房地产开发项目行政审批流程

房地产开发项目行政审批流程 房地产开发项目行政审批流程 工作步骤 审批部门/主管部门 取得的证照文件（时间） 注意事项 第一步：房地产开发公司的设立（以内资房地产开发有限公司的设立为例） 1、名称预先核准 工商行政管理机关 预先核准通知书(材料齐全当场核准) 预先核准的公司名称保留期为6个月，预先核准的公司名称在保留期内不得用于从事经营活动，不得转让。 2、工商注册登记 工商行政管理机关 营业执照（5个工作日） 市工商局登记管辖范围：（一）省、自治区、直辖市人民政府国有资产监督管理机构履行出资人职责的公司以及该公司投资设立的控股50%以上的公司；（二）注册资本5000万元(不含)人民币以上的有限责任公司；已在市局登记、注册资本减少到5000万元人民币以下的有限责任公司；（三）国家工商行政管理总局授权登记的公司；（四）从事因私出入境中介、登记注册代理、旧机动车经纪、期货经纪、投资基金、人才中介服务、征信、煤矿、小额贷款业务的公司；（五）汽车交易市场专营公司以及注册资本（金）在5000万元人民币（不含）以上的其他类市场专营公司；（六）西客站地区、天安门地区、机动车交易市场、古玩城市场、潘家园旧货市场内设立的公司。区县工商分局登记管辖范围：（一）本辖区内国家工商总局及市局登记的公司以外的其他有限责任公司及有限责任公司分公司；（二）原由分局登记的、增加注册资本超过5000万元人民币的有限责任公司；（三）本辖区内国家工商总局及市局授权登记的有限责任公司 3、税务登记 税务机关 税务登记证 4、备案登记 房地产开发主管部门 暂定资质证书 5、资质等级的申请 1、新设立企业暂定资质核定（含设立备案）由区县建委办理；2、一级企业资质等级核定由区县建委受理，市住房城乡建设委审查。 资质等级证书（20个工作日） 房地产开发企业一级资质核定提交材料：（1）房地产开发企业资质申报表；（2）房地产开发企业原资质证书正、副本原件；（3）企业营业执照副本扫描件；（4）企业章程；（5）企业验资报告（原件或扫描件加盖会计师事务所公章）和上年度及上月财务报表（原件或扫描件）；（6）总经理的任职文件复印件，企业经济技术、财务等负责人的任职文件及职称证书扫描件，企业专业技术人员的职称证书和劳动 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 扫描件；（7）企业近3年房地产开发项目立项批复、 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 任务、规划许可证、国土使用证和施工许可证等批准文件扫描件；（8）企业近3年房地产开发项目工程竣工验收备案表或房地产开发累计投资的正式发票（原件或扫描件并加盖原件收存单位公章）；（9）企业近3年房地产开发统计年报基层表（加盖统计主管部门公章）；（10）《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及执行情况报告。 第二步：房地产开发建设用地使用权的取得 1、招标出让 市国土资源局 中标通知书、北京市国有土地使用出让合同(20个工作日) 条件：1、招标的已取得《中标通知书》。2、拍卖的已取得《拍卖成交确认书》。3、挂牌的已取得《挂牌成交确认书》。申请人需提交如下材料：1申请人已取得的《中标通知书》。拍卖的提交《拍卖成交确认书》；挂牌的提交《挂牌成交确认书》。2营业执照的复印件。（个人申请提交个人身份证复印件）；中标单位以新成立的公司作为申请人的，需提交新成立公司的营业执照及公司章程。3法定代表人身份证的复印件；委托他人签约，则应提交授权委托书的原件及委托人、受托人的身份证复印件。 2、拍卖出让 市国土资源局 北京市国有土地使用出让合同 3、挂牌出让 市国土资源局 挂牌成交确认书、北京市国有土地使用出让合同 4、协议出让 市国土资源局 北京市国有土地使用权出让合同（20个工作日） 条件：1、通过建设项目用地预审，落实预审意见；2、取得计划行政主管部门立项批文；3、取得规划行政主管部门用地及建设规模的规划批准文件；4、取得土地权属文件或土地权属来源文件，且土地权属清晰，无争议；5、具备申请国有土地使用权协议出让的其他条件。申请人需提交如下材料(新建项目)：1、办理协议出让新建项目国有土地使用权的申请2、北京市国有土地使用权出让申请表（原件、填写齐全明确、加盖公章）。3、土地评估报告（原件）。已审定地价水平的提交地价水平通知单和1份土地评估报告；未审定地价水平的提交土地评估报告3份及北京市地价审定表1份、宗地位置示意图10份。4、建设项目用地预审文件及落实预审意见的书面材料。5、计划部门立项批文，即项目建议书批复和可行性研究报告批复（复印件）。6、规划批准文件，规划意见书及钉桩成果通知单、建设用地规划许可证。7、土地权属文件或土地权属来源文件、与权属单位的协议（复印件）及权属单位同意申请人办理协议出让的证明文件（近期出具的原件）。8、出让合同附件：（1）合同附图一式5份（要求用红线标明出让土地的用地范围，并加盖公章）。（2）申请出让的建筑物有两种以上用途或地下含经营性用途的，提供各类用途的部位分布表及附图各5份（原件，加盖公章）。（3）申请预签合同的，提交同意按最终审定的地价水平调整出让合同地价款的书面承诺5份（原件，加盖公章）。9、营业执照（复印件）。如申请人为中外合资、合作或外商独资企业，需提供经贸委对中外合资、合作或外商独资企业核发的外商投资企业批准证书及合作、合资企业合同、章程的批复（复印件）。10、若不按规划文件确定的用地范围整体办理出让手续的，需要提供本次申请出让土地的面积说明11、如建筑物内有地下人防的，提供市人防办的批文及有关图纸。12、合作建设项目须提交合作建设各方的协议书（复印件），及除申请人外的其他各方同意由申请人办理土地出让的证明文件（原件）。13、设计单位出具的设计说明（原件）。 5、划拨 市国土资源局 城市建设用地批准书、拔地红线图（20个工作日） 条件：1、符合《北京市人民政府转发市国土房管局关于北京市实施国土资源部<划拨用地目录>细则的通知》规定的划拨用地范围。2、已取得建设项目用地预审意见。3、符合土地利用总体规划和城市规划。4、建设项目经计划部门审批、核准、备案，并已列入年度建设计划5、其他条件新征建设用地需完成征地补偿及安置工作。危旧房改造项目需取得市、区（县）两级危改办立项批准文件。经济适用住房项目需取得市开发办经济适用住房立项批准文件。需提交如下材料：1划拨国有建设用地申请书，填写《北京市国有建设用地划拨决定书申请审批表》。申请内容包括（1）项目的基本情况（包括建设用地单位；项目立项、规划等前期情况及拆迁安置情况；建设内容、项目用途及各类用途的建设规模；项目开竣工的计划与进度等）；（2）建设用地的基本情况(包括用地位置、四至范围、用地面积、土地利用现状情况(单位与居民)、土地规划用途等)；（3）申请划拨国有建设用地理由。2、建设项目用地预审意见。3、计划主管部门核发的项目审批、核准、备案批准文件；中央单位的建设项目还需提交市建委的《规划设计项目计划通知书》。4、规划主管部门核发的《建设用地规划许可证》、《规划意见书》以及《规划方案意见》及附图等；5、申请划拨用地的钉桩成果；6、与规划主管部门核发的《建设用地规划许可证》附图比例尺相同的蓝图（三份）；7、与原产权单位签定的用地协议及相关土地权属证明文件；8、建设单位的工商营业执照或法人代码证书；9、国有土地地籍调查成果确认单（含北京市宗地登记表、宗地界址点坐标成果表、宗地图）；（注：该材料到项目所在区县国土分局办理）10、新征建设用地提交政府征地批准文件及征地部门出具的征地补偿及安置完成证明文件需申领《划拨决定书》的项目，还需补充提交项目用地范围内的拆迁安置补偿结案文件。 第三步：房地产开发的选址定点 1、建设项目选址意见书 北京市规划委员会 建设项目选址意见书（20个工作日） 需提交材料：1.申报单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》。2.申报单位出具并加盖单位印章和法人签字或印章的《建设项目法人授权委托书》。3.申报单位关于建设项目规划选址申请文件（须表述规划选址项目的基本要求、建设项目性质、建设规模、选址意向等有关情况；申请文件应包括发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）及上级主管部门的意见。4.拟建项目规划 设计方案 关于薪酬设计方案通用技术作品设计方案停车场设计方案多媒体教室设计方案农贸市场设计方案 示意图（含主要经济技术指标）。5.用铅笔标绘拟建项目用地范围的地形图1份。对位于市公共测绘产品（1/500或1/2000地形图；远郊地区可为1/1000或1/10000）覆盖范围内的建设项目，应提交市公共测绘产品地形图。对市公共测绘产品地形图未覆盖的地域，可提交具有测绘资质单位测绘的1/500或1/1000或1/2000地形图，并加盖测绘单位印章。6.其他法律、法规、规章规定的相关要求。 2、项目环境保护审批 北京市环境保护局环境影响评价管理处、各区县环境保护局 环境影响报告书30个工作日、环境影响报告表20个工作日、环境影响登记表10个工作日。 房地产项目许可条件：（1）符合建设项目基本要求；（2）如项目所在地区环境质量超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对本项目的影响；（3）应当与周围产生污染的工业项目保持一定的防护距离；（4）临近铁路、轨道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、机场等情形时，应符合城市规划部门划定的防噪声距离，并按照国家声环境质量 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 和民用建筑隔声设计规范进行设计； 3、地质灾害危险性评估备案审查 国土资源主管部门 地质灾害危险性评估备案审查意见 国务院国土资源主管部门负责全国地质灾害防治的组织、协调、指导和监督工作；县级以上地方人民政府国土资源主管部门负责本行政区域内地质灾害防治的组织、协调、指导和监督工作。 4、建设工程消防设计审核 市公安局消防局、各区县消防处、科（大队） 一般工程8个工作日内完成；国家、省级重点建筑工程以及设置建筑自动消防设施的建筑工程16个工作日内完成；1000平方米以下的装修工程审核时限为8个工作日，1000平方米以上的装修工程审核时限为16个工作日；需专家论证消防设计的工程30个工作日内完成。 1.申请建筑设计防火审核应提交下列材料：（1）规划局审定的建设工程规划意见书或建设工程用地许可证；（2）建设单位填写的《建筑工程消防设计防火审核申报表》（一式两份）；（3）全套正式蓝图装订成册，装入城乡建设档案馆的标准图盒，送审的正式蓝图需有设计单位本年度图纸报审专用章；（4）消防设计专篇（文字方式表示）。2.申请人申请建筑内部装修改造防火审核需提交下列材料：（1）《建筑内部装修设计防火审核申报表》一式两份，并按要求加盖公章；（2）装修改造方案（主要内容应包括工程概况、施工中所使用的材料等）装修改造所在层面的原始平面图（标出装修部位）；改变或新增的消防设计方案及图纸（属于国外或委托国外设计的图纸应有相应的中文说明），所送图纸必须是具有设计资质的单位设计，并应加盖本年度报审专用章；（3）建设单位、产权单位或物业管理单位与装修改造的施工单位签订的消防安全协议书，施工单位的施工组织设计方案和消防安全保卫措施和用火用电制度。 5、水利事项审批 水利行政主管部门水土保持主管部门 1、河道管理范围建设项目审批意见2、水土保持方案的审批意见 水利事项的审查主要包括河道管理范围建设项目审批和水土保持方案的审批 第四步：房地产开发项目核准 项目核准 发展和改革委员会 项目核准文件（受理之日起20个工作日内作出决定（其中内资房地产项目由我委与市建委共同办理，办理时限45个工作日）。20个工作日内不能作出决定的，经本机关负责人批准，可以延长10个工作日。） 　需提交材料：1、由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式5份。项目申请报告的主要内容包括：项目申报单位情况，拟建项目情况，建设用地与相关规划，资源利用和能源耗用分析，生态环境影响分析，经济和社会效果分析。　　2、城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；　　3、国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；　　4、环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；　　5、市交通行政主管部门出具的交通流量评价通过的意见；　　6、房地产行业主管部门实行资质管理的，应提供资质证明文件；　　7、中外合营项目，合营各方签署的合作意向书；　　8、需要经区县发展改革部门初审的，由项目所在地的区县发展改革部门出具关于项目核准的初审意见；　　9、其他应提交的材料。 第五步：建设用地规划许可证的核发 建设用地规划许可 北京市规划委员会 建设用地规划许可证（7个工作日。遇特殊情况经批准可延长10个工作日（不含文件制作、颁发时间)。） 需提交材料：一、1.《建设项目规划条件（土地储备供应）》及附图（复印件）。2.国土主管部门出具的《国有土地使用权出让合同》（持《中标通知书》或《拍卖成交确认书》或《挂牌成交确认书》签订）复印件。3.建设计划主管部门（批准、核准、备案）批复文件（原件）。二、申报单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》。三、申报单位出具加盖单位印章和法人签字或印章的《建设项目法人授权委托书》。四、申报单位的用地申请文件（须表述建设用地的基本情况、拟建项目性质及有关情况；申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）原件。五、《建设用地钉桩测量成果报告书》（含《建设用地钉桩通知书》和《钉桩坐标成果通知书》原件。六、测绘单位按用地钉桩成果及绘图要求绘制的地形图（1/500或1/2000）5份（项目涉及代征城乡公共绿地的、用地范围涉及多个行政区划的、项目立项主体为多个单位的,需相应增加地形图份数）。位于城八区范围内的建设项目规划用地范围图，需由市测绘院按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制,并加盖生产经营处专用章。七、其他法律、法规、规章规定的相关要求。 第六步：建设工程设计方案审查 建设工程设计方案审查 北京市规划委员会 建设工程设计审查意见通知书书 规划行政主管部门会同有关部门进行方案设计审查，规划部门在收到有关部门审查意见后方可发出建设工程设计审查意见通知书，这些审查包括：建筑节能审查、防空地下室设置审查、消防审核、园林绿化审查、建筑方案设计审查、文物保护事项审查等。 第七步：建设工程初步设计审批 1、建设工程初步设计综合审批 建设行政主管部门 建设工程初步设计批文 建设工程初步设计是大型、复杂建设项目三个设计环节（即方案设计、初步设计、施工图设计）的第二个环节，对于中小型建设项目可以用规划设计方案替代初步设计，不必单独再进行初步审计审查。 2、建筑节能审查 建设主管部门 建筑节能审批结论书 审查范围为：规划设计方案中是否包含建筑节能的内容，以及在建设项目的工程概算中是否包括建筑节能所需费用。 3、建设工程消防初步设计审查 公安消防机构 建设工程消防初步设计审查意见书 消防审查在选址定点、规划方案设计阶段已针对不同内容进行了审查，根据《消防法》在初步设计审查阶段，建设行政主管部门也要征求消防主管部门的意见，进行消防初步设计审查。 4、建设工程人防初步设计审查 防空行政主管部门 建设工程人防初步设计审查意见书 提交材料：1、防空地下室初步设计审查申请书；2、规划部门防空地下室设置方案审查意见书；3、防空地下室初步设计图说。 5、建设工程环保初步设计审查 北京市环境保护局环境影响评价管理处、各区县环境保护局 建设项目环境保护审批（环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响登记表）（报告书30个工作日、报告表20个工作日、登记表10个工作日。） 建设项目基本要求：（1）符合《北京市为保护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格控制建设地区的名录》的要求；（2）符合国家产业政策；（3）符合城市功能区划和环境保护规划；（4）要合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏；（5）采用的技术与装备政策须符合清洁生产的要求；（6）污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境保护排放标准；（7）满足国家和地方规定的污染物总量控制要求；（8）建成后须能维持地区环境质量，符合环境功能区要求。（9）建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环境质量现状及拟采取的防护措施。（10）对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目以及其他需要征求公众意见的报告表、登记表项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但按国家规定需要保密的情形除外；（11）符合《电离辐射防护与辐射源安全基本标准》（GB18871-2002）和《电磁辐射防护规定》（GB8702-88）及其导出标准中的强制性规定。 6、综合管网初步设计审查 市政工程行政主管部门 综合管网初步设计审查意见书 提交材料：1、综合管网初步设计审查申请书；2、初步设计图说；3、综合管网设计方案；4、总平面图。 7、园林初步设计审查 城市园林绿化主管部门 绿化工程设施审查意见书 提交材料：1、园林初步设计审查申请；2、初步设计总平面图；3、绿化布置图；4设计建筑屋顶或平台绿化的还需提供建筑专业图说。 8、防雷装置初步设计审查 气象主管部门 防雷装置设计核准书 提交材料：1、《防雷装置设计审核申请书》；2、总规划平面图；3、防雷工程专业设计单位和人员的资质证书和资格证书；4、防雷装置初步设计说明书，初步设计图纸及相关资料。 9、物管用房设置审查 房地产行政主管部门 物管用房设置审查意见书 提交材料：1、物管用房设置审查申请书；2、规划设计图审查意见书；3、初步设计图说。 第八步：城市房屋拆迁许可 城市房屋拆迁许可 项目所在地的区县建委（房管局） 城市房屋拆迁许可证（20个工作日） 提交材料：1、建设项目批准文件；2、建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证；3、国有土地使用批准文件；4、城市房屋拆迁单位资质证书；5、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件；6、拆迁计划，包括项目基本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等；7、拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算等。 第九步：施工图设计审查 1、建筑施工图设计审查 建设主管部门 审查报告 提交的材料：1、施工图审查登记表；2、勘察设计合同；3、初步设计批准文件，主要初步设计文件；3、施工图设计文件；4、施工图设计文件；5、结构设计依据；6、工程勘察成果报告书。 2、建筑节能审查 建设主管部门 节能审查意见书 审查范围为：1、喝彩初步设计方案中高设计建筑节能的审查意见；2、建筑节能设计所选用的围护结构热工性能等符合标准和规程规定的情况；3、建筑节能设计所选择的围护结构材料及其计算书的符合情况；4、建筑节能计算书的计算结果情况。 3、消防施工图审查 公安消防机构 建筑工程消防设计审核意见书 提交材料：1、《建筑工程消防设计防火审核申报表》；2、公安消防监督机构的初步设计审核意见书；3、全套施工图并加盖设计专用章和放火审核专用章；4、落实具有消防工程施工资质的单位和国家认证合格的消防产品供货单位，并将合同及有关资料送审备案。 4、防雷装置施工图审查 气象主管部门 防雷装置施工图审查意见书 提交材料：1、建设项目立项批复；2、建设工程初步设计批复；3、建设工程初步设计审查意见通知书；4、建设项目防雷工程设计审核意见书；5、防雷施工图设计图原件、总平面；6、设计单位资质证书；7、施工单位资质证书。 5、人防施工图审查 防空行政主管部门 建设项目防空地下室审核通知书 提交材料：1、防空地下室施工图设计审查申请；2、防空地下室施工图设计图纸及说明；3、防空地下初步设计审查意见书；4、规划部门的施工图审查意见书及附图。 6、城市园林绿化施工图审查 城市园林绿化主管部门 园林绿化审查意见书 提交材料：1、规划初步设计意见通知；2、建设部门初设批文；3、园林初设审查意见；4、设计单位资质证书；5、施工总平面图；6、园林绿化施工设计图。 7、排水管网、占挖道路等市政设施施工图专项审查 市政行政主管部门 排水管网、占挖道路施工图专项审查意见书 提交材料：1、申请书；2、立项批复文件；3、排水管网、占挖道路施工图及其说明。 第十步：建设工程规划许可 1、建设工程规划许可 北京市规划委员会 建设工程规划许可证（20个工作日。遇特殊情况经批准可延长10个工作日（不含文件制作、颁发时间)。） 需提交材料：1.申报单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》。2.申报单位出具加盖单位印章和法人签字或印章的《建设项目法人授权委托书》。3.建设计划主管部门批复文件。4.用地权属或使用土地的有关证明文件：（1）《国有土地使用证》（含附图，复印件）；（2）尚未取得《国有土地使用证》的项目，须提交项目《建设用地规划许可证》（含附件及附图，复印件）和下列之一的用地权属文件：▲《建设用地批准书》或《国有土地划拨决定书》复印件；▲《国有土地使用权出让合同》复印件；▲《国有土地使用权转让登记表》复印件；（3）只有《房屋产权证》的，应附国土行政主管部门出具的使用土地的有关证明文件1份【中央单位及驻京部队为上级主管部门（国管局、中直管理局、总后勤部、武警总部等）出具的使用土地的证明文件】；5.《建设项目选址意见书》（含附件及附图，复印件）或《建设项目规划条件》（含附图，复印件）。6.《建设工程设计方案审查意见》（含附图，复印件），《建设项目规划条件》没有明确要求进行工程设计方案审查的项目可不提交。7.具有资质的设计单位绘制的全套施工图中的部分施工图纸：（1）图纸目录（涵括各专业）、设计说明、总平面图、各层平面图、各朝向立面图、各主要部位剖面图、基础平面图、基础剖面图各1份，另附总平面图5份（机要项目总平面图4份；申报主体为多个单位的,需相应增加总平面图份数）（2）施工图须为蓝晒图，须按A4规格竖向折叠并留出装订线；（3）图纸目录和总平面图需要加盖设计单位年度“图纸报审专用章”、“注册建筑师章”、“注册结构师章”；（4）按照国家有关法律、法规、规章的规定需要设置无障碍设施的项目，设计说明中须有无障碍设计情况的专项说明；（5）总平面图须标注比例尺、指北针、建筑外轮廓尺寸及四角坐标、拟建建筑与现状参照物间距尺寸、建筑层数；图签中须有三人以上签名。总平面图应有《技术经济指标明细表》住房项目还须有《住房套型结构比例明细表》；8.《建设项目选址意见书》或《建设项目规划条件》、《建设工程设计方案审查意见》等相关文件，注明在申报建设工程规划许可时需要提交的相关主管部门书面意见（如人防、文物、园林等）及相关材料。9.园林绿化主管部门对项目建设方案附属绿化用地的审核意见。10.依据《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》（京建法[2007]99号）的规定，居住项目（2007年3月1日后取得《建设项目规划条件》的）须提交住宅小区建设时序方案。11.其他法律、法规、规章规定的相关要求。 第十一步：施工准备阶段的管理 1、工程报建管理 建设行政主管部门 项目报建备案书 项目报建的主要内容包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、开工竣工日期、发包方式、工程筹建情况 2、招标投标备案 市或区县建设工程招标投标管理办公 招标投标备案书面决定(7个工作日) 本阶段包括招标文件备案和中标文件备案及中标后施工合同的备案 3、建设工程造价备案 建设行政主管部门 建设工程造价备案确认书 4、施工许可证的办理(含工程质量监督注册、工程施工安全监督备案和建筑节能设计审查备案) 1、朝阳区建委：负责本辖区内工程建设项目施工许可证核发（国家和北京市重点工程，中央单位和驻京部队项目，市政府投资和融资占主体的项目，市审批立项的外国政府、国际组织投资、赠款、贷款项目，市属单位投资自用的建设项目，占地跨越其他区县行政区域的项目、市建委决定不由区县建委办理的项目除外）；2、亦庄建设局：负责亦庄开发区内建设项目施工许可证核发；3、丰台区、海淀区、石景山区、昌平区等区县的绿化隔离带项目由所在地区县建委核发施工许可证；4、其他项目由市建委负责核发施工许可证。 施工许可证（8个工作日） 提交材料：（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式两份；（2）建设工程规划许可证正本、附件的复印件；（3）用地批准手续（国有土地使用证或有关批准文件）复印件；（4）施工图设计文件审查通知书原件；（5）招投标管理部门出具的施工合同备案表；（6）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工程提交）；（7）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（施工安全监督备案用）；（8）项目建设资金落实证明原件；（9）人防部门出具的人防施工图备案回执；（10）法人委托书；（11）分类填报的《北京市建筑节能设计审查备案登记表》一式三份和新型墙体材料专项基金及散装水泥专项资金北京市非税收入一般缴款书复印件（第五联，建筑节能设计审查用）。 第十二步：建设工程施工过程管理（该过程一般归纳为“三控制、两管理、一协调”即投资成本控制、进度工期控制、质量控制；安全生产管理、合同管理；组织协调各方，在此仅介绍合同管理和安全生产管理） 1、建设工程施工合同管理及备案 建设行政主管部门 合同审查意见书 负责推行《建设工程施工合同示范文本》，指导签订建设工程施工合同，并对施工合同的实施进行监督管理。 2、建设工程安全生产管理 北京市住房城乡建设委 建筑施工企业安全生产许可证(20个工作日) 提交材料：1、《建筑施工企业安全生产许可证申请表》；2、企业法人营业执照副本复印件；3、安全生产 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 ：4、安全生产资金保障制度；5、企业设置安全生产管理机构的文件；专职安全生产管理人员配置规定的文件（包括安全管理机构负责人的任命书）；6、本企业管理人员和作业人员的年度安全培训计划，并将本年度安全考核情况填入《本企业管理人员和作业人员考核情况汇总表》；7、本企业人员（含合同工、临时工）工伤保险凭证、工程施工意外伤害保险凭证；8、本企业自有的施工起重机械设备检测记录汇总表；9、职业危害防治措施；11、生产安全事故应急救援预案，预案包括：突发事故的报告与应急救援的启动程序；应急救援组织机构与职责；应急救援组织人员名单；救援的器材、设备。 第十三步：建设工程竣工验收与备案 1、建设工程的竣工验收备案 1、北京市建设工程安全质量监督总站及北京市公用工程质量监督站监督的工程，建设工程竣工验收备案由市住房城乡建设委办理；2、区县建设工程质量监督机构监督的工程，建设工程竣工验收备案由所在区县建委办理。 工程质量竣工验收备案表（5个工作日） 提交材料：1、工程竣工验收备案表原件（一式两份）；2、工程竣工验收备案文件：（1）工程竣工验收报告原件，主要内容包括：工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等；（2）工程施工许可证复印件；（3）单位工程质量验收文件原件（市政基础设施工程为“工程竣工验收鉴定书”和“单位工程质量竣工验收记录”；房屋建筑工程为“单位（子单位）工程质量竣工验收记录”）；（4）市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料及其它相关资料（仅限市政基础设施工程）：按照工程性质选择填写《市政基础设施有关质量检测和功能性试验资料清单（表一）》或《市政基础设施有关质量检测和功能性试验资料清单（表二）》；（5）工程规划许可证复印件；（6）规划、公安消防等部门出具的认可文件或者准许使用文件复印件：指建设工程规划验收合格通知书、建筑工程消防验收意见书（仅限房屋建筑工程）；（7）施工单位签署的工程质量保修书复印件；（8）《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件；（9）法规、规章规定必须提供的其他文件：建设工程档案预验收意见复印件。 2、建设工程的专项验收 1、公安消防机构2、环保行政主管部门3、规划行政主管部门 1、建设工程消防验收意见书2、环境保护竣工验收意见书3、建设工程规划验收合格证 建设工程专项验收包括规划、消防、环保、建筑节能、防空地下室、市政设施、防雷设施、河道竣工、水土保持设施验收，在众多验收中，只要经过规划、消防、环保的专项验收即可办理竣工验收备案手续，其他专项验收可在竣工验收备案后单独进行。在这里仅介绍消防验收、环保验收、规划验收。 第十四步：房地产商品房销售和初始登记 1、商品房的现售 建设行政主管部门 房地产开发企业在交付商品房时需向购房者提供《建设工程竣工验收备案登记表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》 2、商品房的预售 北京市建委 商品房预售许可证（10个工作日） 提交材料：1、商品房预售许可申请表（原件）；2、开发企业营业执照副本和资质证书（复印件）；3、已交付全部土地使用权出让金证明（原件），国有土地使用权证（复印件），出让（转让）合同（经济适用住房项目提交销售价格批准文件和城镇建设用地批准书）（复印件）；4、建设工程规划许可证（复印件）；5、建筑工程施工许可证（复印件）；6、开户银行出具的投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上的证明（原件）；7、招投标管理部门出具的工程施工合同备案表（复印件）和经施工单位确认的施工进度计划；8、属于绿化隔离带地区的项目，提交市绿化管理部门认可机构出具的确认商品房范围的证明文件（原件）；9、已将土地使用权或土地使用权连同在建工程设定抵押的，提交抵押权人同意抵押房屋预售的证明（原件）；10、商品房预售方案，包括：（1）房屋预售测绘成果备案表（原件）；（2）房地产开发项目手册；（3）销售机构和销售人员情况表一式两份（原件）；（4）2007年3月1日后签订土地出让合同的，或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招标的住宅项目，还需提交项目建设方案（原件）及建设方案备案登记表（复印件）；（5）规划管理部门出具的建筑物名称批准文件(复印件)；（6）《临时管理规约》和《前期物业服务合同》（附电子版）。 3、商品房的初始登记 1、北京市房屋权属登记事务中心负责办理全市范围内军队房屋、武装警察部队房屋、保密房屋、部级干部房改房、中央国家机关办公用房的房屋登记；2、区县建委（房管局）负责办理其他类房屋登记。 房屋所有权证（30个工作日） 国有土地范围内房屋所有权登记，提交下列材料：1、登记申请书；2、申请人身份证明；3、初始登记提交：建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告；4、其他必要材料。&C第&P页，共&N页