富源县房地产市场调查资料.

目录TOC\o"1-3"\h\z\u一、经济概况11、经济运行情况12、居民收入情况13、居民消费情况2二、2012年富源房地产政策21、政策方面22、城市规划33、规划管理44、市政基础设施建设45、省级园林县城创建46、绿化亮化建管57、房地产开发与管理78、保障性住房建设79、工程建设与建筑业8三、人口状况81、富源县人口总体情况82、富源县人口结构分析9四、县城周边情况分析9五、富源房地产解析101、县城规划与房地产发展趋势102、土地交易情况113、购房群体、客源分析154、人际关系与人情问题分析155、居住习惯156、价格趋势157、富源目前主要楼盘运行动态分析168、目前住房供应情况分析269、商业总体情况2710、住房结构2711、消费习惯27六、富源房地产市场总结28七、我公司项目的分析与建议（SWOT分析）282012年富源县房地产市场调查报告一、经济概况1、经济运行情况（1）、经济表现从各项指标上看，富源县已跻身经济强县。在去年,由专门以“县域经济和地市州盟”为研究对象的独立社会机构——中郡县域经济研究所公布的第十一届“中国西部百强县(市)”等评比榜单显示,富源名列其中第45位。2010年富源在西部县域经济百强县升至47位,5年上升了50位。”2012年全县生产总值完成133.7亿元、同比增长13.6%，占年计划130亿元的102.8%。其中第一产业实现增加值24亿元，增长8.5%，拉动GDP增长1.6个百分点，对经济增长的贡献率为11.6%；第二产业实现增加值76.66亿元，增长17.4%，拉动GDP增长9.7个百分点，对经济增长贡献率为71.4%；工业实现增加值74.15亿元，增长18.0%，拉动GDP增长9.6个百分点，对经济增长贡献率为70.9%；第三产业实现增加值33.03亿元，增长9.0%，拉动GDP增长2.3个百分点，对经济增长贡献率为17.0%。（2）、固定资产投资2011年全县全年完成固定资产投资111.23亿元,增长25.2%。分产业看,第一产业投资17.66亿元,同比去年6.80亿元增159.7%；第二产业投资57.3亿元,同比去年52.59亿元增9%（其中工业投资57.30亿元，同比去年增21.78%）；第三产业投资36.27亿元,同比去年29.48亿元增23.02%。全年完成房地产开发投资1.87亿元,下降30%,其中住宅投资1.12亿元,下降31.2%,占整个房地产开发投资的60%。房屋施工面积27.32万平方米,增长2.7%.其中住宅19.64万平方米,增长6.7%。（数据来源：富源县年鉴）（3）、财政收入2012年全县财政总收入完成29.44亿元、同比增长36.1%，占年计划25亿元的117.8%，其中地方财政一般预算收入完成10.3亿元、同比增长22.9%，占年计划9.5亿元的108.4%。2、居民收入情况我县城镇居民可支配收入21255元，比全国平均水平21810元低555元，比全省水平18576元高2679元，比全市水平18408元高2847元。与市内县市区相比，我县城镇居民可支配收入全市居第一，高于第二位罗平1404元，高于全市最低会泽6034元。我县农村居民人均纯收入5210元，比全国水平6977元低1767元，比全省水平4722元高488元，比全市水平5035元高175元。与市内县市区相比，我县农民居民收入排名第五,低全市第一位麒麟1537元，低第二位陆良750元，高最低会泽1958元。2011年全县纳入统计单位从业人员50948人，从业人员劳动报酬156850万元，比上年增长5.6%。单位从业人员月平均工资为2626元，增长7.7%，其中国有单位为3106元，增长6.4%；集体为2585元，增长1.3%；其他单位2275元，增长9.5%。3、居民消费情况2011年全县实现社会消费品零售总额23.88亿元，增长22.9%。2011年全县居民消费价格指数（CPI）上涨4.9%，工业品零售价格指数（PPI）上涨8.8%。表-1居民消费情况表项目上年同期=100趋势1.居民消费价格总指数104.9↑食品110.7↑其中：粮食111.1↑烟酒及用品99.7↓衣着97.3↓家庭设备用品及维修服务95.7↓医疗保健和个人用品108.1↑交通和通信99.5↓娱乐教育文化用品及服务102.9↑居住104.4↑2.商品零售价格总指数104.7↑3.农业生产资料价格指数108.5↑4.工业品出厂价格指数108.8↑5.企业家信心指数100.7↑二、2012年富源房地产政策1、政策方面根据县政府相关规划文件，2011年，县住建局坚持城镇促县战略和中心城市带动战略，突出省级园林城市创建和新农村建设，围绕“宜居生态山地特色城市”总体目标，按照5年全面完成“554411”县城新城区建设、20万平方米旧城改造及“五个二”工程建设近期目标，重点选择有战略意义的一片（以沪昆客专线广场片区为重点突破的北片区）、两路（文化北路、鸣凤路延长线）开发建设，配合做好两校（一所职业技术学院、一所初级中学）、两中心（体育活动中心和行政服务中心）开发建设，同时按照“七个一”（一套完善成熟的小城镇规划、一个自来水厂、一个生活污水处理厂、一个垃圾处理场、一个农贸市场、一个客运站和一套成熟可行的小城镇管理 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 ）要求，抓好集镇基础设施建设，加快推进城镇化建设进程，城镇化率达30%，城镇建成城区面积达34平方公里，城镇人口达24.4万人。解读：（1）、房地产政策方向：县政府力争创建省级园林城市，政策大方向是力图改变城市形象及人居环境，将从这一方向着手落实，而房地产开发具有这一显著功能；（2）、城建总体布局：新城区建设+旧城改造。新城区建设重点指：以沪昆客专线广场片区为重点突破的北片区富法路沿线；旧城改造：重点开发文化北路、鸣凤路延长线；（3）、加快基础配套设施建设及更新，尤其重视城镇化提升：如体育活动中心和行政服务中心建设（同时开发商品住房—东门社区和谐家园项目约70万平米），建设一所职业技术学院、一所初级中学、一个生活污水处理厂、一个垃圾处理场、一个农贸市场、一个客运站，努力提升城市化率，吸纳人口由农转非；（4）、政府努力正着手在狭小空间拓展城区面积及城镇人口；2、城市规划2011年完成了以县城总体规划修编为重点的规划编制及审批工作。一是完成了第四轮《富源县城总体规划修编》工作，曲靖市人民政府于2011年2月28日批准实施。二是《县城南片区修建性详细规划》、《县城北片区修建性详细规划》、《县城西片区修建性详细规划》、《老汽车客运站片区修建性详细规划》，现已通过县人民政府批准。三是完成了县城小黄河、清溪河、东门河、东堡河及北家湾段的河道景观规划审查工作，设计单位再根据意见进行修改。四是完成了《沪昆铁路客运专线富源北站片区修建性详细规划》工作，正报批中。五是按照省委、省政府城镇上山的政策组织编制了《富源县城近期建设规划》， 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 已通过评审。六是完成了金城广场改造项目相关数据及资料调查整理、县体育运动中心规划方案审查、东门统建小区规划方案审查。3、规划管理一是建立健全规划管理制度，结合富源实际，拟定了《富源县城乡规划管理办法》、《富源县规划验收管理办法》，已批准实施。二是依法依规完成规划审批及日常管理工作，全年共办理选址意见书69份，总建筑面积690838.30平方米；用地规划许可证34份，总建筑面积79778.13平方米；建设工程规划许可证102份，总建筑面积785661.01平方米。三是对照规划审批的技术指标对完工项目进行审核验收，确保建设项目按照审定的规划施工。4、市政基础设施建设一是首次采用BOT建设方式建成了日处理能力达2万立方米的污水处理厂一座，已投入使用。建成处理垃圾70吨／日的垃圾处理场一个，已投入使用。二是新开工了胜境街道路改造工程。三是完成县城文化北路、鸣凤路延长线、龙海路三条道路设计招标工作。四是在全县首次采用BT模式融资建设两个广场（胜境广场和金城广场）、三条道路人行道小板铺设（胜景大道、玉顺街、清溪路延长线）、两座桥梁建设（县城东门河2号桥和小黄河1号桥桥梁工程），切实缓解了财政资金压力，现工程正抓紧实施。五是体育活动中心建设顺利开展。调整组建了富源县体育活动中心建设指挥部和富源县体育活动中心建设管理处，进一步明确了人员和工作职责，目前工作进展顺利。5、省级园林县城创建一是组织领导到位。县委成立了以县委书记为组长的领导小组和由相关人员组成的创园办公室，积极落实各项工作任务。二是顺利开展了园林式单位、园林式小区的评选活动。单位小区累计新栽各类乔木4000余棵，小灌木30余万株，新建草坪2万余平方米。2011年39家单位被评为省级园林单位，14家小区被评为省级园林小区，分别占单位总数和小区总数的60%、61%。三是着力改善生态环境。顺利完成河道清淤治理，通过搬迁火车站煤炭货场和关停县水泥厂，使县城大气环境质量逐步得到改善；随着垃圾处理场和污水处理厂的投入使用，生活垃圾无公害化处理率和污水处理率均达80%以上。6、绿化亮化建管（1）、总体绿化政策《富源县城绿地系统规划（2012—2030）》已于2011年12月30日经富源县人民政府批准实施，按照《城市绿线管理办法》、《富源县城市绿线管理规定》相关条款规定，现将富源县城绿地绿线控制范围进行公布。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线，包括已建成绿地控制线和规划预留绿地控制线。城市绿线是城市绿地的保护线,建立并严格执行城市绿线管理制度,对优化富源县城自然环境、加强县城绿化环境建设和建设生态园林城市起着极其重要的作用。绿线管理规划已作为主要内容编入《富源县城绿地系统规划》。（2）、公园绿地绿线控制根据《国家园林县城 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 》、《公园设计 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 》、《富源县城总体规划》等法律、法规及规划，并结合富源县城的基本状况，根据绿地系统规划中各公园绿地的规划用地范围和位置，在控制性详细规划中制定富源县城各类公园及街旁绿地的绿线控制的具体坐标。表-2公园绿地绿线控制一览表序号公园名称位置公园类型控制面积（hm2）备注1清溪公园县城西部，小黄河源头县级综合公园68.37近、中、远期改扩建2旧城山公园县城南部县级综合公园18.76近期改建3文明公园县城东南部县级综合公园26.17近、中期4鸣凤公园县城中西部县级综合公园21.15远期5多乐湿地公园多乐片区专类公园34.22中、远期6富法公园2号路与东门河交汇处区域性综合公园3.15近期7金石公园24号路与19号路交叉口处区域性综合公园15.16远期8外山口公园富法路与6号路交叉口西南部区域性综合公园7.23近、中期9王家屯居住区公园王家屯居住区居住区公园12.83近、中、远期10鸣凤小区公园19号路与3号路交叉口居住区公园3.24中期11益州公园4号路与19号路交叉口南部居住区公园15.59远期12宁州公园6号路西侧居住区公园2.68远期13文化小区游园文化路与22号路交叉口居住小区游园1.12中期14滴水岩小区游园文化路西侧居住小区游园1.42远期151号路小区游园1号路与19号路交叉口处居住小区游园0.61远期16清溪河滨河公园清溪河两侧带状公园7.86近、远期17东门河滨河公园东门河两侧带状公园15.88近期18东源滨河公园8号路南北侧带状公园2.05近期19小黄河清溪段滨河公园小黄河清溪段两侧带状公园2.6近期20旧城滨河公园东门河两侧，旧城公园东部带状公园1.19近期21白家湾滨河公园白家湾河两侧带状公园3.28中期22胜境广场玉顺路东侧街旁绿地2.67近期23中安公园旧城山公园东北部街旁绿地1.01近期改建24中玉小游园玉顺路两侧（南北向路段）街旁绿地1.05中期25玉顺小游园玉顺路两侧街旁绿地1.84近、中26观山公园旧城山公园南部街旁绿地0.38近期改建27东河小游园旧城山公园东南部，小黄河两侧街旁绿地2.1近期扩建28金城路小游园金城路与富法南路交叉口街旁绿地0.53近期改建29鸣凤路小游园鸣凤路两侧街旁绿地2.71近期改建30龙凤小游园鸣凤路与龙海路交叉口西北角街旁绿地2.14近、中期3119号路小游园19号路两侧街旁绿地3.24近、远期32文化路小游园文化路两侧，1号路南侧街旁绿地5.43近、中、远期33多乐小游园多乐片区街旁绿地1.07近、中期34中鸣小游园中山北路与鸣凤路交叉口街旁绿地0.39近期35四屯小游园城北新区街旁绿地1.85中期36小学游园龙海路南侧，14号路以北街旁绿地0.18远期371号路小游园1号路两侧街旁绿地1.72近、中期合计292.9——7、房地产开发与管理一是继续加大房地产开发建设与管理力度。今年新开发建设房地产项目4个，计划总投资49300万元，建设规模34.8万平方米。2011年双井二期、丽景佳园两个房地产项目开工建设，并开盘销售。二是强化产权产籍管理工作。规范房地产产权的管理，启用房产管理系统软件，实现房产管理规范化、信息化，税收征管和房屋交易一体化。共发放房屋所有权证1593份，登记面积16.78万平方米。其中转移登记275宗，转移面积4.13万平方米。办理房地产抵押登记1248宗，登记面积35.83万平方米，抵押金额93165.01万元。三是加强农村房屋产权发证工作，办理村镇房屋产权登记93宗，登记面积4.68万平方米，其中抵押登记73宗，抵押房屋面积1.86万平方米，抵押金额2190.00万元。四是完成了商品房 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 备案工作，备案620套，备案面积6.82万平方米。五是完成房屋安全鉴定823宗，鉴定面积18.52万平方米。8、保障性住房建设（1）、廉租住房建设。新建廉租住房65000平方米1300套，计划投资9750万元，分16个项目点实施，至2011年底已完成投资6430万元。（2）、公共租赁房建设。2011年新建公共租赁住房1448套72920平方米，计划总投资12252万元，分6个项目点实施，2011年底完成投资6300万元。（3）、棚户区及危旧房改造工作。一是富源矿厂棚户区改造。富源矿厂棚户区改造属异地重建项目，拆除棚户区919户，建筑面积43976平方米，新建住宅919套，建设面积63411平方米，计划总投资15009万元，本年完成投资8709万元，累计完成投资11459万元。二是后所煤矿棚户区改造。2011年拆除棚户区危旧房屋530户16700平方米，新建住房300套15000平方米；改造危旧房屋500户19800平方米；建设小区道路、绿化给排水等基础设施。已拆除二期530户棚户房，正在实施部分旧房加固改造工作。在曲靖市南宁北路103号（原后所煤矿老基地）异地搬迁建设棚户区改造的新建经济适用住房504套，基础建设部分已完工。三是沪昆高铁富源北站片区棚户区改造。实施沪昆高铁富源北站片区棚户区改造项目，拆迁756户，建设安置小区18万平方米，概算总投资3亿元，实施期限为2011年至2014年。该项目正在进行项目的可行性研究报告的编制工作，报告初稿已完成，待进一步与北片区规划衔接后确定项目实施单位后可定稿申报评审。（4）、保障性住房投入的加大，短期内将会对房地产开发造成一定影响，但因其解决的是低收入入群，且开发的户型面积基本在50-60平米，预计未来不会有较强影响。9、工程建设与建筑业通过加强工程报建、施工许可、建设监理、质量监督和竣工验收备案等各个环节的管理，工程质量大幅提高，安全生产形势稳定。一是认真贯彻落实《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国安全生产法》，扎实开展建筑施工安全隐患治理，加强建筑工程质量、安全管理，有效预防建筑施工安全生产事故，确保我县建筑安全生产形势稳定。全年共办理施工许可证32个，总投资2.64亿元，建筑面积27.69万m2。二是以落实五方责任主体为抓手，严把建设项目程序关，确保建筑质量安全，全年未发生质量安全事故。三是严格执行招投标管理规定，保证工程招投标公正、公平、公开。2011年实行工程量清单结合拦标价公开招标（含竞争性发包）的工程项目（含房建、市政、装修、绿化、监理及规划设计工程）共有67个，建筑面积：28.6万m2；预算投资额（拦标价上限值）为43968.35万元，中标价为42054.7万元，两者相比为国家节约资金1913.65万元，节约率为4.35%。四是城建档案管理工作进一步规范。共完成了建设工程档案整理180卷，出具了建设工程档案验收合格证14个，建设工程档案初验认可证1个。三、人口状况1、富源县人口总体情况2011年末全县户籍总人口为787630人,其中男性409153人，女性378477人，少数民族人口69863人,占总人口的比重为8.8%。全县常住人口为72.75万人。目前县城居民人口仅约8万左右，根据富源县政府部门规划，到2015年富源县城常住人口将达15万人，平均以每年1万人增加，如果像这样发展，富源居民购买潜力巨大，将为富源房地产市场增加活力。2、富源县人口结构分析-表三（资料来源：富源县政府公众信息网）总人口78.11万男40.91万女37.84万户籍总数19.58万户15-64岁(总)406267人60周岁以上71368人65岁及以上(总)30701人四、县城周边情况分析1、富源周边房地产开发项目简介富源近两年已经成功开发的小区有：“双井上城”、“鸿鼎水榭花都”、“睿智花园”、“锦裕金座”等小区，其中在建区有“胜景一品”、“丽景佳园”，丽景佳园开发项目中的住房已经基本售完，商铺待售；胜景一品住宅于2012年10月已成功开盘，商铺预计年底或至明年年初开盘，其中住房仅141套左右，但其登记购房人员在1000人以上，商业是其主推项目。根据富源县房地产市场调查，预计未来5年，富源房地产市场新增加项目每年不少于2个，每年投放到市场上的房源不低于20万平方米，而近两年富源新增住房面积约10万余平米（除去商铺面积），共计1000余套。当然，就目前而言，富源房地产市场正处于供小于需阶段，富源新开发楼盘许多开发商都有开发二期甚至更多楼盘的计划。2、项目情况（1）、项目开发模式基本是：住宅+商铺模式。商铺设置在临街位置，商铺销售大都在住宅售完进行。（2）、项目简介2011年项目2个：丽景家园一期（10月左右封顶）、胜镜一品（目前已建设至5层）2012年入市项目2个：祥云花园，共计448套房源，目前在做深机坑，售卡300张左右；翡翠新城开发房源1000余套，分两期开发，目前在准备上市阶段，售楼部已投入使用；五、富源房地产解析1、县城规划与房地产发展趋势（1）、富源现状：富源县城建设现阶段主城区建设与开发已经基本饱和，由于地形为狭长且四周环山等条件的约束，新建城区向北移是趋势。目前县城开发的楼盘主要集中在城中心（旧城改造项目如胜境一品、双井上城、锦裕金座、粮贸小区、双井二期等）及北片区（新建项目如丽景佳园、祥云花园、翡翠新城、雄达广场等）。（2）、高层整体市场走势预测：任何一个市场都必须经过：萌芽→成长→成熟→衰落→更新。富源的高层市场目前正处在成长阶段，其未来发展将呈如下势态：A、高层市场将从争夺地段优势转向环境性和景观性发展。目前的城内高层主要以其地段为主要优势。但我们都知道，土地是不可再生的。城区内的土地随着开发量的增加而逐渐减少，未来的高层想以地段为优势已很难，尤其是拆迁成本及拆迁难度较大，只能以提高自身综合质素和利用环境因素来赢得市场。目前，“丽景佳园”的推出就拉开了这种走势的帷幕。未来沿富法路和王家屯附近的地块将会更受开发商青睐。B、高层住宅将向城市副中心地带偏移，市中心新建高层将会逐渐以商务型公寓为主。富源县一级地段及其辐射的周边区域，是城区内的主要商业区，人流、车流都较大，并不是居住的最佳选择；而且城中心区地价高，可供开发的土地又少。这必将造成客户花高价而买不到理想的居住区域。商业较为集中的城中心，必然会形成办公用房的大量需求，住、商两用的商务公寓会逐渐成为中小公司争购的热点。而在城市副中心地带对住家而言，相对中心区就较为理想。商业氛围不那么浓厚、较为安静、交通又便利；且城市副中心地带，环境、景观优势较明显的地块（如南片区、富法路沿线）同样具备开发高档物业的条件。而其它环境、景观不理想的副中心地块也能以价格优势抢占市场。C、高层楼盘的质量会越来越高，物业向精品化发展。在同一区域内，如果建筑结构、配套环境、目标客户都大致相同的楼盘，其最终比的是物业的各项小分，比质量、比服务、比物业等，这就导致了物业向精品化发展，普通型无特色高层住宅将会越来越没有市场。D、预计再过3-5年左右，高层建筑会大量出现，到时候的高层市场有可能出现较大竞争。过去，由于富源房地产开发较晚，消费者可选择的机会相对较少，对于新建楼盘，消费者表现出一拥而上局面，然而随着现阶段新楼盘的不断出现，市场释放的房屋将会更多，市场流动性也会更大，消费者可以选择的机会将会更多，市场将会由卖方市场转向买方市场，消费者心理也将随之变化，消费者将会更加挑剔。只有走精品物业路线，不断创新，不断在户型、环境、宣传、物业服务等方面入手才能满足今后消费者的需求。E:当然，就目前富源的情况而言：如今在这个寸土寸金的地方——富源，房地产项目与富源县城市经济发展水平速度不同步，根据房地产市场调查，预计未来5年，富源房地产市场每年不少于20万平方米的发展空间，但仅就目前富源现状而言，与其他兄弟县相比，富源房地产发展较滞后，起步晚，开发面积较少，高品质楼盘少，很多楼盘一房难求仍显现。从富源县城目前的房价来看，住房均价为3100元，商铺均价为20000—30000元（县城郊区新开发商铺较少，以城中心对比而言），停车车库均价为3000元，而且销售旺盛。但就目前而言，富源房地产已经开发了数个楼盘，开发商也不断增加，开发面积不断增多，市场竞争将不断加大，我们对于房地产市场应持谨慎乐观态度。2、土地交易情况（数据来源：富源县国土资源局）（1）、富源县完善土地利用总体规划（2010-2020年）已经云南省人民政府以（云政复〔2012〕41号）批复实施。完善规划后，全县城乡建设用地规模13.05万亩，新增建设占用耕地规模1.4万亩。调整完善后的土地利用总体规划，对将来一段时期内的建设用地布局、空间和时序作出了合理科学的安排，对坝区耕地进行了严格的划定和保护。（2）、2012年土地交易情况2012年1－9月我县供地13宗，面积1202.42亩，其中出让10宗，面积925.9亩，成交价款17828.0962万元；划拨3宗，面积276.52亩。2012年上半年，富源县共出让土地7宗，面积838.19亩，成交价款14319.4153万元；办理土地转让备案22宗，面积31.68亩；办理权属变更13宗，面积26.24亩；2012年上半年，全县共办理农村私人建房1231宗，面积138.46亩；办理临时用地119宗，面积2406.46亩。2012年1月16日，富源县成功拍卖两宗国有土地使用权，面积分别为1925平方米、3315平方米，规划用途为商业用地，成交价款分别为97.04万元、191.3683万元2012年7月17日，富源县国土资源局成功拍卖出让2宗国有土地使用权，面积1.9079公顷，成交价款1389.48万元。（3）、近一两年我县土地交易及变动表（表-4）（数据来源：富源县国土资源局网站）申请人土地座落受理时间科室审查依据及科室意见备注富源县住房和城乡建设局中安镇龙海村委会2011年8月3日依据:1、建设用地批准书富源县（2011）第14号，批准时间为2011年7月27日。2、国有建设用地划拨决定书，编号：2010-3，批准时间为2010年8月3日。该宗地属于国有划拨土地，土地用途是公共设施用地，土地批准面积为16600平方米，实测总面积为16600.6平方米。权属无争议，申报材料齐备，符合登记程序，给予办理登记。云南国华房地产开发有限公司中安镇龙潭边2011年8月2日依据:1、建设用地批准书富源县（2010）第26号和建设用地批准书富源县（2010）第27号，2、国有建设用地使用权出让合同，合同编号：2010-26和国有建设用地使用权出让合同，合同编号：2010-27。该宗地属于国有出让土地，土地用途是住宅用地，土地批准面积为24237.2平方米，批准时间为2010年11月22日，实测总面积为24237.2平方米。权属无争议，申报材料齐备，符合登记程序，给予办理登记。云南泰利达投资有限公司富源县中安街296号2011年4月25日依据建设用地批准书富源县2011字第06号，出让合同编号2011-06，该宗地是属于国有出让土地，土地使用权总面积为2589.2平方米，由劳动和社会保障局变更给云南泰利达投资有限公司，权属性质不变，用途已变更，符合变更登记程序，给予办理。转让变更王芳中安镇王家屯胜境街2011年5月3日依据富源县国用2007第15号土地使用证，该宗地属于国有出让土地，土地批准面积为1538.1平方米，土地使用权由丁五积变更给王芳管理使用，由云南精正土地估价报告备案表一份，时间为2011年4月15日土地估价报告一份，时间2011年4月15日，申报材料齐备，符合登记程序，给予办理手续转让富源县家园房地产开发有限公司中安镇兴源街62号2011年6月17日依据；1原证地籍档案，2曲靖日报珠江源晚刊5版，时间2011年4月20日，该宗地属于国有出让土地，用途是综合用地，土地证遗失登报作废申请补办，补办面积为811.16平方米。申报出来齐备，符合登记程序，给予办理。补办富源县家园房地产富源县城火巷路依据；1原证地籍档案，2曲靖日报珠江源晚刊5版，时间2011年4月20日，该宗地属于国有出让土地，用途是商服用地，土地证遗失登报作废申请补办，补办面积为1515平方米。申报出来齐备，符合登记程序，给予办理。(无原档案)富源县坤达房地产开发有限责任公司富源县金城路479号2010月9月1日依据建设用地批准书富源县（2010）国土资源建字第23号及2010-23号国有建设用地使用权出让合同，该宗土地属国有出让住宅用地，土地批准面积773.03平方米，批准时间2010年8月9日，实测面积773.03，申报材料齐备，符合登记程序，给予办理手续。同用一个批证富源县坤达房地产开发有限责任公司富源县金城路479号2010月9月1日依据建设用地批准书富源县（2010）国土资源建字第23号及2010-23号国有建设用地使用权出让合同，该宗土地属国有出让住宅用地，土地批准面积625.57平方米，批准时间2010年8月9日，实测面积625.57，申报材料齐备，符合登记程序，给予办理手续。云南省曲靖交通房地产开发有限公司富源县中安镇清溪路313号2010月9月9日依据富源县国用（2007）第21号土地证，该宗地是属于国有出让土地，土地使用权由云南省曲靖交通集团有限公司更改为云南省曲靖交通房地产开发有限公司，主要是单位名称变更，法人不变它的用途不变，性质不变，面积为5117.5平方米，符合登记程序，给予办理。名称变更云南省曲靖交通房地产开发有限公司 富源县中安镇清溪路313号2010月9月9日依据富源县国用（2007）第16号土地证，该宗地是属于国有出让土地，土地使用权由云南省曲靖交通集团有限公司更改为云南省曲靖交通房地产开发有限公司，主要是单位名称变更，法人不变它的用途不变，性质不变，面积为8651.30平方米，符合登记程序，给予办理。名称变更曲靖立得房地产开发有限公司富源县金城路2010年7月29号依据建设用地批准书富源县国资（2010）建字22号，该宗土地属于国有出让土地，土地批准面积3671.2平方米，批准时间2010年7月8日，实测面积3671.2平方米，申报材料齐备，符合登记程序，给予办理手续。曲靖立得房地产开发有限公司富源县金城路2010年7月29号依据建设用地批准书富源县国资（2010）建字22号，该宗土地属于国有出让土地，土地批准面积3671.2平方米，批准时间2010年7月8日，实测面积3671.2平方米，申报材料齐备，符合登记程序，给予办理手续。　曲靖立得房地产开发有限公司富源县金城路2010年7月29号依据建设用地批准书富源县国资（2010）建字21号，该宗土地属于国有出让土地，土地批准面积1361.8平方米，批准时间2010年7月8日，实测面积1361.8平方米，申报材料齐备，符合登记程序，给予办理手续。曲靖市大丰房地产开发有限责任公司县城东门桥旁2010年4月6日依据建建设用地批准书（2007）第1号，该宗土地属于国有出让土地，出让合同一份，土地批准面积3333.7平方米，批准时间2007年3月15日，实测面积3333.7平方米，申报材料齐备，符合登记程序，给予办理手续。富源县房地产经营开发公司玉泉小区刘金雄至何腊梅78户玉泉小区2010年1月15日依据建设用地许可证地许字(1998)第12号，出让合同一份，该宗地是国有出让土地。土地批准面积为11123平方米，实测面积11123平方米,符合登记程序，给予办理手续。富源县房地产经营开发公司东门小区耿文礼至黄坤88户东门小区2010年1月15日依据建设用地许可证地许字(1994)第28号，该宗地是国有划拨土地。土地批准面积为12561平方米，实测面积12561平方米,符合登记程序，给予办理手续。富源县房地产经营开发公司汇溪苑小区彭中朝至段丽英297户汇溪苑小区2010年1月15日依据建房用地许可证地许字(2002)第54号，该宗地是国有划拨土地。土地批准面积为19021平方米，实测面积19021平方米,符合登记程序，给予办理手续。云南新立邦房地产开发有限公司富源县中安镇东门街2010年2月1日依据建设用地批准书富源县（2010）国土资建字第01号，该宗地是国有出让土地。土地批准面积为1418.0平方米，实测面积1418.0平方米,有国有建设用地使用权出让合同一份，土地使用权由吴新立变更给云南新立邦房地产开发有限公司管理使用，符合登记程序，给予办理手续。云南新立邦房地产开发有限公司富源县中安镇东门街2010年3月8日依据富源县国用（2010）第116号土地使用证，云南省精正房地产土地评估有限公司的土地估价报告书一份，土地估价报告备案表一份，昆明市盘龙区茂恒小额贷款有限公司银行抵押合同一份和借款合同一份，该宗地抵押面积为1418平方米，评估金额为2000万元，抵押贷款为1300万元，符合抵押程序，给予办理抵押手续。富源县富勤房地产开发有限公司富源县王家屯胜境街2010年3月2日依据建设用地批准书富源县【2010】国土资建字第02号，批准时间2010年1月20日，该宗地是属于国有出让土地，出让合同一份，合同编号为：2010-02，合同批准时间2010年1月20日，土地批准面积1134平方米，实测面积1134平方米，出让金单据复印件一份，申报材料齐备，符合登记程序，给予办理手续。曲靖市双井房地产开发有限公司富源县金城路157号2010年3月24日依据富源县国用（2009）第544号土地使用证，有土地估价报告书一份，有中国农业发展银行抵押合同一份和借款合同一份，该宗地抵押面积为5195.20平方米，符合抵押程序，给予办理抵押手续。抵押曲靖市贵源房地产开发有限公司富源县后所镇2010年3月24日依据富源县国用（2007）第78号、富源县国用（2007）第77号土地使用证，有土地估价报告书一份，有昆明市五华区农村信用社抵押合同一份和借款合同一份，该宗地抵押面积为7913平方米，符合抵押程序，给予办理抵押手续。抵押杨朝稳富源县外山口社区富法路旁2010年2月10日依据富源县国用（2009）第259号土地使用证，云南省精正房地产土地评估有限公司的土地估价报告书一份，土地估价报告备案表一份，曲靖商业银行抵押合同一份和借款合同一份，该宗地抵押面积为8447平方米，评估地价为21658108.00万元，抵押贷款为900万元，符合抵押程序，给予办理抵押手续。抵押云南国华房地产开发有限公司富源县中安镇外山口社区2009年12月24日依据建设用地批准书富国土资(2009)建字10号，该宗地是国有出让土地，出让合同一份.土地批准面积为31643平方米，实测面积31643平方米,符合登记程序，给予办理手续。姚庭会富源县中安镇外山口社区2009年12月8日依据建设用地批准书富国土资(2009)建字05号，该宗地是国有出让土地，出让合同一份.土地批准面积为3922平方米，实测面积3933平方米,符合登记程序，给予办理手续。杨稳朝富源县玉顺街2009年9月2日依据建设用地批准书，富源县（2009）国土资建子07号，该宗地是国有出让土地，土地申报面积为8447平方米，实测面积8447平方米，符合登记程序，给予办理。3、购房群体、客源分析富源县目前城市化水平较低，在全县78万左右的总人口中城镇人口（非农人口）仅为8万左右，有相当一部分购买力较强阶层其实并不在城区，如很多大型国有企业人员、乡镇公务员、事业单位人员、煤矿等企业中的中高层干部、教师群体等从业人员。城区现有群体主要是城居人口、公务员、事业单位、部分国有企业职工，教师、少量外来投资、经商人口。当然如果能吸引上述并不在城区的购买力较强阶层购房，将对本案销售带来很大促进作用。4、人际关系与人情问题分析县级城市居住人口相对稳定，由于居住人口不多，人际关系形成一种网络。大约可分为：家族血缘关系、同学关系、乡亲关系、同事关系、部门关系以及利益关系。这些关系贯穿在日常的生活和工作中，一点也不能小视。举一个简单的例子，在县城酒楼吃饭、到KTV唱歌、在洗脚城沐足，相互都会碰上许多称之为“朋友”的人。这种人际关系对投资商来讲是把双刃剑，关系处好了，会有许多人支持你，帮你解决问题，也就是“一通百通”。反之，今后的麻烦肯定少不了。作为房地产投资商，在工程发包、材料认购、配套工程、商品房销售等凡是涉及利益方面都会面临人际关系和人情问题。异地投资企业不应忽视这一问题，在投资确定时就应制定好应对原则，尽量避免因人际关系与人情问题处理带来的麻烦。5、居住习惯：方便、空间大、绿化高、采光好、安全。当然，随着新楼盘的不断出现，户型及居住条件的不断改善，消费习惯将会带来更大改变，我们将持续关注。6、价格趋势（表-5。单位：元／㎡逐年上涨2009年以前涨幅不大，2010以后涨幅比较大）年份2001年2004年2006年2008年2009年2010年上半年2010年下半年2011年2012年均价900元110012001400160022002800290031007、富源目前主要楼盘运行动态分析（1）、2012年富源房地产市场总体情况分析A、供需分析就本地房地产市场总体而言，当前本地房地产正处于开发的初期，并处于不断发展的上升状态，开盘项目多出现火爆局面，释放房源都被本地居民吸收，较好地段一房难求局面仍显现，目前正处于房地产开发的较好阶段，能抓住这一时机将对房地产开发有利。但预计在未来1-2年，富源房地产开发力度将进一步加大，向市场释放的房源将进一步增多，争抢客户局面将会出现，竞争将会异常激烈。预计在未来3-5年富源县房地产市场将达到饱和，以价换量局面的出现将在所难免（如目前宣威市当前房地产市场状况）。B、项目竞争状况目前，富源房地产市场有8-10个潜在竞争项目，已售项目为：祥云花园、待售项目为：祥云花园（销售人员已进场，待挂牌，预计2012年年底或2013年年初入市）、共计1000余套住房，市场竞争较2011年大。C、楼盘体量分析就我县城房地产开发特点而言，在前几年未进入规模开发前，房地产以小规模开发且以单位单元房为主，一幢七层住宅楼在4000—5000平方米左右，所以开发量较小。目前，外来开发商相继进入市场，开发规模较小的一般单体在2—3万㎡的高层，如胜镜一品；小区在5—10万㎡的，如丽景家园、祥云花园、祥云花园；规模大的有30—50万㎡，如和谐家园东门社区项目。项目基本以高层、小高层为主，基本以商住两用为开发模式；D、建筑形式由于富源土地利用现状，目前富源房地产建筑形式基本以高层、小高层为主，单元房基本绝版；新建楼层基本在16-30层左右，目前富源最高楼层为44层；E、价格方面以胜镜一品为代表的城中心楼盘价格大幅上扬，起始价以3500，最高价以4000的较高价格有力带动富源房地产价格的上涨，丽景家园尾盘（剩余20多套）除少部分2800左右，其余均价都在3000左右；综合期房及二手楼盘信息，目前，富源房地产市场期房价格均价在3100左右，二手房价格在3200左右；（2）、2012年富源县房地产开发项目调研情况表-6项目名称项目进度报建进度开发面积地段套数备注翡翠新城一期三通一平、深基坑8月13日备案，2013年年初入市约15万㎡北片区富法大道新公安局对面约1000准备预售祥云花园三通一平、深基坑7月23日备案，11月份入市7.3万㎡北片区富法大道，丽景家园对面448已预售东恒•清溪河畔（一期）三通一平已完成7月26日备案未知老客运站未知进展较慢和谐家园正在做三通一平招投标阶段72万㎡胜镜中学对面约5000进展较慢国华•天秀园（经济适用房）未见进展未知4万㎡预计在富法大道443无进展粮贸小区拆迁基本结束准备做基础未知5-10万㎡矿产桥附近未知预计有较大进展龙景---世纪城未见进展报规阶段10万㎡预计在富法大道1004无进展雄达时代广场与我楼盘同批报规报规阶段约5万㎡富法大道450其中一幢44层，为富源目前富源最高楼双井农贸二期办证阶段5月份立项5.3万㎡原富源县中安街206号原工商局办公楼未知须拆迁，单体共31层，1-4层商铺气象苑小区未知未知未知老气象局未知未知入市楼盘信息分析表（住宅部分）（表-7）入市时间项目个数项目名称开发面积开发套数均价位置共计2010年2双井上城5.1万㎡约400套2600城中心偏北段5.4万㎡520套锦裕大厦3万㎡约130套2600城中心偏北段2011年2丽景家园7万㎡444套2800北片区富法大道7.5万㎡586套胜镜一品5万㎡142套3600城中心2012年2祥云花园7.4万㎡448套未定价北片区富法大道约15万㎡约1000套翡翠新城8万㎡约500套未定价北片区富法大道2013年预计4-5兴鑫佳缘10万㎡623套未定价南片区龙海路约30万㎡约2000套双井二期5.3万㎡约400套未定价城中心，影剧院旁粮贸小区5-7万㎡约500套未定价城中心偏西段，矿产桥清溪河畔5万㎡约400套未定价西片区，老客运站2014年预计3—4雄达广场约8万㎡约500套未定价北片区富法大道预计80万㎡约6000套和谐家园约72万㎡约4000套未知城中心偏北段其他————————入市楼盘信息分析表（商业部分）项目位置商业楼层商业氛围价格备注双井上城城中心偏北1-3层为商铺，共计3层传统商业中心，东临金城路，西临东门街，项目涵括农贸市场，超市，商业氛围较好，升值空间大均价：24000左右，价格从10000-38000不等，分不同位置，价格有所区别商业，集中在高层1-3层共计有东门街，临街商铺20余间；商业采取分割式独立商铺，每间商铺面积在20-200多㎡；丽景家园北片区1-2层为商铺，共计2层紧临富法大道，交通方便，但是目前周边配套较差，人气不高，人流量较少，入口密度低，只能暂时靠自身小区配套，靠今后北片区配套设施的不断成熟来拉动未知商业集中在2、3、4栋，共计有富发路临街商铺20余间，认筹期间商铺对外办理认筹卡20多张。据透露，丽景家园当初采取拍卖方式售商铺，以失败告终，目前住宅尾盘交由经纪公司处理，商业由开发商自己处理，具体方式未定预计开发商在等时机；胜镜一品城中心1-4层商业共计：4层中安街与建设路交汇处，属于传统商业中心，人气较旺，配套设施齐全。均价：24500一楼：4万二楼：3万三楼：2万四楼：8000胜镜一品具有地段优势，我楼盘不具有较强可比性，加之开发商抓住市场时机及入市空档期，又经过较好炒作带动周边楼市上涨，开盘较成功。于12月18日在影剧院搞活动，推商铺兴鑫佳缘城南1-3层商业共计：3层位于龙海路，商业氛围较城中心较弱，商业部分抗性较大，但我项目具有传统王家屯片区，如公安小区，烟厂生活区等，酒店、娱乐等设施较多，有一定氛围。商业集中在几栋高层：1-3层部分，靠近小区正大门两侧铺面氛围较龙海路较弱；靠近龙海路一侧商业氛围较优，与供销社商铺位于同排，氛围稍好；项目周边商铺以：建材百货商店、餐饮、酒店、KTV等经营为主；与其他项目相比，我楼盘商业体量较大，抗性较强；富源县房地产开发重点建设项目2012年4月进展情况表（数据来源：富源县发改局；单位：万元）指标总投资本年计划投资累计投资1-4月销售情况房地产开发项目（8个）136600411001762350921、丽景佳园一期9800300069291629尾盘剩余20套2、双井二期8000150084941263已售完3、营上轩成嘉苑8500300022002200在售4、粮贸商住小区93004000　--无动静5、气象苑小区50003000　--无动静6、东门统建小区430001600　--无动静7、国华天秀园1800010000　--无动静8、龙景世纪城3500015000--无动静富源县竞争楼盘分布图根据所做的几个调查结合本案做出以下分析：（1）丽景佳园项目介绍：2011年10月左右开盘，近70000平米建筑面积，销售至今仅剩20套左右，可见销售的可观。对丽景佳园案分析如下：项目介绍丽景佳园结论开发商陆良鸿源房地产开发有限公司该开发商首次入驻富源且开盘成功，还会有二期开发所处地段与位置北片区富法路目前丽景佳园选址北片区，其主要策略是抓住政府规划及土地政政策优势，法院、检察院、电信、公安局，药监局等行政区域，沪昆高速铁路车站将成为富源经济发展的标志，有着历史性的深远意义，也成为该项目的亮点和卖点（北片区是待开发地区）。容积率及绿化率5.3835％容积率偏高（劣势）；绿化率一般人口密度较小目前该片区人口密度较小学校胜景中学、三位一体学校，外山口小学能解决就学问题购物中心未知为住宅客户提供消费保障休闲娱乐胜景大酒店（五星级）但适应人群偏少医院富源县中医院附近有中医院但稍远集贸市场未入驻其宣传即将有大型集市入驻，抵消其劣势户型（高层：一梯四户）101.73㎡（已售完）122.75-129.6㎡（待售）128.37-136.22㎡（待售）131.84-142.26㎡（待售）134.30-138.50㎡（已售完）149.75㎡（已售完）共6种户型，丽景佳园最畅销户型分析：101㎡（3室2厅1厨1卫1阳台）、130-140㎡（3室2厅1厨2卫1阳台含入户花园1个）平均公摊面积：20㎡待售房源分析：120㎡-130㎡销售较慢原因是一方面设计重复，另一方面是该面积房源数量总体较多价格2500-2900元不等，其中高层在2900元以上（尾盘2980）按楼层不同售价不同营销方式；所剩尾盘主要集中在东西朝向，其户型和朝向都不错，应该是其销售策略，即：尾盘其实就是优质盘，以便尽快收尾宣传策略行政中心优势、绿化率优势、比邻火车站优势，充分挖掘每一个现有及将有的优势宣传大力宣传其优势避谈劣势，车位设置按1:1.6的比例设置车库，约两户一个车位包含地下车库目前还没有卖车库，采取租售方式营销手段人力推广、路牌、车身广告认筹卡推销方式：优先选房权+总房价2%优惠楼盘销售方式（以25层为例）2-10楼一个价位（2楼价格最低）11-20楼一个价位(按楼层的不同每层往上加50左右，此阶段为中间楼层)21-25楼一个价位（此阶段为最高楼层，且价位最高，倒数第二楼价位最高，顶楼与2楼价位差不多楼层设置及价格分布：1-10楼（低）：价格设置最低，且数量不是很多；11-24楼（高）：为主打楼层，价格最高，数量最多；25楼（低）：顶楼一般价格设置不高；销售人员状况分析目前他们仍然登记来访人员；为二期客户积累做准备充分做好前期营销销售准备工作，对后期销售工作有及大帮助丽景佳园项目总体策略分析项目选择：从多层单元房至小高层、高层（即7层、12层、21层、23层、25层）不等户型：从100-120-130-140㎡不等用途：小区临街处设计1-2层商铺，2楼以上为住宅用途的模式特点：1、撒网模式，即设计不同户型，不同朝向，不同的楼层，既有楼梯又有电梯，针对不同客户；2、户型配比不明显，没有100平米（3房以下的户型）；优：陆良鸿源房地产开发有限公司进驻富源且开发成功，其主要优势是：1、县城现在重点开发区域是北片区，政府政策及土地政策等方面支持；2、抓住富源房地产市场正处于刚性需求阶段的市场时机，市场需求旺盛；3、附带一部分多层单元房吸引客户。劣：1、地段较偏，北片区人口相对较少，生活圈，银行、集市等配套设施尚未完全形成；2、户型、楼层等设计类型过多，其中：120-130㎡户型就有两种，面积重复，消费者选择机会较多，导致尾盘积压；3、120-130㎡户型销量较差的主要原因是：面积大，但是只有一个卫生间，设计浪费。4、形象及推广：售楼处配置较为简陋，大型户外广告较少，仅以宣传折页方式及各乡镇流动车辆宣传为主以节约成本；（2）胜景一品项目介绍：2012年10月开盘，近5000平米建筑面积，已全部售空，认筹期间上门登记客户达一千多，可见销售的可观。对胜景一品案分析如下：项目介绍胜境一品结论开发商云南泰利达投资有限公司昆明开发商所处地段与位置中安街与建设路交汇处目前胜境一品选址城中心区，其主要策略是抓住政府规划及地段，时机优势（旧城拆迁项目）黄金地段不言而喻容积率及绿化率4.531％容积率适中，绿化率较一般人口密度集中目前该片区人口密度较集中学校中心区距各学校都不算远具有地段及位置优势购物中心周边有佳佳福等超市其宣传即将有大型集市入驻，抵消其劣势休闲娱乐旺族KTV，大酒店等较多宣传主提“财富”二字医院比邻第一人民医院无需提集贸市场集市较多优势户型（6种）70.81㎡（2室1厅1卫1厨）72.04㎡（2室1厅1卫1厨）118.87㎡（3室2厅2卫1厨）126.51㎡（3室2厅2卫1厨）154.62㎡（4室2厅2卫1厨）211㎡（5室3厅4卫1厨）其主力推销是商铺，住宅仅141套左右2室、3室、4室、5室不等具有小户型，是城中心的典型具有复式大户型，即211㎡（5室3厅4卫1厨）楼层共22层1-7层商铺，8-22层住宅价格3498-4000不等，均价：3600商铺价格：1楼：4万，2楼：3万，2楼：2万，1楼：8000宣传策略城中心、商业中心、绝版地段“品质首选”、“中心之地”、“财富之源”、“品牌物业”销售状况分析销售场面火爆，一房难求局面表现强烈地段优势+炒作胜境一品项目总体策略分析项目选择：高层（即1-4商铺，5-7层办公，8-22层住宅）户型：从70-240㎡不等用途：小区临街处设计1-4层商铺，5-7层办公，8楼以上为住宅用途的模式特点：由于位于城中心，其主要针对高端客户（商铺客源）优：其主要优势是位于城中心黄金地段，消费者首选；户型设计有高层复式，其策略是主推商业部分；广告及推广较为科学，炒作意识较强；劣：1、由于土地等条件限制，可开发面积较少，可向市场提供的住房较少，导致部分意向买居住房的客源流失；2、户型设计方面：其中靠东边一部分房源户型设计不合理，有不通风、采光差问题；（3）双井上城项目介绍：其开盘日期2010年4月30日，共有51000平米，至今已经售完，对双井上城案分析如下：项目介绍双井上城结论开发商曲靖双井房地产开发有限公司所处地段与位置金城路与文化路交汇处附近目前双井上城选址城中心区，其主要策略是抓住政府规划（农贸市场搬迁项目）容积率及绿化率4.829％容积率适中，绿化率偏低人口密度集中目前该片区人口密度较集中学校中心区距各学校都不算远优势购物中心1-3层就是集市且已经入驻其宣传集贸市场入驻休闲娱乐较多无需提医院中医院无需提集贸市场农贸市场其主推优势户型（4种）95.66㎡（2室2厅1卫1厨，入户花园，景观阳台）133.03㎡（3室1厅1卫1厨）134.65㎡（3室2厅2卫1厨）162.14㎡（4室2厅2卫1厨）特点：1、每种户型都有入户花园；2、最低面积为95㎡左右（2室）；价格2600左右楼层291-2层商铺宣传策略中心、繁华、雅静“5分钟工作、生活圈”医院、学校、银行、购物、交通双井上城项目总体策略分析项目选择：高层（即1-2商铺，7-32层住宅）依托政府建设农贸市场的契机户型：主推大户型（3室以上，附带少量2室房屋）用途：小区临街处设计1-2层商铺，2楼以