XX规划用地性质调整论证报告

XX有限公司规划用地性质调整论证 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 二oo九年七月XX有限公司规划用地性质调整论证报告一、总论受XXXXXX有限公司委托,XX市规划信息技术研究中心对该公司位于XX县易俗河的已出让土地（国土证号为潭国用（2008）第A17010号）规划用地性质调整进行论证。二、结论经过调查分析论证，XXXXXX有限公司地块出让总用地面积19529.7平方米，由二类工业用地规划调整为商住综合用地（C2/R2）,基本可行。本项目调整为商住用地后，应进行环境影响评价，满足办公楼建设以及住宅建设等环境保护要求。三、建议1、建议作出规划总平面图报规划局审批，在做规划总平面图时应考虑办公楼、住宅以及配套的商业服务设施的沿街立面与海棠路街道景观协调的关系。2、建议按 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 到国土部门办理相关的国土手续。3、建议将该地块的规划调整情况及时纳入XX县县城总体规划的修编内容，并建议考虑以海鸥路为界形成较完整的组团分割，海鸥路以北以居住组团为主，海鸥路以南以工业组团为主。（具体内容见论证报告）XXXXXX有限公司规划用地性质调整论证报告目录一、概况二、现状情况三、论证调整依据四、规划情况五、规划调整类型分析六、用地性质调整原因七、用地性质调整原则八、用地调整情况九、调整用地性质的可行性分析十、结论及建议-PAGE\*MERGEFORMAT#-XXXXXX有限公司规划用地性质调整论证报告一、概况1、区位情况XX县位于湖南省中部偏东，湘江下游西岸，东与株洲市区接壤，西与湘乡接界，北与宁乡、望城为邻，南与衡山毗连。境内交通便利，湘黔铁路横贯县境,320、107两条国道和上瑞、京珠两条高速公路从东西、北南穿插而过，湘江常年通航。2009年6月8日，长株潭城市群资源节约型和环境友好型综合配套改革试验区XX县天易示范区正式授牌，天易示范区规划面积为99平方公里（XX县县城整个规划范围）。天易（XX）示范区区位优势十分明显，与XX市区仅一桥之隔，东去株洲市区15公里，北距长沙市中心45公里。天易（XX）示范区交通条件优越，107国道线、京珠高速公路与规划中的长株潭环形高速公路交汇于此，XX城市二环线、XX五大桥也在规划筹建中，长株潭城际轨道XX末端设站于易俗河。根据示范区资源禀赋、发展优势和基础条件，XX市委、市政府将其定位为“创新服务基地、生态工业新区”，天易示范区（XX县县城）面临着前所未有的发展机遇。2、项目概况受XXXXXX有限公司委托,XX市规划信息技术研究中心对该公司位于XX县易俗河的已出让土地(国土证号为潭国用(2008)第A17010号)用地性质调整进行论证。在社会主义市场经济条件下，由城市规划确定的每块城市土地的使用性质，是根据城市用地的区位、规划用地布局与结构、交通组织等诸多因素综合考虑确定的，受城市社会经济发展以及城市生活活动需求的制约，也受到市场供求调节机制的影响。由于对城市本身及其发展规律认识的局限与城市自身发展受众多外部因素影响而可能出现的不确定性，使得由预先编制的城市规划所确定的某些城市土地使用性质，在之后的建设实施过程中，因某些因素的出现或改变而需要对某些地块的使用性质作出不同程度的改变与调整是完全正常的。事实上，城市规划是一个动态发展过程，从最初静态的形态规划发展到今天动态的过程规划，城市规划已经从对城市发展的终极蓝图的描绘，发展到一种从决策到实施的连续统一体。规划在实施过程中的发展是必然的，在一定时期内结合具体情况进行规划调整也是不可避免的。为了使城市土地和空间资源合理配置，更有利于城市建设和发展，有效的按城市规划实施，力求经济效益、社会效益和环境效益的统一，做到合理用地、科学用地、节约用地、保证用地。我中心根据相关规划情况、规划原则及具体实际情况，对XXXXXX有限公司地块综合进行用地性质调整论证。二、现状情况通过现场踏勘，XXXXXX有限公司地块位于XX县易俗河镇海棠路东侧，天马东路南侧，东边紧邻金泰制造有限公司，西边出让用地类型为工业用地，出让用地面积19529.7平方米。该厂始建于1996年，为XX县政府招商引资企业，主要投资者为澳门欧司，2002年由XX红燕化工有限公司收购更名为XX红燕化工有限公司氧化锌厂。2007年进行体制改革，改制为XX红燕锌业有限公司。2009年，XX红燕锌业有限公司与乂乂乂乂乂乂有限公司合并为乂乂乂乂乂乂有限公司。要求将XXXXXX有限公司用地性质由原工业用地调整为商住综合用地。地块位置示意图地块位于海棠路与天马东路东南角地块内现状厂区入口地块内现状建筑情况（1）地块内现状建筑情况（2）现状企业生产污染较严重三、论证调整依据《XX县县城总体规划》（2006年8月）《XX县县城总体规划》（2008—2030年修编）单位申请报告国土证宗地图现场采集的资料四、规划情况1、道路规划情况海棠路：城市主干道，规划道路红线宽40米，三幅路断面形式，位于地块西边。天马东路：城市次干道，规划道路红线宽30米，二幅路断面形式，位于地块北边。2、用地规划情况依据《XX县县城总体规划》2006年版，该地块规划为二类工业用地，总用地面积19529.7平方米。该地块规划用地性质为二类工业用地依据《XX县县城总体规划》2008-2030年修编版（未审批）基本成果，该地块规划为工业用地，该规划修编工作目前尚在完善中。湘潭县(县城)城市总体规划(2008-2030)据总规修编的初步成果该地块为工业用地五、规划调整类型分析从城市规划的实际工作来看，目前规划调整工作主要表现有以下三种类型:(1)规划修编修编一般是指规划的时效性逐渐减弱，或者社会经济发生重大改变，引发规划的不适应性，例如总规、控规已不适应发展需要，或者政府对该区域需重新定位，或者指导控规的上层次规划如城市总体规划或分区规划发生了较大改变等，都将引发重新规划修编工作。比如XX县天易(XX)示范区的确定，城市定位发生变化，将对XX县县城的规划目标、整体空间结构布局发生重大调整，必然引发XX县县城总体规划的重大修编调整。规划整合规划整合是近年来比较流行的一个词汇，不同于规划修编、规划局部调整，规划整合的对象是至少2个以上的规划。现行规划以控规为例，控规大都是以 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 分区为单位进行规划编制工作的，部分由于缺乏对相邻标准分区规划或者总体规划编制工作的统筹与协调，出现不同标准分区控规成果的“打架”现象;部分由于控规编制主体不一，控规主导思想不同，各自为政，以致相互衔接不够，于是控规整合工作应运而生。如长沙市2005年11月份开始的长沙市区73片控规整合工作。据了解，XX县尚目前未出现该种现象。规划局部调整由于快速变化的社会背景，城市建设发展所面临的各种不确定因素，房地产开发的市场导向作用利润最大化的追求，以及历史遗留问题等多方面的原因，在规划的管理和实施过程中，常常遇到对于规划的各项具体控制要求进行调整的各种变动诉求，这也就是我们通常所说的规划局部调整工作，例如对某地块用地性质或土地开发强度进行变更、改变城市道路走向等。不论长沙市、XX市，还是XX县均出现过此类现象，而且大部分的规划调整案卷均属于此类。从城市规划的工作构成来看，规划编制、规划修编或规划整合是一种规划制定工作，可以理解为规划管理的前期准备工作，规划局部调整则应归属于规划的实施管理阶段，可以理解为规划管理的后期工作。从行政行为的分类来看，规划局部调整是一种被动的具体行政行为，规划编制、规划修编或规划整合则是一种主动的抽象行政行为。综上所述，XX县天易(XX)示范区的正式挂牌成立，城市定位的变化必然形成XX县县城总体规划的重大修编。而原规划因形式的变化已不适应城市的发展，不可避免需进行适当调整。而规划用地性质的局部调整应属于规划的实施管理阶段的被动具体行政行为，作为被动具体行政行为也应当根据具体实际情况，进行科学合理管理决策，完成规划实施管理的规划(PLAN)、执行(DO)、检查(CHECK)、修正(ACTION)四部分的程序，从而进一步补充和完善XX县县城总体规划修编以及下一层面的各项规划工作。六、用地性质调整原因1、规划调整的现实原因XX随着两型社会综合改革实验区的确定，特别是XX县天易(XX)示范区的正式挂牌成立，带来了城市高速发展的机遇，近来的城市建设速度较快，城市建设各种不确定因素(变数)较多，相当一部分城市用地的开发建设条件随着政治、经济和社会的发展而变化，事易时移，一定时间以后，经确定的一些控制内容己经不适应发展的需要了。规划编制时由于许多地方的发展具有不可预见性，规划用地的安排可能带有一定的盲目性，为日后的执行留下了隐患，加上规划自身缺少一定的弹性和可操作性，以致局部的规划调整不可避免，并有逐渐增多的趋势。具体到本项目，原来的总体规划不能预见到XXXXXX有限公司所面临重大的现实问题。主要表现在以下两个方面：(1)该地块现状情况，企业生产过程中产生粉尘和大气污染，对城市环境影响大，不符合XX县建设“两型社会”示范区的发展要求，需对原规划用地进行规划调整。(2)XXXXXX有限公司地块的用地性质调整，由于应环保局要求，将氧化锌生产线进行搬迁，急需解决职工住宿以及企业办公的问题，面对这些未预见的现实情况需对原规划用地性质进行调整。2、规划调整的社会原因在社会改革和城市建设特殊时期，企业改制破产、旧区房屋改造、农民安置等引发的社会稳定问题是规划调整的社会原因。如在我国大部分城市，已完成或正在进行的危改项目大都采用规划调整的办法解决项目资金平衡的问题。规划调整是指通过对项目地块建设指标进行适当的调整，提高项目运作的可能性。运用规划调整来解决危改项目资金平衡的问题，对资金相对紧缺的政府来说是一个既省资金，又省力气的办法，特别适合我国现阶段的国情:如国有破产及“退二进三”企业土地开发项目申请调整直接缘由也往往是维护社会稳定的需要。国有企业破产过程中矛盾集中的首要问题、处理难点在于社会稳定问题，而社会不稳定的原因在很大程度上是企业职工的生活困难以及对其安置补偿费发放标准的不统一。由于职工安置补偿费的发放主要来自于企业改制或破产后对土地进行拍卖的变现收益，因此，解决企业矛盾的出路往往是进行规划调整，通过改变土地使用性质，“退二进三”，提高土地开发强度，从而增加土地增值收益，土地资产变现用于职工安置。在这一过程中，规划相关指标合理调整工作扮演了维护社会稳定的角色，发挥了“社会救济”的作用。乂乂乂乂乂乂有限公司在实际运营中由于环境影响等多方面原因，被要求生产线整体搬迁改造，职工是企业的基石，必须对职工进行安置，建设职工公寓体现了企业的责任感，有利于企业的健康发展，闲置现有厂址地块，动用大量资金另外购置场地建设职工宿舍以及办公楼显然不太合理，不利于维护社会稳定。七、用地性质调整原则1．整体性原则对于用地性质的调整要有综合的、系统的观念，把城市土地看作是自然、经济、社会三者的统一体，对城市的多方面因素进行综合的考虑。对于该地块用地性质的调整也必须从整体性考虑，从城市整体层面出发。该地块调整用地性质后，基本不会影响XX县县城原有城市用地整体结构，该地段的用地性质调整为商住综合用地符合整体性原则。2．以人为本原则城市的主体是生活于其中的人，土地资源最终是人们的生存和发展的空间载体，因而城市土地资源利用必须以城市中人的需求为依归，贯彻以人为本的原则。经济在发展，人们物质文化、生活水平在提高，住房日渐紧张，调整用地性质为商住综合用地，住宅用地、商业性公共设施用地的增加，可以在一定程度上缓和住房矛盾，同时也为XXXXXX有限公司为职工安置提供了便利，该地块用地性质的调整贯彻了以人为本的原则。3．区位原则该地段交通便利，北临城市次干道天马东路，西边为城市主干道海棠路，作为商住用地开发与北边规划的居住用地形成居住片区，有利于营造良好的居住环境，有利于房地产的开发建设，能充分发挥城市土地的区位效益。因此该地块调整为商住综合用地符合区位原则。地使用相容性原则土地使用相容性原则表现为土地使用性质的“弹性”、“灵活性”与“适建性”。主要反映该用地周边环境对于该地块使用性质的约束关系。从本质上讲，土地使用相容性是既定的规划环境对个性用地的使用状况容纳与否的选择，用地性质只是一种表现方式而已。因此，土地使用相容性衡量的标准是来自于土地利用对环境带来潜在压力的大小以及环境所能承受的物质活动的容量。①环境相容原则乂乂乂乂乂乂有限公司地块用地性质调整为商住综合用地，西侧南侧目前为一类工业企业，对环境影响较小，地块内建设办公楼、职工住宅以及配套的商业服务设施能够与周边环境协调，符合环境相容原则。②行为相容原则城市有四大功能——生产、交通、生活、休憩，人们日常生活所从事的活动无外乎这几类，该地块原用途为工业用地，由于城市发展需要，该地块调整为商住综合用地，有利于海棠路与天马路周边办公和居住商业的综合开发，有利于人们进行相应的工作、生活、休闲活动，商业服务设施的增加为人们的生活休闲提供了便利，该用地性质的调整遵循了行为相容原则。③景观协调原则城市用地性质的改变必然带来城市空间形态的转变，乂乂乂乂乂乂有限公司由出让的工业用地（规划为科研教育用地）调整为商住综合用地，地块上建筑性质建筑形态必然发生变化，作为工业用地开发是不可能的，不仅是建筑形态还是空间序列都无法与周边景观相互协调，调整为商住综合用地后，按照XX县城总体规划修编的目标要求，保持海棠路沿线建筑形态的整洁性，统一性，有利于形成良好的街道景观。该地段的用地性质调整，遵循了景观协调原则。5．经济利用的原则由于该地块周边交通便利，区位优势明显，土地潜在价值巨大，用地性质调整后有利于房地产的开发建设。同时在人们对住房需求呼声的日益高涨的情况下，将该地段现状用地性质调整为商住综合用地，有效的提高了土地的利用效率，具有良好的经济效益。6、资源节约型，环境友好型发展原则长株潭城市群获准为全国“两型社会”建设综合配套改革试验区，XX市作为长株潭两型社会试验区的重要组成部分，应通过制度创新和自主创新，转变经济增长方式，形成资源节约和环境友好两大机制，走出一条低投入、高产出、少排放、能循环、可持续的新型工业化和新型城市化发展道路。乂乂乂乂乂乂有限公司生产线的整体搬迁提质改造，原址建设办公楼和职工公寓符合“两型社会”建设原则。八、用地调整情况根据XXXXXX有限公司的客观情况以及两型社会的发展要求，乂乂乂乂乂乂有限公司地块总用地面积19529.7平方米，由二类工业用地调整为商住综合用地（C2/R2）。XXXXXX有限公司地块用地性质调整示意图九、调整用地性质可行性分析(1)规划用地分析从《XX县县城总体规划》2006年版到《XX县县城总体规划》2008年修编城市用地的远景整体布局来看，XX县工业用地布局将发生重大的结构性的调整变化，工业区整体南移，生活区范围扩大。生活区主要集中在海鸥路以北，南部为工业园区，工业园区面积也进一步扩大了，园区主要以污染较小或者基本无污染的工业为主。该地块出让用地性质为工业用地，按照最新的县城总体规划土地利用情况，该处为工业区与生活居住区的磨合地段，按照规划原理要求，海棠路两侧用地性质宜考虑一致，因此有必要对原用地进行规划调整。XXXXXX有限公司地块位于海鸥路以北区域，与规划的居住区毗邻，西侧为规划的商业及居住用地，作为商住用地开发条件较好，符合XX县县城用地布局的发展趋势，规划用地调整具有可行性。调整该地块的用地性质，作为商住用地的综合开发，是以城市中人的需求为依归，解决了企业职工的居住安置问题，同时建设办公楼也方便了企业办公，改善了办公条件。调整该地块的用地性质，不会破坏XX县县城未来的城市整体用地结构。经规划用地分析，调整该地块的用地性质为商住用地基本可行。(2)交通影响分析目前XXXXXX有限公司地块西边相邻的南北走向海棠路为40米宽的城市主干道，目前该道路与107国道重叠，因此该道路承担了较多的过境交通流，现状交通流所占比重较大的主要是过境交通。根据《XX市城市总体规划》以及《XX县县城总体规划》交通方面内容，107国道向县城东边外移，XX五大桥建设好后，XX县县城中心城区内过境交通将全部通过外移的国道以及南边的高速公路解决，海棠路将主要承担城市内部交通流。根据长株潭轨道交通规划，远期长株潭城际轨沿海棠路走线并将设站于海鸥西路，XXXXXX有限公司地块位于交叉口一侧，距海鸥西路与海棠路交叉口不足200米，居民出行以及办公便利，交通条件优越，调整该地块的用地性质后，对城市交通影响较小，由于地块本身内部存在办公与居住商服一体性，居民出行发生率更低，作为商住用地开发交通条件基本成熟。调整该地块的用地性质，不影响XX县县城的城市道路网结构。经交通条件分析，调整该地块的用地性质为商住用地基本可行。(3)基础设施影响分析由于海棠路以及天马东路为新建道路，各市政管道设施埋设较齐全，给水、排水、电力、电信等管道及容量都可以满足地块作为商住用地的要求。乂乂乂乂乂乂有限公司地块用地性质调整为商住用地，基础设施条件成熟，规划调整基本可行。(4)环境影响分析该地块目前为二类工业用地，土地利用效率低，污染较严重，不利于两型社会的建设，不利于集约用地开发。实施污染企业的搬迁和升级改良，从源头根治了污染，将原有地块调整为商住综合用地后，建设办公楼和职工宿舍及配套设施，建设拥有良好绿化的办公和人居环境，将有效地改善XX县县城的整体城市环境。调整该地块的用地性质，有利于改善XX县县城的整体环境，有利于XX县两型示范区建设。经环境分析，调整该地块的用地性质为商住用地基本可行。(5)城市景观影响分析该地块位于城市道路交叉口，调整用地性质为商住用地后，办公楼或商服设施可以考虑沿海棠路以及天马东路布局，因海棠路为南北走向，应强调裙房的连续性以保持海棠路良好的街景界面，同时注意海棠路沿街整体色彩的统一协调。交叉口处建筑高度适当拔高，色彩可以有所变化。住宅公寓宜垂直海棠路布置，以满足住户良好的日照和通风要求。现状地块内厂房建筑破旧，场地及建筑外观被污染程度较高，对整个城市景观形成不良影响。调整为商住用地后，通过规划 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 融合城市设计的相关理念，将有利于城市景观的整体提升。经城市景观分析，调整该地块的用地性质可行。十、结论及建议结论：经过调查分析论证，XXXXXX有限公司地块出让总用地面积19529.7平方米，由二类工业用地规划调整为商住综合用地（C2/R2）基本可行。本项目调整为商住用地后，应进行环境影响评价，满足办公楼建设以及住宅建设等环境保护要求。建议：1、建议作出规划总平面图报规划局审批，在做规划总平面图时应考虑办公楼、住宅以及配套的商业服务设施的沿街立面与海棠路街道景观协调的关系。2、建议按规定到国土部门办理相关的国土手续。3、建议将该地块的规划调整情况及时纳入XX县县城总体规划的修编内容，并建议考虑以海鸥路为界形成较完整的组团分割，海鸥路以北以居住组团为主，海鸥路以南以工业组团为主。20