汉一房地产可研

湖北省汉一房地产开发有限公司西湖御苑项目可行性研究报告湖北省汉一房地产开发有限公司西湖御苑房地产开发项目可行性研究报告湖北省汉一房地产开发有限公司二○一一年七月目录第一章总论1.1项目概况1.2企业概况1.3工程概况1.4资金来源1.5可行性研究报告编制依据1.6可行性研究报告研究范围1.7主要经济技术指标1.8研究结论及建议第二章项目背景与市场分析2.1天门房地产市场概况2.2天门城区商业调查分析2.3天门城区主要楼盘分析2.4市场调研主要结论2.5项目SWOT第三章项目的规划说明3.1项目概况3.2设计依据3.3规划目标3.4规划设计第四章建设规模及设计说明4.1建设规模4.2建筑设计4.3结构设计说明4.4给排水设计说明4.5电气设计说明第五章项目实施进度安排第六章项目经济和社会效果分析6.1项目投资6.2销售收入、税金及附加6.3项目资金来源6.4项目经济效益6.5盈利能力分析6.6投资风险分析6.7研究结论第一章总论1.1项目概况项目名称：西湖御苑第二期建设地点：天门市竟陵西寺路建设单位：湖北省汉一房地产开发有限公司企业性质：有限责任公司经营范围：房地产开发资质等级：三级1.2企业概况湖北省汉一房地产开发有限公司成立于2005年4月，公司注册资本1000万元人民币。由赵怀勇和赵霞二位自然人出资组建,其中赵怀勇出资800万元，占80%的股权；赵霞出资200万元，占20%的股权。法定代表人：赵怀勇，公司注册地址：天门市竟陵陆羽大道。公司通过怡湖花园高尚小区的成功开发，积累了丰富的房地产开发经验，近年来连续被湖北省和天门市人民政府评为房地产开发企业“先进单位”、“重合同、重信用”企业。1.3工程概况西湖御苑第二期位于天门市竟陵西寺路南端西侧，东靠陆羽公园，南临人民大道，西北紧抱碧水涟涟的西湖，风光旖旎，环境优美，拥有天门最宜居的地理位置，小区占地面积24730.24平方米（合37.1亩），规划设计集住宅、商业、会所于一体，包括八栋商住楼和住宅楼,总建筑面积96279.30平方米，全部为小高层及高层，由二室二厅、三室二厅、四室二厅、复式单元等十几种户型组成，并建有银行、超市、会所等各类商业服务配套用房，总投资1.8亿元，分两期建设，计划三年完成。第一期已基本完工,第二期占地面积17125.44平方米，建筑面积62692.22平方米,包括一栋商住楼、五栋住宅楼和地下车库的建设，其中：住宅建筑面积59214.3平方米、商业用房1160平方米、地下车库建筑面积2317.92平方米，建设期两年（2011年3月至2013年3月）。本项目是湖北省汉一房地产开发有限公司为响应天门市政府号召，建设水乡园林城市，改善居民居住环境，开发建设的天门市标志性的生态园林社区，其配套工程以自然景观与人文景观相结合，重点体现节能、环保与智能建筑一体化，建成后将成为天门中心城区一流居住地段。1.4资金来源本项目开发投资的资金包括开发商投资、银行贷款及预售房款共12766万元，其中：项目资本金6400万元，占投资总额的50.13%；银行贷款4600万元，占资金来源的36.03%；利用预售房款1766万元，占13.84%1.5可行性研究报告编制依据广州房建设计院《西湖御苑》规划设计 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 国家计委《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》建设部《房地产开发项目经济评价方法》《国有土地使用权证》（天国用[2009]第0991号）《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第2009-天规（用地）-1497号）《建筑 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 许可证》（42900620100101）1.6可行性研究报告研究范围根据西湖御苑规划设计方案，本研究工作范围主要是商业用房、住宅市场分析和营销战略，建设规模及功能，住宅及配套工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。1.7主要经济技术指标项目主要经济技术指标见下表：项目主要经济技术指标 序号 项目 单位 数值 备注 1 总用地面积 m2 17125.44 　 2 总建筑面积 m2 62692.22 　 3 可售面积 m2 62692.22 　 4 计入容积率建筑面积 m2 60374.30 　 5 其中：住宅建筑面积 m2 59214.30 　 6 商业建筑面积 m2 1160.00 　 7 物业管理及社区用房 m2 　 　 8 不计入容积率面积 m2 2317.92 　 9 其中：地下车库面积 m2 2317.92 　 10 容积率 倍 3.53 　 11 建筑占地面积 m2 4921.85 12 建筑密度 % 28.74 　 13 绿地面积 ㎡ 8208.22 　 14 绿地率 % 47.93 　 15 总户数 户 467 　 16 总居住人口 人 1630 　 17 总停车位 个 132　 　 18 建设投资 万元 12766 19 单位面积投资 元/㎡ 2037 20 投资利润率 % 48.92 21 全部投资内部收益率(税后) % 13.12 （季度为3.13%） 22 全部投资财务净现值（税后） 万元 2913 23 全部投资投资回收期（税后） 年 3.39 1.8研究结论及建议本项目主要属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，第一期项目2010年元月已开工建设，计划2011年6月竣工。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和天门市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅。根据对天门市住宅市场分析预测，项目产品有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目对天门市扩展城建规模，促进天门市城区经济中心的转移，提高城市品位，增强商贸流通，增加就业岗位，扩大税源，实现天门市经济和社会发展“十一五”规划纲要中提到的“加强城乡一体化进程”产生深远影响，有非常明显的社会效益。从目前房地产市场分析，商品住宅刚性需求依然存在，结构性矛盾还很突出，提出以下建议：(1)在方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 再作进一步的市场调研，要根据市场变化作出更为准确的定位，调整户型或面积；根据销售情况调整开发计划。(2)做好工程建设规划，重视工程质量，将“西湖御苑”项目建设成为精品工程。(3)加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。第二章项目背景和市场分析2.1天门房地产市场概况2.1.1天门概述天门,古称竟陵,地处美丽富饶的江汉平原,全市国土面积2622平方公里，人口163万。天门是湖北省辖直管市、武汉城市圈“8+1”成员，是中国首届百强县市、全国最具投资潜力百强中小城市13位、湖北省县域经济发展先进县（市）。天门是全国著名的棉乡，历史上棉花总产12次过百万担，总产量居全国县市之冠。天门是中国内陆最大的侨乡，全市有28万余华侨、华人旅居海外44个国家和地区，其中百余名实业巨子、侨界领袖、军政要员、文化名流、科技专家在旅居国乃至世界政治经济舞台上大展才华。天门是全国久负盛名的文化之乡，如楚国令尹子文，世界文化名人“茶圣”陆羽，明代竟陵派文学创始人钟惺，谭元春，清朝状元蒋立镛等灿若群星的人物，均出处天门。十一届三中全会以来，天门每年10000多名学子跨入高等院校，人民日报专文称颂“江汉才子出天门”。目前，走出去的天门人中不乏政界要员、军中宿将、商界巨贾、科技精英、社会名流。而今的天门已成为武汉城市圈最具发展潜力和活力的地区。交通方面，天门已成为江汉平原的交通枢纽，随（州）岳（阳）和杭（州）兰（州）两条高速公路交叉过境天门，天（门）仙（桃）一级公路可直通沪蓉高速，三峡铁路天门站位于市域北部，建设中的沪汉蓉沿江高速铁路过境天门并在天门仙北工业园设站，天门距武汉仅1小时30分钟车程。工业园区建设方面已经取得了令人瞩目的成绩。一是基础设施建设完备，从2005年开始，高起点、高标准地加强了天门经济开发区、仙北工业园区和岳口工业园区的建设。与国家开发银行合作，融资数亿元，一次性完成了天门经济开发区12平方公里“四横七纵”道路建设，同时完善了水、电、气等配套设施。引进澳大利亚客商投资1亿元完成了仙北工业园3.4平方公里基础设施建设。岳口工业园已经启动。二是产业布局科学合理。坚持科学定位、适度集中、体现特色、错位发展的原则，对现有工业园区的产业布局进行规划和分工。天门经济开发区以汽车零部件、纺织服装和医药产业为主；仙北工业园以农副产品深加工、高新技术产业和现代物流业为主；岳口工业园以盐化工、精细化工和医药卫材等产业为主。渔薪、皂市、干一等乡镇工业小区分别以水泵阀门、铸造、木工机械等产业为主。三是产业集聚发展迅猛。近年来，已有63家企业入驻天门经济开发区，计划投资86亿元，已完成投资60亿元。21家企业入驻仙北工业园，计划投资30亿元，已完成投资20亿元。2.1.2天门宏观经济概况1、经济发展情况。天门市近年来整体经济得到快速发展，生产总值由2006年的122.3亿元增加到2010年的219.48亿元，年均增长12.41%。良好的经济发展态势，为天门房地产业发展奠定了坚实的基础。2、人均GDP。天门市2010年GDP214亿元，人均GDP1.32万元人民币，合2046美元。按照国际认同的标准，当人均GDP达到800-1300美元时，为房地产业发展的起步阶段；达到1300-8000美元时为快速上升阶段；8000-13000美元时为平稳上升阶段；13000美元以上则为下降阶段。根据以上标准判断，在天门当前人均GDP水平下，房地产业处在快速上升的发展阶段。3、人均可支配收入。2010年城镇居民人均可支配收入达12412元，农民人均纯收入达6207元，分别比2006年增加4498元和2549元，年均增长9.42%和11.15%。城乡居民收入稳定快速增长，为房地产业发展提供了条件。4、三大产业结构。第一、第三产业保持良好的发展势头，第三产业发展迅速。天门市三大产业结构经过不断优化，从2006年的24.1：37.0：38.9调整到2010年的25.36：46.14：28.5。近年来，天门市机械、医药、轻纺、食品等四大工业板块发展势头强劲，可充分发挥优势，主动承接产业梯度转移。5、天门市财政收入。伴随经济的快速发展，近年天门市财政收入明显提高，从2006年的5.35亿元增加到2010年的7.80亿元，年均增长7.83%；地方财政一般预算收入由2006年的1.37万元增加到4.70亿元，年均增长22.99%。财政收入的稳定快速增长，促进了市政建设的发展，近几年天门市的市政配套建设尤其是道路、绿化、亮化工程方面不断完善，城市面貌明显改观。7、居民储蓄存款。城乡居民储蓄存款由2006年的87.08亿元增加到2010年的163.7亿元，年均增长16.46%，城乡居民的支付能力明显增强。天门市作为武汉城市圈的重要组成部分，是全国农业大市，是国家著名的优质粮棉产区。随着轻工业迅速发展和交通建设的加快，天门的经济实力得到本质提升，人民的消费购买力迅速增强，为房地产市场的发展提供了有力的消费支撑。天门市充分发挥优势加快轻工业发展，主动承接产业梯度转移，彻底改变以传统农业为主产业模式，建设以轻工业为重点的新兴城市。伴随着城市的发展，投资热潮不断涌动，将吸引大量外来商家落户天门，为房地产业的发展提供了广阔的空间。伴随着居民生活水平不断提高和城市化建设向纵深发展，天门市中高收入人群的居住观念逐步转变，对居住环境、品质的要求也越来越高，为房地产快速发展提供了有力的需求保证。2.1.3天门市房地产市场概况天门市房地产市场起步早发展快，到目前为止，天门市房地产开发企业达到30余家，开发项目80多个，总建筑面积260多万平方米，住宅建筑面积200多万平方米，商铺近60万平方米。已竣工工程项目60多个，13000多套，总建筑面积210万平方米；在建工程10余个，4000多套，总建筑面积约50万平方米。天门市地理、地质条件优越，可开发土地充足，政府对土地市场监管得力，使得天门市房地产二级市场呈良性发展的趋势，价格上涨合理，三级市场发展缓慢，购买以消费型为主，投资型相对较少。房价年均上涨幅度均匀，目前住宅均价3400元/平方米居间，住宅销售受区域影响不大，价格比较均匀；商铺价格在6000—23000元/平方米居间，商业地产受区域影响很大，主要商业地产投资在人民大道东段、鸿渐大道南段、东湖路南段为主，商业气氛浓厚，其他区域商业地产销售一般，而且无法形成商业气氛。2.2天门城区商业调查分析2.2.1商业分布目前天门市商业主要依靠老商业区带动新商业区，以新老街区衔接为主，从老街区竟陵街衔接到人民大道，再延伸宝安商业广场商圈，连接中百购物广场商圈。除了如新东方建材城、掌上明珠家具城等专业的建材、家具市场外，其他商业非常零散，无法形成商业街区。天门市商街以一楼商铺为主，主要商圈有宝安商业广场、中百购物广场，但二楼以上商业冷淡。1、城西板块城西作为天门新的中央居住区，随着超大型项目天门新城一、二、三、四期成功开发，集中了一定人气，形成了以住宅装饰、休闲娱乐为主的新的商圈，商铺销价和租金水平明显提高，有效带动了城西商业发展。2、城北板块城北作为天门行政文化中心，目前商业处于稍弱状态，陆羽商业步行街的开发与经营，由于未能集中人气，目前无法形成新的商圈。3、城南板块城南以工业和侨乡商贸为主，居民较少，商业零散。随着发展力度的倾斜，规划的大型住宅区（如：冠南汇侨城）会给区域带来较强人气，世贸中心和华泰义乌商城城的规划及修建在一定程度能填补城南大型商业空白。4、城东板块城东是天门居民较少的城区，因而无法形成商业氛围。2.2.2城区主要商圈天门市主要商圈位于西寺路以东，文学泉路以南，东湖路以西，天门河以北，以人民大道东段和竟陵大街形成商业带，然后以鸿渐路南段为中轴延伸，整个商圈集中了旧、新市场，如竟陵大道旧的小商品批发市场，人民大道东段新兴服装一条街，宝安商业广场，中百购物广场，整个商圈新老交替，满足各个层次消费群的需要，是天门最繁华的商圈。2.2.3城区主要商街人民大道东段——以服装业为主，电器、饮食、娱乐为辅；竟陵大街——以小商品批发为主，是天门历史上最繁华的商业干道；鸿渐路南段——以电子科技为主，餐饮、服装为辅；四牌楼街——以餐饮、休闲为主，服装为辅；东湖路南段——以娱乐、大型超市为主，服装为辅。2.2.4商业街区分析人民大道东段：作为天门市城区的主要交通和商业干道，是天门最繁荣的商业街道，集中移动营业厅、联通营业厅、农行营业厅、中行营业厅等商业配套，大型购物中心、大型商业广场、大型农贸市场等商业区。人民大道作为较宽、最重要的交通横轴，主要以单位临街门面、私人住宅的底层作为商铺的经营场所，业态以服装业为主，有鞋店、家电、餐饮、超市、皮具、饮品、化妆品、美发等辅助。竟陵大街：作为天门最繁华的老街，历史悠久，建筑简陋，干道两旁铺面以搭棚形式往道路延伸，形成4-5米宽窄的步行街，整个大街分东、中、西三段，中段以小商品批发为主，东段以家电为主。各营业商家以私有住房自家经营为主，各商铺经营都有几十年历史，该街区集中了各类小商品批发，满足消费者各种需要。鸿渐路南段：是天门市新形成的商业街区，随着电子科技产品的发展，天门位于鸿渐路南段自发形成了以电子科技产品零售为主的商业街区，街区以辐射职校、中学、教师进修等教育界为主，同时衔接以人民大道的天门宝安商业广场为中心的商业氛围，有效分流老街区消费群，形成新的商业圈。四牌楼街：集中了天门市公安局、林业局、商务局等单位与宿舍区，人流集中，建筑以九十年代白色外墙的4层天地楼为主，商业主要以沿街一层营业为主，业态以餐饮、休闲为主，服装为辅。商街衔接鸿渐路南段商业区，除了餐饮稍发达外，整个街区离商业中心有一定的距离，商业氛围稍减弱。东湖路南段：作为天门市东西走向城市主要干道，交通发达，而东湖路南段以中百购物广场为商业中心，衔接宝安商业广场的商业氛围，形成天门市新的商业中心大商圈，业态以娱乐、大型超市为主，服装为辅。道路宽敞，交通便捷，东面有景观湖景，购物环境良好，是天门娱乐、购物的新商区。2.2.5商业总结1、天门市中心城区的商业氛围较好，而可售商铺较少，导致租金高、转让费高，出现大量专门以商铺投资的人群。2、各房地产项目商业无统一的业态规划，销售后的二楼及以上楼层空置率很高，无法形成商业氛围。3、市场缺少中高档大面积的商业卖场、专业市场，此类产品在有地段优势的情况下有较大的市场开发前景，如世贸中心和华泰义乌商贸城。4、新开发的商业项目的商铺供应量不多，市场总体租金水平较高。2.3天门城区主要楼盘分析我们在天门市场上选取了“天门新城五期魅力风景湾”、“冠南汇侨城玫瑰园”、“天下都市港湾”、“世贸中心”、“蓝宝大爱都”、“君佳陆羽华府”、“西湖御苑”、“仁爱南洋星城”、“新加坡狮城商业广场”、“华泰义乌商贸城”等楼盘作为重点调查对象。世纪大厦、景林春天、渠畔美居、温州罗马商城等楼盘为尾盘，不具备参考价值，不做分析。2.3.1天门新城五期魅力风景湾项目地址：天门市西湖南路投资方：湖北星星宏基置业有限公司占地面积：106334m2建筑面积：196383.09m2容积率：2.12绿化率：44.61%总户数：1439户销售价格：2900—3900元/m2，均价3000元/m2主要户型：90—135m2户型特点：板式、点式项目规模：19万方项目类型：小高层，高层，多层。综合分析：体量大，项目共占地约百万方，分八期开发，高绿化率，交通便利，发展潜力大，一至四期已交付使用，配套设施逐步完善，在天门当地具有良好的基础和口碑。2.3.2冠南汇侨城项目地址：汇侨大道与天门路交汇处投资方：湖北冠南房地产开发有限公司占地面积：79910m2建筑面积：161983m2容积率：2.03绿化率：34%销售价格：2700—3400元/m2，均价2800元/m2主要户型：104.42—120.82项目规模：16万方项目类型：小高层，高层综合分析：天门首个纯电梯住宅，地中海风格洋房，３期共50万平方米，社区配套完善，与华泰义乌商贸城相呼应。2.3.3天下都市港湾项目地址：钟惺大道中段投资方：湖北中仙置业集团占地面积：10318.35m2建筑面积：36879m2容积率：3.57绿化率：31.5%销售价格：3000—3800元/m2，均价3500元/m2户型区间：40—120项目规模：3万方项目类型：高层综合分析：客运旁，交通便利，小区楼距达48米，小区外立面采用高档面砖，窗户采用中空彩铝窗，隔音、隔热效果好。周边配套完善，旁边有世贸中心大型商业中心的修建。2.3.4世贸中心项目地址：天门市钟惺大道北侧，按官路东侧投资方：天门双赢置业投资有限公司占地面积：28013m2建筑面积：150505m2（不含地下）容积率：5.37绿化率：5%销售价格：住宅2900—3900元/m2，商铺20000元m2左右。主要户型：住宅100—150元/m2，商铺40—150m2项目规模：15万方项目类型：高层综合分析：交通便利，发展潜力大，大型商业配套，家乐福，国美电器、商业招商1/2，年8%回报率，预付26%即可买铺，天门唯一室内步行街，首个超百米建筑，2万方地下停车场。2.3.5、蓝宝大爱都项目地址：人民大道与西寺路交汇处投资方：天门蓝宝地产占地面积：14023.24m2建筑面积：45216.56m2容积率：3.2绿化率：32%总户数：约360户销售价格：未开盘主要户型：70—120两居室、三居室项目规模：4.5万方项目类型：小高层、高层、多层。综合分析：规划为28层、18层的高档电梯公寓及大型商业卖场。位于竟陵城区核心地段，周边配套设备完善，项目的1—4层为商铺，户型设计科学实用。小区全封闭管理，安防智能系统。2.3.6君佳陆羽华府（一期）项目地址：竟陵西寺路28号投资方：天门市君佳房地产开发有限公司占地面积：12412.59m2建筑面积：27398m2容积率：2.25绿化率：30.42%销售价格：3000-3700元/m2主要户型：90—120m2项目规模：2.7万方项目类型：高层、小高层、多层。综合分析：高档住宅小区，位于天门市老城区北部，周边交通便利，自然环境、人文环境俱佳。一、二期共计700多套，平层到复式共30多种风格多样的户型，推出“子母”户型，客户可自行组合。其中，1、3、5号楼为小高层，2、4号楼为别墅式多层洋楼。2.3.7新加坡狮城商业广场项目地址：天门市竟陵人民大道投资方：湖北星星宏基置业有限公司占地面积：15088.34m2建筑面积：40045m2容积率：2.65绿化率：10.9%销售价格：住宅2900-3900元/m2，商业临街门面1.2—1.8万元/m2主要户型：住宅80—139m2；商业60—103m2项目规模：4万方项目类型：多层综合分析：人民大道核心区位，3万平米住宅，1万平米商铺，每户赠送太阳能热水器。2.3.8华泰义乌商贸城项目地址：天门市侨乡经济开发区天门路1号投资方：天门华泰房地产开发有限公司占地面积：606000m2建筑面积：约75万平方米销售价格：5800-8500元/m2主要户型：商业60—100m2；住宅规划中项目规模：75万方项目类型：小高层，高层，多层综合分析：商业规模大，2年免租，3年免税，1/2招商保障，投资回报率吸引，后期住宅、仓储配套完善，项目内规划有天门第一家五星级酒店。是一个集购物、旅游、商务、居住为一体的综合性现代化商贸城。2.3.9仁信南洋星城项目地址：南洋大道北侧投资方：湖北星星宏基置业有限公司占地面积：12777.90m2建筑面积：40558.53m2容积率：3.17绿化率：33.4%销售价格：未开盘主要户型：90—135m2户型特点：板式、点式项目规模：4万方项目类型：小高层，高层综合分析：3栋小高层住宅及沿街2层商业副楼，3栋多层住宅楼。2.3.10楼盘总结上述项目大多以传统的兵营排布作为小区规划设计的主框架，该排列方式虽然能够较为充分利用土地面积，建筑有高度的秩序，但居住人群的活动空间大为减少，容易令人产生单调、呆板、枯燥、压抑的情绪。天门房地产市场上户型面积区间从40平方米到160平方米不等，而主力户型的面积介于90—120平方米之间。天门房产市场现有小区园林景观在概念上、主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 上宣扬的并不理想，实际呈现的效果也是差强人意，且多停留在建广场、栽花种树等低级的水平，并没有达到真正意义上的景观园林。冠南汇侨城的“地中海风情社区”实际效果与效果图也差距较大。旧城区竞争对手在生活配套上都明显占据优势。根据调研所得，以上多部分项目的价格都是随着天门房地产市场的逐渐成熟而平稳上升，尤其是电梯房的进入市场，对天门房地产市场的价格拉高起到一定推动作用，显示出了消费者对价格合理、性价比高的产品仍然购买意愿。而本项目只要拿准定位、打造出拥有自身优势的产品，市场是具有良好承接力的。2.4市场调研主要结论天门城市规划结构以老城区为中心，以向南发展为主导，兼顾向西，城北为行政文化区，控制居住面积，规划工业用地集中在城南开发区及岳口工业区；规划的居住用地包括五个片区，除老城区外还包括城南片区、城西片区新城区。1、房地产市场发展势头强劲，交易活跃在国家宏观调控政策之下，天门地产市场的成交量稳中有升，支撑房价的有效购买力持续增长。2、产品品质显著提升中消费者的认知能力也随之提升，他们对产品的户型、景观、规划、建筑要素的提升，在客观上提高了产品进入市场的门槛，激化了市场竞争。3、产品类型相对集中，同质化严重小高层及高层产品逐渐被接受。市场上大部分的中高端住宅小区在规划设计、建筑风格、园林景观等产品的综合素质尚处于一个较低水平，存在广阔的提升空间。产品同质化严重，不利于市场良性发展。4、目标消费群集中在如下人群：天门本地企业家、私营业主、公务员、经济效益较好的 事业单位 事业单位结构化面试题事业单位专业技术岗位财务人员各岗位职责公文事业单位考试事业单位管理基础知识 职工、外出务工人员。目标消费群依据购买力划分其组成较为复杂，购买力的现状差异性较强，从而决定了在天门开发房地产应走产品多元化之路。2.5本项目SWOT分析2.5.1优势（S）1、地段优势。位于老城区，紧邻城市核心商圈，人气旺盛，生活配套齐全，交通便利。2、自然环境优势。地处西湖风景区，环境优美。3、地块优势。地块面积达37亩，由于老城区土地供应量减少，使本项目在规模上占据一定优势，易打造出高品质的楼盘。2.5.2劣势（W）市内同质产品日益增多，产品风格不突出。2.5.3机会（O）1、项目产品面积较大，在该区域内容易形成较好的差异化竞争优势。2、不可复制性带来的市场机会：市中心土地的稀缺性，造就了本项目的稀缺性，这也是本项目宣传、推广的机会。2.5.4威胁（T）1、未来将有多个住宅项目上市，推盘量大，市场竞争将日趋激烈。2、新政的出台，会对本项目产生阶段性的小幅影响。通过对项目的SWOT分析，可以看出，就项目整体而言，优势大于劣势，机会多于威胁，为了避免市场竞争风险，不仅需要把握好项目的时机和推广包装上的创新，更重要的是要产品这个核心要素的差异化突破，进而为项目取得市场主动构筑起核心竞争力。第三章项目的规划方案3.1项目概况本项目包括一栋商住楼、五栋住宅楼和车库的建设，其中住宅建筑面积59214.3平方米、商业用房1160平方米、地下车库建筑面积2317.92平方米。小高层建筑两栋,层数17+1,配备电梯,多层建筑四栋，层数11+1,配备电梯,车库为地下车库。3.2设计依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、中华人民共和国《城市绿化条例》3、天门市规划设计研究院提供的征地图。4、天门市办事指南。5、湖北省以及当地住宅，商业居住特色。6、《民用建筑设计通则》JGJ37-877、《城市居住规划设计规范》GB50180-938、《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）9、《住宅设计规范》GB50096-199910、《汽车库建筑设计规范》JB100-9811、《汽车库、停车库、停车场设计防火规范》GB50067-6779712、国家有关规范及标准3.3规划目标1、按规划设计方案。2、科学布局，因地制宜，应用城市设计的思想提高整体环境质量。3、体现“以人为本”并满足中高档的定位要求，建筑立面典雅而富有韵味，建筑户形舒适大气，建筑材料环保、耐久，建筑环境别致宜人，是人与自然合谐共生的生存乐园。4、规划思想前瞻性并顺应商业市场发展的趋势，创造充满活力的居住、商用用地。5、结合地方特点，该小区的房型设计以舒适生活居住为追求，引领城市生活新潮流。6、满足环境保护和环境指标要求，因地制宜布置绿化。7、建筑规模与类别：临街部位考虑1层商业布局，高层住宅位于中心位置。8、二室二厅、三室二厅、四室二厅等几种户型。3.4规划设计3.4.1总平面布置原则（1）合理布局，每户均有良好的日照，通风条件。（2）满足功能的前提下，赋予该商业街居住区良好的商业定位。（3）道路顺捷流畅，满足小区交通和消防的要求。3.4.2功能布局为充分实现温馨的居住环境和良好的商业氛围，遵照“以人为本”和“营造品位”的思想，在有限的用地范围内，进行科学合理的商业规划，整体布局合理，既与周边城市空间相通相融，又具有相当的独立性。3.4.3交通组织本商业居住区的主要人车行和消防入口从西寺路进入。在小区绿化地带建设大型地下车库，进入小区后实现人车分流，最大限度地减少人车交错，实现人车分流。消防车可通过入口直接到达各幢住宅。机动车和非机动车及行人实现人车分流，简化了商业居住街区的交通组织，也为小区内的步行系统带来了相当的自由度及可能性。合理人车分流，通过景观人行通道的联系各个地块，使道路本身亦成为一道美丽的景观。3.4.4景观设计总体设计时，充分考虑湖北天门地区区域特色的基础上，突出生态特色和绿色人居理念，坚持以人为本的原则，力求在创造自然生态景观的同时，改善人们的居住环境，使业主确实体会到绿色生态家园的生活享受。景观规划必须注重生态平衡与人居环境的统一，创造自然化、生态化的景观识别体系，本次景观设计时，整个小区以步行街为序曲，住宅主入口处为景观高潮和中心区。本次设计中，小区中心绿化把大自然引入，同时亦把城市居住活动引向大自然，成为真正的绿色体验的都市空间。“西湖御苑”立足于小区的景观空间，奉献天门首席绿色自然的人文居住环境，管网、凉亭、石凳、区间小道与整个西湖相融为一体，构成了一个意趣生动、底蕴丰富的人与自然交流的和谐空间和休闲场所。运用天然植被、怪石、叠水等自然要素，多层的烘托庭院气氛，既有静谧小庭，又有开阔的健身场地。不同的景观留给人不同空间感受，人与自然的和谐相处体现了“以人为本”的家居理念。“西湖御苑”占居滨湖商贸旅游区核心，配合政府西湖旅游环境改造规划，将营造一个天门最具滨湖特色的水岸社区。第四章建设规模及设计说明4.1建设规模具体明细如下: 序号 项目 单位 指标 一 用地面积 ㎡ 17125.44 二 总建筑面积 ㎡ 62692.22 1 住宅 1.1 户数 户 467 1.2 建筑面积 ㎡ 59214.3 2 商铺 2.1 建筑面积 ㎡ 1160.0 3 车库 3.1 车位数 个 132 3.2 建筑面积 ㎡ 2317.92 三 容积率 3.53 四 建筑密度 % 28.74 五 绿化率 % 47.934.2建筑设计4.2.1住宅及户型设计本项目设计全部为小高层和多层建筑。住宅的住宅套型以90-140㎡的二房两厅、三房两厅和140-150㎡的四房两厅单位为主,以60-85㎡的两房单位为辅，每户餐居分离，一个以上卫生间直接采光，每户主卧与客厅均朝南向，通风采光佳。精心设计的景观阳台、杂物凉台，套内每户有储物空间，满足生活及精神上的需求，体现了“以人为本”和“人与自然和谐”的原则。适合不同年龄阶段、层次的人挑选。商铺采用良好的通风和采光条件，每户设置卫生间，以保证每户的独立性。坡屋顶设计：亲近、自然、丰富的坡屋顶的叠落高差等，使建筑的外观活泼而富于变化，而且使整个建筑更增加了现代化的气息。宜人的建筑体量：控制建筑的尺度，避免过长，过多的单元拼接造成的对人感官上的压迫感，从而形成宜人的建筑体量，进而围合成亲切宜人的建筑空间。大面宽小进深：设计上采用大面，小进深的设计理念，一改以往进深过大采光不足的缺陷。朝阳设计：户型设计上考虑到中国人的居住习惯和采光，通风的自然条件，朝向均为正南正北朝向。边单元单独设计：充分利用住宅端部的特殊性创造景观多角度的户型，在保持建筑整体风格的情况下寻求变化，使建筑物侧立面造型丰富，富于变化。4.2.2建筑造型设计项目地块位于天门市竟陵西寺寺路南端西侧,地块的地面平整,整体项目22360㎡,西北为200米长的西湖湖岸线,便于环境及配套实施整体规划。建筑定位全部为小高层和多层商品房住宅小区，体现出都市的生活理念。4.2.3剖面设计本项目设计一层商铺层高4.5米、二层商铺层高3.6米、住宅层高3.0米，地下车库层高2.5米。满足规范要求。4.3结构设计说明4.3.1工程概况本项目包括一栋商住楼、五栋住宅楼和车库的建设，其中住宅建筑面积43359.16平方米、商业用房1496.86平方米、地下车库建筑面积2425平方米，会所建筑面积901.12平方米。小高层建筑两栋,层数17+1,配备电梯,多层建筑四栋，层数11+1,配备电梯,车库为地下车库。4.3.2设计依据（1）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001(3)《混凝土结构设计规范》GB50010-2002(4)《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002(5)《建筑桩基技术规范》JGJ94-94(6)《砌体结构设计规范》GB50003-2001(7)《地下工程防水技术规范》GB50208-20014.3.3自然条件基本风压值：0.35KN/㎡基本雪压值：0.45KN/㎡地震基本烈度：6度工程地质：暂缺《工程地质勘察报告》，待勘。4.3.4设计要求建筑结构安全等级：二级。建筑抗震设防类别：丙类。地震作用：设计基本地震加速度为0.05g（抗震设防烈度为6度）。抗震措施：六度，框架抗震等级为四级。4.3.5结构设计小高层商住楼：采用钢筋混凝土框架结构，能使商铺及居住空间灵活多变，可隔可分，更大限度地满足用户的自由度及使用功能。楼盖结构体系：所有的楼盖采用现浇钢筋混凝土梁板结构体系，既能养活参漏、开裂等建筑工程通病，同时增加了房屋的整体性及抗震性能。屋盖结构体系：所有屋盖采用现浇钢筋混凝土梁板结构体系，坡屋面板上铺彩瓦，既有利防止渗漏，又美观大方。地基处理及基础形式：混凝土沉管灌注桩基。伸缩缝、沉降缝、抗震缝：当单体总长度超过规范规定的伸缩缝间距要求时，设置温度伸缩缝，并满足抗震缝宽度要求。所有单体建筑相互独立，按照规范设上下贯通的沉降缝，并满足抗震缝宽度要。砌体：外墙、楼梯间等可采用加气块空心砖，为了减轻结构的自重，减小地震作用荷载从而达到减小梁、板、柱的断面尺寸，达到良好的综合经济效益和使用功能。卫生间、厨房间隔墙采用120厚小型砌体。框架内部填充墙采用轻质砂加气混凝土板，GRC板或其它轻质材料。住宅内部除卫生间、厨房间外，其它由住户自行分隔。4.4给排水设计说明4.4.1设计依据（1）《建筑给水排水设计规范》GBJ15-88（2）《室外给水设计规范》GBJ13-86(3)《室外排水设计规范》GBJ14-87(4)《建筑设计防火规范》GBJ16-874.4.2用水量计算（1）本区域内规划用水指标为：住宅按每户3.5人计量。住宅居民用水量标准按250L/人.d计，小时变化系数Kh=2.0；小区住宅生活最高日用水量266m3/d,最高时用水量21.92m3/h因考虑缓和市政用水紧张状况，浇洒道路、绿地及汽车冲洗用水均建议采用地下水资源，如河道水资源等，不计入总用水量。管网损失及未预风水量则按最高日用水量10%计。故本小区内生洛最高日总用水量约为337m3/d，最高时用水量为28.10m3/h.（2）消防用水量本小区内室外消防用水量按15L/S计，室内消防用水量则按25L/S计。火灾延续时间均为2小时。（3）生活给水系统本工程供水系统采用变频加压供水系统。设60立方米地下生活水池，通过泵房内变频加供水设备加压供水，并由可调式减压阀进行恒压供水。（4）消防给水系统区域内室外消防给水管道采用生活用水及消防供水合一制管网，并均连接成环状布置，在此环型管网上根据规范设置多处SS100-1.0地上式室外消火栓。保证消火栓间距不超过120米。（5）排水系统区域内排水室内采用雨、污、废分流制。生活污水经化粪池处理后，与废水合并，分区块均汇集至城市污水管网系统；室外雨水有组织排放，雨水单收集后直接排入市政雨水管网。4.5电气设计说明4.5.1设计依据（1）《民用建筑电气设计规范》JGJ1T16-92（2）《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）（3）《住宅设计规范》GB500札6-1999（4）《建筑设计防火规范》GBJ16-87(2001年版)（5）《民用建筑照明设计标准》GBJ16-90-92（6）及相关专业提供的资料。4.5.2供配电系统（1）用电等级：本小区为商业住宅区，主要为多层住宅，建筑群内的住宅乃商铺的供电等级为三级，应急照明、消防、安防系统设备用电为二级负荷。（2）负荷估算：本地块内住宅共467户，按每户10KW计，则住户总用电负荷共467（户）*10（KW/户）=4670（KW），车库负荷按50W/㎡估算，车库总负荷为2317.92（㎡）*50(W/㎡)=116(KW)，其它不可预测负荷按上述负荷的10%考虑，则本地块内用电设备的总安装容量为5265KW，取综合需电第数的0.7，则总计负荷为3685KW，故考虑在本地块内设一座变压器，内设四台1000KVA的干式变压器。（3）高压配电;小区考虑就近从旁边10KV高压配电所双路专线送电。两路10KV电源环网同时供电。10KV环网线路在室外，沿小区道路埋电缆排管敷。（4）低压配电：住宅及商业用户均采用VV-0.6/1KV型电缆，放射式及树干式供电，各住宅底层的公共部位设集中的电表箱，采用一户一表分户计量，分户式商铺按区域设总配电箱，每间商铺采用一户一表分户计费，住宅及商铺分别由各自低压配电房引出。小区电源经变压器由10KV降为380V/220V，再由若干变压配电屏配出，分别供给个用电负荷。专变及公变引出的低压电缆沿室外电缆沟敷设。消防用电设备采用双路供电，两路电源分别引自变电所的两段不同的低压母线，并在末端自动切换。住宅总配电箱设有总电源进线断路器，并具有漏电保护功能，住宅配电箱的电源插座回路设置漏电保护装置，漏电动作电流为30Ma.（5）防雷与接地：本工程属三类防雷建筑设计；在各楼屋顶沿女儿墙敷设避雷带以防直击雷，利用结构框架内钢筋作引下线，并利用基础内钢筋作为接地极，接地电阻不大于1欧；本工程接地保护采用TN-C-S系统，采用联合接地方式，接地电阻不大于1欧。（6）照明：本工程除考虑普通的住宅照明外，还设置应急疏散照明，照明灯具以低能耗高效和节能灯具为主。4.5.3弱电系统（1）通讯系统：本小区内的电话全部为直线电话，住宅按每户两门计，商铺按每户一门计。（2）闭路电视系统：本工程的闭路电视系统信号取自城市的有线电视网，在各单元底层公共部位设前端装置，每户设2只电视出线座。（3）小区安全防范系统近年来随著市场经济发展的不断完善及城市规划水平的不断提高，传统的相对离散的居民住宅向现代相对集中的社区建设发展。一个现代化的居民小区集居民住宅及满足居民生活所需而配套设置的金融、商业、文化、教育、娱乐等机构为一体，人流物流相对集中，而地域相对开放。居民购买及入住小区的生活设施、房屋质量关心外，对小区的安全环境也极为关注。随著城市社区环境美化、文明程度要求的不断提高，传统的住宅围墙和防盗栅栏等简单防护设施既破坏社区的整体形象，也不能完全有效的阻止犯罪分子的破门而入，同时紧锁的铁门和护拦，在发生火灾、地震等紧急情况时，使人难以逃生。因此社区乘飞机现代化、智能化，居民财产的防盗防动已经成为政府和居民关注的问题。小区安全系统的基本思想就是变以信的防盗门窗式的被动防范为主动防范，单门独户的个体防范为总体网络防范，建立一个立体化、多层次、全方位、科学的24小时安全防范系统，采取从外到内的多层安全防范措施，从周边、社区道路、灯光到各住宅门窗和各居室的防护，共具有五道安全防线，将物防、技防、人防有机结合，为社区的居民提供安全、舒适、便捷的生活环境。具体为：第一道安全防线：由周界防范报警系统构成，以防范翻围墙和周边进入社区的非法入侵者。采用感应线缆或主动红外线对射器。第二道安全防线：由社区监控系统构成，对出入社区和主要通道上的车辆，人员及重点设施进行监控管理。配合小区报警系统和周界防护系统对现场情况进行监控记录，提高报警响应效率。第三道安全防线：由保安巡逻管理系统构成，通过住宅区保安人员对住宅区内可疑人员、事件进行监管。配合电子巡更系统，确保保安人员的巡逻到位，实现小区物业的严格管理。第四道安全防线：由联网型楼寓可视对计系统构成，可将闲杂人员拒之梯口外，防止外来人员四处游窜。第五道安全防线：由家庭联网警系统构成，这也是整个安全防范网络最重要的一环。当有窃贼非法入侵住户家或发生如燃气泄漏、火灾、老人急病等紧急事件时，通过安装在户内的各种电子探测器自动报警，接警中心将在数十秒内获得警情消息，为此迅速派出保安或救护人员赶往住户现场进行处理。同时，在社区建立一个24小时保安监控中心，充分发挥社区物业保安的作用，提前迅速快捷发现警情，自动进行警情分析和信息分流，在有重要案情时电脑系统可自动发送警情到相应公安机关，并协助公安机关及时处理警情，提高破案率，以达到保护居民生命、财产安全的目的。为适应小区物业管理和安全保卫工作的需要，切实加强小区物业管理工作，防范突发事件的发生，创造一个文明舒适、安全有序的高档住宅小区。结合小区的具体情况对该小区电子安全防范系统进行设计。该系统由防盗报警系统、电视监控系统、保安巡更系统、公共广播与背景音乐系统、联网可视对讲系统、水表抄送系统、车辆管理系统、住宅内部防盗报警系统、小区宽带网络系统等九个子系统所组成。小区为封闭式小区，小区出入口管理由物业管理保安人员管理，并配以出入口监控及摄像机监视。大楼单元门出入管理由可视对讲防盗门控完成。物业管理计算机系统硬件到位软件逐步完善。第五章项目实施进度安排项目实施进度表 项目内容 2010年 2011年 2012年 2013年 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 一、前期准备 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 二、场地勘测及平整 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 三、施工图设计 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 四、土建施工 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 五、室内装修 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 六、配套工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 七、设备安装 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 八、竣工验收 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　第六章项目经济和社会效果分析6.1项目投资本项目建设总投资12766万元，详细情况见《投资估算表》和《分阶段投资估算表》。6.2销售收入、税金及附加本项目完成后，可实现营业收入22944万元。详细情况见《销售计划表》和《税金测算表》。6.3项目的资金来源项目总投资12766万元，资金来源为：1、公司注册资本金1000万元2、股东追加投入5400万元3、银行借款4600万元4、利用预售回款1766万元银行借款安排安排如下：根据项目的资金需求，拟于2011年9月初向银行借入2年期贷款4600万元。贷款分月付息，分期还本，其中：2012年8月底还本1500万元；2013年2月底还本1500万元；2013年8月底还本1600万元。还款的资金来源为销售收入。项目投资、融资及还款计划详见《项目收支平衡表》。6.4项目经济效益本项目完成后，可实现净利润6245万元。估算明细见《项目利润表》。6.5盈利能力分析本项目完成后，可实现营业收入22944万元，项目缴纳的销售税金为1851万元，可获利润总额8327万元，扣除所得税2082万元后还有6245万元可分配利润。项目全部投资内部收益率(所得税后)为13.12％，财务净现值2913万元，投资回收期(含建设期)为3.39年。商品房投资利润率=税后利润／总投资×100％=6245／12766×100％=48.92％商品房资本金净利润率=6245／资本金×100％=6245／6400×100％=97.58％商品房销售利润率=利润／销售收入×100％=6245／22944×100％=27.21％6.6投资风险分析6.6.1销售价格盈亏平衡点我们分别对项目预售楼款的回收方案作盈亏平衡测试，从测试结果看，当商品房销售额达到13682万元时，开发成本12581万元与销售税金1101万元之和同销售额正好相等，此时销售额占预计销售额22944万元的59.63%，表明当销售率达到59.63%时，开发商即可收回全部投资。6.6.2敏感性分析在本方案中，当物业的价格下降24.75%，投资总额上升31.9%，净现值才有可能出现负值，可见上述因素对净现值这个指标不敏感。资本收益率在选取的敏感性因素在-15%～+15%区间向不利方向变化时，仍有超过1100万的净现值，并有大于8％的收益率（折现后），由此可认为，本方案能满足“较高收益”的目标。敏感性分析详见《项目敏感性分析表》。从本项目方案的敏感性分析知道，本项目方案的抗风险能力高。6.63不确定性分析根据市场调查结果及形势预测，项目将售价较基准方案高的机会很大，投资增加的机会由于钢材水泥等高耗能产品价格提高的可能性很大。由此判断，销售价格、建设投资（两者间相互独立）等不确定因素可能发生的变化及其发生的概率值见下表。不确定性因素变化的概率值 较基准方案变化概率值 +10% 0 -10% 销售价格 20% 50% 30% 建设投资 50% 40% 10%对本项目全部投资的净现值进行计算，可得净现值的期望值为3475万元，详细分析见附表《概率分析表》。6.7研究结论本项目是湖北省汉一房地产开发有限公司为响应天门市政府号召，建设水乡园林城市，改善居民居住环境，开发建设的天门市标志性的生态园林社区。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和天门市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅。根据对天门市住宅市场分析预测，项目产品有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。 投资估算表 单位：万元、㎡、元/㎡ 项目名称 投资总额及比例 按总建筑面积分摊 按可售面积分摊 估算依据 投资金额 % 总面积 单位投资 总面积 单位投资 一、开发成本 11467 89.82% 62692 1830 62692 1830 　 1、土地成本 1115 8.73% 　 178 　 178 　 （1）土地出让金 1079 8.45% 　 172 　 172 地价42万元/亩 （2）土地使用税 36 0.28% 　 6 　 6 用地面积×6元/㎡×3.5年 2、前期工程费 533 4.18% 　 85 　 85 　 （1）设计策划费 113 0.89% 　 18 　 18 建筑面积×18元/㎡ （2）场地平整及地勘费 50 0.39% 　 8 　 8 建筑面积×8元/㎡ （3）咨询费 19 0.15% 　 3 　 3 建筑面积×3元/㎡ （4）监理费 38 0.30% 　 6 　 6 建筑面积×6元/㎡ （5）规费等 313 2.45% 　 50 　 50 建筑面积×50元/㎡ 3、建筑安装工程费 8777 68.75% 　 1400 　 1400 　 （1）桩基 940 7.36% 　 150 　 150 建筑面积×150元/㎡ （2）建安费 7837 61.39% 　 1250 　 1250 建筑面积×1250元/㎡ 4、基础设施费 392 3.07% 　 63 　 63 　 （1）道路工程费 125 0.98% 　 20 　 20 建筑面积×20元/㎡ （2）供电设施费 94 0.74% 　 15 　 15 建筑面积×15元/㎡ （3）给排水工程费 50 0.39% 　 8 　 8 建筑面积×8元/㎡ （4）绿化景观费 123 0.96% 　 20 　 20 绿地面积×150元/㎡ 5、公共配套设施费 157 1.23% 　 25 　 25 建筑面积×25元/㎡ 6、不可预见费 493 3.86% 　 79 　 79 按建筑安装工程费的3%测算 二、开发费用 1299 10.18% 　 207 　 207 　 1、管理费用 188 1.47% 　 30 　 30 建筑面积×30元/㎡ 2、销售费用 459 3.60% 　 73 　 73 销售金额×2% 3、财务费用 652 5.11% 　 104 　 104 月息7.8‰，按月付息，分期还本 三、合计 12766 100.00% 　 2037 　 2037 　 分阶段投资估算表 单位：万元 项目 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 合计 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 一、开发成本 1339 224 112 3226 5068 139 139 217 449 357 116 81 0 0 0 0 0 0 11467 1、土地成本 1115 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 1115 2、前期工程费 213 213 107 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 533 3、建安工程费 　 　 0 3072 4827 132 132 176 263 175 　 　 　 　 　 　 　 　 8777 4、基础设施费 　 　 　 　 　 　 　 　 118 118 78 78 　 　 　 　 　 　 392 5、公共配套设施费 　 　 　 　 　 　 　 31 47 47 32 　 　 　 　 　 　 　 157 6、不可预见费 11 11 5 154 241 7 7 10 21 17 6 3 　 　 　 　 　 　 493 二、项目开发费用 10 10 10 10 46 118 118 118 178 155 142 72 62 74 74 31 31 40 1299 1、管理费用 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 18 188 2、销售费用 　 　 　 　 　 　 　 　 72 72 71 25 27 64 64 21 21 22 459 3、财务费用 　 　 　 　 36 108 108 108 96 73 61 37 25 　 　 　 　 　 652 三、项目总成本 1349 234 122 3236 5114 257 257 335 627 512 258 153 62 74 74 31 31 40 12766 销售计划表 单位：平方米、万元、元/平方米 序号 项目名称 2012年 2013年 2014年 总计 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 1 住宅面积 8882 8882 8882 2961 2961 8882 8882 2961 2961 2960.3 59214.3 销售单价 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 住宅金额 3198 3198 3198 1066 1066 3198 3198 1066 1066 1066 21320 2 商铺面积 290 290 232 116 232 　 　 　 　 　 1160 销售单价 10000 10000 10000 10000 10000 　 　 　 　 　 10000 商铺金额 290 290 232 116 232 0 0 0 0 0 1160 3 车位面积 579 579 579 232 348.92 　 　 　 　 　 2317.92 销售单价 2000 2000 2000 2000 2000 　 　 　 　 　 2000 车位金额 116 116 116 46 70 0 0 0 0 0 464 合计 销售面积 9751 9751 9693 3309 3541.92 8882 8882 2961 2961 2960.3 62692.22 销售均价 3696 3696 3658 3711 3862 3601 3601 3600 3600 3601 3660 销售金额 3604 3604 3546 1228 1368 3198 3198 1066 1066 1066 22944 税金测算表 单位：万元 项目 税率 2012年 2013年 2014年 总计 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 销售收入 　 3604 3604 3546 1228 1368 3198 3198 1066 1066 1066 22944 营业税 5% 180 180 177 61 68 160 160 53 53 53 1145 城建税 7% 13 13 12 4 5 11 11 4 4 4 81 教育费附加 3% 5 5 5 2 2 5 5 2 2 2 35 地方教育附加 2% 4 4 4 1 1 3 3 1 1 1 23 堤防维护费 2% 4 4 4 1 1 3 3 1 1 1 23 土地增值税 　 90 90 86 31 41 64 64 21 21 21 529 其中：住宅 2% 64 64 64 21 21 64 64 21 21 21 425 商铺 7% 20 20 16 8 16 0 0 0 0 0 80 车位 5% 6 6 6 2 4 0 0 0 0 0 24 印花税 0.05% 2 2 2 1 1 2 2 1 1 1 15 销售税金合计 　 298 298 290 101 119 248 248 83 83 83 1851 企业所得税 25% 327 327 322 111 124 290 290 97 97 97 2082 税金合计 　 625 625 612 212 243 538 538 180 180 180 3933 项目利润表 序号 名称 合计 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 1 现金流入 22944 　 　 　 　 　 　 　 　 3604 3604 3546 1228 1368 3198 3198 1066 1066 1066 1.1 销售收入 22944 　 　 　 　 　 　 　 　 3604 3604 3546 1228 1368 3198 3198 1066 1066 1066 2 现金流出 16699 1349 234 122 3236 5114 257 257 335 1252 1137 870 365 305 612 612 211 211 220 2.01 土地成本 1115 1115 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.02 前期工程费 533 213 213 107 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.03 建安工程费 8777 0 0 0 3072 4827 132 132 176 263 175 0 0 0 0 0 0 0 0 2.04 基础设施费 392 0 0 0 0 0 0 0 0 118 118 78 78 0 0 0 0 0 0 2.05 公共配套设施费 157 0 0 0 0 0 0 0 31 47 47 32 0 0 0 0 0 0 0 2.07 不可预见费 493 11 11 5 154 241 7 7 10 21 17 6 3 0 0 0 0 0 0 2.09 销售税费 1851 　 　 　 　 　 　 　 　 298 298 290 101 119 248 248 83 83 83 2.10 管理费用 188 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 18 2.11 销售费用 459 0 0 0 0 0 0 0 0 72 72 71 25 27 64 64 21 21 22 2.12 财务费用 652 0 0 0 0 36 108 108 108 96 73 61 37 25 0 0 0 0 0 2.13 所得税 2082 　 　 　 　 　 　 　 　 327 327 322 111 124 290 290 97 97 97 3 税后利润 6245 -1349 -234 -122 -3236 -5114 -257 -257 -335 2352 2467 2676 863 1063 2586 2586 855 855 846 4 累计税后利润 6245 -1349 -1583 -1705 -4941 -10055 -10312 -10569 -10904 -8552 -6085 -3409 -2546 -1483 1103 3689 4544 5399 6245 项目收支平衡（偿还贷款计划）表 项目 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 合计 第3季 第4季 第1季 第2季 第3季 第4季 第1季 第2季 第3季 第4季 第1季 第2季 第3季 第4季 第1季 第2季 第3季 第4季 一、资金来源 1500 200 200 3200 5900 0 0 0 3604 3604 3546 1228 1368 3198 3198 1066 1066 1066 33944 1、注册资本 1000 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 1000 2、股东追加投入 500 200 200 3200 1300 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 5400 3、银行借款 　 　 　 　 4600 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 4600 4、销售收入 　 　 　 　 　 　 　 　 3604 3604 3546 1228 1368 3198 3198 1066 1066 1066 22944 5、建设方押金 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 0 6、其他 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 0 二、资金运用 1349 234 122 3236 5114 257 257 335 2752 1137 2370 365 1905 612 612 211 211 220 21299 1、项目投资支出 1349 234 122 3236 5114 257 257 335 627 512 258 153 62 74 74 31 31 40 12766 2、税费支出 　 　 　 　 　 　 　 　 625 625 612 212 243 538 538 180 180 180 3933 3、偿还贷款 　 　 　 　 　 　 　 　 1500 　 1500 　 1600 　 　 　 　 　 4600 4、其他 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 三、资金余额 151 117 195 159 945 688 431 96 948 3415 4591 5454 4917 7503 10089 10944 11799 12645 12645 现金流量表（全部投资） 序号 项目 合计 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1 现金流入 22944 0 0 0 0 0 0 0 0 3604 3604 3546 1228 1368 3198 3198 1066 1066 1066 1.1 销售收入 22944 　 　 　 　 　 　 　 　 3604 3604 3546 1228 1368 3198 3198 1066 1066 1066 2 现金流出 16699 1349 234 122 3236 5114 257 257 335 1252 1137 870 365 305 612 612 211 211 220 2.1 开发成本 11467 1339 224 112 3226 5068 139 139 217 449 357 116 81 0 0 0 0 0 0 2.2 开发费用 1299 10 10 10 10 46 118 118 118 178 155 142 72 62 74 74 31 31 40 2.3 销售税金及附加 1851 0 0 0 0 0 0 0 0 298 298 290 101 119 248 248 83 83 83 2.4 所得税 2082 0 0 0 0 0 0 0 0 327 327 322 111 124 290 290 97 97 97 3 所得税前净现金流量 8327 -1349 -234 -122 -3236 -5114 -257 -257 -335 2679 2794 2998 974 1187 2876 2876 952 952 943 4 累计所得税前净现金流量 8327 -1349 -1583 -1705 -4941 -10055 -10312 -10569 -10904 -8225 -5431 -2433 -1459 -272 2604 5480 6432 7384 8327 5 折现系数i=10%,季度为2.41%) 　 1.0000 0.9765 0.9535 0.9310 0.9091 0.8877 0.8669 0.8465 0.8265 0.8071 0.7881 0.7695 0.7514 0.7338 0.7165 0.6996 0.6832 0.6671 6 折现净现金流量(所得税前) 4500 -1349 -228 -116 -3013 -4649 -228 -223 -284 2214 2255 2363 750 892 2110 2061 666 650 629 7 累计折现现金流量(所得税前) 4500 -1349 -1577 -1693 -4706 -9355 -9583 -9806 -10090 -7876 -5621 -3258 -2508 -1616 494 2555 3221 3871 4500 8 所得税后净现金流量 6245 -1349 -234 -122 -3236 -5114 -257 -257 -335 2352 2467 2676 863 1063 2586 2586 855 855 846 9 累计所得税后净现金流量 6245 -1349 -1583 -1705 -4941 -10055 -10312 -10569 -10904 -8552 -6085 -3409 -2546 -1483 1103 3689 4544 5399 6245 10 折现净现金流量(所得税后) 2913 -1349 -228 -116 -3013 -4649 -228 -223 -284 1944 1991 2109 664 799 1897 1853 598 584 564 11 累计折现现金流量(所得税后) 2913 -1349 -1577 -1693 -4706 -9355 -9583 -9806 -10090 -8146 -6155 -4046 -3382 -2583 -686 1167 1765 2349 2913 13 计算指标 所得税前 所得税后 13.1 内部收益率 7.13% 3.13% 13.2 财务净现值 4500万元 2913万元 13.3 静态投资回收期(年) 3.27年 3.39年 项目敏感性分析表 单位：万元 项目 所得税前指标 所得税后指标 净现金流量现值 折现后收益率 净现金流量现值 折现后收益率 基本方案 4500 30.90% 2913 20.00% 总投资变化 +15% 2761 17.32% 1539 9.66% +10% 3340 21.58% 1999 12.91% +5% 3918 26.08% 2453 16.33% 0% 4500 30.90% 2913 20.00% -5% 5074 35.96% 3368 23.87% -10% 5655 41.43% 3829 28.05% -15% 6235 47.25% 4285 32.48% 销售收入变化 +15% 6852 44.43% 4678 30.34% +10% 6070 40.11% 4090 27.03% +5% 5284 35.59% 3503 23.59% 0% 4500 30.90% 2913 20.00% -5% 3710 25.98% 2322 16.26% -10% 2929 20.93% 1736 12.41% -15% 2140 15.61% 1143 8.34% 概率分析表 投资升降 发生概率 销价涨跌 发生概率 综合概率 税后净现值 加权净现值 -10% 　 10% 　 3% 2648 79 　 　 　 -10% 30% 　 0% 　 40% 　 12% 3829 459 　 　 　 　 　 　 　 10% 　 50% 　 15% 5008 751 　 　 　 　 　 -10% 　 10% 　 5% 1736 87 　 　 　 　 　 100% 0% 50% 　 0% 　 40% 　 20% 2913 583 　 　 　 　 　 　 　 　 10% 　 50% 　 25% 4090 1023 　 　 　 　 　 -10% 　 10% 　 2% 822 16 　 　 　 　 　 10% 20% 　 0% 　 40% 　 8% 1999 160 　 　 　 　 　 10% 　 50% 　 10% 3172 317 　 　 期望值： 3475 PAGE-1-