成都保利石象湖项目住宅产品定位3

成都保利石象湖项目住宅产品定位3 任督二脉——商业配套 温泉度假酒店 妙音湖边新建一座面积约20000?的温泉度假酒店，内设100个房间，5000 ?的国际会议中心。园林面积不少于5000 ?。 任督二脉——商业配套 5套顶级温泉别墅式套房 高品质的温泉度假送给会享受的来宾 室内温泉带来独特的浪漫 室外温泉与美景交融 温泉料理:丰富、营养、健康、高品质 任督二脉——商业配套 SPA中心 专业的按摩师让人彻底放松 室内、室外不一样的享受 顶级的SPA美容护肤用品，献给高品质要求的美人 任督二脉——商业配套 国际会议中心 国际会议中心与客房部分离，是独立建筑 一个大型多功能会议厅: 可容纳400人。适合大型会议，新闻发布会，论坛 多个中小型会议室: 可容纳30人。适合企业会议，小型高端会议 一个商务待客厅: 适合商务接待、私人会谈 一个大型宴会厅 任督二脉——商业配套 五星级的服务 从迎进酒店到送出酒店的每一个细节都体现专业酒店管理公司的服务水平 任督二脉——商业配套 5000 室外花园 400 商务行政待客厅(1个) 300 大堂 600 中型企业会议室(5个) 1000 大型多功能会议室(1个) 50 商务中心、网吧 800 室外网球场(4个) 400 大堂茶餐厅 20250 小计 2000 宴会厅 2000 SPA中心 200 健身房 9>7500 客房 面积 (m2) 内容 任督二脉——商业配套 花溪商业小镇 花溪商业小镇 旅游度假功能 部分生活配套功能 特色体验式消费 风景游览 度假休闲 突出特色体验 突出特色体验 度假氛围 。 商业小镇打造重点在于利用优质资源作出特色 如何利用水系将商业组织起来形成体验式旅游度假是突出特色的重点。 风情的建筑被自然水系串起 丰富的美食和美景 细致的服务透露专业的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 风情的娱乐是尊贵生活的点滴 任督二脉——商业配套 1 1-----酒吧 2-----购物区 3-----购物区 4-----按摩室 5-----餐饮区 6-----DIY手工艺吧 7-----按摩室 8-----饮料吧 9-----游客服务点 10---花卉公园入口 10 5 3 2 7 6 8 9 任督二脉——商业配套 利用水系打造花溪商业小镇 商业小镇是集中体验特色商业的地方，设游客服务点 商业小镇业态以休闲、娱乐为主，购物为辅 利用水系打造观光商业，充分利用室外空间 建筑风格采用沿水系的单体欧式风格，不做传统的整条商业街 突出度假元素，房屋建筑风格趋向欧式，但不宜过于单一 预留待开发空间 任督二脉——商业配套 花卉公园 花卉公园收取门票，入口靠近花溪商业小镇 利用现有的原始森林 花卉公园中用水系分隔过渡到度假别墅区的园林部分 花卉公园中主要人行道路设置休憩设施 花卉公园中设置1-2个花卉盆栽展卖处 任督二脉——商业配套 花溪小镇商业体量 不临水系，靠近度假别墅区 中外结合建筑风格，2层楼 1 100 旅游图书 旅游图书店 靠近餐饮区 新风，水，卫生间 中外结合建筑风格，2层楼 2 50 保健按摩 按摩室 靠近花卉公园入口 中外结合建筑风格，平层 1 200 卫生间、照片洗印、ATM、医务室、旅游咨询 游客服务点 其他 多家商户集中 棚式小屋 1 100 旅游纪念品 旅游纪念品 多家商户集中 不临水系，靠近度假别墅区 棚式小屋，大开间 1 100 插花展卖; 花卉种子售卖 花卉主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 购物 参考商户 建筑布局 物业条件 数量 规模 (?) 内容 商户组合 业态种类 2000 小计 靠近购物区 水、电 2 50 饮料、冰淇淋、小糕点 时尚DIY手工艺吧 外国人经营的酒吧，味道纯正，气氛好，丰富度假俱乐部的夜生活 布置在离度假别墅区最近处，露天休闲空间要大，可作为休闲平台 新风、空调排风口 水、电、天然气; 卫生间; 中外结合建筑风格，2层楼 1 300 欧式风情的酒吧，音乐以HIP-HOP,JAZZ,ROCK风格为主 个性酒吧 休闲 靠近购物区，不临水 水、电、天然气 操作间+露天小广场 2 10 烧烤、风味小吃 中式小吃 祖母的厨房; 加太贺; D&Q; 类似三叶草等外国人经营的西餐 集中，临水系，露天休闲空间要大，可作为休闲赏景平台 油烟气排放通道; 隔油池;空调排风口; 水、电、天然气; 卫生间; 欧式小别墅，2层楼，休闲室外空间 1 1 2 1 1 200 150 200 200 30 休闲餐饮，室外空间可观赏水景 西餐下午茶 地方特色中餐 茶楼 日式料理 蛋糕饮料店 餐饮 配套设施 建筑结构 度假俱乐部初期商业体量 酒店大堂(太一园) 810 象山古镇商业 4900 高尔夫会所 1560 度假别墅区及妙音湖商业 860 石象湖湖滨商业 商业体系 建筑面积(?) 温泉度假酒店 20250 花溪商业小镇 2000 合计 30310 以上商业体量不包括市政公建非盈利设施建筑面积。 市政公建非盈利设施:(垃圾处理站、公安岗亭、消防站、班车停车场、商 业小镇道路等)。 任督二脉——商业配套 商业体系建构之第三阶段 第三阶段 第二居所业主 成都市短途度假客群 “俱乐部“ 小镇生活 国内目的性度假客群 别墅社区的建立-----由度假地发展为高档居住社区 花溪商业小镇-------增加商业面积和服务内容: 国际学校、养老度假村-------完善社区市政配套; 水系、生活班车-------社区特色水系观光、社区内部交通、社区与成都班 车; 温泉到户------高品质奢华度假生活 增加高尔夫球场、会所-------提档商务度假功能; 任督二脉——商业配套 国际学校、疗养度假村 任督二脉——商业配套 别墅社区建设、特色水系旅游观光、社区服务完善 任督二脉——商业配套 温泉别墅 任督二脉——商业配套 温泉别墅 任督二脉——商业配套 商业体量 商业配套将随开发进度和客群需求的由于项目15000亩大盘开发有周期性， 变化而调整，商业部分的业态规划将具有不可预见性，建议预留3万m2作为第 三阶段及远期商业配套的面积。 而远期商业配套需要作为项目开发的独立课题进行研究。 任督二脉——商业配套 商业体系建构 综合以上的规划,目前的规划完全能够展现丰富的国际乡村俱乐部生活 和度假。资源的整合带来的是不可复制的价值传承。 湖光山色 高尔夫球场、会所 花卉公园 花溪商业小镇、特色水上交通 私家游艇会 温泉度假别墅 体贴入微的社区服务 任督二脉——商业配套 市场调研论证 任督二脉——商业配套 调研思路 目标 消费群 消费习惯 消费心理 规模与构成 目标 商户 对项目定位的认同度 对市场现状的感知 对商业体系构成的认可 进驻项目的意愿和承受力 对物业条件的需求 类比 项目 项目定位 目标客户构成 商业体系构成 开发、经营策略与现状 论证商业体系高度下目标消费群容量 和消费行为，为商业体系构成和容量 提供论据 论证商业体系目标商家对项目定位的 认知度和预期，论证商业容量的承受 力，为项目商业体系建构步骤和别墅 开发步骤提供参考 推论商业体系定位可行性、支撑力， 及发展前景 明确品牌形象 有效提升别墅附加价值 项目开发调整促进别墅销售 商业体系完善 任督二脉——商业配套 调研成果 高尔夫会所消费项目人数比较 商务接待场所 高尔夫会所消费结构 任督二脉——商业配套 消费者调查结果 打高尔夫球的频率 打高尔夫球的时机 住宿天数 和谁一起打球 任督二脉——商业配套 度假地的必要商业配套 别墅社区的必要生活配套 任督二脉——商业配套 100%的消费者石象湖作为大众休闲旅游风景区非常缺乏管理，缺乏特色，花卉主题没有足够吸引力，认为保利利用水系统做出四川没有的娱乐项目是对大众极大的吸引力。 对于保利石象湖国际乡村俱乐部的定位均非常肯定，但是如果要做到与其他球场不同，更加有吸引力，必要再软性服务上下功夫。如:球场卫生环境、绿化、会员服务、丰富的赛事、名人讲座、服务人员的素质等都要做到国际一流球场的标准。 70%的消费者认为吸引权贵阶层、都市白领等高尚人群聚集，高尔夫和度假酒店、花卉公园还不够，还需要一个更富有鲜明特色的主题来吸引这类人群。 40%的消费者认为名人效应也是聚集圈层的重要力量，建议保利若要想留住和扩大高尚目标消费人群需要把房子卖给几个有吸引力的名人。 60%的消费者认为保利石象湖乡村俱乐部应具有很深的文化品位和艺术氛围。认为保利大剧院比大型主题游乐园要更加符合产品定位。 100%消费者认为 宣传 免费孕前优生健康检查孕期保健知识宣传1冬季预防流感知识宣传手足口病防知识宣传森林防火宣传内容 推广必须先行，要大力度做宣传把人吸引去。 任督二脉——商业配套 商户调查结果 类似华侨城的主体娱乐与高尔夫和国际乡村俱乐部的定位不符 发展水上游艇俱乐部这样的高端消费是很好的亮点 前三年应实行租金补贴形式 西餐咖啡类商户承受租金50-80m2/月 利用水系打造一条运河和花溪商业小镇是对商户非常有特色的硬件环境 必须大力宣传，引导度假人群消费 依靠水系串起的特色单体建筑传统比传统的商业街更加能够让游客走进来消费 应加大诸如下午茶、咖啡等休闲餐饮的比例 任督二脉——商业配套 附件:商业体量预估 任督二脉——商业配套 附件:商业体量预估 商业体量预估方法 第一步:预估本项目人流量 第二步:根据人流量情况设计最低配置的各业态和主力店合理面积 第三步:预估本项目商业年消费规模 第四步:根据消费规模反算商户承受面积，再做商业体量的调整 任督二脉——商业配套 预估人流量 石象湖景区历年接待情况 石象湖景区 全年累计接待人数(万人次) 全年累计门票收入(万元) 人数 同比增长% 收入 同比增长% 2009年 截止7月底 171>.92 6.72 609.15 -3.11 2008年 27.32 0.99 1032.8932.13 2007年 27.05 -55.14 781.72 -14.73 2006年 60.29 81.09 916.79 -15.41 2005年 33.29 24.42 1083.82 20.74 ------历年旅游人数增长不明显 任督二脉——商业配套 预估人流量 石像湖景区历年接待情况 石像湖景区 旅游旺季接待人数(万人次) 4月 5月 9月 10月 11月 2009年 9.97 4.01 0.51 2008年 6.98 7.14 0.61 3.08 5.77 2007年 4.11 2.70 0.51 3.50 0.63 2006年 15.79 9.41 6.50 11.04 2.38 2005年 10.56 5.13 2.07 6.31 0.78 ------旺季月均客流量为 10万人次 按旅游旺季月均人流量6万人为准，则预计项目休闲度假人流量为1980人 次/天 任督二脉——商业配套 预估景区、度假别墅区、花溪商业小镇的休闲度假餐饮、娱乐、购物消费规 模 参考对象 人均消费 (元) 有效人群比例 (%) 日均消费额 (元) 餐饮 石象湖外农家乐 50 90% 89100 购物 成都欢乐谷、成都锦里、都江堰 80 40% 63360 休闲+娱乐 成都欢乐谷、成都锦里 50 70% 69300 小计 221760 元 年消费额 8094 万元 任督二脉——商业配套 预估高尔夫会所消费规模(不包括打球全套费用和高尔夫学校花费) 高尔夫会所 年日均消费人数 (人) 人均单次消费额 (元) 100(2个球场) 餐饮 200 娱乐 300 购物 200 其他 100 小计 800 元 年消费额 2920 万元 注:以上数据来源于据市场调查和类比市场数据 任督二脉——商业配套 预估度假别墅、温泉度假酒店消费规模 注:以上数据来源于据市场调查和类比市场数据 200 栋数 (栋) 4800 年均消费额 (万元) 平均每栋别墅 (元/天) 有效天数 (天) 度假别墅 2000 120 2600 餐饮娱乐、SPA中心 年消费额 (万元) 100 国际会议中心 年均消费额 (万元) 2300 住宿 年均消费额 (万元) 100 房间数 (间) 5000 小计 (万元/年) 0.7 900 温泉酒店 平均房价 (元/天) 入住率 任督二脉——商业配套 预估消费规模汇总 2920 高尔夫会所 4800 度假别墅 消费板块 年消费额(万元) 景区、度假区、花溪商业小镇 8094 温泉酒店 5000 合计 20814 任督二脉——商业配套 商业面积汇总 酒店大堂(太一园) 860 象山古镇商业 4900 高尔夫会所 1560 度假别墅区及妙音湖商业 810 石象湖湖滨商业 商业体系 建筑面积(?) 温泉度假酒店 20250 花溪商业小镇 2000 合计 30310 任督二脉——商业配套 附件:商业体量合理性评估 单位面积营业额 4.11 1500 4800 32000 度假别墅 建筑面积 (m2) 年消费规模 (万元) 年消费人流量 (人) 人均消费额 (元) 单位面积年营业额 (元/m2) 单位面积日营业额 (元/m2 ) 石像湖景区商业 花溪商业小镇 度假别墅区商业 5230 8094 722700 112 15476 42.40 高尔夫会所 4900 2920 36500 800 5959 16.33 温泉度假酒店 20250 5255 58750 800 2595 7.11 除去会所，酒店，度假别墅。假设商业部分月租金80元/m2，则单位面积租金占营业额的6.3%，这是商家能够承受的合理范围。既是市场培育期和旅游度假淡季人流减半，坪效仍然在20元/m2 ，是比较高的水平。 注:四川省旅游局统计显示，四川省景区人均消费157元(包括住宿)，成都市景区人均消费165元(包括住宿)。 任督二脉——商业配套 报告结束，谢谢聆听～