资产评估技术方案

中国联合装备集团公司公司化改建资产评估技术方案中联资产评估集团有限公司二Ｏ一二年五月中联装备项目·资产评估技术作方案中联资产评估有限公司目录TOC\o"2-9"\t"标题1,1"第一章项目背景情况PAGEREF_Toc301001026\h4一、评估目的PAGEREF_Toc301001027\h4二、评估范围和对象PAGEREF_Toc301001028\h4三、价值类型PAGEREF_Toc301001029\h6四、评估基准日PAGEREF_Toc301001030\h6五、参与本项目的中介机构PAGEREF_Toc301001031\h6第二章项目工作计划PAGEREF_Toc301001032\h7一、组织协调系统PAGEREF_Toc301001033\h7二、工作周报制度PAGEREF_Toc301001034\h7三、工作进度安排PAGEREF_Toc301001035\h1四、报告体例PAGEREF_Toc301001036\h1第三章流动资产、其他资产PAGEREF_Toc301001037\h4一、流动资产评估方法PAGEREF_Toc301001038\h4二、其他资产评估方法PAGEREF_Toc301001039\h9第四章长期投资PAGEREF_Toc301001040\h12第五章房屋建筑物及构筑物PAGEREF_Toc301001041\h15附表1：《不同结构类型房屋成新率评分权重参考表》PAGEREF_Toc301001042\h21附表2：《房屋构筑物经济寿命年限》PAGEREF_Toc301001043\h22第六章机器设备PAGEREF_Toc301001044\h23附表1：《国内运杂费费率表》PAGEREF_Toc301001045\h33附表2：《设备评估安装调试费、基础费取费费率表》PAGEREF_Toc301001046\h34附表3：《金融机构对客户贷款利率表》PAGEREF_Toc301001047\h35附表5：《设备经济寿命参考年限表》PAGEREF_Toc301001048\h36附表6：《进口设备的海运费、二税三费计算常数参考表》PAGEREF_Toc301001049\h38第七章在建工程PAGEREF_Toc301001050\h39第八章无形资产PAGEREF_Toc301001051\h42第九章土地资产的核实PAGEREF_Toc301001052\h46第十章负债的核实PAGEREF_Toc301001053\h47第十一章收益法评估PAGEREF_Toc301001054\h54第十二章工作底稿指引PAGEREF_Toc301001055\h59第十三章附件PAGEREF_Toc301001056\h60中联资产评估集团有限公司第PAGE7页第一章项目背景情况一、评估目的（一）资源重组目的依据中国建材集团公司《》批准文件，中国联合装备集团公司拟进行公司化改建。本次评估的目的是反映****公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为中国联合装备股份公司进行公司化改建之经济行为提供价值参考依据。二、评估范围和对象本次评估范围是中联装备集团纳入公司改建范围内的资产和负债，所涉及的全资、控股、参股企业单位如下：中联装备企业一览表序号项目编号企业简称企业名称级次股比地址1000000中联集团中国联合装备集团公司1北京2010000神马集团合肥神马科技集团有限公司2100合肥3010100神马电气合肥神马电气有限公司3100合肥4010200神马进出口合肥神马进出口有限公司351合肥5020000杭州机电轻工业杭州机电设计研究院2100杭州6020100杭州建筑轻工业杭州工程建筑设计院3100杭州7020200杭州纸业杭州纸业新技术开发公司3100杭州8020300杭州三环杭州三环造纸机械技术开发联营公司3100杭州9020400杭州汉科杭州汉科日用化工技术公司375杭州10020500杭州华源杭州华源自动化设备技术公司3100杭州11020600轻工中心全国轻工机械 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 化中心轻工机械产品技术服务部3100杭州12030000轻工扬州中国轻工业机械扬州公司2100扬州13040000唐山轻工唐山轻工业机械厂2100唐山14040100唐山通宝唐山通宝停车设备有限公司3100唐山15040200长沙中轻长沙中轻机械有限公司340长沙16040300森普矿山唐山森普矿山装备有限公司3100唐山17040301森普建筑唐山森普建筑安装工程有限公司4100唐山18040400长沙衡器长沙衡器厂342.5长沙19050000北新机械建材轻机集团北新机械有限公司2100涿州20050100涿州门业涿州北新韩一门业有限公司381.85涿州21060000合肥轻工合肥轻工业机械厂2100合肥22060100安徽华联安徽华联造纸机械联合公司3100合肥23060200合肥中辰合肥中辰轻工机械有限公司3100合肥24060201合肥中宏合肥中宏机械有限公司4100合肥25070000武汉塑料武汉塑料机械总厂240武汉26080000中轻塑料武汉中轻塑料机械有限公司2100武汉27090000中轻机械武汉中轻机械有限责任公司2100武汉28100000重庆中轻重庆中轻装备有限公司（重庆轻工业机械厂）2100重庆29110000中联国际中国联合装备集团国际工程有限公司2　北京30120000中联宜宾中国联合装备集团宜宾机械有限公司2100宜宾31120100宜宾知晟宜宾智晟锅炉设备安装有限公司3100宜宾32120200宜宾精安宜宾精安机械设备安装有限公司3100宜宾33120300宜宾长征宜宾长征汽车运输公司3100宜宾34130000西安中轻西安中轻造纸机械集团有限公司2100西安35130100安阳中轻安阳中轻机械有限公司3100安阳36130200天津中轻天津中轻机械有限公司3100天津37140000西安造纸西安造纸机械厂2100西安38150000中国克朗期中国技术进出口总公司克朗斯北京备件服务中心2100北京39160000西德赛恩诺中国技术进出口总公司西德赛恩诺公司备件供应北京服务部2100北京40170000西安机械轻工业西安机械设计研究院2100西安41170100西安轻机轻工业部西安轻机所光电公司3100西安42180000南京轻工中国轻工业机械总公司南京轻工业机械厂2100南京43180100南京服务南京轻工业机械厂产品服务中心3100南京44180200南京销售南京轻机机械设备销售有限公司3100南京45180300南京物华南京物华精密机械有限公司3100南京46180400南京博亚南京博亚轻工机械有限责任公司351南京47180500南京实业南京大金马实业有限公司3100南京48180600南京包装南京水一方包装机械有限公司3100南京49180700南京饭店南京东华门饭店有限责任公司3100南京50180800南京轻机南京轻机包装机械有限公司3100南京51190000安阳万达安阳市万达实业总公司2100安阳52200000轻机闲置轻机闲置设备调剂中心2100北京53200100北京亚泰北京中轻亚泰塑料科技有限公司3100北京54210000安阳机械中国联合装备集团安阳机械有限公司2100安阳55220000酒饮杂志《酒·饮料技术装备》杂志社2100北京56220100北京全力北京中轻合力国际展览有限公司3100北京三、价值类型资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着较大的差异。价值类型是影响和 决定 郑伟家庭教育讲座全集个人独资股东决定成立安全领导小组关于成立临时党支部关于注销分公司决定 资产评估价值的重要因素。依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。四、评估基准日根据委托方安排，评估基准日定为2011年12月31日。五、参与本项目的中介机构审计师：天职国际会计师事务所有限公司（年审报告）评估师：中联资产评估集团有限公司第二章项目工作计划一、组织协调系统组织协调系统是公司总部与中心组(设在中联装备集团)、各现场作业组、各专业组及有关单位进行沟通、协调，与评估基层单位进行配合，建立如下组织协调系统：中联中心组成员：项目总指挥：陈志红13511066395chenzh@china-value.com现场负责人：蒋卫锋15810197752jiangwf@china-value.com收益法负责人：徐丽芳18600012254xulf@china-value.com土地负责人：吴晓光13811767480wuxg@china-value.com中联装备项目：中联中心组邮箱：zlzb@china-value.com(中联装备)二、工作周报制度每周五上报本项目组工作周报，主要内容为本周工作进展及完成情况、下周工作安排，项目中主要问题及处理办法。重大事项随时与中心组沟通。中联装备项目·资产评估技术作方案PAGEPAGE5中联资产评估集团有限公司三、工作进度安排(一)整体工作时间安排依据中联装备集团整体进度安排，列示如下工作进度计划，请各项目组严格按照工作计划开展工作，按时完成项目。1、5月3日：各项目组与负责的单位进行联系，了解评估申报表填写情况；2、5月5日：各项目组进驻现场；2、5月6日—5月15日：为现场尽职调查阶段；3、5月16日—5月20日：评估作价、撰写报告，同步与企业2011年审计报告进行对接；4、5月20日之前：各项目组提交报告初稿，报送公司审核；5、5月23日：与中联装备集团沟通评估结果；8、5月25日：出具评估报告。(二)各项目预计进驻现场时间四、报告体例序号项目编号企业简称企业名称级次股比评估报告评估说明明细表1000000中联集团中国联合装备集团公司1股比报告说明明细表2010000神马集团合肥神马科技集团有限公司2100　说明明细表3010100神马电气合肥神马电气有限公司3100　　明细表4010200神马进出口合肥神马进出口有限公司351　　明细表5020000杭州机电轻工业杭州机电设计研究院2100　　明细表6020100杭州建筑轻工业杭州工程建筑设计院3100　　明细表7020200杭州纸业杭州纸业新技术开发公司3100　　明细表8020300杭州三环杭州三环造纸机械技术开发联营公司3100　　明细表9020400杭州汉科杭州汉科日用化工技术公司375　　明细表10020500杭州华源杭州华源自动化设备技术公司3100　　明细表11020600轻工中心全国轻工机械标准化中心轻工机械产品技术服务部3100　　明细表12030000轻工扬州中国轻工业机械扬州公司2100　　明细表13040000唐山轻工唐山轻工业机械厂2100　　明细表14040100唐山通宝唐山通宝停车设备有限公司3100　　明细表15040200长沙中轻长沙中轻机械有限公司340　　明细表16040300森普矿山唐山森普矿山装备有限公司3100　　明细表17040301森普建筑唐山森普建筑安装工程有限公司4100　　明细表18040400长沙衡器长沙衡器厂342.5　　明细表19050000北新机械建材轻机集团北新机械有限公司2100　　明细表20050100涿州门业涿州北新韩一门业有限公司381.85　　明细表21060000合肥轻工合肥轻工业机械厂2100　　明细表22060100安徽华联安徽华联造纸机械联合公司3100　　明细表23060200合肥中辰合肥中辰轻工机械有限公司3100　　明细表24060201合肥中宏合肥中宏机械有限公司4100　　明细表25070000武汉塑料武汉塑料机械总厂240　　明细表26080000中轻塑料武汉中轻塑料机械有限公司2100　　明细表27090000中轻机械武汉中轻机械有限责任公司2100　　明细表28100000重庆中轻重庆中轻装备有限公司（重庆轻工业机械厂）2100　　明细表29110000中联国际中国联合装备集团国际工程有限公司2　　　明细表30120000中联宜宾中国联合装备集团宜宾机械有限公司2100　　明细表31120100宜宾知晟宜宾智晟锅炉设备安装有限公司3100　　明细表32120200宜宾精安宜宾精安机械设备安装有限公司3100　　明细表33120300宜宾长征宜宾长征汽车运输公司3100　　明细表34130000西安中轻西安中轻造纸机械集团有限公司2100　　明细表35130100安阳中轻安阳中轻机械有限公司3100　　明细表36130200天津中轻天津中轻机械有限公司3100　　明细表37140000西安造纸西安造纸机械厂2100　　明细表38150000中国克朗期中国技术进出口总公司克朗斯北京备件服务中心2100　　明细表39160000西德赛恩诺中国技术进出口总公司西德赛恩诺公司备件供应北京服务部2100　　明细表40170000西安机械轻工业西安机械设计研究院2100　　明细表41170100西安轻机轻工业部西安轻机所光电公司3100　　明细表42180000南京轻工中国轻工业机械总公司南京轻工业机械厂2100　　明细表43180100南京服务南京轻工业机械厂产品服务中心3100　　明细表44180200南京销售南京轻机机械设备销售有限公司3100　　明细表45180300南京物华南京物华精密机械有限公司3100　　明细表46180400南京博亚南京博亚轻工机械有限责任公司351　　明细表47180500南京实业南京大金马实业有限公司3100　　明细表48180600南京包装南京水一方包装机械有限公司3100　　明细表49180700南京饭店南京东华门饭店有限责任公司3100　　明细表50180800南京轻机南京轻机包装机械有限公司3100　　明细表51190000安阳万达安阳市万达实业总公司2100　　明细表52200000轻机闲置轻机闲置设备调剂中心2100　　明细表53200100北京亚泰北京中轻亚泰塑料科技有限公司3100　　明细表54210000安阳机械中国联合装备集团安阳机械有限公司2100　　明细表55220000酒饮杂志《酒·饮料技术装备》杂志社2100　　明细表56220100北京全力北京中轻合力国际展览有限公司3100　　明细表第三章流动资产、其他资产一、流动资产评估方法1.1流动资产评估方法选用原则根据此次评估目的，经济行为实现后，企业仍将维持原有生产经营方式，或不改变原有经营方式进一步扩大规模，被评估流动资产在今后生产经营中仍维持其原有用途并继续使用，因此主要采用重置成本法评估。1.2各项流动资产评估一般方法1.2.1货币资金鉴于其资产的账面价值本身就是现值，无需采用特殊的方法进行评估，可按核对无误后核实后账面值作为该项资产评估现值进行确认。对于其中的外币资金，可按中国人民银行公布的评估基准日市场汇率(基准价)进行折算，确认其评估现值。1.2.2交易性金融资产对交易性金融资产进行评估，一般采用市场法，以交易性金融资产在评估基准日的市价为基础来确认其评估现值。公开挂牌交易的有价证券按评估基准日的收盘价，考虑变现的可能性计算评估值；不能公开交易的按成本加持有期利息计算评估值。1.2.3应收票据1.2.3.1评估思路应收票据的评估主要依据其票据的种类、信用程度和变现能力确定收回金额的大小以及评估值。1.2.3.2评估操作应收票据明细表中“户名(结算对象)”栏目为“出票人”，备注中应注明“背 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 人”的名称。评估时首先查清楚票据的信用程度，对于信用程度很高(如长期客户、时间短)，的票据，以账面值确定评估值。对于有确凿根据表明无法收回的，或按有关 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 准于核销的，按零值计。对于只能部分收回的款项，按可能收回的数额确定。对于带息票据，应当计算票据利息，并在评估值中反映。已经过期未兑现的票据，应与审计沟通，调入“应收账款”，以应收账款的评估方法评估。1.2.4应收账款和其他应收款1.2.4.1评估思路应根据每笔款项收回的可能性确定评估值。实际操作中要借助于历史资料和现在的调查情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、债务人资金、信用、经营管理现状等。1、对于有充分理由相信全都能收回的，如集团内部应收账款、经常性业务往来且信誉好的客户的应收账款、期后大部分已收回的应收账款，可按全部应收款额计算评估值；2、对于符合有关管理制度规定应予核销的、或有确凿根据表明无法收回的，应按零值确定评估值。3、对于很可能收不回部份款项的，按核实后账面值扣除评估坏账风险损失后确定评估值。各种情况计算结果汇总即得出全部应收款项的评估现值。应收款项评估值=账面价值－评估坏账损失(债务人死亡、破产、倒闭确实无法收回)(应为绝对额)(依据充分：包括死亡证明、企业进入破产程序的法律文件等)－评估预计风险损失(坏账可能性判断)(评估师发表的意见)分类估计：1)坏账分析法：按实际发生的坏账除以应收账款发生总额得出坏账比例确定评估值。上述中存在部分坏账的应收款项，在难以确定收不回账款的数额时，可采取以下几种思路进行确定：(1)参考企业近几年的坏账率确定总体的坏账比例；(2)参考企业各笔应收款项历年的回款率单个确定可能的坏账比例；(3)参考企业会计政策确定的坏账准备的提取率确定可能的坏账比例；2)账龄分析法：分账龄段分别确定坏账比例，得出评估值。1.2.4.2评估操作方法首先，确定并统计集团内部的应收账款，再细分账龄备后期调整时所用。然后，确定可疑债权，有几种情况：(1)金额大的(统计出若干笔金额大的、总金额占全部款项的80%以上作为“工作重点”)、(2)账龄长的(凡是3年以上的都应作为“工作重点”)。最后，调查取证、制作“可疑债权调查表”工作底稿。调整汇总阶段“汇总组”根据标准方法组最终确定的方案确定评估值。1.2.5应收股利、应收利息在核实股利分配和利息计算的相关 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 、文件等资料基础上，参照应收款项评估思路，按实际可收回金额确定评估价值。1.2.6预付款项1.2.6.1评估思路对预付款项，由于其主要包括各种预付货款或预付工程款等，价值相应体现在由于费用的支出而形成的一定形式的实物资产和权利上，因此，预付款项的评估主要依据其形成的资产存续时间，对于在评估基准日后仍然存在的资产或权利体现的预付款项采用计算费用余额的方法确认现值。1.2.6.2评估操作1、对于那些形成的资产和权益已经消失，但因款项数额较大而跨期摊销的预付款项，则评估为零；2、对于预付款项应摊未摊部分，也应按零值处理。3、对于费用支出从而形成了以后一定形式的实物资产和权利，应保持账面值作为评估值。4、重点关注金额大、账龄长(一年以上)的款项。对于长期挂账或已无法完成的合同，参考应收账款评估方法评估。1.2.7存货一般企业的存货分为材料采购(在途物资)、原材料、在库周转材料、委托加工物资、产成品(库存商品)、在产品(自制半成品)、发出商品、在用周转材料。针对不同的类别，分别采用不同的评估方法确认评估现值。其中:1.2.7.1材料采购(在途物资)系企业已付款但尚未收到货物的在途材料(1)近期发生、尚能正常完成的，以核实无误的核实后账面值确定评估值。(2)长期挂账或无法继续完成的，以可回收净值确定评估价值(类似应收款项处理)。1.2.7.2原材料、在库周转材料主要有主材和辅助材料等。总体评估思路如下：(1)对继续使用的主要外购材料，可根据每项资产的清查核实后的数量、技术鉴定结果和资产的市场现行买价，加合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其它合理费用，逐项计算评估值。(2)对单价小、周转快、可以正常使用的、其实际成本与基准日市价基本一致的材料，或购进时间短、市场价格未发生变化的资产，可根据清查核实后的数量，以调整后的账面成本确定评估价值。(3)对于价格变动较大、购入时间相对较长的材料，根据每项资产的清查核实后数量，结合评估基准日市价考虑运杂费、自然损耗及验收入库费用后确定评估值。(4)对失效、变质、残损、报废、无用的或积压物资，应按可变现净值进行评估计价。企业采用计划成本核算而账面价值(单项资产)未反映“材料成本差异”时，应先行分摊“材料成本差异”余额，在核实后账面值反映。特别注意：(1)利用企业基准日附近采购价格资料(发票、合同等)，以此为依据确定重置单价最为可靠。(2)备品备件、辅助材料等，该部分一般项目较多，实际操作中应重点关注单价或账面余额较大、价格变化大的项目。1.2.7.3产成品(库存商品)产成品一般以其完全成本为基础，根据该产品市场销售情况好坏决定是否加上适当的利润，或是要低于成本。对于汽车产成品，在考量其品牌、规格、排量、装饰等参数以及市场售价、公司盈利水平、税负、市场畅销程度等因素基础上主要按市场价进行评估。对于十分畅销的产品，根据其出厂销售价格减去营业费用和全部税金确定评估值；对于正常销售的产品，根据其出厂销售价格减去营业费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值；对于勉强能销售出去的产品，根据其出厂销售价格减去营业费用、全部税金和税后净利润确定评估值；对于滞销、积压、降价销售产品，应根据其可收回净收益确定评估值；报废产品按残值确定评估值。1.2.7.4在产品(自制半成品)在产品及自制半成品包括处于生产环节中的在制品、已加工完成并入库但不能对外独立销售的半成品等。评估时，应根据对其完工程度技术鉴定和质量检测的结果，结合该部分存货或同类产品按现行市价重置所需投入的合理费用采用重置成本法计算确认现值。(1)对仍需继续生产、销售且有盈利的在制品、自制半成品的评估，应根据技术鉴定、质量检测和清查核实的结果，按现行市场价格重置同等被评资产所需投入合理的料、工、费确定评估价值。公式如下：评估价＝某项资产的原合理成本＊(1＋价格变动系数)＋原合理费用×(1＋合理费用变动系数)【注：对经技术鉴定发现的废品和盘盈盘亏数量应从原成本中扣除或增加；价格变动系数应采用同类材料的价格系数。】(2)对因产品下马，只能按评估日的状态向市场出售的在制品和自制半成品应按下列原则进行评估：a)对通用性好，能够用于生产经营的在制品、自制的半成品应按实有数量考虑可接受的单位市场价格扣除预计在销售过程中发生的税费确定评估价值；b)对资产通用性极差、且不继续生产、无法通过市场调剂的在制品、自制的半成品，应按照废料回收价格进行评估。1.2.7.5其他存货1)发出商品的评估有以下几种情况：(1)购货方同意付款的，参考产成品评估；(2)购货方要求退货的，对有问题的，按可回收的净值确定估值；正常商品参考产成品评估(可适当考虑退货成本)；(3)购货方已破产的，发出商品应按经核实后可追回的数量，参考产成品评估(可适当考虑追回成本)；无法追回的评估为零。2)在用周转材料的评估应扣减有形损耗因素，即根据实际使用状况确定相应的成新率。1.2.8待摊费用、其他流动资产待摊费用、其他流动资产的评估方法，详见“其他资产评估方法”的相应部份。1.3特别提示除存货类资产外，其他流动资产的评估值应尽可能与审计结果保持基本一致。有重大差异的一定要与审计机构充分沟通，取得一致；在无法达到一致的情况下，请示中心组后处理。流资：清查中，流资存在报废、损失、盘亏、盘盈的，提请审计调整。二、其他资产评估方法1.其他资产评估方法选用原则本部分资产主要包括待摊销的费用、待处理的损益挂账和其他类的资产，历来是资产评估中需特别处理和作出调整的重点科目。(如需调整，尽可能与会计师联系，评估师原则上不进行调整，包括存货的小额负数情况)评估操作中主要考虑其是否能形成对应的实物或权利，并通过判断对应实物资产或权利的价值来确定评估价值。2.各项其他资产评估一般方法2.1待摊费用、长期待摊费用2.1.1评估思路待摊费用是指企业已经支出但应由本期和以后各期成本分别负担的分摊期在一年以内的各项费用。主要包括以下几类：①预付性质费用，如预付保险费等；②为均衡成本而分期摊销的费用，如固定资产修理费用、低值易耗品摊销等；③性质特殊的费用,如一次交纳印花税税额较大需分摊的数额等。长期待摊费用是指企业发生的不能全部计入当期损益应在以后年度内分期摊销的各项费用，包括租入固定资产的改良支出及摊销期限在一年以上的其他待摊费用等。长期待摊费用与待摊费用除摊销期不同外，其他性质基本相同。对两者可采用相同的评估方法和程序。长期待摊费用与待摊费用本身并不是资产,而是已耗用资产的反映，但由于这些已耗用资产形成了新的资产和权利，这种新的资产和权利只要还存在，已付出的费用就还有价值。因此，长期待摊费用与待摊费用评估只与费用支出所形成的资产和权利的存在相关,与摊余价值没有必然的联系。如果这些资产和权利已经消失，则长期待摊费用与待摊费用的价值为零，而无论其账面摊余价值还有多大。2.1.2评估操作长期待摊费用与待摊费用的评估分以下两种情况：1、当长期待摊费用与待摊费用所反映的费用支出形成的新资产和权利的剩余存续时间很难确定时，在充分核实有关会计记录账面数字的基础上，按长期待摊费用或待摊费用的余额确定评估价值，如无法合理确定期限的预付保险费等。2、当新资产和权利剩余存续时间可以确定的情况下，可以根据长期待摊费用与待摊费用所反映的资产和权利的实际内容选择相应的资产评估方法进行评估，确认其剩余存续时间，并结合长期待摊费用与待摊费用的原始入账价值，最终确定评估价值；对于资产和权利已耗尽的长期待摊费用与待摊费用，应评估为零，而不是以余额作为其评估价值。对于常见的几个项目分别如下处理：(1)低值易耗品摊销，以可使用年限作为摊销期限，并结合原始入账价值，按摊余价值确定评估价值。(2)固定资产修理费用(固定资产装修费用)，由于其形成的资产在固定资产评估中反映，因此，在本科目中评估为零；(3)租入固定资产的改良支出，在改良后剩余租赁期与尚可使用年限两者中选取较短的作为摊销期限，并结合原始入账价值，按摊余价值确定评估价值。2.2开办费开办费是指企业在筹建期间发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费和不计入固定资产价值的借款费用等。开办费评估为零。2.3待处理流动资产净损失、待处理固定资产净损失、固定资产清理评估作价时考虑分以下三方面因素：(1)尚有残余实物的，确定可收回的残值；(2)有保险公司或其他过失人负责赔偿的，确定可收回的赔偿金额；(2)无法收回的部份，按零计算。在充分考虑以上因素后，加总确定其评估价值。2.4其他流动资产、其他长期资产该部份资产核算的内容比较广泛，实际操作中应视具体情况而定。对于能形成对应实物或权利的，应按对应实物资产或权利的评估方法确定评估价值；对于不能形成对应实物或权利的，评估值为零。2.5无形资产－其他无形资产对于外购的软件，评估人员应核查企业的相关购买合同，如为通用的软件，且开发商提供免费升级服务，则直接向软件供应商或通过网络查询其现行市价作为评估值(注意了解报价的折扣情况)；对针对特定企业开发的特殊专用软件，一般缺乏公开的市场，且无法直接向软件供应商询价，因这类软件企业技术及应用人员大都参与了软件开发过程，评估人员可采取同企业采购人员、相关技术人员、软件使用人员座谈、质询等方式了解软件的功能、应用现状及前景、开发成本、开发周期，结合市场同等或相似软件的市价确定评估值。对企业自主开发的软件，则采取同企业软件开发人员、财务人员座谈、质询等方式了解软件的功能、应用现状及前景、开发周期、账面价值构成要素等，在获取详细的开发成本明细后，以重置成本法进行评估。2.6递延税款借项一般是由于坏账准备金、固定资产折旧时间性差异(为现行会计制度与税法对固定资产折旧确认的时间不同)而形成的，因该款项可抵减未来的应纳所得税额，全部是企业权益，可以核实无误后的核实后账面值作为评估值。第四章长期投资1证券类长期投资1.1清查要求：确定有价证券是否存在、评估基准日余额是否正确；确定有价证券是否归被评估单位所有；确定有价证券的增减变动及其收益(或损失)记录是否完整。1.2评估程序(1)核对有价证券明细账与总账、报表的余额是否相符。(2)会同被评估单位主管会计人员盘点有价证券，查明有价证券名称、数量、票面价值和取得成本并与相关账户余额进行核对，如有差异，应查明原因，并作出记录或进行适当调整。(3)在外保管的有价证券，应查阅保管的证明文件，必要时可向保管人函证。(4)清查有价证券购入、出售或兑现的原始凭证是否完整，入账基础是否符合投资合同、协议的规定，重大投资应附董事会的决议，并查核会计处理是否正确，审核与长期投资有关的损益说不得是否准确，并与投资收益项目核对。(5)查明长期投资占被投资企业实收资本的比例和所有者权益的比例。1.3评估取值可上市流通的有价证券采用现行市价法进行评估；以控股为目的持有的上市股权，可采用收益现值法或市场比较法评估。对于非上市有价证券采用收益现值法确定评估值。2非证券类长期投资(其他长期投资)2.1清查要求：确定其他投资是否存在、评估基准日余额是否正确；确定其他投资是否归被评估单位所有；确定其他投资的增减变动及其收益(或损失)记录是否完整。2.2评估程序(1)核对其他投资明细账与总账、报表的余额是否相符。(2)会同被评估单位主管会计人员清点其他投资，以各项投资的合同为依据，查明其他投资名称、数量、原始投资额和回报方式与相关账户余额进行核对，如有差异，应查明原因，并作出记录或进行适当调整。(3)清查有无长期投资性质的短期投资项目，并作适当的说明和调整。(4)查明其他投资的到期值(预期收益)，计算其他投资的到期值在评估基准日的折现价值，确定其他投资的评估价值。2.3评估取值基本原则为：对于合同、协议明确规定了投资报酬的，可将按规定应获得的收益和回收的本金折为现值，作为评估值。对到期收回资产的实物投资，可按约定并合理预测的收益折现，再加到期收回资产的价值，计算评估值。对于不是直接获取资金收入，而是取得某种权利或其他经济利益的，可尝试测算相应经济收益，折现计算评估值；或根据剩余的权利或利益所对应的重置价值确定评估值。明显没有经济利益、也形成不了任何经济权利的，按零值计算。1、对于控股的长期投资1)控股上市公司的长期投资，采用收益现值法评估作价。2)其他控股和有重大影响的（持股20%以上）的长期投资，采用整体成本法进行评估，其评估过程及方法同整体企业评估。在估算出被投资单位整体净资产后，与评估单位在被投资单位所占之股权比例之积即为该项长期投资之评估值。二级以上控股的长期投资评估须编写规范的评估说明。2、对非控股的长期投资，适当考虑受资企业的净资产和收益状况，按成本法评估。在未来收益难以预测，长期投资所占受资企业净资产额明显高于或低于投资账面值的，依据经审计的受资企业资产负债表反映的所有者权益按比例评估其长期投资价值；投资发生时间不长数额较小且被投资企业(项目)正常运转的可取长期投资账面值为评估值。2.4其他注意事项1、对异地受资企业应尽量取得同基准日的资产负债表。实在困难的，要用离基准日最近日期的资产负债表，并说明该处理方法对评估值的影响。单项长期投资价值“较小”的界限，由专业评估师根据实际情况确定。通常该项长期投资的账面值低于该企业总资产清查核实后账面值的5%，可以被接受为“较小”的界限。“时间不长”界定在1年以内。2、各项长期投资的权属文件、合同、章程、报表等法定要求的资料，必须完备。3、长期投资在报表上的反映(１)对受资企业权益、收益等界定，执行评估基准日要求。(２)控股和非控股的长期投资，逐项计算评估值，按母公司单一会计报表形式反映，汇总反映在相应的法人主体的长期投资项目上，不得把作为长期投资的受资企业(即使是控股的企业)的资产和负债与投资方合并处理。4、被投资单位若在本次评估中对其进行了整体评估的(注意向中心组了解情况)，无论是控股还是参股股权，一般都需引用其净资产评估值。第五章房屋建筑物及构筑物5.1评估人员的现场操作步骤和职责5.1.1复查报表复查被评估单位填报的《评估明细表》种类及数量是否齐全，如果不全，应及时要求被评估限期补齐。检查被评估单位报表所填报的内容是否合乎要求，不合要求的，应要求被评估单位及时纠正。5.1.2现场勘查评估前期准备阶段，已要求被评估单位对被估建筑物先行自查并按照统一表格填写建筑物结构及状况。评估人员在现场，应对被评估单位填报的情况进行复查，将勘察情况填入《房屋结构状况调查表》。5.1.3搜集评估依据资料根据被估对象搜集相关资料：A.权属文件《房屋所有权证》；B.技术资料，如建筑物平、立、剖面图，厂区平面图等；C.计价资料，如工程结算资料、当地概(预)算定额及调价系数、市场造价信息资料、前期费用资料等。5.1.4进行资产评估计算(1)选择评估方法：根据不同的评估对象、性质选取相应的评估方法。(2)编制评估案例：按照本项目确定的评估方法，选择和编制评估案例(3)建筑造价计算：根据建筑工程概(预)算定额和其它可行的方法确定案例建筑物的工程造价。案例以外的建筑物按类比法进行计算。(4)重置价值计算：根据建筑工程造价，前期费用及其它费用，资金成本等费用内容计算评估对象重置全价。(5)评估值的计算：A.确定评估对象的成新率，成新率的确定方法应加以说明。B.依据重置价值和成新率计算评估值。专业负责人对评估值进行审查和汇总。(6)撰写评估说明：着重说明清查核实情况、评估技术过程、增减值原因。5.2评估方法本次房产评估所选用的主要方法是重置成本法，其次是市场比较法，前者适用于企业建造的房屋建筑，后者则适用于外购商品房。5.2.1重置成本法重置成本法按取得评估资料的不同，可分别采用概预算编制法、概预算调整法、市价法、类比法、系数调整法等方法进行。(1)概预算编制法：即按照图纸、有关技术资料及各地现行定额重新编制概预算的方法。2005年至2009年竣工的工程，其工程造价和现行建筑造价接近，可以对原结算的造价计算过程及其费用的组成内容作适当调整和修正来确定评估对象的工程造价，亦视同为概预算编制法。(2)概预算调整法：即原结算工程造价所套用的定额不是现行定额及其取费规定，但可以利用原概预算工程量，或者进行适当修改后，套用现行概预算定额及取费标准计算工程造价。(3)市价法：在评估中通过可靠的途径，利用近期竣工的同类型工程单方建筑造价或地方造价管理部门公布的当期建筑单方造价为依据，计算评估对象的单方造价。(4)类比法：一般评估对象以评估“案例”为参照物，在基础、墙体、层高、屋面、装饰等要素方面加以对比，通过类比系数调整，确定评估对象的单方建筑工程造价。(5)系数调整法：本次评估中只限定2005年以后竣工的工程项目，按当地建委下发的调整系数对评估对象的原结算价值进行调整，确定被估对象的建筑工程造价。对于2005年(含2005年)以前的被估项目，原则上不得采用系数调整法。5.2.2重置成本法类型的选用现针对上述各种重置成本法的类型提出下列情况的选用规定。(1)案例重置成本的确定，一般选用概预算编制法或概预算调整法。(2)一般评估对象重置成本的确定，一般采用类比法确定。2005年以后竣工的被估项目可以选用系数调整法或直接利用原结算造价确定。(3)构筑物造价确定的方法构筑物造价的确定方法，一般采用概预算编制法。同类型构筑物的造价可以采用类比法确定。2005年以后竣工的被估项目可以选用系数调整法或直接利用原结算造价确定。5.2.3市场比较法市场比较法一般用于被估项目为商品购置房的评估。要求被比较的交易实例类型相同，数量不少于三例，比较的条件一般有交易日期、地理位置、区域环境、市政设施配套、交通状况、用途、建筑新旧程度、其它个别因素等。商品房如果是近期购置的可以按照购置发票的购置价作适当微调进行价值计算，如果后作装修，应在购置价的基础上还应另加装修费。近期装修的可以据票定价，或作适当调整。5.3评估操作5.3.1建筑安装工程造价(简称建安造价)土建工程的建安工程包括结构(含装修)、给排水、采暖、通风、通讯、煤气管道、电气(工业及民用配电线路、照明)等建筑安装工程。电梯、空调、消防系统设备(一般消火栓除外)、变配电设备、锅炉设备、工艺管道等纳入设备类评估范围。建安造价包括：a.直接费(含人工费、材料费、机械使用费)；b.其它直接费；c.施工单位收取的各类费用,包括现场经费、临时设施费、施工管理费、计划利润、劳保费、税金；d.政府收取或委托建设单位代收的有关费用。5.3.2建安造价的计算方法(1)首先选择具有代表性的建筑物作为案例，按照规定的计算方法，计算出案例建筑物的建安造价。(2)一般评估对象通过和同类型案例建筑物的比较，利用调整系数进行修正，确定一般评估对象的单方建安造价，这个方法称为“类比法”。即一般评估对象单方建安造价=案例单方建安造价×(1+Σ调整系数)(3)直接引用被估对象竣工结算结算造价或作修正确定单方建安造价。计算时按下列公式计算被评估项目单方造价=被评估项目结算单方造价或被评估项目单方造价=被评估项目结算单方造价×(1+调整系数)(4)构筑物建安造价按实物工程量或与同类结构构筑物进行比较调整后确定。5.3.3重置价值的计算(1)重置价值的组成内容重置价值包括：①建筑安装造价；②前期及其它费用；③资金成本三部分组成。①建筑安装造价：(第三项中已说明)②前期费用及其它费用：包括地方政府规定收取的建设费用和建设单位为建设工程投入的除建筑造价以外的其它费用两个部分A.政府收费的计算该费用一律按地方政府规定的现行收费项目的收费标准计算,该部分费用请企业协助搜集提供。B.建设单位支付的其它费用吉林省该部分费用主要包括下列内容及参考取费标准为：吉林省工程建设前期及其它费用表序号费用名称取费基数费率取费依据1建设单位管理费建安工程造价1.5%财建[2002]394号2勘察设计费建安工程造价3.37%计价格[2002]10号3工程建设监理费建安工程造价2.5%发改价格[2007]670号4招标代理服务费建安工程造价0.7%计价格[2002]1980号5环境评价费建安工程造价0.34%计价格[2002]125号8墙体材料专项基金建筑平方米8元吉财综[2003]272号9散装水泥专项基金建筑平方米1.2元吉财综[2004]256号注意：1、建设单位管理费要根据财建[2002]394号，按项目投资额计算。2、勘察设计费要根据计价格[2002]10号，按项目投资额计算。3、工程建设监理费要根据发改价格[2007]670号，按项目投资额计算。4、招标代理服务费要根据计价格[2002]1980号，按项目投资额计算。5、环境评价费要根据计价格[2002]125号，按项目投资额计算。6、根据财政部《关于延续农网还贷资金等17项政府性基金政策问题的通知》（财综[2007]3号），“墙体材料专项基金、散装水泥专项基金”继续予以保留。7、涉及资产所在省内各城市的地方取费项目，请在相应网站查询、补充。8、请根据评估基准日资产所在地区的实际情况，增加或取消相关取费项目。吉林省以外地区，按当地取费标准执行。C.计算形式前期及其它费用一律列表计算，其表格形式如下：前期及其它费表序号费用名称按造价计取(%)按建筑面积计取(元/m2)备注合计③资金成本资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设项目正常合理周期计算，并按均匀投入考虑；非整体建设项目，分不同房屋结构，按其正常建设工期计算。在一个建设期内，资金一般按均匀投入计算：资金成本率=r×n×1/2其中：r—和建设期相适应的基准日年利率n—建设期周期(年数)贷款利率表（2011-7-7）项目年利率%一、短期贷款六个月以内（含六个月）6.1六个月至一年（含一年）6.56二、中长期贷款一至三年（含三年）6.65三至五年（含五年）6.9五年以上7.05(2)重置价值的计算单方重置价值=[单方建安造价×(1+前期费率)+前期费/平方米]×(1+资金成本率)重置全价=单方重置价值×建筑面积(3)成新率的确定本次评估房屋建筑物成新率的确定，根据建(构)筑物的基础、承重结构(梁、板、柱)、墙体、楼地面、屋面、门窗、内外墙粉刷、天棚、水卫、电照等各部分的实际使用状况，确定尚可使用年限，从而综合评定建筑物的成新率。计算公式：综合成新率=尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)凡已不能使用的危房、限期拆除的违章建筑，成新率一律定为0。(4)评估值计算评估值=重置全价×成新率房屋评估特别说明：1、房屋建筑物评估原则上使用地方定额，如长春具体为：《吉林省建筑工程消耗量定额》(JLJD—JZ—2009)、《吉林省安装工程计价定额》(JLJD—AZ—2009)、《吉林省装饰工程计价定额》(JLJD—ZS—2009)、《吉林省建设工程费用定额》(JLJD—FY—2009)、《长春市工程造价信息》(2010年6月)。其他各省参考当地定额。2、关于建设周期：工业企业建设周期均按1年，其他非工业企业不考虑建设周期，即不取资金成本。3、关于设备基础：对于处于厂房内的设备，其设备基础纳入房屋建筑物一并评估，相应设备中不再重复评估，对于厂房外设备，其设备基础纳入设备一并评估。房屋建筑物参考案例注：1、房屋按不同类型，撰写案例，砖混、框架、排架、钢结构（大型厂房）、构筑物必须要有案例；2、定额子目、工程量，一定结合对应的建筑物进行相应调整，提供的计算表仅供参考。（详见评估说明案例及计算表）附表1：《不同结构类型房屋成新率评分权重参考表》不同结构类型房屋成新率评分权重参考表附：不同结构类型房屋成新率评分权重参考表结构类型结构部分单层2—3层4—6层7层以上钢筋混凝土结构（含钢结构）结构G0.850.80.750.8装修S0.050.10.120.1设备B0.10.10.130.1混合结构结构G0.70.60.55装修S0.20.20.15设备B0.10.20.3砖木结构结构G0.80.7装修S0.150.2设备B0.050.1其他结构结构G0.87装修S0.1设备B0.03附表2：《房屋构筑物经济寿命年限》房屋构筑物经济寿命年限房屋分类年限分类年限钢结构砖混结构生产用房50生产用房40受腐蚀生产用房40受腐蚀生产用房35受强腐蚀生产用房30受强腐蚀生产用房30非生产用房60非生产用房50钢筋砼框架结构砖木结构　生产用房50生产用房30受腐蚀生产用房40非生产用房40受强腐蚀生产用房30简易结构10非生产用房60　　构筑物分类年限分类年限室外框架、管架30砼管沟30冷却塔30砖烟囱25水塔30钢筋砼烟囱30水池30其他构筑物30油池、油罐、污水池等20井巷工程　50水井30　　道路30　　围墙30　　码头40　　第六章机器设备6.1核对和完善设备类资产评估明细表在取得设备类资产申报明细表后，应按以下程序核对并完善设备类资产评估明细表。1、核对企业申报明细表中的数据链接是否正确，即合计一行中的合计数是否确实为各明细的汇总数。若否，请企业检查、修订。2、核对设备合计数与企业设备总账中设备2011年12月31日余额(含原值和净值)是否一致。若否，请企业检查、修订。3、我们设计的申报表当中“账面价值”一列应与企业原始会计报表一致。4、在与审计师的对数工作完成后，我们设计的申报表当中“审计后账面价值”一列应与会计师的审定数一致。5、申报明细表的内容如设备名称、规格型号、生产厂家、数量、计量单位、购置日期、启用日期、车辆的已行驶里程需要填写清楚；在设备申报明细表的备注中应注明已报废、闲置、即将报废的设备，在车辆申报明细表的备注中应注明被盗、报废、停用的车辆，存在上述情况，经现场核实后，企业确认，具实评估。6、了解设备是否有打包(如设备名称中有网络设备一批、电子设备一批、其它等)的情况，尽量让企业对打包的明细进行拆包，如设备名称出现“其它”的设备，请企业填写具体的设备名称。7、有时企业会将设备误放在建筑物和构筑物明细中，将不属于设备的固定资产误放在设备明细中，我们应将错类的明细项目调整进来或将调整出去。8、企业由于固定资产定额的原因，有把设备挂在其它应收款或长期待摊费中，让企业提供该类设备的明细，让会计师将它调到设备中评估。注意事项：企业账面如出现相同名称、相同型号、同一厂家生产的设备，但账面值差异较大。产生的原因有以下几种，评估人员可根据实际情况进行修正：1、设备的台数填写错误，企业有多台设备一笔入账，在固定资产系统中只显示一台设备。2、企业为完善明细表，造成设备的规格型号、生产厂家填写错误。3、设备的升级费用或与设备配套使用的软件费，企业在入账时只填设备的名称、型号，其它的相关信息未写完整。4、电子设备的配置不同产生的差异。6.2设备类资产的清查核实1、账面值清查核实选择重大设备(一般可以根据企业实际的资产构成情况来确定，目前初步确定单台账面原值在50万元以上的设备)重