买二手房

买二手房 --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改--------------------------- ========================================================== 在选择购买什么样的二手房时，要量力而行，根据自己的经济状况进行选择，只选合适的，不选贵的。购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。 下面我谈谈购买二手房的一些技巧和必须注意的八个方面: 第一，查明产权状况，最为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件;第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 ，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等;第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等，产权不明确、有纠纷的一定不能购买。 注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。 此外，千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长;有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有:水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情 --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改--------------------------- ========================================================================== --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改--------------------------- ========================================================== 况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。 第二，如通过中介找房，一定要会选择 一定要找正规的中介公司，像我爱我家、链家等，这些问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在淘房网对中介的服务进行 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 ，所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。因为你可以对中介的服务进行评价，所以中介一般不敢乱来，会尽心尽力为你服务。 第三， 建议大家在买二手房过程当中双方见面 现在二手房市场有很多不 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 的行为吃差价的行为，很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不清楚，也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差，可能这套房子132万拿来，可能140万卖给你，实际上买卖双方都受到了损失，有些中介公司就利用这样的方式赚取差价。从严格的法律法规和行业管理上这是违规违法行为，但是很多购房人不知道。 第四，怎样交纳购房首付款或订金 通过中介购买二手房，一般要签两个 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ，即与房屋产权所有人签署的《买卖契约》，还有与中介公司签署的《房产中介合同》。 房产中介合同在法律上叫作居间合同，签署前一要审查其资格，看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的 --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改--------------------------- ========================================================================== --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改--------------------------- ========================================================== 合法代理人。 要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清有关日期。 签订《房产中介合同》或《买卖契约》时，买方需交纳购房首付款或订金，切记此款应亲自交给卖主，并由卖主出具收据。交给其他人，一定要审查对方的委托授权书，以确认对方是否是卖主的合法代理 人。 除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外，选择购房时，一定多次、实地看房。 第五，在初步协议中要写认购款还是定金必须清楚。 购房人在二手房交易合同谈判时往往处于不利地位，首要原因是已付了“定金”。:我国担保法第,,条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。认购书几乎都将认购款写成“定金”。 在二手房的交易过程中在签定二手房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订二手房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖 --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改--------------------------- ========================================================================== --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改--------------------------- ========================================================== 合同签不成所交款项就应该退回。 第六，在房屋买卖合同中必须写明原房主何时迁出其户口。 买卖二手房的时候，人们最关注的是房产证、土地证等，往往忽视了户口迁移问题。按照户口管理政策的相关规定，一户头上只能上一户人，在原产权人户口没迁走前，新房主的户口不能迁入，这自然会影响到以后孩子上学等一系列问题。购买“二手房”，必须在原房主户口全部迁出后，方能办理新产权人及其共同生活的直系亲属的入户手续。 为避免因户口迁移而引起的问题，购房者在购买二手房时应加强自我保护，签订好有关户口迁移的条款，不仅要明确约定原产权人户口迁出的时间，还应明确不及时迁移的法律后果。必要的时候，可以和原房主一起到当地派出所确认其户口是否全部迁走，然后再办理产权手续或结清购房款。 一定在合同中注明，“甲方(卖方)应在___日内把户口迁出，不得拖延。”并约定不能如期迁出时的惩罚措施。 第七，正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，才应该付清全部房款。 如果不能按时交房，以及买方在未取得房地产证前，则根据情况，暂扣部分房款，不应付清全部房款。这方面应在《房屋买卖契约》中注明暂扣多少房款的具体数字 。因为在审批办理证件的过程中，如手续有问题，就办不了房地产证。最后，按照房地产交易中心规定，领取房地产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办 --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改--------------------------- ========================================================================== --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改--------------------------- ========================================================== 理委托领证公证手续。 第八，转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。 购买二手房要交些什么税?税率是多少? 一般二手房交易需要交纳的税费: 一、 买房人应缴纳税费: 1、 契税:房款的1.5% (面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%) 2、 印花税:房款的0.05% 3、 交易费:3元/平方米 4、 测绘费:按各区具体规定 5、 权属登记费及取证费:按各区具体规定，一般情况是在200元内。 二、 卖房人应缴纳税费: 1、 印花税:房款的0.05% 2、 交易费:3元/平方米 3、 营业税:差价*5.5%(房产证未满5年的) 4、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除) 二手房买卖要注意的问题很多，经常有朋友问，买二手房要经过哪些 --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改--------------------------- ========================================================================== --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改--------------------------- ========================================================== 流程，有哪些注意事项，通过查找资料得知，买二手房要经过如下流 程: 1.查询房源、发布房源: 2.实地看房:卖方出示房屋产权证、土地证、产权人身份证等相关证 件。 3.签订《买卖合同》、《二手房买卖契约》: 卖方带房屋产权证、土地证身份证明等; 买方带定金、身份证明等，二手房买卖契约5份 4.办理贷款手续: 买方准备贷款资料、卖方准备房产证明 买方资料: 身份证件原件/户口本原件/婚姻证明/收入证明/已婚借款人需提供 --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改--------------------------- ========================================================================== --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改--------------------------- ========================================================== 配偶身份证件原件、配偶户口本原件/公积金贷款还需提供公积金缴 存单原件 卖方资料: 卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件 若卖方有未成年人，需承诺公证书 若需提前还贷: 借款合同原件/还款存折或卡/房产抵押合同 产权证及土地证 5.办理交易过户:(产权过户时间为一周) 买卖双方亲自前往房产局办理，携带相关证件原件(若委托办理，需 出具公正委托书)办理交易过户时，买方需向卖方支付房屋首付款, 过户同时买卖双方需缴纳相应税费,卖方需提供原购房发票. --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改--------------------------- ========================================================================== --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改--------------------------- ========================================================== 6.办理土地证过户: 买方可单独办理，需准备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买 方身份证原件。 银行放款到卖方账户。 7.户口迁出、房屋交验，费用结清: 水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等过户、钥匙交接，签署《物 业交接确认书》，支付房屋尾款 买二手房注意事项有以下几点 (1)房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋 交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而 将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和 转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改--------------------------- ========================================================================== --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改--------------------------- ========================================================== (2)房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有 夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果 只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在 其他共有人同意的情况下一般是无效的。 (3)交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人 只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极 有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分 国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先 成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也 被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 (4)土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的 土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出 让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限， --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改--------------------------- ========================================================================== --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改--------------------------- ========================================================== 如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买 受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡 量时，就有点不划算。 (5)市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆 迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情 况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 (6)福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房， 在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上 有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 (7)单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者 土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的 住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。 --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改--------------------------- ========================================================================== --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改--------------------------- ========================================================== 买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 (8)物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖 气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情 购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 (9)中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供 零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。 买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可 能自己都要承担。 (10)合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些 细节问题还应约定清楚，如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易 方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑 在购买二手房查看清楚以下几部分就不太会有大问题出现。 --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改--------------------------- ========================================================================== --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改--------------------------- ========================================================== 1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份 证核实，确认无误即可。 2、核实房屋状况:在看房的时候从以下几个方面入手了解: 房屋建筑状况、房 屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本 和风险。 3、明确交易程序:二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付 款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意:保留好交易的证据、 过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否 缴纳清了物业费、水电煤气费。 4、明确违约责任:和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖 合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺 少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝 履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税 费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款;有的卖方发现房 价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。 --------------------------可以编辑的精品文档，你值得拥有，下载后想怎么改就怎么改--------------------------- ==========================================================================