《金色时代广场营销全案》 提要(DOC 35页)

《金色时代广场营销全案》提要一、前言二、开发背景和项目可持续进展前景三、区域内房地产市场进展评估四、立地条件分析五、项目规划简述六、项目竞争对象七、项目定位八、项目营销中的4P组合九、优势提炼和劣势回避十、目标销售对象十一、营销推广要点十二、总体营销策略十三、上市时机和销售节奏把握十四、销售解答十五、SP促销策略十六、传播策略十七、营销执行十八、投资进展规划书——————二、开发背景和项目可持续进展前景库尔勒市国民生产总值位居全疆前列，生产力量及水平逐年增长。国民生产总值是说明这一地区的全部常驻单位在肯定时期内生产活动的成果。也最能表现一个地区的经济活力和生产力量、水平的指标。库尔勒市2002年的国民生产总值为148亿元，远远高于阿克苏市的38亿元、奎屯市的12.5亿元、石河子市的28亿元、昌吉市市的28亿元，仅次于乌鲁木齐和克拉玛依。1、巴音郭楞蒙古族自治州2002年经济进展概况2002年，全州实现国内生产总值148.5亿元，比1997年增长44.1%，年均增长7.6%，其中：第一产业增长37.7%，其次产业增长43.9%，第三产业增长50.9%；人均国内生产总值由1997年的10574元提高到2002年的13624元，年均增长5.3%。全州财政收入18.05亿元，比1997年增长70.8%，年均增长1.2%；地方财政收入8.6亿元，年均增长11.2%。国内生产总值中，一、二、三产业的比重由1997年的20.5:58.1:21.4调整为2002年的18:59.3:22.7，特色经济和产业体系初步形成，番茄、甘草、麻黄、芳香植物等特色经济作物进展快速，香梨、葡萄、轮南杏、红枣等特色林果业初具规模，全州果树面积达到63.2万亩。农业产业化经营步伐加快，棉纺、备茄加工、乳业等进入进展期，工业结构调整力度加大，建筑业和房地产行业在社会生产总值中的比重上升到，服务业、旅游业进展快速，共建成3A级旅游区2个。商业流通行业逐步富强，华凌南疆市场、金三角商贸城等综合性市场促进了地区商业的富强和进展。2002年全州城镇化率达38.9%。全州个体工商户注册3.91万户，年均增长11%；私营企业注册2231户，年均增长24%；纳税总额1.57亿元，占地方财政收入的16.4%。2、库尔勒市2002年经济进展概况2002年，库尔勒市生产总值109.4亿元，按可比价计算，较上年增长11%；地方财政总收入达到5.04亿元，其中地方财政一般预算收入完成3.48亿元；全社会固定资产投资完成71亿元，较上年增长6.4%。2002年，市属农业总产值达到41亿元，较上年增长4.1%；工业企业实现产值和增加值分别为91.4亿元和54.47亿元，按可比价计算分别较上年增长8.1%和8%，私营企业和个体工商户实现利税2513万元，较上年增长5%。旅游服务业全年实现直接收入9800万元；2002年第三产业增加值达到3.07亿元，较上年增长15%。3、城乡居民收入水平和社会购买力库尔勒市的人均消费水平跨入全疆高消费行列，绝大部分个体经营者对库尔勒市消费水平和消费力量满足。人均消费水平是指一个地区的常住居民在肯定时间内的最终消费。库尔勒市场2001年的最终消费为4159元，除了低于乌鲁木齐的8051元和克拉玛依的4240元，远远高于阿克苏地区的1361元和昌吉地区的3839元。依据库尔勒市统计局资料，库尔勒市2002年人均可支配收入为688.15元/月。在对库尔勒市200家专卖店进行问卷调查时发觉，当问及对库尔勒市的消费状况的评价时，85.4%的经营者认为库尔勒市民消费力量很强，消费水平属中上等水平；14.6%的经营者认为消费一般，近年来变得很挑剔等。2002年，库尔勒城镇居民人均可支配收入7687元，较1997年增加2897元，年均增长9.9%。农牧民人均纯收入3008元，较1997年增加1178元，年均增长10.4%。库尔勒市利用外资水平逐年上升。这一指标表明，库尔勒市城市竞争力在不断增长，投资环境在不断更新，经济活力不断增加。依据调查显示：库尔勒市2001实际利用外资达到1200万元，2002年达到1380万元，整体利用外资吸引力量居全疆第3位。在调查中了解到，库尔勒市政府在2003年有多个外资项目将要启动，如与韩国合作修建大路、中法合资成立新疆乡都酒厂等项目。2002年，全州社会消费品零售总额35亿元，增长6.4%；城市社会消费品零售总额达22.52亿元，较上年增长5.7%；居民消费价格指数99.9；金融机构各项存款余额170.6亿元，增长13%，各项贷款余额115.5亿元；城镇登记失业率为3.2%。以上几个评价城市经济活力的基本指标，都充分表明白库尔勒在新疆区域内经济地位是举足轻重的。这对库尔勒地产市场的影响有以下几点：地产开发投资大规模上升；品牌型、势力型房产公司进入库尔勒地产市场，地产竞争将更加激烈；商业用房需求将更加旺盛。4、库尔勒零售商业进展分析库尔勒高速进展的经济环境及优良的城市建设水平，引来了国内外知名的投资者，给库尔勒的经济建设和社会的进展增加了无限的活力同时，使库尔勒的经济总体水平进入前所未有的高速进展时期；城市的富强，促进商业环境走向成熟。因此，将来库尔勒商业经营，将走出小规模、小品牌、零散式、混乱式的无序状态，真正进入一个更新换代的大商业时代。库尔勒人是一个典型的品牌消费城市，精品消费意识强，社会消费潜力大，但过去的、旧有的经营市场大都分散在大街小巷，没有形成专业的、集约式的品牌销售基地，在肯定程度上分流了部份消费者的品牌留意力，从而制约了品牌消费的整体进展。依据城市规划和分区，将来库尔勒商业中心将集中在人民广场四周地区。经过近年城市建设的分层次、分步骤改造，市内精品购物区正在从金三角向人民广场周边转移，已经形成稳固的核心商业基础。受原有的市政规划和分布局限，与人民广场接近的人民路一带已无大的商业拓展空间，而萨依巴格路沿线属新开发区域，美国龙安公司在实地勘测时发觉，金色时代广场所处呈现出一个巨大的古代元宝轮廓；以前所未有的大规模开发、规范化经营先声夺人，金色时代广场财宝前景格外明朗。——————三、区域内房地产市场进展评估1、房地产销售面积同比增长状况2002年，库尔勒地区房地产企业受上年高速进展、热过有余的影响，开头降温，呈现出下降局面。2002年库尔勒地区（含兵团）完成房地产投资55163万元，较上年下降5.54%，各房地产企业申报的利润总额共1824万元，利润率较上年有所增长。据最新统计数据显示，库尔勒市当年房屋施工面积882498平方米，较上年增长1%。其中，住宅面积669004平方米，较上年下降9.89%；竣工房屋面积484321平方米，较上年下降20.16%；房屋销售总面积371252平方米，较上年下降5.26%，住宅销售实际面积342392平方米，较上年下降9.42%。2、市场仍旧处于增长期从投资额到房屋施工、竣工、销售、空置面积等以上几组数据来看，除施工房屋面积略增1%外，其余的几组均有下降。主要缘由是，2001-2002年库尔勒房地产行业开发过热，开发面积大于实际市场需求量，从而消灭产过大于销的结构性过剩现象，并直接影响了2003年房地产投资的有效增长。从竣工面积到销售面积对比来看，个人有效需求仍旧有效地支撑着商品房市场。商品房屋的销售速度高于竣工速度的4.07个百分点。由此可以看出，库尔勒房地产市场整体潜量还没有真正释放出来，当销售量与竣工量持平常，市场仍旧处于供不应求增长状态。3、商品房销售价格上涨幅度2002年度，库尔勒商品房销售价格略有上升，当年房屋平均每平方米实际销售额1275元，较上年每平方米增加37元。增长缘由，与当地经济进展背景有直接关系，从2002年起，政府接受拍卖方式转让土地，使土地交易价格大幅上涨，土地价格的上升推动了房屋销售价格的上涨。同时，城市居民的住房消费开头进入新一轮的增长期，人们开头购买或更换住房，增加住房面积，改善居住条件，居民需求增加拉动了房屋销售价格的上升。由于房地产竞争激烈，在产生大量空置面积以后，部份企业曾经实行降价销售的促销手段，增长和降价两种因素互抵后，实际每平方米只增加37元。4、市政建设对库尔勒房地产市场的拉动力4-1、优良的市政建设提升了城市竞争力和形象力，对外来企业和品牌形成吸引。近年来，库尔勒连续被评为全国卫生城市、中国优秀旅游城市、全国双拥模范城，在新疆地州城市中有着不行忽视的影响力。4-2、市政建设的好坏、市容市貌的优劣，在影响一个城市的精神面貌的同时，也影响这个城市的消费取向和消费信念。在消费者时调查中，有72%的被访者表示宠爱库尔勒，有55%的被访者表示情愿在这里长期居住下去，有81%的被访者认为库尔勒有进展前景。4-3、库尔勒市政建设水平和消费力量，增加了现有经营户的经营信念。在经营户实时调查中，有26.8%的专卖店经营者表示方案再投资或开设分店；在对乌鲁木齐知名商场和超市的电话访谈中，有78%的被访者对库尔勒的进展变化做出了很高的评价；其中，40%的被访者表示，近年有在库尔勒投资的方案。5、商业用房的需求总量2002年，库尔勒市商业营业房建筑面积增长迅猛，增长率在30%以上，销售率为80%左右。2000年的商业营业房施工面积为5.4万平米，2001年上升到7.9万平米，2002年接近13万平米；其中，2001年的商铺空置面积在1.4万平米，销售率为81%；2002年的空置率略有上升达到1.8万，但销售率仍旧上升了5个百分点，达到86%。库尔勒市场2003年商业营业房的需求总量在16万平米左右。商业用房的需求者主要是以下几类：5-1、专卖店、中小商场近期的拆迁户。据人民路、育花巷、萨依巴格商场四周的专卖店、中小商场20.6%的经营户反映，这些区域都是今年或明年老城区改造的重点，在近期均有购房或重新选址的可能性，总需求面积在4万平米左右；5-2、需要扩大经营规模的经营户和品牌连锁经营户。调查表明，在近期有扩张、连锁经营意向的经营户为39%；其中多为江、浙经营商，以品牌经营为主，统计需求量在5.5万平米。5-3、有新投资意向的社会闲散资金。这一阶层当中，有钱无业、富有职工再投资等社会资金进入服装和其他零售行业的可能性最大。据调查，这类需求者的需求量在2万平米左右。5-4、来自内地或乌鲁木齐的投资者。据不完全统计，这类商业营业房的需求面积在8万平米左右。6、商圈分布及品牌店进展状况库尔勒市的商业总体分布主要集中在5个小区域：金三角商业圈，人民东路，广场四周，二中（育花巷）四周，萨依巴格商城四周。以上5个商业区域通过多年的商业沉淀和开发建设，已经形成自己稳定的社会口碑和消费群体。6-1、金三角商业圈包括德丰、瑞丰、金三角商贸城、供销贸易大厦、新纺商场等商场，商场总数占库尔勒是市商场总数的70%，商业面积在10万平米以上；其中，金三角商贸城营业面积最大，经营种类最多，经营状况最优。供销大厦由于经营和管理存在问题，经营业绩一般。该商圈经营的种类有服饰、装饰品、家电、通信器材、餐饮等，主流消费品的销售占据着库尔勒60%以上的市场份额。金三角商业圈人流量大，商品价位低，以中、低档消费品和商品价格优势获得人流，区域内共有7家商场，专卖店50家（小店铺不在统计之列，下同）。6-2、人民东路商业圈以中高档酒店、写字楼为主要商业特征，如银星酒店、七星大厦等，云集了库尔勒市四星级酒店及高定位写字间，但卖场性质过于单一，只有专卖店，没有大卖场。95%的专卖店以服饰经营为主。但近年来，商务中心的进展趋势及进展潜力巨大，人民东路分布33家专卖店。6-3、广场四周商圈从目前库尔勒市政府的规划意图来看，这一区域正从过去的文化中心向商业中心转移，金色时代广场主要竞争对象都集中在这一区域内，目前周边地区共有专卖店6家，综合商场1家（拆迁、在建项目不在统计之列）6-3、二中（育花巷）四周商圈专卖店集中，不足1000米的街道共有专卖店近70家，在调查过程中，有80%以上的专卖店经营者都看中该区域，访问第一提及率是高达82%。该区域升值的潜力大，依据市规划局的领导介绍，近期梨香路高架桥项目将要启动，届时会把一个强力消费人群（石油职工）吸引到二中四周，从而促使这一地段的升值。据该地区专卖店经营者的介绍，这一地区专卖店生意相对较好的缘由，是由于过往州政府办事的人较多，这部分人群成为他们最大的客户群，他们的购买力量在库尔勒市处于领先地位。6-4、萨依巴格商城四周商圈该地段是市区居民中心，中、低档产品消费潜力巨大；商城规模较小、配套设施不齐全，四周有萨依巴格商城、福乐家超市及星辰鞋业商场等主要卖场。————————四、立地条件分析1、政策机遇和市政改造工程的需要性在巴音郭楞蒙古族自治州建州50周年大庆即将到来之际，库尔勒城市建设和城市功能拓展也迎来了新的历史性机遇，从2002年开头，市政府以转变城市形象和市政功能为目的，引进大企业集团进入库尔勒商业项目开发，到2003年底，库尔勒大型商业卖场将进入更新换代时期。2、经济高速进展和商业零售业态的不均衡性做为全疆其次大中心城市，库尔勒人均收入及消费支出持续增长，居民购买潜力大，品牌消费意识强，而旧有的大、中型商业卖场规划陈旧、功能单一、设施落后，如不下在力气进行整改，势必对库尔勒将来消费增长造成影响。库尔勒市的过去的专卖店主要分布于人民东路、团结北路和二中四周，由于经营分散、客流量不集中，至今没有没有形成集约进展力，虽然2002年全市消费品零售额比上年有所增长，但零售的毛利率呈下降态势。而目前已具规模的商场、商厦，以中、低档消费品为主，明显不能宽敞居民品牌消费的需求，居民消费劲已经消灭断层。3、项目地理在市政功能规划中的重要性库尔勒市整体城市规划以石油化工工业为主导，以纺织、造纸、建材、机电工业为附属，形成多元综合经济城市格局。市政规划结合现状用地特点，合理布置城市的经济、文化、公用设施等各类用地。将库尔勒市中心城分为中心区和新市区两个功能区分，四个居住组团。城市中心区包括金色时代广场所处的人民广场中心区域，在新的城市功能规划中，将中心区的政治、文化功能进一步拓展，形成库尔勒市的行政、商贸、金融、科研、信息、文化中心。金色时代广场所处的中心区域，在整体城市功能规划中，以进展第三产业为重点，在加大旧城改造力度，大力进展商贸经营，大力完善城市基础设施和市政公用设施，近年来，已经有方案的开发建设若干个生活服务设施完备的居住小区，使中心片区成为库尔勒城市主中心。库尔勒新的市政功能规划以三横五纵，双十字轴的城市道路骨架，金色时代广场所处的沙依巴格路是三横五纵中连接南北方向的中心主干道，也是将来城市道路主要骨架。在将来城市走向中，金色时代广场不仅是连接中心区、城市主中心、组团中心的核心地带；同时也是体现库尔勒城市风貌的重要视觉走廊。————————五、项目规划简述1、位置和周边区域人群金色时代广场位于库尔勒市中心位置的人民广场西侧，巴音路、沙依巴格路、文化路三面交汇，是库尔勒最繁华的商业区、最显要的市政区和最密集的居住区。临街的沙依巴格路是库尔勒中心城市干道；东侧的人民广场是库尔勒市政中心、文化中心和休闲消遣中心；北侧靠近靠近巴音郭楞蒙古族自治州人民政府，西侧是巴州公安局。周边主要为州政府和各级政府机关住宅区，交通位置优越，居住人群优良。2、开发时机和开发理念金色时代广场是库尔勒市政府为建州50周年大庆引进的重点商业项目，政策优势、区位优势、规模优势三位一体，占地面积27919.6平米，总建筑面积57083平米。项目规划参照美国以及国内沿海地区精品商业模式，以精品购物广场为主体，南、北两端分别设计了库尔勒独有的室内主题休闲广场，300米购物长廊贯穿全部品牌店、专卖店；楼体二层以弧型玻璃封顶，大型中心空调调剂室温，形成全疆独一无二的室内商业步行街格局。3、500米半径购买力金色时代广场半径一公里内固定人潮25万人，超过全市人均密度3-4倍，是“半小时经济圈”强大地理辐射能量。人均收入8000元左右，高于全市平均水平20-30%，不仅人口密度最集中、人均收入最稳定，同时具有强大的购买消费劲。滚滚人潮，旺势商机，是库尔勒最有进展潜力，商家必争的致富重地。4、项目规划和设计整个建筑群的地下一层至地上三层为复合式、室内商业步行街，以精品服饰和各色品牌产品为经营对象，整体布局沿着巴音路、沙依巴格路、巴音路设三个广场主入口，以引导人流、车流分别进入繁华内街。总体建筑群南北长360米，气概恢宏、造型高雅、时尚，生动彰显出金色时代广场显著的商业地位。5、在将来城市进展中的地位和影响商场经营只有在人潮如拥、并不断满足人们对购物消费新颖欲望的状况下，才能做到近悦远来，商机无限。由于，任何城市的旧城改造项目，都被赐予城市富强和再造的任务，一般的市政规划和土地出让过程，都经过政府缜密完善的通盘考量，使市容市貌呈现出宽敞的大气派、大形象，从而做到公共建设与居住社区、商业环境等整体机能的合理划分。做为现代商业最为活跃的零售业态，金色时代广场的诞生，将彻底转变库尔勒旧有的商业布局，完善并加强人民广场区域内的商业机能，成为将来50年引领时尚消费的商业新地标。6、远景规划和近期集客力金色时代广场大型室内商业步行街，是库尔勒第一座以旅游、量贩超市、时尚名品为主题特色的国际购物休闲消遣广场，结合购物、休闲、消遣、信息、特色名产、美食超市等复合式功能，以高消遣、高品尝、高价值重新改写商场新经营形态，360米大面宽、大街廊、大临路面，为宽敞经营者规划出最新、最大、最具整体形象的商场门面，和独一无二的整体价值，从人民广场向周边辐身，聚集并吸引了人民广场、巴州政府、人民路沿线的强大的聚客力、消费劲，以刺眼而醒目的商业形象，成为将来五十年人民广场最具活力的商业新地标。7、超前近10年的商业运行方案集休闲、购物、消遣于一体的金色时代广场，为了营造最舒适的购物气氛，于南北两个入口处分别设计了两个不同主题的下沉式游乐广场，通过挑高二层的欧洲式大中庭、上下扶梯引导人流垂直进入地下或地上二层。在室内步街街两侧，沿内街设计欧洲百货广场主题式音乐钟、迪斯尼乐园的音乐卡通、玻璃帷幕精品橱窗、简洁而合理的休闲坐椅等，新颖购物与消遣价值，逐步引导内部人流的购物路线，使内部人流大于外部人流，形成吸引人潮聚集内部集客力，并以前所未有的全新消费理念，带来库尔勒购物、置业新风潮。———————六、项目竞争对象已经投放市场和将于2003年投放市场的在建商业项目，主要有七星餐饮广场、七星大厦、巴州汇展中心、东方红饭店改造工程、孔雀公园二期步行街、金三角二期扩建工程、小友好商城等，以上项目，由于项目定位类同，均方案在2003年3-5月上市销售，因此，与金色时代广场形成直接竞争关系。其它待建工程，由于项目尚未成形，上市时间不明确，暂不构成竞争压力。1、七星餐饮广场人民路中端商业区，期房，2003年10月峻工；起价13800元/m2，均价11570元/m2；首付40%。开发商七星华誉房地产开发有限公司在库尔勒有稳固根基，在销、在建和待建楼盘均为商业项目，与金色时代广场构成竞争关系，但竞争压力不大。2、七星大厦人民路中端商业区，现房，已经入住；起价11500元/m2，均价9700元/m2；首付40%，银行供应1-10年按揭；与金色时代广场构成竞争关系，但竞争压力不大。3、东方红饭店库尔勒市城北，位于交通西路和北山路交汇处，库尔勒东支实业有限责任公司、库尔勒福星房地产开发有限责任公司联合开发，2002年6月9日开工，2003年11月1日交付使用起价5588元/m2，底层商铺以大卖场形式出租或出售，对金色时代广场竞争压力相对较小。4、恒友大厦位于库尔勒市巴音东路与交通路交汇处，库尔勒恒友房地产开发公司投资开发。现房，以出租方式招商，与金色时代广场构成竞争关系，但竞争压力不大。5、小友好商城位于库尔勒人民西路德丰商厦对面，巴州华州商厦有限责任公司投资开发，2002年3月15日复工建设，实行联合经营，保本扣点费用摊销运作方式，统一商检，预先理赔及商品责任保险制度。一楼10500元/m2，其余楼层均价在8000元/m2左右，5年内分期付款，放开式销售。内部管理混乱，销售体系没有建立；服务体系不到位。与金色时代关系构成竞争关系，但竞争压力不大。6、巴州汇展中心位于人民广场周边地区、原楼兰宾馆宅地，百川企业集团投资建设，期房，商业租、售面积约8万平米左右；部分实行产权销售，首付40%。是库尔勒重点投资建设项目和政府形象工程，政策吸引力大，但由于属跨年度工程，建设周期长，虽然位置接近，但对金色时代广场竞争压力较小。7、孔雀公园二期（步行街）位于孔雀公园外围，新疆在万鑫房地产开发公司、库尔勒七星华誉房地产开发有限公司联合开发，10初峻工，建筑面积：6.7万m2，一层销售价格在3000-4000元/m2之间，二层销售价格在2000-3000元/m2之间。做为低价位、低端产品，该项目以杂货、百货为经营特色，对金色时代广场基本构不成竞争威逼。8、二中“育花巷”商业步行街位于人民广场四周二中育花巷，由库尔勒香梨股份有限公司投资开发，建筑面积约2.8万m2，项目位置、性质、开发时间、销售时间均与金色时代广场有肯定相像性，因此为为金色时代广场最强大的竞争对象，也是本案着重开放营销竞争的重点对象。——————————————七、项目定位1、项目名称商业部分：金色时代广场。一楼分概念名称：罗马大道。二楼分概念名称：巴黎名街。2、内部空间组织第一主力店（罗马大道）：以服饰、鞋类、运动休闲装为主的品牌专卖店。其次主力店（巴黎名街）：以黄金、珠宝、玉器、旅游产品为主的专营店。商业补充店：以床上用品、箱包、玩具为主的其它店面。餐饮广场：◎临街A区为餐饮预留区域，以西式快餐为引进目标，第一销售阶段（预订期）不针对专卖店发售；如引进不成功，在其次销售（预售期）进行资源调配，做为专卖店出售。◎三层写字间以放开式布局，不做空间隔档，第一销售阶段（预订期）针对餐饮经营者销售；如销售不成功，在其次销售（预售期）进行资源调配，做为写字间出售。3、销售价格a、定位参考◎库尔勒商铺市场的高档化需求，为金色时代广场聚集了部份优质的购买群体。与金色时代广场形成竞争关系的二中（育花巷）步行街价格定位尚不明确，但是，从2002年10月开头销售的七星餐饮广场，在营销策略仍旧以“拉客销售”为主的状况下，整体均价已经突破12000元。◎金色时代广场明确的开发理念和产品潜力，已经确定了产品的市场定位和高尚物业形象。如项目在近期内快速导入市场，物业内涵和区位优势所产生的价值，使产品在短期内无市场对比的状况下，可获得均价12000元左右领导性价位，目标价格同类物业的中上水平，属于优质优价。假如市场导入和项目进展缓慢，今后一、两个月内同类物业涌向市场，势必发生价格竞争，利润空间难以保证。b、高价位进入依据在充分考虑市场公布价及目标客户心理价的同时，通过前期的广告铺垫，提高目标客户心理价，有获得优质价位的可能性。c、写字楼建议价格三层：基本均价2300元/平米；四层：基本均价2100元/平米；五层：基本均价1900元/平米d、商铺价格建议依据不同位置、不同区域分区定价，以入口处为最高价，南重北轻，沿入口逐次递减。具体价格定位见平面图示，在此价格获得通过后，参照《分户丈量表》核定单位销售面积实际价格。e、设计依据◎充分考虑了整个商业街内部走向，内侧价格低于外侧价格。◎充分调整水平价差和垂直价差，可充分保证商铺的均匀销售。5、现场售楼中心a、功能区：销售接待区、沙盘呈现区、电视模拟演示区、洽谈区、休息区。b、服务区：经理工作区、按揭办理区。c、大厅面积：150平米—180平米。d、VI形象：现场售楼中心立面、空间和环境布置，依据VI应用系统规范设计。e、使用时间：应在4月10—4月15日完成并投入使用。————————八、项目营销中的4P组合1、理念表达1-1、国际化以国际最前沿的室内商业步行街格局规划设计，外观清爽高雅，内装时尚创新，制造最具有特色的国际化商业氛围的精品购物广场。1-2、舒适化商场内部动线明晰、区域合理，内街主要位置设计休闲、观光区域，充分满足经营各商场业主的需求，并让消费者感到购物空间的舒适。1-3、人性化以休闲购物为特色，强化和完善的内部街道的人流通行路线，以舒适愉悦的购物环境吸引人流，制造不同凡响的新生活购物广场。1-4、集客力充分吸引人民广场周边消费区域人流，形成强大的集客力，并通过内部环境把人流进一步吸引到内街，从而实现内外统一的高收益店面价值。2、远景描述2-1、政策描述2-1-1、石油工业的进入、国家西部大开发政策的实施，为对库尔勒经济进展和富强供应了充分的先天性条件。2-1-2、消费市场的蓬勃进展，带动库尔勒市房地产行业整体进展，随着库尔勒市政改造工程、旧城改造工程的的实施，商业卖场将进入更新换代时期。2-2、经济描述2-2-1、库尔勒经济增长势头强劲，在全疆县级当中市名列前茅。经济增长将带动商业用房需求和投资回报率的上升。2-2-2、库尔勒市的消费力量和消费潜量巨大，特殊是有石油职工这样高收入高消费群体的支撑，使得库尔勒市的人均消费在全疆的排名格外的刺眼。2-3、社会描述2-3-1、库尔勒市单个品牌服饰的销量在全疆甚至全国都名列前茅，有丰厚的商业积淀和消费基础，品牌消费意识强，社会购买力大。2-3-2、城市开发在不断的推动，好的商业地段将在近一、两年内开发完毕，土地资源的不行再生性，使得商业用地大幅缩减，使商业用房销售价格一路攀升。2-4、产品描述2-4-1、金色时代广场位于库尔勒中心广场东北角的巴音路和萨依巴格路交汇处的十字地带，右靠巴音郭楞蒙古自治州人民政府，与巴州公安局一路之隔，地理位置优越。2-4-2广场四周市政建设工程已经全面启动，依据市政规划，一、两年以后，石油基地消费人群将直达购物，形成集购物、观光、旅游、居住为一体的中心商业热点地带。2-5、服务描述2-5-1、银都（酒店）物业管理公司为业主供应具有国际化理念的高标准、高水平物业管理和服务体系，使商业卖场更符合品牌经营和消费需要。2-5-2、开发商为项目建立完整统一的品牌形象，以品牌力促进卖场的整体销售力，把金色时代广场建设成为库尔勒将来50年标志性商业建筑。3、优势提炼3-1、政策支持：政府引进项目，巴州五十年大庆献礼工程；3-2、政策爱护：人民广场商业用地出让完毕，将来50年无竞争对手；3-3、资本引进：新疆鸿福集团开发，新疆银都酒店参与管理；3-4、开发实力：鸿福集团依托中国电信强大资本背景，实力雄厚；3-5、距离优势：市政中心区域，零距离进入繁华商业街区；3-6、区域规划：人民广场市政重点开发和爱护区域，市政设施优于其它区域；3-7、商业环境：人民广场数十年商业积淀，是库尔勒主要的精品购物区；3-8、人口环境：云集市区70%人口，常住人口25万左右，素养高，收入稳定；3-9、周边生活：中心区医院、学校、市场、消遣场所均在500米生活圈内；3-10、集客力量：沙依巴格路平均人流量180000人/日左右，并呈增加趋势；3-11、区域功能：依据市政进展规划，人民广场区域已从政治、文化中心向商业中心转移；3-12、市政位置：与人民广场、巴州政府相距50米，形成无可比拟的市政中心优势；3-13、交通干道：沙依巴格路、巴音路、文化路三条城市主干道形成四通八达的交通组合；3-14、商业优势：集购物、休闲、消遣、美食、居住、办公为一体的大型商业广场；3-15、规划面积：占地27919m2，总建筑面积570834m2，是库尔勒最大的商业在建项目；3-16、空间设计：室内商业步行街，商铺楼层净高5米，二层以弧形玻璃封顶，通透亮     亮；3-17、购物便利：三层步行街、十二部上下扶梯，环形通道，购物便利；3-18、出入通道：南、北、中设三个主出入口，辅设消防人行通道，内外自由；3-19、投资规模：项目总投资1.8亿，是库尔勒年内完成建设的最大商业项目；3-20、工程周期：4月开工、8月建成，10月初全线营业，工程周期短；3-21、独特设计：欧式风格，内外相通，下沉式主题广场，精品店中店；3-22、大厅格局：直接到二层顶部的的挑空中庭，柱网分布合理，乘扶梯可俯瞰全局；3-23、大厅采光：整个中庭接受大面积玻璃采光罩；3-24、主题广场：南、北两端下沉式主题广场，以音乐、喷泉、雕塑构成不同的主题设计；3-25、配套设备：中心空调、上下扶梯、直升客梯、户外休闲区、儿童游乐设施；3-26、自动扶梯：南、北两个主入口设上下扶梯，营业时间全线运行；3-27、建筑构架：接受框架剪立墙结构，坚固、耐久；3-28、外墙包装：接受玻璃幕，花岗岩、铝塑板，气概恢宏；3-29、地面铺设：街道铺设人行地砖，经营区铺设高档抛光地砖；3-30、店面分割：放开式销售，分割式经营，可依据业主要求以单位为面积任意分隔；3-31、中心空调：低置水，二十四小时运营，冬暖夏凉，空气清爽；3-32、绿化面积：临街建设绿化广场、中心喷水池；3-33、休闲场所：南北两端主入口有1000m2的休闲广场，供行人和儿童休闲；3-34、儿童游乐：沿沙依巴格路临街广场设两个儿童游乐场，配备相应的儿童游乐设施。3-35、休闲坐椅：儿童游乐场四周设有休闲坐椅，为儿童看管供应便利；3-36、地面停车：临街停车场可同时容纳300个车位，货车无限高；3-37、投资价值：现售价低，从人民广场周边商铺进展估计，增值潜力大；3-38、销售机敏：投资收益大，可租可售，永久产权，最大升值空间；3-39、物业管理：银都（酒店）物业管理公司统一管理、服务，相同收费，不同标准；3-40、平安保卫：接受全封闭式管理，由专业保安队伍负责商场平安保卫工作；3-41、水电供应：双回路电源、自来水供应，由市政直接接入；3-42、消防把握：设自动报警系统、消防事故紧急照明、消防把握中心。————————九、优势提炼和劣势回避1、优势与机会点1-1、开发成本低，成本优势明显；1-2、项目整体规模大，规划设计具有超前理念；1-3、开发商资金实力雄厚，项目开发有充分保障；1-4、室内商业步行街规划格局，新型商业形态，符合商业进展趋向和潮流；1-5、政府政策支持，属于旧城改造、政府形象工程项目；1-6、工程进度快，4月初动工，10月初入住并营业；1-7、位于库尔勒市中心的人民广场旁边，位置优越；1-8、鸿福集团强大的品牌支持，政策性引进项目。3、劣势及威逼点2-1、项目竞争激烈，同期上市销售的商业项目在30万平米左右；2-2、政府盲目鼓舞房地产开发，缺乏宏观调控意识；2-3、开发商首次涉足大的房地产项目开发，开发阅历处于摸索和积累阶段；2-4、没有成形的销售队伍，相应的人才配备不够，销售人员还在组建过程中；2-5、写字间开发面积过大，调查后缺乏相应市场容量；2-6、室内步行街格局无法很好地解决写字间通道和垂直人流设计缺点。——————————十、目标销售对象1、广告传播对象1-1、知名服装品牌的经销商、代理商；1-2、专卖店经营者、投资者；1-3、知名品牌连锁店经营者、投资者；1-4、购置店铺以出租、出售为主的经营者、投资者；1-5、知名首饰品牌的经销商、代理商；1-6、其他精品、名品的经销商、代理商。2、目标客户选择2-1、自有或者可支配现金在20万左右；2-2、经营品牌、店铺现状较好、盈利力量和水平较高；2-3、有肯定的事业心，开拓进取精神、不满足现状，有扩大或开设分店的愿望；2-4、年龄在30到55岁之间；2-5、从事服装行业或其他商品经营5年以上；2-6、从事出租或炒卖房地产3年以上；2-7社会关系较广、社会阅历丰富，有肯定的消费取向和审美观念，强调共性发挥；2-8对商铺有肯定的见解和推断标准，不轻易跟风和冲动签单。———————十一、营销推广要点1、地段1-1、广场位于库尔勒中心广场东北角的巴音路和萨依巴格路交汇处的十字地带，右靠巴音郭楞蒙古自治州人民政府，与巴州公安局一路之隔，地理位置优越。1-2广场四周市政建设工程已经全面启动，一、两年以后，人民广场商圈将成为集购物、观光、旅游、居住为一体的中心商业地带的热点，地段升值潜力巨大。1-3、金色时代广场背依库尔勒市最大的居民团组，车流量、人流量大，依据市政规划，一年以后，石油基地消费人群将直达购物，与塔指直线距离缩短到1000米范围内。2、建筑2-1、第一家具有欧式风格的精品购物广场；2-2库尔勒市第一家供应大型中心冷暖空调的精品购物广场；2-3库尔勒市第一家依据品牌及精品商品的卖场需求全隔断式销售的精品购物广场；2-4库尔勒市第一家在室内设置大型休闲地带的精品购物广场。3、价格3-1、低于人民路二类地段商业楼盘，与金三角旧商业卖场价售相当；3-2开发水平领先同类型物业5年以上，具有格外优越的性价比；3-3银行供应20年、70%按揭，用租房买房，投资置业轻松无负担；3-4以库尔勒现有商业卖场的租赁价格核算，不包括经营利润，仅租金一项，3年即可收回全部投资，投资回报率在30%以上。4、服务4-1、标准的业主服务体系，组建高标准、高水平的商业服务机构，为经营户供应符合现代商业卖场管理和服务模式的的商业管理和物业管理。4-2、建立完整统一的品牌形象，以品牌力促进卖场的整体销售力，从而提高卖场经营水平，吸引人流和商流。4-3、在开业阶段，为业主供应整体的宣扬和推广；在重要节日、双休日及其他重大时间内，为经营户供应商品的促销规划、部署、实施等服务。4-4、力争建设库尔勒将来50年内标志性商业建筑，向旅游文化市场靠拢，开发旅游市场，逐步成为库尔勒旅游观光地之一，以旅游文化带动商业销售的进展。—————————十二、总体营销策略1、抢先致胜策略背景1：市场调查结果表明，与金色时代广场形成直接竞争关系的香梨股份育花巷商业步行街已完成“四通一平”工作，拆迁工作走在金色时代广场前面，依据内部工作人员透露的消息，该项目将在3月底全面进入市场推广。又据了解，香梨股份公司董事长近期赴国外考察，返程时间在1个月以上，依据新疆本地企业普遍状况，决策人不在企业时，企业经营行动将有所迟缓，因此可以估计，育花巷商业步行街3月底只能开放预订活动，无法做大的广告宣扬投放，客观上为金色时代广场“抢先入市”制造了条件。背景2：市场调查结果表明，与金色时代广场形成一般竞争关系的巴州汇展中心、金三角二期改造工程、孔雀公园商业步行街等项目，目前均在拆迁过程当中。全部竞争项目好像都已经了解到本年度商业楼盘竞争的激烈性，纷纷预备在3-4月开盘入市。但依据我们把握的状况，很多企业土地证、施工许可证都不到位，在政策上不具备入市条件。如有零星推广，也只能以预订为主。依据以上状况，在竞争对手还没有完全形成竞争优势以前，以突发性姿势“抢先入市”，便成为金色时代广场营销致胜的关键所在。具体分三步策略实施：步骤1：在金色时代广场上市推广手续还不齐备的状况下，宣扬工作与拆迁工作同时开放。为了不违反广告管理政策，前期宣扬只推广形象，不做深化、具体的销售宣扬，抢在竞争对手入市以前，建立自己完全、完整的项目形象和品牌形象。形象宣扬导入从3月18日起，到4月中旬截止。步骤2：在规划、施工等手续齐备的状况下，结合前期形象宣扬，进行全面预订和市场摸底工作，同时，对竞争对手可能进行的项目宣扬做出打压，预订时间等同于开盘发售时间，为避开政策冲突，在预订期内对意向客户只收取少量的信用保证金，不收预付款、首付款等实际销售付款。预订期大约从4月25日开头。步骤3、在全部竞争对手具备预订条件时，金色时代广场全面进入开盘宣扬，以密集型、压倒性宣扬优势，对预订结果做出公布，热炒市场优势和销售结果，同时，进入正式开盘发售过程。时间估计在6月5日左右。2、压倒性策略与乌鲁木齐和国内省府城市相比，库尔勒房地产市场整体落后，开发商营销意识不强，金色时代广场的全部竞争对象，都不行能做出太大的广告宣扬投入，这就为我们实施总体营销策略供应了先天性条件。库尔勒宣扬媒介单一、偏面，至今还没有消灭一家确定主流的平面媒介。传统的房地产营销始终以平面媒介为主，不留意创新媒介的开发（如海报、彩旗等），而金色时代广场从营销概念提出至今，我们已针对项目宣扬通路做了周到而细致的预备工作，媒介创新程度达到了立体、全面、渗透的要求。因此，在整个营销过程中，金色时代广场要做到“先人一步、胜人一筹、处处占优、时时领先”，广告宣扬的诉求点要做到“人无我有、人有我大、人大我强”，广告宣扬以“大投入、大规模、高密度、高水平”为特色，依据每一个不同的营销阶段和周期分布，建立压倒一切的营销态势。——————十三、上市时机和销售节奏把握1、销售阶段和销售把握依据目前金色时代广场前期拆迁工作和后期建设进度，结合4-10月销售季节做通盘考虑后可以看出，4月中旬为金色时代广场抱负的上市时机，建议分四个阶段进行销售把握：1-1、第一阶段：内部认购阶段，从2003年3月已经开头，聚集部份人气，为产品上市做好形象宣扬和概念铺垫工作，此阶段应持续到2003年4月中旬，重点实施以软新闻和硬广告相结合的形象宣扬方案，在产品宣扬开放、入市态势建立的基础上，进入内部认购期。1-2、其次阶段：售前 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 阶段，从2003年4月开头，到2003年5月中旬结束，时间持续一个月，促进已经认购的前期客户签订认购协议，同时，针对内街部分、地下层和地上二、三层开放重点宣扬，为营销策略的全盘实施供应了参照依据，在开盘前期促成新一轮认购高潮。此阶段内，连续强化形象广告，为正式开盘制造声势。1-3、第三阶段：开盘阶段，从2003年5月中旬开头，到2003年6月中旬结束，正式进入开盘销售期。此阶段内，已经签订预售协议的客户，督促办理正式购房 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ；对询问客户，重点做内街和上、下层销售说服工作，力争在阶段内促成70%以上的销售量。阶段内营销以立体式促销为主， 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 包括广告、展销、公关活动、大事营销等。1-4、第四阶段：尾盘消化期，从到2003年7月开头，到2003年9月结束，针对所剩尾盘进行最终消化。2、销售时间推动表（下页）形象导入（已完成）↓初期产品形象宣扬已经开放，从3月20日起，形象广告进入推广。预订阶段（已完成）↓针对沿街门面房的预订工作已经结束，基本完成售前要求。从4月10日左右，转入产品整体推广。↓以规划呈现、项目整体描述为主，立体式传播项目将来前景，争取将客户从外围引导进入内街。产品整体规划推广↓现场售楼处建成、整体推广开头后，针对内街铺面和地下层、地上一二层做重点推广。↓从4月15日起进入内街店面预订阶段。内部认购↓基础工程完成、取得预售房许可证后，估计在5月中旬开盘发售。↓已经认购的客户办理正式购房合同，刺激新的买家乐观入市。开盘强销↓巩固开盘阶段销售成果，针对剩余销售面积制订相应的动态促销策略，稳步推动销售过程。销售巩固↓力争在此时间段内完成预订销售任务，为项目全线开业做出铺垫工作。尾盘清理↓销售工作完成后，进入开业宣扬，利用开业机会做最终一轮针对性宣扬，吸引观望的买家做出购买决策。正式开业3、销售过程中的相关物料预备第一阶段：预备期、形象导入期3-1、产品规划调整；3-2、产品定位；3-3、市场调研；3-4、调整符合市场价位；3-5、内部认购客户签定；3-6、经营管理团队确定；3-7、人员培训及验收；3-8、DS执行名单收集；3-9、POP、海报、派送物品布点方案；3-10、派发DM散播产品第一轮信息；3-11、销售道具齐备；其次阶段：认购期、开盘期期3-12、案前作业完成，进入本案强销期；3-13、本阶段销售策略以内街、地下层、地上一二层主打；3-14、正式媒体，SP强力主打；3-15、库尔勒、乌鲁木齐同步销售 架构 酒店人事架构图下载公司架构图下载企业应用架构模式pdf监理组织架构图免费下载银行管理与it架构pdf 完成；第三阶段：销售巩固和尾盘清理期3-16、连续强销期媒体效益，连续进行客户追踪；3-17、剩余楼层、各单位同步销售；3-18、旧客户带新客户回馈活动；3-19、证言广告；3-20、重新辅以产品肯定附加价值；3-21、持续期较大规模SP活动（如：抽奖、文化节活动）。4、推动方法4-1、公开策略：广泛进行媒介广告投放，广泛散发海报广告，广泛布置T型旗广告，广泛投播软文宣扬，形成金色时代广告品牌知名度。4-2、经营者说服策略：邀请库尔勒当地知名的经营者，针对金色时代广场谈自己的购买想法，以优势产品公开，藉以提升产品附加价值及将来增值上涨条件，建立市场第一品牌。4-3、现场：业务员针对工地客户直接销售。4-4、追踪：曾经至工地参观过或对本产品有爱好无法至工地参观者，依其诚意度，分别列A、B、C级，并填写资料卡，以便电话访问追踪。4-5、DS：访问直销部队，持续镇静潜在客户之区域做DM派发及问卷追踪。4-6、客户介绍客户：利用已购客层运用激励介绍资金产生骨牌效应。4-7、异业结盟策略：拉开点—线—面销售布点方案，切入尚未进场入客户群。4-8、本案宣扬VCD在销售现场、电视媒介播放。5、人员强化课程培训5-1、代理业特必及运作模式；5-2、房地产广告原理；5-3、房地产特性；5-4、房地产法定法规；5-5、房地产建筑学问；5-6、库尔勒房地产现状；5-7、市场调查；5-8、销售流程；5-9、业务情境；5-10、谈判行业模式；5-11、解决客户问题方法。6、金色时代广场产品优势说辞推演6-1、销售讲习：销售人员全程掌控项目全部卖点，对客户做周密详尽的解说。6-2、开发商介绍：请开发商派专员解说公司经营理念、背景实力与业绩。6-3、施工法介绍：聘请专业人员做施工、平安结构方面的解说。6-4、室内设计：讲解动线格局等各空间功能的人性化规划特色。6-5、开发商业务流程介绍：从签约、按揭、交屋整套流程介绍。6、每日业务检讨应对和沙盘推演6-1、客户依其诚意度建立客户资料卡；6-2、业绩竞赛——玩耍规划。7、流程支配7-1、4月15日—4月30日：第一阶段意向客户回访，销售人员完成意向客户回访工作（估计15天完成）。7-2、5月1日—5月10日：其次阶段目标客户走访，销售人员在明确目标客户的状况下，做开盘前的上门宣扬工作（估计15天完成）。7-3、5月10日—5月15日：派发其次轮宣扬海报、DM、开秀 邀请函 公司询价邀请函公司年会邀请函范文无尽的祭坛邀请函90婚礼邀请函ppt模板同学聚会邀请函范文 。7-4、5月15日以后：跟进目标客户，服务签约客户，查找吸取随机客户8、DS销售物料8-1、DM派送广告8-2、开盘促销赠品8-3、开盘邀请函8-4、工作人员名片8-5、项目效果图8-6、销售资料夹9、销控策略9-1、工作职务划分9-1-1、主管——全场作业主控；9-1-1、副管——每个洽谈单位了解，适时反应主控台；9-1-1、总监——支援第一线人员销售状况。9-2、阶段性销售目标销控作业9-2-1、每周业绩目标设定（单位：小组）；9-2-2、周一设定下周销控单元；9-2-3、限期限户——每阶段实施教育训练，沙盘推演；9-2-4、统一说辞——阶段中业务口径统一。——————————十四、销售解答1、关于开发商新疆鸿福集团有限责任公司是隶属于电信系统的股份制企业，在开发商介绍中，着重介绍四个内容：1-1、鸿福集团以中国电信企业为依托，具有强大资本实力和政策背景；1-2、乌鲁木齐鸿福大饭店是鸿福集团下属的五星级涉外宾馆；1-3、鸿福集团公众信息产业为主导，已经形成酒店经营、房地产开发、旅游项目开发、成套设备供应、药业连锁经营等多种产业并举的经营格局，企业资产6亿元；1-4、2002年，在巴州政府的大力支持下，鸿福集团兼并重组巴州外贸公司。2、关于项目本项目是为迎接巴州五十周年大庆，政策性引进的政府形象工程，在项目介绍中，着重介绍三个内容：2-1、随着新的市政规划实施，金色时代广场所处的广场周边区域将成为将来50年库尔勒最繁华、最具竞争力的商业区域，土地资源的不行再生性质，使广场周边地区商业用房开发量逐年削减，项目升值潜力巨大。2-2、做为政府政策性此进项目，金色时代广场立项过程中得到各级地方政府的大力支持，免交土地转让金和各种税种，大大降低了土地成本；金色时代广场销售价格严格执行政府指导价，价格偏低，投资潜力巨大。2-3、金色时代广场是库尔勒第一家以室内步行街格局规划设计的大型商业广场，内部经营形成一个有机整体，即保留了大型商场强大的集客力和吸引力，又以品牌专卖店方式隔断销售，适合各种品牌入场专卖，产品档次高，购买吸引力大，建成以后，内部人流将大大超过外部人流，形成集购物、观光、休闲为一体的新型零售模式。3、关于竞争对象金色时代广场的直接竞争对象是香梨股份投资开发的育花巷商业步行街，在竞争对象介绍中，着重强调五个内容3-1、金色时代广场是大型室内商业步行广场，场内将修富丽堂皇、自成一体，既有大卖场形成，又有步行街格局，内部人流大于外部人流，集客力强，品牌店集中。3-1、金色时代广场南北两端分别设有自动上下扶梯，内部交通优于外部，项目品质高于竞争对手。3-2、金色时代广场设大型室内中心空调，调整室内小气候，完全做到冬暖夏凉，购物环境优于竞争对手。3-3、金色时代广场二层顶部用弧形玻璃封顶，内部封闭，不受季节和气温影响，采光好，四季条件优于竞争对手。3-4、金色时代广场外围沿沙依巴格路有300个停车位，停车便利，而竞争对手只有人行道、没有地面停车场。而且，由于人民广场土地供应削减，在今后几年内，不会再有大型地面停车场投建。这就意味着，驾车到人民广场周边任何一家商业卖场购物，都必需要把车停靠在金色时代广场门前，外部空间无形中增加了金色时代广场的客流量。4、关于工程进度工程进度和开业时间是影响购买者购买决策的主要因素之一，在工程进度介绍中，着重强调四个内容：4-1、2003年4月中旬完成拆迁；4-2、2003年5月完成地下基础工程；4-3、2003年7月主体完工；4-4、2003年9月完成内外装修；4-5、2003年10月1日左右全线开业。———————十五、SP促销策略1、开盘促销活动在项目开盘销售时进行盛大开盘仪式：1-1、邀请巴州政府、库尔勒市政府主要领导到会剪彩；1-2、进行现场鼓乐演出，强化销售气氛；1-3、要求预订户在开盘当日到现场签订正式合同，增加现场人气；1-4、对开盘当日购买的客户赐予肯定幅度的优待；1-5、对开盘当日到现场询问的客户发放肯定数量的小礼品；1-6、开盘当日收取的预订金，由银行保警荷枪实弹护送，并设线路环城巡游。2、公共媒体轰动话题结合项目开盘销售状况，制造公共媒体话题，渲染开盘盛况，开放新闻炒作。————————————十六、传播策略1、媒介选择依据媒介特点、掩盖率和目标客户有效到达率，确定以下媒体为项目营销阶段的主要传播渠道：1-1、户外媒介：布标、T型旗、巨幅、车载条幅；1-2、派送媒介：海报、楼书、宣扬单、销售手册；1-3、报纸媒介：都市消费晨报（乌鲁木齐）、库尔勒晚报、库尔勒广播电视报；1-4、电视媒介：巴州电视台、库尔勒电视台、有线电视中心台节目插播；1-5、广播媒介：库尔勒市场交通文艺广播；1-6、自创媒介：印发、派送海报、报纸类广告《金色时代广场商业观看》，在项目营销阶段，约25天左右出版、派送一次。2、传播方式2-1、前期传播以软新闻方式导入，充分利用广告受众对新闻传播的信任感，以文字传达的直接性和敏锐性建立播优势，强调立体效果和复合刺激，补救纯商业广告带来的传播“硬伤”和宣扬效果盲区，为品牌导入建立优势。2-2、中期传播以户外宣扬和派送广告为主，一方面避开了报纸广告费用高、到达率不够、印刷效果差等缺陷，另一方面紧紧锁定目标客户群，实行“一对一方式”上门送达，把产品信息直接传达到目标客户面前。2-3、中期传播以报纸广告、电视广告、广播广告为帮助和协作，从品牌形象的长期积累动身，与活动、促销结合起来，既有视觉效果，又有思考空间，情理诉求并重，力求全面具体的介绍金色时代广场的优势，共同造成整体层面上的强势主导效应。—————————十七、营销执行金色时代广场整合营销费用依据鸿福集团下达的费用指标执行，在具体执行过程中要量入为出，审慎使用，并留有10％的余地。资源总额不足的状况下，可以在各项目间适当调剂；调剂不果时，向鸿福集团申请补充资源。阶段性支出中节留的费用可存留到下期使用。为预备每年年终大规模的促销和推广，在各阶段尽量支配预留资源。十八、金色时代广场投资进展规划书P1主题：金色时代广场投资进展规划书副题：把握财宝投资方向标P2引题：流光溢彩的金色时代，魅力恒久的财宝传奇——金色时代广场主题：打开财宝门户的金钥匙随文：金色时代广场直面人民广场，位于萨依巴格路和巴音路的交汇口，扼守库尔勒商业咽喉，是库尔勒市政府为建州50周年引进的重点商业项目，政