吗？产权有保证吗？                   56、什么是套内使用面积系数？                   57、什么是建筑覆盖率（建筑密度）？                   58、什么是建筑容积率？                   59、什么是绿地率？                   60、什么是绿化覆盖率？                   三、开发与建设类                   61、设立房地产开发企业须具备哪些条件？                   62、如何申请领取《房地产开发企业资质证书》？                   63、什么是商品房预售？                   64、《房地产预售许可证》包含哪些内容？                   65、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？                   66、商品房预售需要具备哪些条件？                   67、是否可以认购内部认购时期的房地产？                   68、什么是房地产现售？                   69、房地产现售需要具备哪些条件？                   70、什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？                   71、房地产发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料？                   72、房地产预售广告应当包括哪些内容？                   73、在房地产广告中，不得包含哪些内容？                   74、对售楼广告及资料内容有哪些具体规定？                   75、对未取得《商品房预售许可证》而刊登房地产广告的，开发商应承担什么责任？                   76、在刊登房地产广告时，对广告所表示的价格有什么规定？                   77、发展商发布虚假房地产广告时，应承担什么责任？                   78、对房地产广告中所承诺的内容，购房人是否有权要求在购房合同中约定？                   79、对房地产广告中的各种排名、奖励等内容，有哪些规定？                   80、发展商销售商品房有哪些方式？                   81、发展商不得采取哪些方式销售商品房？                   82、销售代理委托书包含哪些内容？                   83、在发展商处购房时，发展商应当明示那些事项？                   84、发展商应当提供哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄？                   85、对已预售的商品房，发展商是否可以设定他项权？                   86、对已预售的房地产，发展商是否可以抵押该房地产？                   87、购房预定款性质的费用可以退还吗？                   88、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？                   89、在交付时，与样板房不一致时该如何处理？                   90、未经验收或验收不合格就交付使用的，开发商该承担什么责任？                   91、在房屋交付时，发展商应提交哪些事项？                   92、在房屋交付使用后，在质量保修方面有哪些规定？                   93、商品房延期交付的，转让人应当承担什么责任？                   94、购买预售商品房后，发展商是否可以将开发项目转让？                   95、转让项目需符合哪些条件？                   96、转让预售房地产项目的，受让人应当具备什么条件？                   97、转让预售房地产项目的，受让方享有什么权利和应承担什么义务？                   98、在项目转让期间，对预售商品房有哪些规定？                   99、发展商能否为买方改名？                   100、公共开放空间可以出售或转让吗？                   四、销售与转让类                   101、小业主如何查询所购买的物业是否在销售许可范围内？                   102、如何看待房地产广告中的“使用率”、“实用率”、“实用面积”等广告语？                   103、小业主该如何辨别发展商是否一房多卖？                   104、房地产中介发布预售房地产广告应当出具什么材料？                   105、在中介购房时，中介机构应当明示哪些内容？                   106、在中介购房，如对购房价格有疑问时，如何处理？                   107、由经纪人代理的房地产，当不能登记或不能在规定时间内获准登记时，该如何处理？                   108、在中介机构购买的房地产，在签订买卖合同时，还应当包括哪些内容？                   109、在中介机构购买房地产时，需向代理机构交纳那些费用？标准如何？                   110、购房时，什么时候签订预售合同？什么时候签订现售合同？                   111、房地产预售合同主要包括哪些内容？                   112、商品房预售合同还应当附有哪些内容？                   113、售楼广告、售楼书、样板房等所列示的内容是否应当在合同中约定？                   114、当发生合同纠纷时，如何处理？                   115、在什么情况下，房地产买卖合同无效？                   116、在什么情况下，可以变更或解除房地产买卖合同？                   117、受让人不能按时付款时，应当承担什么责任？                   118、在签订正式房地产买卖合同后，购房者退房应当承担什么责任？                   119、在签订正式房地产买卖合同后，发展商由于某种原因未能将房地产售予购房者，应当承担什么责任？                   120、购买房地产时，如果购买了屋顶花园，为何在办理《房地产证》时却没有反映出来？                   121、房地产转移登记后，是否就算房地产买卖合同的终止？                   122、现售商品房该签订哪类合同？                   123、交付使用后，如对房屋质量存有疑问时，该如何处理？                   124、办理房地产按揭需缴纳哪些费用？                   125、二级市场转让包括哪些税费内容？                   126、有哪些房地产，应当经主管部门批准，并补足地价款后，方可转让？                   127、有哪些房地产是不得转让的？                   128、有哪些行为视同房地产转让？                   129、有哪些行为不属于房地产转让？                   130、以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权？                   131、已办理按揭的楼花能否转让？                   132、楼花是否可以转让？                   133、二手楼买卖需要缴纳哪些费用？                   134、业主委托他人进行房地产买卖是否需要办理委托公证书？                   135、二手楼买卖签订哪类合同？                   136、填写二手楼转让合同时，应当注意哪些问题？                   137、购买二手楼可以办理按揭吗？                   138、按揭购买二手楼，如何办理抵押登记？                   139、申请二手楼按揭需要什么费用？办理手续需要多长时间？                   五、测绘类                   140、商品房销售时，以什么计量单位作为计价方式？                   141、商品房的计价方式是否可以自由选择？                   142、商品房建筑面积如何计算？                   143、何谓“预售面积”和“竣工面积”？它们有何区别？                   144、有些房地产的竣工面积与预售面积不一致，其原因主要有哪些？                   145、业主如对已购房地产的面积有疑问时，该如何处理？                   146、业主在复查自己一套房的竣工面积与实际面积是否相符时，应注意些什么？                   147、业主如何知道已取得的建筑面积是属于预售面积还是竣工面积？148、按建筑面积计价的商品房，发生面积误差时如何处理？                   149、成套房屋的套内建筑面积由哪些部分组成？                   150、什么是套内房屋使用面积？                   151、什么是套内墙体面积？                   152、什么是套内阳台建筑面积？                   153、什么是房屋的共有建筑面积？                   154、房屋的共有建筑面积包括哪些内容？                   155、按套内建筑面积售房，房价是如何计算的？                   156、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用如何计算？                   157、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的权属属于谁？                   158、套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同？                   159、按套内建筑面积计价的商品房，发生面积差异时，如何处理？                   160、实行套内建筑面积售房，对分摊公共面积（如门厅、楼梯、过道等）部分，政府主管部门将如何把关？                   161、实行套内建筑面积售房，物业管理费的收取是否会改变？                   162、按套（单元）计价的现售商品房，如何计价？                   163、按套（单元）计价的预售商品房，如何计价？                   164、什么是房屋的基底面积？                   165、什么是房屋的建筑面积？                   166、什么是房屋的公用建筑面积？                   167、房屋的公用建筑面积是如何分摊的？                   168、购房的建筑面积包括哪些部分？                   169、什么叫宗地？宗地号代表什么意思？                   170、什么叫宗地图？什么叫证书附图？                   171、从事房产测绘的机构有哪些？                   六、产权登记类                   172、什么叫房地产登记？                   173、房地产登记主要记载哪些内容？                   174、房地产登记发证工作由哪个部门负责，如何受理？                   175、有哪些情况的房地产不予或暂缓登记？                   176、房地产转让时，同时转让的有哪些权益？                   177、怎样申请房地产登记？                   178、房地产的登记种类有哪些，办文时间需多少天？                   179、房地产登记的权利人名称是如何确定的？                   180、申请房地产登记，可否委托他人办理？                   181、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？                   182、哪些房地产登记可由当事人单独申请？                   183、法律规定共同申请，一方当事人不配合，另一当事人该怎么办？                   184、采取欺骗手段骗取房地产登记的，应承担什么责任？                   185、什么情况下登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项？                   186、房地产登记中，土地的使用年期是怎样确定的？                   187、什么叫“确权”？                   188、《房地产证》主要记载哪些内容？                   189、未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？                   190、什么叫房地产初始登记？                   191、哪些情况应申请初始登记？                   192、如何查证《房地产证》的真实性？                   193、查阅产权档案有什么规定？                   194、什么情形属于房地产变更登记？                   195、申请变更登记应提交什么文件，办理变更登记时需缴纳什么费用？                   196、哪些情况下需办理二级市场房地产转移登记？                   197、购买二级市场商品房后，何时可以申请办理《房地产证》？                   198、如何办理二级市场转移登记手续？                   199、拆迁赔偿房如何办理《房地产证》？能否转让？                   200、集资房、合作建房如何办理《房地产证》？                   201、什么情况属于三级市场转移登记？                   202、三级市场转移登记需提交什么资料？                   203、拍卖的房地产过户需提交哪些资料？                   204、如何办理房地产交换？需缴纳哪些费用？                   205、什么叫房地产赠与？如何办理过户手续？                   206、如何办理继承的房地产登记？需缴纳哪些费用？                   207、什么叫房地产抵押？                   208、办理房地产抵押登记需提供哪些资料？                   209、申请楼花按揭登记需提交什么资料？                   210、办理房地产抵押登记需缴纳哪些费用？                   211、为什么抵押登记要先缴纳土地使用费？                   212、三级市场的房地产转让按揭，应如何办理抵押登记？                   213、已办理镂花按揭登记的房地产能不能办理《房地产证》？                   214、哪些房地产不能办理抵押登记？                   215、第三者担保的抵押登记应如何办理？                   216、土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产能否办理抵押登记？                   217、注销房地产抵押登记应提交什么资料？                   218、双方共同购买已办理按揭登记的房地产，一方因故退出或转让，该如何办理登记手续？                   219、地下室、停车场及车位可否销售、抵押？                   220、已办理房地产抵押登记后，原合同内容变更的，如何办理登记？                   221、什么叫分割房地产？                   222、如何办理分割房地产的《房地产证》？需要缴纳哪些费用？                   223、商业用途的房地产业权合起来重新划分，该如何办理手续？                   224、被司法部门依法查封的房地产能否转让？查封期满六个月是否自动解封？                   225、安居房分为哪几种？                   226、具备什么条件，才可以申请安居房的全部产权？                   227、未满足以上条件的，如何申请？                   228、公房上市需要哪些手续？                   229、办理安居房换证或换证转移登记同时进行产权登记，需要提交哪些材料？                   230、办理安居房换证或换证转移登记同时进行产权登记，需要缴纳哪些费用？                   231、安居房上市需不需要补差价？                   232、安居房可否办理抵押贷款？                   233、安居房可否赠与？如何办理？                   七、房屋租赁类                   234、房屋租赁关系是否需要登记？不进行合同登记，应承担什么责任？                   235、房屋租赁登记需提交哪些资料？                   236、有哪些情形不予办理租赁登记？                   237、承包、合作、联营是否属租赁行为？                   238、对经批准后的行政划拨、减免地价款的土地上的房屋出租，有什么规定？                   239、房屋出租税费和租赁管理费的基数是如何确定的？                   240、房屋出租需缴纳哪些税费？                   241、当事人是否可以委托他人代为出租或承租房屋？                   242、房屋租赁合同包括哪些主要条款？                   243、对房屋的租赁年期有什么规定？                   244、在什么情况下，可以变更或解除租赁合同？                   245、在房屋出租期内，出租人死亡或终止或产权转让变更时，原租赁关系如何处理？                   246、出租人是否可以收取房屋租赁保证金？                   247、出租人未能在约定时间内提供房屋或提供的房屋与合同约定不符时，应承担什么责任？                   248、对共有房屋的出租，有什么规定？                   249、除租金外，出租人是否可以向承租人收取其他费用？                   250、对承租人的哪些行为，出租人可以解除租赁合同？                   251、在出租期间，房屋的维修由谁负责？                   252、房屋出租是否会影响房地产权的转移？                   253、租赁合同期限届满，承租人未经出租人同意而逾期不迁出时，出租人该如何处理？                   254、承租人不按合同约定交付租金，应承担什么责任？                   255、对出租人的哪些行为，承租人可以解除租赁合同？                   256、承租人因自己的原因不能行使对房屋的使用权，是否可以不交付租金？                   257、承租人是否可以对租住房屋改变用途或进行装修？                   258、因房屋质量问题影响正常使用时，承租人该如何处理？                   259、因承租人使用不当，造成房屋损坏时，应当承担什么责任？                   260、在租赁期间，承租人未解除租赁关系而自行迁出，被第三人占用致使房屋损坏时，承租人该承担什么责任？                   261、承租人是否可以转租房屋？擅自转租房屋，承担什么责任？                   262、受转租人是否可对转租房屋再行转租？                   263、租赁当事人之间发生争议时，该如何处理？ 土地 1、土地用途包括哪些种类？     答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。     农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 2、 如何了解土地来源及性质？     答：对已办理房地产登记的，可以从《房地产证》中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。 3、 什么是集体土地？     答：集体土地是指农村集体所有的土地。 4、 有哪些用地属于集体土地？     答：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 5、 对集体土地使用权有哪些规定？     答：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。     根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》的规定，集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权。     《深圳市土地征用与收回条例》还规定，违反该条例的规定，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。 6、 什么是行政划拨用地？     答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。     特区内，从特区成立至1988年1月3日期间，由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地；特区外，土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地，均可认定为行政划拨用地。 7、 什么是合作建房？     答：合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。 8、对合作建房有哪些规定？     答：对一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让。在2001年8月6日后，房地产管理部门不再审批合作建房。对已交清地价款的出地方，出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。     根据《深圳市土地交易市场管理规定》和“深府[2001]94号”文的有关规定，原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的10%，可以合作建房。 9、什么是土地使用权出让？     答：土地使用权出让，是指深圳市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。 10、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？     答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十四条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定： (一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。 11、通过出让方式取得土地使用权后，是否就可以处分该宗土地？     答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十五条的规定，土地使用权出让合同签订后，土地使用者未取得该宗土地使用权的《房地产证》前，可以占有和使用该宗土地，但不得处分。 12、土地使用权出让合同包括哪些内容？     答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十七条的规定，出让合同应具备以下主要条款：(一)双方当事人的姓名或者名称、地址；(二)出让土地使用权的宗地号、面积；(三)土地使用年期及起止时间；(四)土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；(五)交付土地的时间；(六)规划、市政设计要点；(七)项目竣工提交验收时间；(八)市政设施配套建设义务；(九)使用相邻土地和道路的限制；(十)建设附属、附加设施的项目及义务；(十一)违约责任；(十二)当事人认为必要的其他条款。 出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。 13、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？     答：一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。     对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。 14、土地使用权的出让方式有哪些？     答：土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。 15、什么是拍卖出让土地使用权？     答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。 16、什么是招标出让土地使用权？     答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。 17、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行？     答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》和《深圳经济特区土地使用权招标拍卖规定》，凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。 18、什么是协议出让土地使用权？     答：协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。 19、哪些土地使用权出让可采取协议方式？     答：根据“深府[2001]94号”文的规定，协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：（一）工业用地（特区内限高新技术项目用地）；（二）市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地；（三）市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地；（四）军事用地。 20、哪些土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方式？     答：根据“深府[2001]94号”文的规定，下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权，但必须按公告的市场价格出让，并将出让情况予以公示：（一）属特区急需或特别鼓励发展的项目用地；（二）市政府以土地入股合作的项目用地。 21、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产，如何进入市场？     答：根据“深府[2001]94号”文的规定，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价。在该规定实施之日（即2001年7月6日）起一年内补交的，按下列办法办理：（一）补交地价的标准：1．市、区国有企业按市场地价的20%补交地价。工业用途免予补交。2．市、区国有企业以外的其他单位和个人按市场地价的25%补交地价。工业用途免予补交。（二）自办理手续之日起按相应房地产用途，重新开始计算土地使用年期。（三）原安居房进入市场补交地价的标准，按市政府有关规定执行。（四）上述房地产补交地价后，发（换）红皮房地产证，可以进入市场。（五）上述规定不适用已签订土地使用权出让合同且未交清市场地价或协议地价的土地使用权受让单位。（六）在本规定实施之日起一年内未按上述标准补交地价的，一律按现行市场地价标准足额补交，但原福利、微利商品房除外。（七）对历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的处理有特别规定的，按特别规定执行。 22、什么是土地的挂牌交易？     答：土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。 土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。 　　公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；（三）若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。 　　报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。 　　申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。 23、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行？     答：根据《深圳市土地交易市场管理规定》的规定，下列土地交易（包括分割转让）应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行：（一）经营性项目用地（包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等）的土地使用权出让；（二）以协议地价方式取得土地使用权，申请改变用地性质、功能，转让土地使用权的，依法收回土地使用权，通过招标、拍卖方式重新出让；（三）依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用权转让；（四）减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；（五）合作建房，但农村征地返还用地除外；（六）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主体，按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的，选择改造单位的；（七）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的；（八）为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（九）人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（十）法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。其他机构包括中介机构不得进行上述交易。 24、在哪些情形下，土地使用权终止？     答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》，有下列情形之一的，土地使用权终止：(一)出让合同规定的年期届满；(二)土地灭失；(三)土地使用者死亡而无合法承继人；(四)人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效；(五)用地单位迁移或者被依法注销的；(六)市政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使用权的；(七)法律、法规规定的其他情形。 25、在哪些情形下的土地交易不予办理产权手续？     答：根据《深圳市土地交易市场管理规定》的规定，凡有下列情形之一的，不予办理产权手续：（一）违反本规定，须公开交易的土地使用权不实行公开交易的；（二）须公开交易的土地使用权不按本规定的规范要求和方式进行公开交易的；（三）投标人或竞买人互相串通压价的；（四）法律、法规规定属于交易无效的其他情形。     属于前款第（一）、（二）项情形的，由监察部门依法对有关单位负责人和责任人给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。 26、有哪些土地批文或权属证明无效？     答： 深圳市土地管理部门是深圳市土地使用权出让的主管部门，统一对全市土地使用权进行出让和对出让的土地进行统一管理，其他任何单位不得出让土地使用权。擅自出让土地使用权的，出让合同无效。     无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效。     凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。 27、如何了解地价是否交清？     答：对已办理房地产登记手续，并领取《房地产证》的，说明地价已经交清；     对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。 28、未交清地价的房地产是如何处理的？     答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》的规定，土地使用者未按出让合同规定的期限付清土地使用权出让金的，从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴交部分万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的，土地管理部门可以解除出让合同，收回土地使用权。     土地使用权只支付定金或保证金的，不予退还。     土地使用者已将定金或者保证金抵充土地使用权出让金的，不予退还。土地管理部门扣除土地开发与市政配套设施金总额20%的违约金，余额予以退还 ，已兴建的建筑物、附着物无偿收归政府所有。 29、在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地使用权？     答：根据《深圳市土地使用与收回条例》的规定，有下列情形之一的，主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物：（一）出让合同规定的年期届满的；（二）土地使用者死亡而无合法承继人的；（三）人民法院或主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地的判决、裁定或决定；（四）法律、法规规定的其他情形。 30、在什么情形下，主管部门可以提前收回有偿出让的土地使用权？     答：根据《深圳市土地使用与收回条例》的规定，有下列情形之一的，主管部门在年期届满前可以收回有偿出让的土地：（一）公共利益需要的；（二）公路、铁路、机场等经核准报废的；（三）用地单位迁移或被依法撤销的；（四）实施城市规划而进行旧城区改建需要的。 31、什么是违法建筑？     答：违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。 32、哪些属于违法建筑？     答：根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》的规定，违法建筑包括：（一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；（二）不按批准的设计图纸施工的建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；（五）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；（六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的临时建筑；（八）违反法律、法规有关规定的其他建筑。 33、什么是历史遗留违法私房？     答：历史遗留违法私房，是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前，即1999年3月5日以前违反法律、法规所建的下列私房：（一）原村民非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地新建、改建、扩建的私房；（二）原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私房；（三）原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积所建的私房；（四）原村民违反一户一栋原则所建的私房；（五）非原村民未经县级以上人民政府批准单独或合作兴建的私房。 34、哪些违法私房不予确认产权？     答：根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》的规定，下列违法私房不予确认产权：（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的；（二）占用农业保护区用地的；（三）占用一级水源保护区用地的；（四）非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。 35、什么是历史遗留生产经营性违法建筑？     答：历史遗留生产经营性违法建筑，是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前，即1999年3月5日以前违反规划、土地等有关法律、法规的规定，未经规划国土资源部门批准，未领取建设工程规划许可证，非法占用土地兴建的工业、交通、能源等项目的建筑物及生活配套设施。 36、哪些历史遗留生产经营性违法建筑不予确认产权？     答：根据《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》的规定，下列违法建筑不予确认产权：（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的；（二）占用农业保护区用地的；（三）占用一级水源保护区用地的；（四）非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。 37、什么情况下，需缴纳土地使用费？     答：使用特区范围内土地的单位和个人，都必须依据《深圳经济特区土地使用费征收办法》的规定缴纳土地使用费，但该办法规定免缴的除外。     同时，在土地使用权出让合同书中还约定：乙方在使用土地期间，未按合同约定支付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金，并未按合同规定缴纳土地使用费的，甲方可不予办理与本地块有关的房地产权登记、建筑许可、销（预）售许可及其他相关手续或采取其他限制性措施。 38、土地使用费缴纳人是如何确定的？     答：根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》的规定，使用土地的单位和个人是土地使用费的缴纳人。但：（一）以土地投资入股与他方兴办合资、 合作或联营企业的，合资、合作或联营企业为缴费人， 但经批准的合营合同另有约定的按合同办理；土地权属没有转移的，提供土地的一方为缴费人；土地使用权转让的，受让方为缴费人；（二）租赁房屋的，房屋所有人为缴费人；（三）经营土地开发的，在土地使用权转让前， 经营开发单位为缴费人，土地使用权转让的，受让方为缴费人；（四）农村工商用地和宅基地，以工商企业、宅基地使用人为缴费人；（五）共有的土地，以《房地产证》登记的权利人为缴费人。 39、土地使用费的征收标准如何？     答：土地使用费依据土地等级和类别，按《深圳经济特区甲种土地使用费征收标准》或《深圳经济特区乙种土地使用费征收标准》计征；如属临时用地的，按《深圳经济特区临时（短期）地租标准》计征。 40、有哪些情况暂免缴纳土地使用费？     答：根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》的规定，下列用地暂免缴纳土地使用费：（一）国家机关、人民团体、 部队以及个人使用的非营利性用地；（二）由国家财政部门拨付事业费的事业单位的非营利性用地；（三）公园、名胜古迹、宗教寺庙的非营利性用地；（四）市政公共设施以及林场、铁路路基、公路路基、电力走廊用地；（五）农村直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）按国家法律、法规和规章规定免缴土地使用费的其他用地。 41、有哪些用地免缴或减收土地使用费？     答：根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》的规定，下列用地免缴或减收土地使用费：（一）新开工的基建工程，自《土地使用合同书》生效之日起至《土地使用合同书》规定的竣工日期止， 减半计征土地使用费。由于特殊原因不能按期竣工的， 经主管部门批准可以适当延长优惠期，但延长的时间最多不能超过一年；（二）经深圳市科学技术委员会审定的技术先进项目，减半缴纳土地使用费五年；（三）华侨、港、澳、台同胞捐资兴办的企业用地或项目用地，免缴土地使用费三年，三年后减半缴纳土地使用费两年；（四）企业用自筹资金填海增辟的土地，从《土地使用合同书》生效之日起，免缴土地使用费五至十年；（五）因不可抗力或其他特殊情况，确实无法缴纳土地使用费的，经批准可以缓缴或减免土地使用费；（六）按国家法律、法规和规章规定可以减收土地使用费的其他用地。 42、如何办理土地使用费缴纳手续？     答：土地权属变更的， 新的土地使用人应在办理产权登记或变更登记之日起三十日内向市国土局提出土地使用费登记或变更登记申请；改变土地使用用途的， 应自批准之日起三十日内向市国土局提出土地使用费变更登记申请。 43、如何办理《建设用地规划许可证》？     答：以招标、拍卖方式获得国有土地使用权的，建设单位凭土地使用权出让合同书领取《建设用地规划许可证》。 以协议出让方式获得国有土地使用权的，建设单位必须在签订土地使用权出让合同书之前，向市规划主管部门或其派出机构领取《建设用地规划许可证》。市规划主管部门或派出机构按照相应的城市规划，审定建设用地的相关规划设计指标，提出城市规划设计要求，核发《建设用地规划许可证》。     建设单位在取得《建设用地规划许可证》后90日内，未能签订土地使用权出让合同书又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。 44、在取得《建设用地规划许可证》后，是否可以变更地块规划内容？     答：建设单位取得《建设用地规划许可证》后两年内不得申请变更规划内容；两年后申请变更的，市规划主管部门或其派出机构对申请进行初审后，按法定程序审批。     获得批准的，市规划主管部门或其派出机构向申请单位重新核发《建设用地规划许可证》，收回原《建设用地规划许可证》，并办理相应的用地手续；不批准的，由市规划主管部门或其派出机构书面答复申请单位。 45、《建设工程规划许可证》包括哪些内容？     答：《建设工程规划许可证》包括下列内容：（1）许可证编号；（2）发证机关名称和发证日期；（3）用地单位；（4）用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；（5）计容积率面积及各分类面积；（6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。 46、什么情况下不予核发《建设工程规划许可证》？     答： 根据《深圳市城市规划条例》的规定，下列情况不予核发《建设工程规划许可证》：（一）不符合城市规划要求或未按政府主管部门对各阶段审查意见作出设计修改的；(二)设计单位资质与资格不符合有关行业管理规定的；（三）设计文件不符合国家、省、市有关专业技术规范和规程的。 47、在哪些情况下，需重新办理《建设工程规划许可证》？     答：当工程因以下情况确需修改的，应重新办理《建设工程规划许可证》：（一）涉及建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构的；（二）市政工程中涉及规模、等级、走向、工艺设计、立面、平面、结构、功能及设备的容量、造型有较大变化的。 48、对已建成的建筑需改变使用性质时，是否需要申请核发《建筑工程规划许可证》？     答：已建成的建筑确需改变使用性质的，须经城市规划主管部门批准，签订土地使用权出让合同书补充协议、付清地价款后，持设计文件等，向市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》或建筑工程装饰、装修许可文件。涉及有关专业管理部门审批的，还应取得有关部门的审核意见。 49、对未取得《建设工程规划许可证》的建设项目，主管部门可以采取什么处罚措施？     答：未取得建设用地规划许可证或建筑工程规划许可证进行建设的，市规划主管部门可以依照《深圳经济特区规划土地监察条例》采取查封，扣押等行政强制措施。 50、购买预售商品房后，发展商是否可以变更项目设计？     答：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。     《深圳经济特区房地产转让条例》规定，已预售的房地产在建筑 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 过程中，对公共设施部分不得变更设计。如确需变更设计的，应征得全体受让人五分之四以上的同意。     《商品房销售管理办法》（建设部88号令）还规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。     买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 51、建设工程竣工后，是否必须取得《规划验收许可证》？     答：建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予核发《规划验收许可证》，不予办理房地产权登记，不得投入使用。 52、什么情况下不予核发《规划验收许可证》？     答：根据《深圳市城市规划条例》的规定，有下列情形之一的，不予进行规划验收：（一）擅自变更建筑设计（包括变更建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构、设备的容量）的；（二）未拆除原《建设工程规划许可证》标明应拆除的建筑物或构筑物的；（三）未拆除用地范围内的临时设施，未完成其配套工程的；（四）其他不符合《建设工程规划许可证》要求的。 53、对成片开发、分期开发的住宅小区是如何进行规划验收的？     答：成片开发的住宅区、工业区在进行单体建筑工程的规划验收后，还应进行小区规划验收。小区建设分期分批进行时，其配套工程应按 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 同步完成。未完成时，同期的其他项目不予规划验收。 54、对住宅区内的公用设施、设备、场所（地）的使用有哪些规定？     答：根据《〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉实施细节》的规定，凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民提供配套服务的公用设施、设备和场所（地），未经规划部门批准，一律不得挪作他用。 55、某物业加建两层，发展商说“一边报建，一边加建”，这样做可以吗？产权有保证吗？     答：不可以。建筑物的扩建、改建必须报主管部门批准并对原《建筑工程规划许可证》进行变更或备注并领取施工许可证后，方可施工。如未履行以上手续，将会被认定为违法建筑。因此，其产权没有保证。 56、什么是套内使用面积系数？     答：当房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用面积的比率（%）。 57、什么是建筑覆盖率（建筑密度）？     答：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。 58、什么是建筑容积率？     答：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。 59、什么是绿地率？     答：在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。 60、什么是绿化覆盖率？     答：在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。 开发与建设 68、什么是商品房现售？     答：商品房61、设立房地产开发企业须具备哪些条件？     答：设立房地产开发企业，须具备下列条件：（一）注册资本不得少于人民币一千万元；（二）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；（三）有按市场价格取得的土地使用权；（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；（五）法律、法规规定的其他条件。 增加房地产开发和经营业务范围的，须具备前款（一）、（二）、（三）、（五）项规定的条件。     工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续；对不符合本条例规定条件的，不予登记。 62、如何申请领取《房地产开发企业资质证书》？     答：房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案，并申请领取《房地产开发企业资质证书》，主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发《房地产开发企业资质证书》。     房地产开发企业办理房地产开发和经营业务时，应当出示《房地产开发企业资质证书》。     主管部门对《房地产开发企业资质证书》实行年度审核制度。 63、什么是商品房预售？     答：商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 64、《房地产预售许可证》包含哪些内容？     答：《房地产预售许可证》包括下列内容：（一）预售许可证编号；（二）发展商名称；（三）项目名称；（四）项目坐落地点；（五）土地使用权出让合同书号、地块编号；（六）《房地产证》编号、栋数；（七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；（八）发证机关、有效期；（九）附注内容等。 65、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？     答：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。 66、商品房预售需要具备哪些条件？     答：商品房预售需具备以下条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）法律、法规规定的其他条件。 67、是否可以认购内部认购时期的房地产？     答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，房地产预售须经主管机关批准并获得《房地产预售许可证》后，才能预售。所谓内部认购，实际上是发展商逃避主管部门的管理，在取得《房地产预售许可证》前的一种非法行为，其行为不受法律保护，是无效的。因此不能认购内部认购时期的房地产。现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 69、房地产现售需要具备哪些条件？     答：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 已经落实。 70、什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？     答：凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告，广告发布者不得发布其广告：（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；（三）违章建设的房屋；（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；（五）权属有争议的房屋；（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。 71、开发商发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料？     答：房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件，并出示原件：（一）营业执照；（二）《房地产开发企业资质证书》；（三）预售的，应提交《房地产预售许可证》。现售的，应提交《房地产证》。 72、房地产销售广告应当包括哪些内容？     答：房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；（二）预售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号；（三）现售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。     广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。 73、在房地产广告中，不得包含哪些内容？     答：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。 74、对售楼广告及资料内容有哪些具体规定？     答：预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置、示意图，应当真实、准确，比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。 75、对未取得《商品房预售许可证》而刊登房地产广告的，开发商应承担什么责任？     答：对未取得商品房预售许可证而以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等方法刊登广告的，建设、房管和工商部门要加强检查监督，及时查处。 76、在刊登房地产广告时，对广告所表示的价格有什么规定？     答：房地产广告对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。预售商品房按套(单元)出售的，价格以套内面积计算；整栋出售的，以该栋房屋建筑面积计算房价。销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易，广告中要注明交易总价。 77、发展商发布虚假房地产广告时，应承担什么责任？     答：对违规发布房地产广告及发布的房地产广告失实、虚假的开发企业和广告经营者、发布者，建设、房管部门可责令其限期改正，逾期不改正的可通过新闻媒体曝光，给予停止审批新的商品房预售项目、降低资质等级等处罚。工商部门可责令广告发布者停止发布，并依照有关规定给予处罚。 78、对房地产广告中所承诺的内容，购房人是否有权要求在购房合同中约定？     答：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。 79、对房地产广告中的各种排名、奖励等内容，有哪些规定？     答：预售商品房广告中出现各种评奖、排名、国家或省示范工程等称号的，必须符合国家有关法律、法规的规定，并明示评奖机关、奖励种类、有效年份。对列入实施计划但未经验收获得奖励称号的，不得使用该称号。 80、发展商销售商品房有哪些方式？     答：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。 81、发展商不得采取哪些方式销售商品房？     答：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 82、销售代理委托书包含哪些内容？     答：由委托人出具给代理人的委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 83、在发展商处购房时，发展商应当明示那些事项？     答：（一）开发资质和营业执照；（二）商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图；（三）项目开发进度和竣工交付使用时间；（四）项目及其配套设施的平面示意图；（五）商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法；（六）预售商品房的价格和付款办法；（七）商品房预售的专用账户；（八）物业管理事项；（九）法律、法规规定的其他事项。     在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。 84、发展商应当提供哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄？     答：在新版《深圳市房地产卖买合同（预售）》中已约定，卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利：（一）卖方与深圳市规划与国土资源局签订的深地合字（ ） 号《土地使用权出让合同书》及 号补充协议或者《房地产证》；（二）《房地产预售许可证》、《建设工程规划许可证》及《施工许可证》；（三）主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告。 85、对已预售的商品房，发展商是否可以设定他项权？     答：已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前，预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。违反此规定，用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的，其设定无效。由此造成损失的，由预售人承担。 86、对已预售的房地产，发展商是否可以抵押该房地产？     答：房地产开发商不得抵押已预售的房地产。 87、购房预定款性质的费用可以退还吗？     答：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。     符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。 88、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？     答：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。     房地产开发项目完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收，并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。 89、在交付时，与样板房不一致时该如何处理？     答：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致，不一致的，按合同违约处理。 90、未经验收或验收不合格就交付使用的，开发商该承担什么责任？     答：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。 91、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？     答：在房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 92、在房屋交付使用后，在质量保修方面有哪些规定？ 答：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。     商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。     非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。     在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。 93、商品房延期交付的，转让人应当承担什么责任？     答：因转让人的过错，不能按约定的时间交付房地产的，转让人应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的，从合同约定；未约定的，为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的，转让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。     转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产的，受让人有权解除合同，但转让人与受让人另有约定的除外。 94、购买预售商品房后，发展商是否可以将开发项目转让？     答：预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时，应当经拥有已预售商品房建筑面积的三分之二以上的预购人同意，并经主管部门批准。 95、转让项目需符合哪些条件？     答：属于房地产开发项目的在建工程的转让需符合下列条件：（一）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（二）取得建筑许可证和开工许可证；（三）除付清地价款外，投入开发建设的资金已达到工程款预算投资总额的25%以上，并经注册会计师验资；（四）土地使用权未抵押、查封。 96、转让预售房地产项目的，受让人应当具备什么条件？     答：受让人应当是依法成立并符合资质等级要求的房地产开发经营企业。 97、转让预售房地产项目的，受让方享有什么权利和应承担什么义务？     答：转让预售房地产项目的，受让方应当享有原预售人享有的权利，并承担原预售人对预购人所承担的义务。 98、在项目转让期间，对预售商品房有哪些规定？     答：受让方与预售人签订项目转让合同之日起三十日内，受让方应当到原发证机关变更商品房预售许可证。 预售人自签订项目转让合同之日起，应当停止预售商品房；受让方未换商品房预售许可证的，不得预售商品房。 99、发展商能否为买方改名？     答：根据《深圳经济特区房地产行业管理条例》的规定，禁止房地产企业擅自更改已生效房地产买卖合同中的受让人姓名（名称）。 100、公共开放空间可以出售或转让吗？     答：公共开放空间是指在建设用地范围内，建筑物内部或外部开辟出的全天开放供公众使用的室内建筑空间或室外场地空间，如公共绿地、停车场等。公共开放空间不可出售或转让。 销售与转让 101、小业主如何查询所购买的物业是否在销售许可范围内？     答：可以在网站上了解项目的预售审批情况。但在要求发展商出示《房地产预售许可证》的同时，还需留意该许可证的内容，因为对某些分期开发的房地产项目，主管部门会依据项目的进度情况分期发放许可证，也有一些许可证只对某一综合楼的某些楼层批准预售。因此在购买前必须认真核对所购买的房地产的栋号、楼层、名称等是否与许可证上所注明的内容相符。 102、如何看待房地产广告中的“使用率”、“实用率”、“实用面积”等广告语？     答：发展商在广告中使用这些词语和数值时，并没有说明其计算方法，而且各楼盘之间的计算方法并不统一，极易引起误解甚至纠纷。根据《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》，应统一使用“套内使用面积系数”。套内使用面积系数是房地产套内使用面积与套内建筑面积加应分摊的公用面积的比率，但在测绘资料中均不体现此参数。 103、小业主该如何辨别发展商是否一房多卖？     答：《商品房销售管理办法》明确规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。     深圳已于2001年3月1日起施行新版《深圳市房地产卖买合同（预售）》标准文本，并实行网上交易，实现了商品房预售的即时备案，可以有效防止一房多卖情况的发生。 104、房地产中介发布预售房地产广告应当出具什么材料？     答：中介机构发布所代理的预售商品房项目广告，除提供该项目的房地产开发企业资质证书、商品房预售许可证等有关证明文件外，还应当提供开发企业出具给代理人的委托书。 105、在中介购房时，中介机构应当明示哪些内容？     答：受委托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人明示以下内容：（一）中介机构的资质证书和营业执照；（二）代理人的资格证书；（三）预售人出具给代理人的销售委托书；（四）预售项目的有关证明文件，包括：①预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人；②商品房预售许可证或其经发证机关确认的复印件；③项目开发进度和竣工交付使用时间；④项目及其配套设施的平面示意图；⑤商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法；⑥预售商品房的价格和付款办法；⑦商品房预售的专用账户；⑧物业管理事项；⑨法律、法规规定的其他事项。 106、在中介购房，如对购房价格有疑问时，如何处理？     答：《深圳经济特区房地产转让条例》明确规定，代理人和经纪人应当按委托人委托的价格买卖房地产。因此，当对购房价格有疑问时，可查阅委托人出具给代理人的销售委托书中有关价格的事项。 107、由经纪人代理的房地产，当不能登记或不能在规定时间内获准登记时，该如何处理？     答：《深圳经济特区房地产转让条例》规定，经纪人代理房地产转让时，应当对转让当事人的资格、房地产产权的合法性进行查验。由于经纪人的过错， 经纪人代销的房地产不能登记或者不能在规定的时间内获准登记，造成受让人损失的，经纪人应当赔偿责任。 108、在中介机构购买的房地产，在签订买卖合同时，还应当包括哪些内容？     答：通过经纪行为达成的房地产交易合同，必须由持有《深圳市房地产经纪人执业证书》的人员在合同中签字，并加盖经纪机构公章。 109、在中介机构购买房地产时，需向代理机构交纳那些费用？标准如何？     答：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。     佣金标准为：买卖双方各按最高不超过成交价的1.5%。 110、购房时，什么时候签订预售合同？什么时候签订现售合同？     答：在购买尚未竣工交付使用但已取得《房地产预售许可证》的房地产时，签订预售合同；当购买已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，签订现售合同。 111、房地产预售合同主要包括哪些内容？     答：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。 112、商品房预售合同还应当附有哪些内容？     答：商品房预售合同还应当附有预购商品房项目及楼层平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。 113、售楼广告、售楼书、样板房等所列示的内容是否应当在合同中约定？     答：在新版《深圳市房地产卖买合同（预售）》中已约定，除买卖双方另有约定外，卖方所作的售楼广告、售楼书、样板房视为该合同的组成部分，卖方应承担相应的义务。 114、当发生合同纠纷时，如何处理？     答：在新版《深圳市房地产卖买合同（预售）》中已约定，当发生合同纠纷时，由买卖双方协商解决，协商不成的，可选择下列方式之一解决：（一）向深圳市仲裁委员会申请仲裁；（二）向中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会申请仲裁；（三）依法向人民法院起诉。 115、在什么情况下，房地产买卖合同无效？     答：违反法律、法规的房地产买卖合同无效。 无效的房地产买卖合同，从订立时起就不具有法律的约束力。     房地产买卖合同被确认为无效后，当事人一方有过错的，应当赔偿对方因此遭受的损失。当事人双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。 116、在什么情况下，可以变更或解除房地产买卖合同？ 答：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，发生下列情形之一的， 可以变更或者解除房地产买卖合同：(一)经当事人双方协商一致，并且不因此损害国家利益和他人合法权益的；(二)因不可抗力致使房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的；(三)因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不必要的；(四)出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的。     双方协商变更或者解除合同的，应当订立书面协议。     一方当事人根据上述第(二)、(三)、(四)项的规定要求变更或者解除合同的，应当及时通知对方。     因变更或者解除房地产买卖合同致使一方当事人遭受损失的，有过错的一方当事人应当负赔偿责任。 117、受让人不能按时付款时，应当承担什么责任？     答：现售房地产的受让人不按约定期限给付价款的， 应当比照中国人民银行有关延期付款的规定支付违约金；因受让人过错造成转让人损失的，受让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。受让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不给付价款的，转让人有权解除合同，但受让人与转让人另有约定的除外。     预售房地产的受让人不按期给付价款的，按下列规定承担违约责任:(一)受让人给付的金额达应付价款百分之五十以上的，受让人应当比照中国人民银行有关延期付款的规定向转让人支付延期付款违约金；(二)受让人给付的金额不足应付价款百分之五十的，转让人可要求受让人支付违约金。受让人超过合同约定时间九十日仍不给付应付价款的，转让人有权解除房地产买卖合同。 118、在签订正式房地产买卖合同后，购房者退房应当承担什么责任？     答：按规定，在双方签订正式房地产买卖合同之后，买卖双方必须按合同条款履行合同。如果发展商违约，并符合合同中有关退房的约定，购房者不但不需要承担责任，还可追究发展商的违约责任；如果发展商没有违约，购房者想退房，在没有取得发展商同意的情况下，可能会被要求按合同依法追究违约责任并没收定金。因此，购房者在签订正式房地产买卖合同时，应慎重行事。 119、在签订正式房地产买卖合同后，发展商由于某种原因未能将房地产售予购房者，应当承担什么责任？     答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，发展商在签订正式的房地产买卖合同之后，不得再将合同标的房地产售予其他购房者，否则属于发展商违约。由此造成购房者遭受损失的，发展商应当负赔偿责任。 120、购买房地产时，如果购买了屋顶花园，为何在办理《房地产证》时却没有反映出来？     答：现行的法律法规规定，屋顶空间是一个公共空间，是不能销售的，它不符合房地产登记条例的规定，所以在办理产权登记时没有体现出来。购房者只能从所签订的购房合同中体现其对屋顶的使用权利，但其产权并未得到现行法律、法规的保障。 121、房地产转移登记后，是否就算房地产买卖合同的终止？     答：产权转移登记后， 房地产买卖合同内容未履行完毕的，当事人应当继续履行。 122、现售商品房该签订哪类合同？     答：现售商品房签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》。 123、交付使用后，如对房屋质量存有疑问时，该如何处理？ 答：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 124、办理房地产按揭需缴纳哪些费用？     答：办理房地产按揭一般需要包括下列费用：（1）卖买合同公证费（自愿），按成交价的3‰计收，由公证处收取；（2）按揭合同公证费，按贷款额的3‰计收，由公证处收取；（3）保险费，按成交价的1‰计收，由保险公司收取；（4）律师费，一般为500～1000元，由律师事务所收取；（5）按揭手续费，一般为100元，视贷款银行而定。 125、二级市场转让包括哪些税费内容？     答：（1）销售营业税，按销售价的5%，售方缴纳，税务部门收取；（2）城市建设维护税，按销售价的0.05%，售方缴纳，税务部门收取；（3）印花税，按销售价的0.05%，另每证贴花5元，双方缴纳，国土部门代收；（4）企业所得税，按所得额的15%，售方缴纳，税务部门收取；（5）登记费，个人50元，单位80元，买方缴纳，国土部门收取；（6）契税，按销售价的1%，买方缴纳，国土部门代收。 126、有哪些房地产，应当经主管部门批准，并补足地价款后，方可转让？     答：下列房地产， 应当经主管机关批准，并补足地价款后，方可转让：(一)通过行政划拨取得土地使用权的；(二)取得土地使用权时减免地价款的；(三)法律、法规规定的其他情形。 127、有哪些房地产是不得转让的？     答：(一)根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的；(二)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(三)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(四)设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；(五)权属有争议的；(六)法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。 128、有哪些行为视同房地产转让？     答：下列行为视同房地产转让：(1)以房地产作为出资与他人成立法人企业的；(2)一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产权分成的；(3)收购或者合并企业时，房地产转移为新的权利人所有的；(4)以房地产抵债的；(5)国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拔；(6)非父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与行为。 129、有哪些行为不属于房地产转让？     答：下列行为不属于房地产转让：(1)共有人之间对共有房地产的分割；(2)国家机关、由财政拔款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政调拔。 130、以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权？     答：（1）房地产共有人；（2）房地产承租人；（3）一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，按上述次序依次享有优先购买权。 131、已办理按揭的楼花能否转让？     答：正在按揭的房地产经银行、发展商及买卖双方同意后可以转让。）如买方愿为卖方付清银行的剩余欠款，则由银行出具注销楼花按揭证明书，按楼花转让处理；（2）如由买方分期付款，则由银行和发展商出具同意由买方分期付款的说明书，并重新签订按揭合同，产权登记部门注销原楼花按揭，按楼花转让办理后，在合同上加盖新的楼花按揭专用章。 132、楼花是否可以转让？     答：楼花可以背书转让，即在原购房合同后附上转让的有关内容，并经公证处公证，产权登记部门在办理转移备案登记后，在原合同上加盖背书转让专用章，并填写受让方的有关内容。     楼花背书转让按三级市场转让税费标准缴纳税费。 133、二手楼买卖需要缴纳哪些费用？     答：（1）销售营业税，按销售价的5%，售方缴纳，国土部门代收；（2）城市建设维护税，按销售价的0.05%，售方缴纳，国土部门代收；（3）印花税，按销售价的0.05%，另每证贴花5元，双方缴纳，国土部门代收；（4）售方为企业的，缴纳企业所得税，按所得额的15%，售方缴纳，税务部门收取；售方为个人的，缴纳个人所得税，按所得额的20%，售方缴纳，国土部门代收；（5）登记费，个人50元，单位80元，买方缴纳，国土部门收取；（6）契税，按销售价的1%，买方缴纳，国土部门代收。 134、业主委托他人进行房地产买卖是否需要办理委托公证书？     答：由代理人办理房地产买卖手续的，应提交委托书，涉及到境外单位或个人的委托书还应当经过公证或认证。 135、二手楼买卖签订哪类合同？     答：二手楼买卖签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》。 136、填写二手楼转让合同时，应当注意哪些问题？     答：（1）买卖双方的名称要按身份证明标准名称填写；（2）转让的房地产需填写清楚座落、栋号、房号、产权证号码等；（3）建筑面积、一楼或顶层是否包括花园和天台面积；（4）交易的币种、金额、付款方式等。同时特别需要注意的是，双方或一方为规避有关税费，故意填写较低的成交价，买方在下一手转让中可能需付出较高的税费。 137、购买二手楼可以办理按揭吗？     答：可以。产权登记机关对二手楼按揭双方主体无特别要求，主要是注意银行对按揭申请人的要求。 138、按揭购买二手楼，如何办理抵押登记？     答：先由买卖双方签订房地产买卖合同并经公证后，办理受让方的《房地产证》，由受让方按房地产抵押登记的规定办理现楼抵押登记。 139、申请二手楼按揭需要什么费用？办理手续需要多长时间？     答：登记机关收取的费用同抵押登记，为抵押价值的万分之一，但每项不低于一百元，核准登记的时间为15天。此外，还应根据银行的要求缴纳其他费用，如公证费、保险费等。 测绘 140、商品房销售时，以什么计量单位作为计价方式？     答：商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积计价。 141、商品房的计价方式是否可以自由选择？     答：从2002年10月1日起，商品房的计价方式只能选择按套（总价）计价或按套内建筑面积计价。 142、商品房建筑面积如何计算？     答：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 143、何谓“预售面积”和“竣工面积”？它们有何区别？     答：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。 144、有些房地产的竣工面积与预售面积不一致，其原因主要有哪些？     答：其产生的原因大致可概括为：（1）建筑物的某部分改变设计；（2）施工过程中，建筑物的某部分未按原设计施工；（3）施工错误或施工误差过大；（4）竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变；（5）正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的竣工面积与预售面积存在差异。 145、业主如对已购房地产的面积有疑问时，该如何处理？     答：在预售期间，可向发展商索要该套房屋的面积测绘资料和建筑设计图，根据图上尺寸复核套内建筑面积是否与购房合同上的套内建筑面积相符。     在竣工入伙后，可按相关规范自行实测，如仍存疑问，可要求进行重新测量。 146、业主在复查自己一套房的竣工面积与实际面积是否相符时，应注意些什么？     答：业主在复查已购房地产的面积时，一般只能丈量该套房的套内建筑面积，而且还需注意墙体厚度、烟道、专用梯、凸窗分摊面积等问题。 147、业主如何知道已取得的建筑面积是属于预售面积还是竣工面积？     答：凡提供使用的建筑面积资料均以份为单位，每份资料的封面上均在显著位置标明“预售面积”且加盖的公章为“深圳市地籍测绘大队业务专用章”的，为预售面积；标明“竣工面积”且加盖的公章为“深圳市规划与国土资源局竣工专用章”的，为竣工面积。 148、按建筑面积计价的商品房，发生面积差异时如何处理？     答：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生差异以及建筑面积与套内建筑面积均发生差异时的处理方式。 在新版《深圳市房地产买卖合同（预售）》中已约定，交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在1%以内（含1%）的，为允许的合理差异，买卖双方相互不退、不补；交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在1%以上、5%以内（含5%）的，按购房时的单位价格，实行多退少补；交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在5%以上的，买方有权解除合同，买方要求解除合同的，卖方应在10日内退还买方交付的购房款及利息，并承担购房总价款5%的违约金；交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在5%以上（不含5%）的，经买卖双方协商不解除合同的，按购房时的单位价格，实行多退少补。 149、成套房屋的套内建筑面积由哪些部分组成？     答：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 150、什么是套内房屋使用面积？     答：套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。 151、什么是套内墙体面积？     答：套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。     目前深圳市的执行规定如下：（1）建筑物外墙（含山墙）的墙体面积全部计入与其相邻的套内建筑面积或外墙内侧的公用建筑面积中；（2）分户建筑面积之间的共墙、公用面积与公用面积（电梯井除外）之间的隔墙，以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用面积的边长；（3）电梯井（不含其周围的其他公用面积）与套内建筑面积或电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，以墙轴线为界分别计取边长；（4）套内建筑面积与电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，其墙体面积全部计入套内建筑面积。     本处所指的“其他公用面积” 包含了电梯井周边的过道、走廊，也包含了建筑物外墙外侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等。 152、什么是套内阳台建筑面积？     答：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 153、什么是房屋的共有建筑面积？     答：房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。 154、房屋的共有建筑面积包括哪些内容？     答：共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。     共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 155、按套内建筑面积售房，房价是如何计算的？     答：（1）房地产开发企业预售的商品房，按套(单元)或整层出售的，以套(单元)或整层内建筑面积(以下简称“套内建筑面积”)计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积计算房价。预售时，开发企业应向购房者提供经规划部门批准的房屋建筑平面图。（2）房地产开发企业销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易，实行总价交易，房价可不与房屋建筑面积挂钩，但新业主对公用建筑面积享有原业主的权属。实行总价销售的房屋，房地产开发企业或原业主应向购房者提供房地产测绘机构的房屋建筑平面图。 156、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用如何计算？     答：按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。 157、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的权属属于谁？     答：应在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，其权属属于各产权业主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。 158、套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同？     答：“套内建筑面积”售房，实际上是以“套内建筑面积”为交易面积，按套内建筑面积计算房价，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。 同时在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，其权属属于各产权主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。     “建筑面积”售房，实际上是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积，按建筑面积计算房价。由于“分摊的共用建筑面积”的存在，使售房面积复杂化、专业化，非房产测绘专业技术人员无法弄清“分摊的共用建筑面积”的合理性和准确性，购房者不能直观了解自己究竟购买了多大的房屋。     “套内建筑面积”售房与“建筑面积”售房相比，前者只是少了个“分摊的公用建筑面积”，而应“分摊的公用建筑面积”建设费用计入套内建筑面积销售单价内，因此房屋交易总价不变，但售房面积更明确、具体、直观。两者对分摊的公用建筑面积享有同等的权益。 159、按套内建筑面积计价的商品房，发生面积差异时，如何处理？     答：房地产开发企业预售商品房时，应与购房者在购销合同中按如下原则约定交楼时实测面积与原计价面积出现差异（含误差）的处理方法：（一）差异值为±0．6％以内（含本数）的，购销双方不作任何补偿；（二）差异值为±0．6％以上（不含本数）至±3％以内（含本数）的，购销双方按购销合同约定的房屋单价多退少补；（三）差异值超过±3％以上（不含本数）的，购房者可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，房地产开发企业应在30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。 160、实行套内建筑面积售房，对分摊公共面积（如门厅、楼梯、过道等）部分，政府主管部门将如何把关？     答：按“套内建筑面积”计价售房，由于交易面积中不包含“分摊共用建筑面积”，房地产开发企业有可能为了节省建筑成本而将作为“分摊共用建筑面积”的门厅、楼梯、公共过道等部分改小，政府主管部门应在设计图纸、报建、竣工验收和竣工测绘等方面严格把关，维护业主对“分摊共用建筑面积”甚至“不分摊共用建筑面积”的法定权益。 161、实行套内建筑面积售房，物业管理费的收取是否会改变？     答：由于物业管理费标准是按“建筑面积”制定的，物业管理部门按“建筑面积”收取物业管理费, 实行“套内建筑面积”售房，售房合同及房地产证上注有“建筑面积”，因此，物业管理费收取没有改变。 162、按套（单元）计价的现售商品房，如何计价？     答：按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。 163、按套（单元）计价的预售商品房，当出现面积差异时，该如何处理？     答：按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 164、什么是房屋的基底面积？     答：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。 165、什么是房屋的建筑面积？     答：房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。 166、什么是房屋的公用建筑面积？     答：房屋的公用建筑面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。 167、房屋的公用建筑面积是如何分摊的？     答：每户(或单位)应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算：(1)有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；(2)如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公用建筑面积=(应分摊公用建筑面积/各套(单元)建筑面积之和)×各套(单元)建筑面积。 168、购房的建筑面积包括哪些部分？     答：房屋的建筑面积包括套内(单元)建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。 169、什么叫宗地？宗地号代表什么意思？     答：宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107—24这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。 170、什么叫宗地图？什么叫证书附图？     答：宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。     证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。 171、从事房产测绘的机构有哪些？     答：深圳市目前从事房产测绘的机构是深圳市地籍测绘大队及中队。 产权登记 172、什么叫房地产登记？     答：房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。 173、房地产登记主要记载哪些内容？     答：房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门的记载。 174、房地产登记发证工作由哪个部门负责，如何受理？     答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，深圳市房地产主管部门即深圳市规划与国土资源局是特区房地产登记机关。登记发证工作具体由该局房地产业管理处及属下各分局房地产登记科负责，登记申请文件由各分局的产权办文窗口按规定进行受理。 175、有哪些情形的房地产不予或暂缓登记？     答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：(一)产权纠纷尚未解决的；(二)涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；(三)受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；(四)发生《深圳经济特区房地产登记条例》第二十条第一款(二)、(三)、(四)、(五)项情形而需暂缓登记的(即房地产权利受到司法机关或市政府没收、查封等限制的)；(五)法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其它事由。 176、房地产转让时，同时转让的有哪些权益？     答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或其他公用设施所拥有的权益同时转移；房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。 177、怎样申请房地产登记？     答：申请房地产登记，应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》规定的时间向房地产所在地规划国土分局提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。 178、房地产的登记种类有哪些，办文时间需多少天？     答：房地产登记种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记和其它登记。其中初始登记办文时间为90天，转移登记办文时间为30天，抵押登记15天，变更登记办文时间30天。  179、房地产登记的权利人名称是如何确定的？     答：房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：(1)企业法人，为该企业法人工商登记时的法定名称；(2)国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；(3)非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；(4)个人，为合法身份证明上的姓名；(5)共有人，为各权利人的名称或姓名。 180、申请房地产登记，可否委托他人办理？     答：申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请的，应向登记机关提交经公证的委托书。 181、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？     答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》规定，房地产的买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。 182、哪些房地产登记可由当事人单独申请？     答：下列情形的房地产登记，当事人可以单独申请：(1)土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记；(2)因继承或遗赠取得房地产的转移登记；(3)因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记；(4)变更登记；(5)因土地使用年期届满的注销登记；(6)因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产证书等其他登记。 183、法律规定共同申请，一方当事人不配合，另一当事人该怎么办？     答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，应由当事人共同申请登记的，一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的，登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件的一方限期办理登记手续。限期内仍不办理的，可处以一千元以上五千元以下罚款。登记机关经审查认为符合登记条件，可迳为登记。 184、采取欺骗手段骗取房地产登记的，应承担什么责任？     答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，利用欺骗手段获得核准登记的，由登记机关撤消核准登记，没收其非法所得，并处以非法所得一倍以下的罚款。情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任，造成他人损失的，应负赔偿责任。 185、什么情况下登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项？     答：有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项：(一)当事人对房地产不拥有合法权利的；(二)当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；(三)登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。 186、房地产登记中，土地的使用年期是怎样确定的？     答：1988年1月3日之前政府无偿划拔用地仍按原规定执行，即：(1)住宅 50年；(2)教育、科技、医疗卫生、市政、公共建筑、交通、特殊用地 50年；(3)工业、仓储 30年；(4)商业、金融业用地 20年；(5)种植、畜牧、养殖业用地 20年。     1988年1月3日之后、凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行。即：（1）居住用地 70年；（2）工业用地 50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年；（4）商业、旅游、娱乐用地 40年；（5）综合或者其他用地 50年。 187、什么叫“确权”？     答：确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。 188、《房地产证》主要记载哪些内容？     答：现在所发的《房地产证》，主要记载业主所购房地产的房产与土地的有关内容。如权利人名称、身份证号；土地的权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限；房地产的名称、栋号、房号、建筑面积、建购价款等。 189、未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？     答：未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。 190、什么叫房地产初始登记？     答：房地产初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及其建筑物、附着物的所有权进行的第一次登记。 191、哪些情况应申请初始登记？     答：（1）通过行政划拨或出让手续取得土地的，应在完成用地手续后三十日内申请土地使用权初始登记；（2）在取得土地使用权的土地上建造房地产和建筑物、附着物的，自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内应申请房地产初始登记。已办理初始登记的房地产增加面积的，增加部分应在竣工后六十日申请初始登记。 192、如何查证《房地产证》的真实性？     答：可通过以下两种方法进行查证：（1）拿《房地产证》到市规划与国土资源局产权档案室（深南中路档案大厦10楼）查询，看是否已有登记记录，《房地产证》号、房地产坐落位置是否属实；（2）注意识别《房地产证》上所盖印章的真伪。自我市发放《房地产证》以来，共使用过以下几种印章：“深圳市人民政府房地产证专用章”（1989年10月20日前）；“深圳市房地产权登记处”印章（1989年10月21日—1991年8月16日）；“深圳市房地产权管理处”印章（1991年8月17日—1992年1月20日）；“深圳市房地产权管理处”钢印及“深圳市规划国土局房地产证专用章”。要注意印章的使用日期及字体。 193、查阅产权档案有什么规定？     答：可以查阅房地产权档案的组织或个人为：（1）产权证书上记载的权利人；（2）依法行使有关权力的司法机关、行政机关工作人员；（3）受权利人委托代理房地产有关事务的律师及有关人员；（4）作为抵押权人的银行、拍卖行授权的工作人员。     房地产权档案查阅地点：深南中路档案大楼十楼房地产权档案部。 194、什么情形属于房地产变更登记？     答：下列情形属于房地产变更登记：(1)房地产使用用途改变的；(2)权利人姓名或名称发生变化的；(3)房地产座落名称或房地产名称发生变化的；(4)建筑物、附着物倒塌、拆除的。 195、申请变更登记应提交什么文件，办理变更登记时需缴纳什么费用？     答：(1)《房地产变更登记申请书》；(2)房地产权利证书；(3)改变房地产用途的，应提交土地主管部门同意改变用途的批准文件及土地使用合同书，需补交地价的，还应提交付清地价款证明；改变权利人姓名或名称的，应提交行政主管机关批准的文件；个人的提交公安部门证明；企业法定代表人变更一般不需办理变更登记，待权属发生转移时，同时提交变更证明即可；(4)建筑物、附着物倒塌、拆除的应提交有关部门证明。     变更登记每项交纳登记费20元。 196、哪些情况下需办理二级市场房地产转移登记？     答：(1)向发展商购买的商品房(包括合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿房)；(2)企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房；(3)市、区住宅局出售的福利房、微利房。 197、购买二级市场商品房后，何时可以申请办理《房地产证》？     答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条的规定，只有商品房项目办理了房地产初始登记后，小业主才能顺利地领取《房地产证》。也就是说，只有发展商按要求将商品房项目有关初始登记材料上报登记部门，按规定交纳有关税费并经登记部门按程序审批核准后，初始登记才算结束，小业主才能办证。因此，并不是发展商一提交商品房项目的资料后，小业主就可以申请办理《房地产证》。 198、如何办理二级市场转移登记手续？     答：办理二级市场转移登记需提交下列资料：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)身份证明；(3)房地产买卖合同；(4)付款发票和付清房款证明。     办理二级市场转移登记一般由发展商统一办理，也可以自行到产权登记部门办理。 199、拆迁赔偿房如何办理《房地产证》？能否转让？     答：拆迁赔偿的房地产，原则上按被拆房地产的性质进行登记发证。办理时应提交下列资料：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)身份证明；(3)经规划国土部门或旧城改造办鉴证的拆迁赔偿协议书；(4)补偿与被拆迁房地产有差价的，差值部分应提交补差发票复印件及发展商出具的付清差价款证明。     拆迁赔偿房的登记价，一般按新建房的建筑成本登记；补交差价的，差价计入登记价。     拆迁赔偿房属于商品房地产的，发红皮《房地产证》，可以转让；不属于商品房的，发绿皮《房地产证》，不能转让。 200、集资房、合作建房如何办理《房地产证》？     答：(1)集资建房、合作建房的，必须是经政府有关部门批准的，并办理了房地产初始登记的房地产才可以办理小业主的《房地产证》；(2)未经政府有关部门批准的非法集资建房、合作建房，必须经过有关部门处理并补交地价款，按规定办理房地产初始登记后，方可办理小业主《房地产证》；(3)经初始登记后的集资建房、合作建房提交下列资料后即可办理《房地产证》:《房地产转移登记申请书》；身份证明；集资建房或合作建房合同书或协议书；购房发票复印件；发展商出具的付清房款证明。 201、什么情况属于三级市场转移登记？     答：凡房地产已办理二级市场产权登记并领取产权证后又发生转移的，称为三级市场转移登记。如房地产买卖、赠与、交换、继承，人民法院判决、裁定的强制性转移等等。 202、三级市场转移登记需提交什么资料？     答：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)转让、受让双方身份证明；(3)《房地产证》或其他产权证书；(4)房地产买卖合同。 203、拍卖的房地产过户需提交哪些资料？     答：通过法院拍卖的需提交：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)竞授人身份证明；(3)拍卖成交确认书、付清拍卖款证明；(4)法院判决、裁定或调解书、协助执行通知书；(5)原产权证书，人民法院在办案中未能收回原产权证的，需以法院名义在《深圳特区报》或《深圳商报》公告作废；(6)若所拍卖的房地产是行政划拔、减免地价的，需提交用地补充协议和付清地款证明。     由业主自行委托拍卖行拍卖的需提交：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)竞授人身份证明；(3)拍卖成交确认书、付清拍卖款证明；(4)原产权证书；(5)委托拍卖的公证书。 拍卖房地产过户税费按三级市场转让计算。 204、如何办理房地产交换？需缴纳哪些费用？     答：房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产相互转移给对方的法律行为。当事人双方签订换房协议公证书(福利房需原产权单位和房改审批部门的同意)，并提交房地产转移登记申请书、身份证明、原产权证书；对商品房交换的房屋有差价的，应当就差价部分按三级市场转让交纳税费。 205、什么叫房地产赠与？如何办理过户手续？     答：房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。按《深圳经济特区公证条例》第十三条、第十八条等规定，赠与应在不动产所在地公证处办理赠与合同公证，并提交经公证的亲属关系证明书、房地产转移登记申请书、身份证明及原产权证书办理过户手续。境外当事人提交的证明材料按规定需经司法部认可的律师认证或我国驻当地大使馆(领使馆)公证。 206、如何办理继承的房地产登记？需缴纳哪些费用？     答：需提交下列资料：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)不动产所在地公证处出具的《继承权公证书》；(3)身份证明；(4)《房地产证》或其他产权证书。     需交纳税费有印花税(税率为0.05%，双方交)，另每证另贴5元，登记费(个人50元，单位80元)。 207、什么叫房地产抵押？     答：房地产抵押是指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式，一般特指用所购房屋作为担保贷款购房的行为。 208、办理房地产抵押登记需提供哪些资料？     答：(1)《房地产抵押登记申请书》；(2)房地产权利证书；(3)身份证明；(4)经公证的借款合同和抵押合同。     非法人企业、组织的房地产抵押需提交其产权部门同意抵押的批准文件。 209、申请楼花按揭登记需提交什么资料？     答：发展商提供该按揭项目的楼花备案资料，经登记机关审查后可办理楼花按揭登记。需提交下列资料：(1)《楼花抵押登记申请书》；(2)盖有“预售合同备案专用章”的房地产买卖合同书；(3)身份证明；(4)借款合同和按揭抵押合同(经公证)。 210、办理房地产抵押登记需缴纳哪些费用？     答：抵押登记费按抵押价值的万分之一交纳，但每项最低不少于一百元。收费的币种原则上与抵押贷款的币种一致，但可按当天的外牌价结算成人民币计收。 211、为什么抵押登记要先缴纳土地使用费？     答：根据深府［1997］136号文的规定，抵押人在办理房地产抵押登记之前应先向规划国土部门交纳土地使用费后方可办理。具体要求是：(1)抵押人属单位的，所有用途的抵押物都应交纳土地使用费后才办理抵押登记；(2)抵押人属个人的，其自用性质的住宅可以暂不交纳土地使用费，其它用途的抵押物亦必须先交纳土地使用费后方可办理抵押登记。 212、三级市场的房地产转让按揭，应如何办理抵押登记？     答：有两种办法：(一)先由买卖双方签订《房地产买卖合同公证书》，办理受让方的《房地产证》，由受让方按房地产抵押登记的规定办理现楼抵押登记；(二)买卖双方签订《房地产买卖合同公证书》，同时提交按揭登记资料。     产权登记部门先办转让，后办按揭登记(同时由一人操作完成，避免由时间差造成银行方面的损失)，转让及按揭登记完成后，领发已盖有抵押专用章的《房地产买卖合同公证书》。 213、已办理楼花按揭登记的房地产能不能办理《房地产证》？     答：可以。已办理楼花抵押登记的房地产，原抵押(按揭)合同中如规定有楼花转现楼登记的条款，在完成初始登记后，并在已办理楼花转现楼抵押登记的前提下，可由银行代业主统一申办《房地产证》，并由银行领取。 214、哪些房地产不能办理抵押登记？     答：(1)权属来源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等)；(2)根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的；(3)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(5)权属有争议的；(6)法律、法规或市政府规定禁止抵押的；(7)除乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权利依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使用权。 215、第三者担保的抵押登记应如何办理？     答：第三者担保的抵押贷款在提交资料时，除按一般现楼抵押贷款提交资料外，还应提交第三者(通常是借款人)的有关身份证明，同时在房地产抵押合同中应明确写明抵押人与借款人。 216、土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产能否办理抵押登记？     答：凡土地来源属行政划拨或减免地价的企业土地，在未向政府缴纳地价或未缴足地价前，不能单独以土地进行抵押登记；若土地上的建筑物已合法登记，可以同意单独以房屋作抵押，在处分抵押物时，必须委托深圳市不动产拍卖行进行  拍卖或变卖，不动产拍卖行负责扣发应补交的土地价款。凡行政、事业单位的房地产，不得擅自为企业提供抵押担保。 217、注销房地产抵押登记应提交什么资料？     答：(1)抵押权人属金融机构的，应由金融机构出具注销抵押登记申请；(2)抵押权人属企业的，应由企业提交身份证明和出具注销抵押登记申请；(3)抵押权人属个人的，应由提交经公证的注销抵押登记申请并亲自到收文窗口交件；(4)注销抵押应与申请注销的抵押物证件同时提交(即房地产证或房地产买卖合同书，办事人应有授权委托书、身份证等)。 218、双方共同购买已办理按揭登记的房地产，一方因故退出或转让，该如何办理登记手续？     答：根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押权人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 抵押转移给新的受让人的，要向登记机关同时提供房地产转让和现楼房地产抵押登记两套资料。登记部门先按转让办理，待新的受让人的《房地产证》打印后，同时办理抵押登记。 219、地下室、停车场及车位可否销售、抵押？     答：地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，由房屋物业管理部门统一管理，不允许销售、抵押。     在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室、停车场及车位可以销售、抵押。 220、已办理房地产抵押登记后，原合同内容变更的，如何办理登记？     答：已办理抵押登记后，若发生变更抵押物，追加抵押物，变更抵押金额、币种或抵押期限等情况，应提交记载变更内容的抵押公证书、原抵押合同及借款合同公证书复印件，登记机关作相应的变更抵押登记。 221、什么叫分割房地产？     答：分割房地产是指将总的房地产面积根据需要分割成若干份，在房地产登记上表现为《房地产证》的分证，即将一本《房地产证》分为几本《房地产证》，但总面积不发生变化。 222、如何办理分割房地产的《房地产证》？需要缴纳哪些费用？     答：分割的房地产必须是能在实地分割清楚的，如按层登记的房地产分割为按套登记等。由分割人填写《房地产其它登记申请书》，分割后的房地产需要进行查丈的，还要申请查丈。     该项登记仅需缴纳登记费。 223、商业用途的房地产业权合起来重新划分，该如何办理手续？     答：同一权利人的多个商业用途的房地产，属于《房地产证》的合并或分割，应经过重新测量并办理变更登记手续；如属多个权利人的商业用途房地产，将分散业权合起来重新划分实际上是重新转让，应当办理转移登记。 224、被司法部门依法查封的房地产能否转让？查封期满六个月是否自动解封？     答：被依法查封的房地产不得转让和抵押。《深圳经济特区房地产登记条例》规定，查封房地产或以其他形式限制房地产的期限，最长不得超过六个月。 查封或限制六个月后未继续查封或限制的，登记机关可迳为注销查封或限制并予以公告。 225、安居房分为哪几种？     答：安居房包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。 226、具备什么条件，才可以申请安居房的全部产权？     答：购买了安居房且同时满足下列条件的业主，可到深圳市住宅局售房中心申请办理取得安居房全部产权手续。（1）已办理了《房地产证》（绿证）；（2）所购安居房无产权纠纷；（3）权利人和共有人与住宅局档案记录相符；（4）所购安居房不需补差。 227、未满足以上条件的，如何申请？     答：凡未满足申请条件的，必须在办理相应手续后才能申请安居房的全部产权。（1）未办理《房地产证》的，到登记机关申请办理后，方可申请；（2）有产权纠纷的，需待纠纷解决后才能申请；（3）权利人和共有人与住宅局档案记录不相符的，需依据有关规定办理变更登记后方可申请；（4）按《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》需要补差的，补差后才能申请。 228、公房上市需要哪些手续？     答：满足申请条件的业主到市住宅局售房中心领取并填写《申请取得安居房全部产权审核表》；获批准后，则可领取“深圳市人民政府住房制度改革办公室批复”；申请人凭批复及有关资料到房地产登记机关办理产权登记手续。 229、办理安居房换证或换证与转移登记同时进行产权登记的，需要提交哪些材料？     答：办理安居房换证，所需提供的资料：（1）《深圳市安居房换证登记申请书》；（2）《房地产证》；（3）市房改办批复；（4）申请人身份证明。     办理安居房换证与转移登记同时进行的，所需提供的资料：（1）《深圳市安居房换证登记申请书》、《深圳市房地产转移登记申请书》；（2）《房地产证》；（3）市房改办批复；（4）申请人身份证明，如转移时买方为单位的，还需提交企业法人营业执照复印件，非企业的提交单位成立批文和负责人任命书复印件，法定代表人证明、委托书，法定代表人、委托人身份证复印件；（5）经公证的《深圳市房地产买卖合同》。如属赠与、继承、交换情况的，则需先换证再进行转移登记。 230、办理安居房换证或换证转移登记同时进行产权登记的，需要缴纳哪些费用？     答：安居房换证登记的，应缴纳以下税费：（1）按房改购买价计交1%的国有土地收益金；（2）登记费，个人50元，单位80元；（3）按登记价计交0.5‰的印花税及每本证贴5元印花票。     安居房转让的，应缴纳以下税费：（1）销售营业税，按（销售价－原价）的5%，售方缴纳，国土部门代收；（2）城市建设维护税，按营业税税额的1%，售方缴纳，国土部门代收；（3）印花税，按销售价的0.05%，另每证贴花5元，双方缴纳，国土部门代收；（4）个人所得税，按所得额的20%，售方缴纳，国土部门代收；（5）登记费，个人50元，单位80元买方缴纳，国土部门收取；（6）契税，按销售价的1%，买方缴纳，国土部门代收。     安居房转让优惠政策：（1）对个人购买并居住超过1年的，销售时免征营业税、城市建设维护税；(2)个人出售自用5年以上的，免征个人所得税。 231、安居房上市需不需要补差价？     答：（1）1992年1月1日之后购买的准成本价、全成本价安居房，面积超过70平方米的，和1992年1月1日前购买的准成本价、全成本价安居房，夫妻双方户口都是在1988年6月10日以后调入深圳的，购买1988年6月10日后兴建的面积大于70平方米的安居房，不需补交差价即可获得全产权。（2）1992年1月1日之后购买的准成本价、全成本价安居房，面积小于70平方米的，和1992年1月1日之后购买并在1988年6月10日前竣工的安居房，需补差后获得全产权。 232、安居房可否办理抵押贷款？     答：安居房不能办理抵押贷款，但可在“绿证换红证”后办理抵押贷款手续。 233、安居房可否赠与？如何办理？     答：安居房不可赠与。待完成了公房上市手续，则视同商品房，可以依法赠与，手续等同商品房赠与手续。 房屋租赁 234、房屋租赁关系是否需要登记？不进行合同登记，应承担什么责任？     答：需要登记。房屋租赁关系的设立、变更，当事人应自签订租赁合同之日起十日内到区主管机关登记。     租赁当事人违反《深圳经济特区房屋租赁条例》的有关规定，出租房屋而不进行登记的，对出租人或者转租人处以月租金的一至二倍罚款，并追缴管理费和滞纳金；对有过错的承租人或受转租人处以一倍以下罚款。 235、房屋租赁登记需提交哪些材料？     答：租赁登记，由当事人向区主管机关申请，并提交下列材料：（一）房地产权利证书或证明其产权的其他有效证件；（二）房屋租赁合同；（三）出租人身份或法律资格证明；（四）承租人身份或法律资格证明。 236、有哪些情形不予办理租赁登记？     答：根据《深圳经济特区房屋租赁条例》的规定，有下列情形之一的，区主管机关不予登记：（一）当事人不是房屋所有人或者合法使用人的；（二）改变土地、房屋用途未经有关部门批准的；（三）租赁合同期限超过规定期限的；（四）租赁合同期限超过土地使用年限的；（五）租赁合同内容违反本条例及其他有关法律规定的。 237、承包、合作、联营是否属租赁行为？     答：房屋出租人将房屋承包给他人经营，或以合作、联营的名义，不直接参与经营的，视为房屋租赁行为。 238、对经批准后的行政划拨、减免地价款的土地上的房屋出租，有什么规定？     答：行政划拨、减免地价款的土地上的房屋，经批准出租的，出租人应按市主管机关的规定补交地价款。 239、房屋出租税费和租赁管理费的基数是如何确定的？     答：税务部门和区主管机关征收有关税金或收取房屋租赁管理费时，以指导租金作为计算基数；租赁合同约定的租金高于指导租金时，以合同约定的租金为计算基数。 240、房屋出租需缴纳哪些税费？     答：属私人出租房屋的，需缴纳以下税费：（1）房产税，按租金的4%；（2）营业税，按租金的3%；（3）个人所得税，租金不超过4000元的，按（租金－已纳税金－800元）的10%；租金超过4000元（含4000元）的，按（租金－已纳税金×（1－20%））的10%；（4）教育附加费，按营业税的3%；（5）城市建设维护税，按营业税的1%；（6）印花税，按租金的0.1%；（7）房屋租赁管理费，按租金的2%。     属企业出租房屋的，需缴纳以下税费：（1）房产税，按租金的12%，按年度缴纳；（2）营业税，按租金的5%；（3）教育附加费，按营业税的3%；（4）城市建设维护税，按营业税的1%；（5）印花税，按租金的0.1%；（6）房屋租赁管理费，按租金的2%；（7）属行政划拨、减免地价款的房屋出租人，按租金的6%补地价款。     属行政、事业、团体出租房屋的，需缴纳以下税费：（1）房产税，按（房产原值×70%）的1.2%，按年度缴纳；（2）营业税，按租金的5%；（3）企业所得税，按（租金－已纳税金－费用）的15%；（4）教育附加费，按营业税的3%；（5）城市建设维护税，按营业税的1%；（6）印花税，按租金的0.1%；（7）房屋租赁管理费，按租金的2%。 241、当事人是否可以委托他人代为出租或承租房屋？ 答：当事人可委托他人代为出租或承租房屋。     受委托人应持有授权委托书。境外当事人的委托书应按规定经过公证或认证。 242、房屋租赁合同包括哪些主要条款？     答：租赁合同应具备以下主要条款：（一）当事人的姓名或名称及地址；（二）房屋的位置、面积、装饰及设施；（三）房屋用途；（四）租赁期限；（五）租金数额及交付方式；（六）房屋维修责任；（七）装修的约定；（八）转租的约定；（九）解除合同的条件；（十）违约责任；（十一）当事人约定的其他条款。 243、对房屋的租赁年期有什么规定？     答：住宅不超过八年，其他用房不超过十五年。因特殊情况需超过上述期限的，须经市主管机关批准。 244、在什么情况下，可以变更或解除租赁合同？     答：有下列情形之一的，允许变更或解除租赁合同：（一）因不可抗力不能履行或不能全面履行的；（二）当事人协商一致的；（三）当事人一方有合理原因确需变更或解除的；（四）当事人一方失去房屋所有人或者合法使用人资格的。 因变更或解除租赁合同，造成一方当事人损失的，有过错的一方当事人，应承担赔偿责任；当事人双方均有过错的，各自承担相应的责任。 245、在房屋出租期内，出租人死亡或终止或产权转让变更时，原租赁关系如何处理？     答：承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应继续履行原租赁合同。 出租人在租赁期内死亡或终止，或因出租房屋的产权转让变更，其合法继承人或受让人应继续履行原租赁合同。 246、出租人是否可以收取房屋租赁保证金？     答：出租人可按租赁合同约定向承租人收取不超过三个月租金数额的租赁保证金。保证金的返还方式，由当事人在合同中约定。 247、出租人未能在约定时间内提供房屋或提供的房屋与合同约定不符时，应承担什么责任？     答：出租人应按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋。     出租人未按租赁合同约定时间向承租人提供房屋，或所提供的房屋不符合合同约定的，应向承租人支付合同约定的违约金，违约金不足以赔偿由此造成承租人损失的，出租人应就不足部分进行补偿。 248、对共有房屋的出租，有什么规定？     答：共有房屋出租时，首先应征得房屋共有人的同意；其次在同等条件下，其他共有人有优先承租权。 249、除租金外，出租人是否可以向承租人收取其他费用？     答：出租人不得因房屋租赁向承租人收取租金以外的其他费用。 250、对承租人的哪些行为，出租人可以解除租赁合同？     答：承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：（一）利用房屋进行非法活动，损害公共利益或他人利益的；（二）擅自改变房屋结构或约定用途的；（三）擅自将房屋转租给第三人的；（四）超过合同约定期限的；合同未约定，拖欠租金达三个月以上的。因上述行为造成出租人损失的，出租人有权要求承租人赔偿。 251、在出租期间，房屋的维修由谁负责？     答：出租人应按租赁合同约定的责任负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全。     出租人改建、扩建或装修房屋，须经承租人同意，按规定须经有关部门批准的，应报请批准。 252、房屋出租是否会影响房地产权的转移？     答：房屋出租不妨碍房地产权的转移。     房地产权转移后，受让人应承担原出租人的义务并享有原出租人的权利。但法律、法规另有规定的除外。 253、租赁合同期限届满，承租人未经出租人同意而逾期不迁出时，出租人该如何处理？     答：租赁期限届满而又没有重新签订租赁合同的，出租人有权按合同约定的期限收回房屋；因承租人违反本条例第二十九条规定，出租人解除租赁合同的，出租人有权收回房屋。承租人未经出租人同意而逾期不迁出的，除可要求承租人加倍交付租金，如造成出租人损失的，要求承租人负赔偿责任外，出租人还可要求区主管机关向承租人发出限期迁出通知书或向人民法院提起诉讼。 254、承租人不按合同约定交付租金，应承担什么责任？     答：承租人应按租赁合同约定向出租人交付租金。对不按合同约定交付租金的，承租人应向出租人支付合同约定的违约金。 255、对出租人的哪些行为，承租人可以解除租赁合同？     答：（一）出租人不按合同约定的时间向承租人提供房屋的；（二）出租人因房屋租赁向承租人收取租金以外其他费用的；（三）出租人干扰或妨碍承租人对所租房屋正常、合理使用的；（四）出租人不按合同约定负责检查、维修及其设施，以保证房屋的安全使用的。 256、承租人因自己的原因不能行使对房屋的使用权，是否可以不交付租金？     答：承租人因自己的原因不能行使对房屋的使用权，不免除交付租金的义务。 257、承租人是否可以对租住房屋改变用途或进行装修？     答：承租人应按租赁合同的约定，合理使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和用途。     承租人确需改变房屋用途或进行装修，应征得出租人同意；按规定须经有关部门批准的，应报请批准。由此发生的费用，由承租人承担。 258、因房屋质量问题影响正常使用时，承租人该如何处理？     答：租赁期间，因房屋出现缺陷而影响房屋正常使用的，承租人应采取有效措施防止缺陷扩大，并立即书面通知出租人，同时报区主管机关备案。     出租人经承租人书面通知仍不修缮房屋的，承租人可报请区主管机关即时进行核查，经同意后可自行修缮，由此发生的费用，由出租人支付。     出租人与承租人对前述所称缺陷发生争议时，可请求有关部门鉴定。 259、因承租人使用不当，造成房屋损坏时，应当承担什么责任？     答：承租人因使用不当，造成房屋损坏的，应负责修缮并支付由此发生的费用。 260、在租赁期间，承租人未解除租赁关系而自行迁出，被第三人占用致使房屋损坏时，承租人该承担什么责任？     答：租赁期间，承租人未解除租赁关系而自行迁出，由第三人占用致使出租房屋受到损坏的，承租人与第三人应负连带赔偿责任。 261、承租人是否可以转租房屋？擅自转租房屋，应承担什么责任？     答：经出租人同意，承租人可将租赁房屋的一部分或全部转租给第三人；未经出租人同意，承租人不得将房屋转租。 承租人未经出租人同意，擅自转租房屋或受转租人再行转租的，没收其违法所得，并处以违法所得一倍以下的罚款。 262、受转租人是否可对转租房屋再行转租？     答：受转租人不得将租赁房屋再行转租。 263、租赁当事人之间发生争议时，该如何处理？     答：租赁当事人发生争议，应协商解决；协商不成的，可向市、区主管机关申请调解，向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。