2016年3季度西安商品房市场分析报告

2016年3季度西安商品房市场分析报告 2011年3季度西安商品房市场分析报告 2011年三季度西安房地产市场报告 西安商品房市场季度分析报告 ----2011年3季度 目 录 一、宏观运行背景 1.1政策法规 1.2规划建设 1.3 热点动态 二、土地市场 2.1 土地政策动态及特征 2.2 2011年前三季度全国133个城市土地市场概况 2.3 西安市2011年3季度土地市场供应成交总体情况 三、商品房市场 3.1 本季度市场供应特征 3.2本季度市场销售特征 各物业销售情况 四、分物业市场 4.1 普通住宅 4.1.1 市场供应 4.1.2 市场销售 4.1.2.1 销量走势 4.1.2.2 购买年龄分布情况 4.1.2.3 普通住宅分面积段销售情况 4.1.2.4 普通住宅分价格段销售情况 4.2.2.5 普通住宅购买人群来源情况 4.2 商服用房 4.2.1 市场供应 4.2.2 市场销售 4.2.2.1 销量走势 4.2.2.2价格表现 4.3 写字楼 4.3.1 市场供应 4.3.2 市场销售 4.3.2.1 销量走势 4.3.2.2价格表现 4.4 别墅 4.4.1 市场供应 4.4.2 市场销售 4.4.2.1 销量走势 4.4.2.2价格表现 五、分城区商品房市场 5.1 城南区 5.1.1 各物业销售情况 5.1.2 普通住宅销售情况 5.1.3 城区新盘介绍 5.1.4 城区动态 5.2 城北区 5.2.1 各物业销售情况 5.2.2 普通住宅销售情况 5.2.3 城区新盘介绍 5.2.4 城区动态 5.3 城西区 5.3.1 各物业销售情况 5.3.2 普通住宅销售情况 5.3.3 城区新盘介绍 5.3.4 城区动态 5.4 城内区 5.4.1 各物业销售情况 5.4.2 普通住宅销售情况 5.5 高新区 5.5.1 各物业销售情况 5.5.2 普通住宅销售情况 5.5.3 城区新盘介绍 5.5.4 城区动态 5.6 城东区 5.6.1 各物业销售情况 5.6.2 普通住宅销售情况 5.6.3 城区新盘介绍 5.6.4 城区动态 六、本季度新开盘项目简介 一、宏观运行背景 1.1政策法规 时间 政策名称 颁布部门 主要内容及影响 7月 获取资格两年内不选房再买经适房需重新申请 西安市住房保障和房屋管理局 购买经适房拿到资格两年不选房将被视为自动放弃 7.7 住房公积金存贷款利率自7月7日起上调 住房和城乡建设部 住房和城乡建设部通知，从2011年7月7日起，调整住房公积金存贷款利率。这次上调是自4月6日上调以来再次调整住房公积金存贷款利率。 7.7 央行宣布从7月7日起上调金融机构存贷款基准利率0.25个百分点 央行 央行宣布从7月7日起，上调金融机构存贷款基准利率0.25个百分点。这次年内第三次加息，使得五年以上住房贷款利率从6.8%上涨至7.05%。 7月 西安市停车场建设优惠政策月底出台 市建委 7月底前，市建委将出台停车场建设优惠政策，同时加快推进今年停车场建设项目进展。 7月 我省五项措施确保保障性住房建设用地供应 省国土资源厅 为全面贯彻落实全国保障性安居工程工作会议精神，省国土资源厅认真落实省委、省政府关于保障性住房建设的部署和要求,采取5项措施确保保障性住房建设用地应保尽保、及时供应，为保障性住房建设进展顺利起到举足轻重作用。 7.26 西安规范商品房明码标价 统一标注44项内容 西安市价格监督检查局 西安市价格监督检查局监制的商品房销售明码标价牌、商品房销售明码标价表、商品房明码标价签，共三类五种 表格 关于规范使用各类表格的通知入职表格免费下载关于主播时间做一个表格详细英语字母大小写表格下载简历表格模板下载 、44项具体内容，主要解决销售展示和实际成交两个环节的明码标价，同时标示价格举报电话、信息查询途径及监制标识，这将是今后全市商品房销售明码标价的统一模式。 8.1 西安市将车位租售正式纳入进房产调控 市建委 7月底前，市建委将出台停车场建设优惠政策，同时加快推进今年停车场建设项目进展。 8月 《陕西物业服务收费 管理办法 关于高温津贴发放的管理办法稽核管理办法下载并购贷款管理办法下载商业信用卡管理办法下载处方管理办法word下载 》出台 陕西省 日前陕西省出台了《陕西省物业服务收费管理办法》，多层住宅(六层以下，含六层)物业费每平方米每月最高0.45元，高层住宅物业收费每平方米每月最高为1.50元，预收物业费不得超过三个月。 8.23 保障房建设标准出台 每套房至少一间晒太阳 省住建厅和省质监局 昨天，由省住建厅和省质监局共同编制的《陕西省保障性住房建设标准(试行)》正式出台，对保障性住房的选址与规划、建筑、设备、装修与设施、施工和验收等环节做了详细规定，新标准将于今年9月1日起开始实施。 9月 住房信息全国联网首批40个试点城市出炉 住建部 据媒体报道，全国住房信息系统预计2013年实现县级以上城市联网，届时，异地购房和多套购房行为监管。被要求率先进行系统建设的，是住建部划出的40个重点城市，包括三亚等10个房地产热点城市。 9月 陕西出台为购保障房者出虚假证明 责任人将被追责 省监察厅和省住建厅 今年，我省开工建设的保障性住房建设任务为47.43万套，总投资达750亿元。在保障房建设过程中，一旦出现违规行为该如何处置?到底哪些行为会被追究行政责任?27日，由省监察厅和省住建厅制定的《陕西省保障性住房建设管理违规行为行政责任追究办法(试行)》正式开始实行，该办法对上述问题作出了详细规定。 1.2规划建设 时间 主题 内容及影响 7月 省政府正式批复《西咸新区总体规划》 省政府日前正式批复《西咸新区总体规划(2010年—2020年)》。省政府要求将西咸新区建成西安国际化大都市主城功能新区和生态田园新城，使西咸新区成为中国未来城市建设的典范。 8.1 省政府召开常务会议出台加快西咸新区发展若干政策 8月1日上午，省长赵正永主持召开省政府第14次常务会议，审议并原 则通过了加快西咸新区发展的若干政策、省事业单位清理规范工作 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 、省哲学社会科学优秀成果评奖办法等事项。 8.19 西咸新区渭河新规划 滨河城市变为跨河大都市 昨日上午11时许，西咸新区管委会传来消息:由省内外10余位城市 HYPERLINK ;//fcdt.800j4>>/index.php?m=others&c=index&a=clueti p&num=5&keyword=规划; \o ;关键词:规划; 规划、生态水利、景观打造、建筑设计、历史文化、污染治理研究等领域专家组成的评审委员会根据评审规则慎重打分，确定西安建筑科技大学城市 HYPERLINK ;//fcdt.800j>/index.php?m=others&c=index&a=cluetip& amp;num=5&keyword=规划; \o ;关键词:规划; 规划设计研究院提出的规划方案最终胜出，成为渭河生态景观带未来建设的蓝图。 9月 我省将加快公路建设 到2015年再新增高速路2000公里 省政府日前就“十二五”期间进一步加快我省公路建设作出决定。“十二五”期间，按照陕西省“两环三纵六辐射七横”(简称“2367”)高速公路网规划，以“加密、连通、对接、扩容”为重点，集中力量加快建设国家高速公路，加速改造高速公路瓶颈路段，积极推进省级高速公路建设。5年新增高速公路2000公里，通车里程达到5500公里。 1.3 热点动态 时间 主题 内容及影响 7月 “限购令”范围扩大势在必行 到底路在何方 近日，传“限购范围扩大”的消息，多位专家认为，“限购令”范围扩大势在必行，那些投资需求强烈、房价泡沫明显的二三线城市将成为本轮调控的重点。 7月 房地产托高集合信托收益 监管部门发出趋严信号 北京多家信托公司向记者证实，公司近日接到监管部门的通知，要求今后信托公司凡涉及到房地产的相关业务都需要逐笔报批。与今年5月中旬的一次“窗口指导”相比，此次针对房地产信托的监管要求更加严厉。 8月 车位调控流于形式,应干预建设规划扩大车位比例 近日，西安出台“车位十一条”，宣布将车位正式纳入房地产调控，对车位进行规范化管理。 8月 央行收紧8千亿资金 助力二三线城市限购楼市雪上加霜 新规出台后，将冻结资金9000亿，效果相当于连续上调存款准备金率二到三次。如此大力度的货币紧缩政策接力二三线城市限购政策，将对整个楼市的走向及购房者置业带来怎样的影响? 9月 住建部称各地将于9月陆续发布新限购政策 据经济之声《天下财经》报道，尽管近日住建部给出“五条”新限购标准，符合两条者被建议纳入限购，但这一举动依然被外界解读为住建部对“限购的基调有所放宽”。住建部政策研究中心副主任王珏林表示，有关二三线楼市限购，不是住建部指定，而是督促地方发布自己二三线楼市限购政策和措施。住建部相关负责人说，各地会于9月初开始陆续发布限购政策。 9月 严控房地产信托兑付风险 银监会防御再升级 在房地产调控力度不断加大，银行开发贷收紧，限购政策发挥作用之后，部分房地产信托显现出不能按期兑付的迹象，已有信托公司悄然启动应急安排。 9月 保障房进口扛鼎内需 软着陆在望政策不放松 经济增长好于预期，通胀高于预期，两者决定了调控政策近期难以转向陆续公布的宏观经济数据，打破了市场对政策放松的预期。8月，居民消费价格 各增长性指标指数(CPI)同比增速略有下滑，但仍达6.2%，处于市场预期上限;则显示，实体经济活动依然保持强劲，尤其是出口，在动荡的外围环境下，连续两个月走高，再度超出市场预期。 二、土地市场 2.1 土地政策及动态: 土地供应双轨制将取消 国土资源部近日透露，全国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面，按照资源市场配置的基本原则，缩小划拨地范围，最终取消土地供应双轨制。除军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用外，其他用地实行有偿使用。 房地产市场化进程加快 专家表示，取消双轨制能减少特权用地，有利于公平竞争。逐步实现完全市场化的土地供应 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 在当前社会情况下还存在着一系列的现实阻碍与后续制度设计需要解决的问题。一是在完全市场化的土地供应下，要防止地方政府的“土地财政”热情再度高涨。 国土部启动“网上卖地”试点 期限一年 8月23日，从国土资源部获悉，该部门启动“网上交易国有土地使用权”试点，试点期限为一年。 据了解，试点将在“省、市、县”等层次选择，时间为一年。国土资源部确定的首批试点地区为:宁夏为省级试点，湖南长沙市、辽宁省大连、抚顺为地级试点，湖南省长沙县、宁乡县则作为县级试点。 此外，各省国土资源厅也可自行选择市、县试点“网上卖地”，但须制定试点工作方案并报国土资源部备案。 国土资源部要求，“网上卖地”试点地区，应建立国有建设用地使用权拍卖和挂牌网上交易系统，竞买人可“网上报名、竞价，并实时确认成交结果”。 国土部开始起草《集体土地征收征用条例》 从国土资源部了解到，近日召开会议，部署下半年保经济发展和保耕地红线(下称“双保工程”)工作重点。会议表示，一些地方政府违规预征土地，导致土地撂荒闲置，这些是下一步重点工作。该部正在起草《集体土地征收征用条例》，开展征地制度改革试点。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布并施行后，因其未明确集体土地征收问题，所以国土部相关负责人表示，今年将完成《集体土地征收征用条例》的起草。 今年上半年，国土部已开始组织起草《集体土地征收征用条例》，并开展征地制度改革试点，坚决纠正违法违规拆迁行为，化解征地矛盾。 国务院新增上收了22个城市的建设用地审批权限 近期，国土资源部对需报国务院批准建设用地的城市范围进行了调整，国务院上收22个城市建设用地审批权，惠州、珠海、佛山、中山、东莞等城市位列其中。这22个城市加上原规定需要上报国务院审批的84个城市，意味着目前有106个城市的建设用地审批权限被国务院所掌握。国务院建设用地审批权，是守住土地供给量一个重要关口，通过审批权限的宽严变化，就能增加或减少土地供给量，调控宏观经济走向。对东莞房地产而言，最明显的影响，主要是中心片区的土地供应，可能会相对放缓步伐。 此外，国土资源部印发的《关于开展国有建设用地使用权网上交易试点工作的意见》要求，在坚持国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让制度的基础上，开展网上交易试点，为在全国范围内推行奠定基础，试点期限为1年。《通知》明确，宁夏回族自治区作为省级网上交易试点，湖南省长沙市、辽宁省大连市和抚顺市作为地市级试点，湖南省长沙县和宁乡县作为县级试点。虽然东莞并不是国土资源部部署的试点，但东莞市自告奋勇依然已经拿出工业用地进行试点。 前9月土地出让金锐减8% 四季度土地供应或紧缺 第三季度即将结束。从国土资源部规划司掌握的数据看，1-8月，全国供应 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 指标安排使用已占全年80%以上，有17个省的指标使用率达到了90%，12个省已将全年的计划指标使用殆尽。这样看来四季度全国土地供应或面临紧缺。而受到严厉调控的一线城市，在上半年成交冷淡的情况下，三季度回温明显。前三季度一线城市土地出让金共计2066.48亿元，同比降幅减少。 2.2 2011年前三季度全国133个城市土地市场概况 2.2.1 前三季度土地供应同比增长13% 住宅用地供应量同比降低12% 今年前三季度土地供应总量达到8.73亿?，同比增加13%，其中工业用地供应量增加明显，达4.57亿?，同比增加达37%。商办用地供应量同比增加9%，住宅用地供应量减少，前三季度供应量仅为3.05亿?，同比减少12%。 数据来源:西安房地产信息网数据研究中心 2.2.2 前三季度住宅用地成交量同比下降11% 工业用地、商办用地成交量同比上升 前三季度成交土地面积较去年同期增加21%，其中住宅用地成交面积下跌，同比下降10.7%;商办用地和工业用地成交量均有所增加，商办用地同比增加21%，工业用地同比增加达到53%。 数据来源:西安房地产信息网数据研究中心 2.2.3 前三季度土地成交楼面地价总体下跌15%，住宅用地楼面地价同比下跌9%;商办用地同比上涨5.5% 前三季度各类用地成交楼面地价除商办用地同比增加5.5%除外，其余同比均出现下跌。总体楼面地价从1276元/?下降至1085元/?，同比下跌15%;住宅用地楼面地价从1658元/?下跌至1503元/?，同比下跌9.3%;工业用地从305元/?下跌至293元/?，同比下降4%。 数据来源:西安房地产信息网数据研究中心 2.2.4 前三季度土地溢价率持续走低，土地市场降温明显 今年前三季度成交土地溢价率总体远远低于去年同期水平，前三季度成交土 地平均溢价率仅为13.4%，而去年同期为26.8%，下降趋势十分明显;住宅用地前三季度平均溢价率为13.7%，去年同期为31.8%;商办用地溢价率为18.9%，去年同期为22.9%;工业用地为2.8%，去年同期为0.97%。 数据来源:西安房地产信息网数据研究中心 2.3 西安市2011年3季度土地市场供应成交总体情况 2011年第3季度，西安土地供应、成交双双均呈现稳步上升趋势，从最近的调控方向来看关于房地产行业的政策主要集中在保障性住房和土地政策以及行业规范方面，中央对于房地产行业调控中点政策从抑制需求、控制价格开始逐渐转向规范行业行为方面转化。结合近期的政策走向预测，未来对于房地产行业的调控仍将会保持从严的态度，对于土地的供给应该还会持续加大放量。 2.3.1 3季度西安土地供应市场 供应成交量稳步增加 西安房地产信息网数据研究中心监测数据显示:2011年3季度全市共出让101宗用地较上季度增加18宗，出让总面积为464.1万平米; 3季度西安市共挂牌出让土地总面积环比大幅上涨220.8%。 数据来源:西安房地产信息网数据研究中心 3季度其中住宅用地供应47宗，合计139.6万平米，占土地供应总面积的30%，环比上涨;商业用地26宗，合计120.8万平米，占土地供应总面积的26%，环比;工业用地15宗主要集中在阎良区，合计170.5万平米;整体来看3季度全市土地市场供应呈现出大幅上涨的态势，住宅及商业用地所占比重较大。 数据来源:西安房地产信息网数据研究中心 总结3季度全市土地供应特征: 1、限购令出台至今已经有大半年时间，商品房市场销量相对出现了较为明显的下降，而土地供应方面却呈现出强劲的上涨势头，增加土地的供给特别是住宅用地的供给是缓解当前高房价的必要手段之一，调控政策对于投资投机性需求的打击是得需求结构逐渐趋于合理，另一方面加大土地供给保证商品房总供给量的增加使得房地产市场最终步入理性发展轨道。 2、从用地性质的供应情况来看，3季度住宅及商业用地供给呈现出大幅上升的趋势，住宅用地成为全市土地供应的主角。 3、从土地供应区域来看，3季度土地供应地主要集中在城东和城南，城南所占比例为45%,城东区所占比例为22%，城北区也紧追其后;工业用地主要集中在阎良区域。 2.3.2 土地成交 西安房地产信息网数据研究中心监测数据显示:成交用地共计93宗较上季度增加36宗，成交总面积为338.88万平米。3季度全市土地市场成交总面积较上季度环比增加151%。 数据来源:西安房地产信息网数据研究中心 其中住宅用地成交36宗，合计110万平米，占土地成交总面积的33%;商业用地34宗合计89.32万平米，占总量的26%;工业用地18宗，合计98.2万平米 ;综合用地15宗，合计41.36万平米。总体来看3季度土地成交市场各用途用地均呈现了较为强劲的上涨势头，尤其住宅类及商业类用地上涨幅度最为明显。 数据来源:西安房地产信息网数据研究中心 总结3季度土地成交特征: 1、住宅和商业用地依然是成交的主力，但从九月开始有所下滑;在商品房销量受阻的情况下各房企依然显示出了较高的拿地热情，也映射出各开发商对于西安楼市未来的看好。尤其是在重点一线城市受限越来越大的情况下各开发商均 、3线城市，西安未来的国际化大都市更是受到各大知名房企的热捧。 开始布局2 2、从各城区成交土地成交状况来看，3季度住宅用地成交主要集中在城南区以及城东区，城北区也占到相当比重，成为当前西安住宅市场最为关注的3个区域。 三、商品房市场 3.1本季度市场供应特征 2011年第3季度商品房施工面积3478158平方米，环比上涨7.29%，与去年同期相比下降5.45%;本季度商品房竣工面积3395619平方米，环比上涨6.91%，同比下滑2.59%;商品房新开工面积2852710平方米，与上季度相比下滑6.83%，与去年同期相比下滑16.02%。 自今年1月底新国八条后，在楼市政策调控不断升级，金融市场持续收紧，通胀压力日益增大的情况下，西安房地产市场观望氛围已日趋浓烈，在此情况下，房企对于市场后期的开发信心已明显不足，2011年前3季度，西安商品房市场供应各项指标总体表现为走低的态势。 而从新批预售面积方面来看，2011年3季度，西安商品房新批预售面积为531.04万平米，环比2季度上涨91.73%，同比去年上涨2.26%。从3季度各月情况来看，7、8、9三个月呈现出节节走高的态势，房源累积量增大，市场销售去化程度显著降低。 3.2 本季度市场销售特征 3季度西安商品房销售面积为2856363.64平方米，环比上季度上涨10.41%，同比下降14.06%。其中住宅销售面积为2395647.62平方米，环比上涨14.88%，同比上年下滑15.81%。3季度西安商品房的销售金额为2114210万元，环比上涨20.23%，同比下降5.81%。 从近三年西安商品房市场的销售情况来看，每年的3季度往往是楼市销量突破前的一个蓄力时点，市场销量在前3个季度积攒之后将会在4季度得到不同程度的井喷，08年4季度增长2.14%，09年4季度增长54.07%，10年4季度增长46.35%;然而从11年前3个季度西安商品房市场销售情况来看，受政策调控及其他间接因素的影响，2、3季度的销量均低于去年同期，在今年房地产市场调控力度不断加大，金融市场持续紧绷，通胀压力日益增强的情况下，4季度销量或难有所突破。 从商品房各月的销售情况来看，受楼市传统淡季的影响，7、8月西安市商品房交易量呈现出连续下滑的走势，7月环比下滑15.34%，8月下滑8.33%;而进入楼市销售旺季月“金九”后，楼市同样未能迎来转机，市场销售量继续表现为下滑态势，9月西安商品房市场销量环比下滑9.44%，西安楼市低迷的颓势依旧在蔓延。 从各物业成交销售比例图来看，2011年3季度西安市各物业销售比例中，普通住宅销售比例较上季度有所增长，较上季度增加2.36个百分点，车位/地下室物业同样也有所增长，较上季度小幅上涨0.9个百分点;其他物业类型销售比例则均呈现下滑的趋势，商业下降3.35个百分点，写字楼下降0.34个百分点，别墅下降1.67个百分点。 本季度，各式各样的楼市促销、打折力度已在市场铺开，楼盘房源释放量也逐步放大，人们置业热情得到了提升，项目访客量明显有所增加，住宅市场温度相对上升，同时加上部分项目集中备案的影响，3季度，西安住宅市场销售比例呈现增长的态势。 自2010年4月17日“新国十条”出台后，房地产市场调控持续升级，加之金融市场收紧的影响，西安普通住宅市场购房人群结构发生了很大的变化，外来人群购房比例从4月的12.89%降至12月的4.97%，降幅十分显著，本市人群开始逐步占据市场。进入2011年，“新国八条”在1月底的出台，加之西安版限购令的呼之欲出，1、2月外来购买力在短时间内得到了释放，外来人群购房比例呈现出反弹态势;然而，2月25日限购令正式出台，由于人们对政策解读和房屋申请、审批等程序存在滞后性，3月，外来人群购房仅成交43套，其所占比例也是降至了近几个月的最低点;4月后，随着人们对限购政策的深入理解，外来购买力再次开始活跃，其所占比例开始回归到了一个相对稳定的状态;到9月，外来人群购房占比在2011年首次突破10%大关，占到11.19%。 从西安普通住宅市场各面积区间段情况来看，限购政策实施后，西安普通住宅市场70-90平米小面积二室户型比例明显下降，110-130平米紧凑型三室及144-180平米舒适性三室户型比例呈现上涨走势。住宅市场购房理念已发生了变化，不论是首次置业的刚需一族，还是进行改善的二次置业者，实施“一步到位”的购房已成为政策调整后买方市场的一大特征。 2011年3季度西安各城区各物业销售面积一览表 单位:平方米 车位/地下室 普通住宅 商服用房 写字楼 别墅 合计 城北 11650.83 981917.96 100284.94 44574.83 1138428.56 城东 22483.48 374256.58 11002.3 4632.9 779.25 413154.51 城南 17903.69 607341.93 36712.3 27><4937.08 9739.25 696634.25 城内 7677.59 22681.16 22121.12 52479.87 城西 4309.54 184295.29 3199.33 1739.63 193543.79 西高新 19064.9 240158.27 39214.96 63684.53 362122.66 总计 75412.44 2395647.62 213094.99 161690.09 10518.5 2856363.64 2011年3季度西安普通住宅销售面积排行前十位楼盘 排名 城区 楼盘名称 成交套数(套) 成交面积(?) 1 城北 文景小区西一区 2806 383048.23 2 城北 文景小区东二区 373 69465.7 3 城南 天赐颐府 518 69374.87 4 城南 金地湖城大境 359 66046.89 5 城南 曲江?千林郡 474 53160.85 6 高新 融侨城三期 382 48570.09 7 城北 领汇?双河湾 473 47741.68 8 城西 天朗?莱茵小城 527 46944.81 9 城北 华远?君城 <493 42328.32 10 城北 西安首创国际城 380 38954.58 四、分物业市场 4.1 普通住宅 4.1.1 市场供应 2011 年3季度西安普通商品住宅施工面积2879915平方米，环比上季度增加6.39%，同比2010年3季度下滑9.32%，占同期商品房总施工面积的82.8%;竣工面积为2859111平方米，环比上季度增长10.18%，同比2010年3季度下滑6.15%，占同期商品房总竣工面积的84.2%;新开工面积2347780平方米，环比上季度下滑8.61%，同比2010年3季度下滑20.78%，占同期商品房新开工面积总量的82.3%。 2011年3季度末西安普通住宅空置面积为218.5万平方米，占商品房空置面积总量的74.88%。 4.1.2 市场销售 4.1.2.1销量走势 2011年3季度西安市普通住宅类物业成交面积240万平方米，环比上季度上涨14.88%，同比下降15.81%;销售额1528385万元，与2季度相比上涨20.65%，与2010年2季度相比下滑10.56%，本季度普通住宅销售面积占同期商品房销售量的比例为83.87%，销售额所占比例为72.29%。 从普通住宅市场销售情况来看，在今年楼市政策调控效应持续作用及金融市场日趋紧绷的影响下，住宅市场强大的刚需置业群体被压制了下来，刚需力量亟待爆发。3季度，在伴随着房企打折、让利等促销活动不断增强，及大量房源在市场上的投放的驱使下，部分刚需购买力得到了爆发，市场交易量环比上涨14.88%。但从月度走势来看，部分刚性置业基于对政策长期性影响下房价下行空间仍然抱有预期，3季度后期观望情绪有所加剧。 4.1.2.2 购买年龄分布情况 普通住宅购买人群年龄分布图显示，3季度，25-30岁年龄段购房人群比例最大，占18.48%。通过与上季度数据的比较可以看到，25岁以下人群比例有所增长，较上季度增加0.8个百分点，同时45-60岁年龄段的比例也同样表现为增长趋势，较上季度增加1.66个百分点。由此可以发现，在楼市促销浪潮的推动下，首次置业的青年刚需群体及购置二套房的改善型置业群体正逐步增多，而那些不亟待解决居住问题的夹层购房者则选择了观望。 4.1.2.3 普通住宅分面积段销售情况 西安市2011年3季度普通住宅各面积段销售套数 分段单位:平方米 50以下 50,70 70,90 90,110 110,130 130,144 144,180 180—220 220—260 260以上 1289 1369 3952 <4983 4558 2045 2601 489 155 182 本季度普通住宅销售总套数为21623套，环比上涨12.23%。从各面积销售 套数分布情况来看，90-110平方米面积区间段是本季度的主要成交面积段，占 总成交套数的23.04%。从与上季度的比较来看，110-130、130-144平方米两个 面积区间段比例增长较为显著，分别增加3.08和2.38个百分点。3季度，随着 对限购政策的逐步深入地理解，改善型置业群体数量明显增多，紧凑型及适中型 三室户型销量开始增长。 4.1.2.4 普通住宅分价格段销售情况 2011年3季度全市普通住宅各价格段销售套数 分段单位:元 小于3500 3500-4000 4000-4500 4500-5000 5000-5500 5500-6000 6000-6500 6500-7000 7000-7500 7500- 8000 8000- 10000 大于10000 2972 2876 948 746 904 1720 2001 2373 1732 1143 2621 1587 从全市普通住宅各价格段销售套数分布图上来看，受个案项目备案及经适房成交的影响，4000元/平方米以下价格段仍是本季度的主要价格段，占27.05。从与上季度的比较来看，本季度8000-10000及10000元/平米以上价格段比例上涨较显著，分别增加2.53和1.46个百分点，该区间段比例的增长，是由本季度城南区高端品质楼盘项目的高价成交所决定的。 4.1.2.5 普通住宅购买人群来源情况 西安市2011年3季度普通住宅购买人群来源情况 单位:套 本市 本省其他地区 外省市 境外 19618 1421 580 4 从购买者来源比例图来看，本市仍然是西安普通住宅市场最主要的购买人群，这部分购买力占总成交套数的90.73%，该比例较上季度下滑了0.89个百分点。尽管限购使得众多外来人群受到限制，但西安作为国际化大都市的发展引力，使得更多人进入西安置业，因此，今年外来人群比例与上年变动不大。 本季度，本市购房人群比例继上季度后再次下滑，限购后8个月，随着对政策的消化，外来户籍购买比例正潜移默化的增长。 4.2 商服用房 4.2.1 市场供应 2011 年3季度西安商服用房施工面积为323469平方米，环比上涨21.68%，较去年同比增长30.85%，占同期商品房施工面积的9.3%;本季度西安商服用房竣工面积为261463平方米，环比上涨11.24%，与去年同比增长77.74%，占同期商品房竣工面积总量的7.7%;新开工面积为2624<49平方米，环比下滑1.48%，与去年同期相比上涨67.03%，占同期商品房新开工面积的9.2%。 2011年3季度西安商服用房空置面积累计为31.7万平方米，同比增长7.31%,占同期商品房空置面积的10.86%。 4.2.2 市场销售 4.2.2.1 销量走势 2011年3季度商服用房销售面积为213094.99平方米，环比下滑23.79%，较去年同期销售量相比增长9.94%，占本期商品房销售总量的7.46%;本期商服用房销售额为358729万元，环比增长16.73%，较去年同比增长53.4%，占同期商品房销售额的16.97%。 商服用房销量在经历的2季度旺销后，进入3季度，整个商品房市场都处于 销售淡季期，商服地产销量同样也呈现出了下滑的走势，而从本季度商服用房各月的销售情况来看，销量一直处于10万平米以下，整体的销量情况相较2季度处于地位。 4.2.2.2 价格表现 从商服用房成交均价及变动比率走势图上看，本季度全市商服用房类物业成交价格为16834元/平方米，环比增长53.17%;本季度商服用房类物业成交量为21.31万平方米，较上季度成交量减少23.79%。 本季度，全市6个城区商服用房均价均表现为上扬的走势，尤其是城内区均价上涨极为显著，环比2季度增长61.36%。城内区东大街钻石旺铺——万达新天地在8月50000元/平米以上的成交，及位于地铁2号附近的海荣名城等商业性地产项目的拉动，使得本季度全市商服用房均价总体表现为上浮的走势。 4.3 写字楼 4.3.1 市场供应 2011年3季度，西安写字楼施工面积为233037平方米，环比上涨10.59%，较去年同比增长48.02%，占同期商品房施工面积的6.7%;竣工面积为200342平方米，环比下滑8.59%，与去年同期相比增长29.73%，占同期商品房竣工面积总量的5.9%;新开工面积为182573平方米，环比上涨14.67%，同比上年下滑5.95%，占同期商品房新开工面积的6.4%。 2011年3季度西安写字楼空置面积累计为25.82万平方米，较去年同期增长0.43%，其占同期商品房空置面积的8.85%。 4.3.2 市场销售 4.3.2.1销量走势 本季度写字楼销售面积为161690.09平方米，环比上季减少3.36%，同比上年同期下滑7.6%，占同期商品房销售总量的5.66%;销售额为161977万元，环比上涨8.6%，较去年同期相比增长28.22%，占同期商品房销售额的7.66%。 本季度，写字楼市场销量基本保持稳定，从市场占有率来看，高新区依旧是占据着主要的写字楼市场，然而，本季度，城北及城内区写字楼销量得到了较大幅度的提升，较2季度分别上涨了15.19和13.36个百分点。从数据中可看到，城北海荣地产和城内万达新天地是导致本季度这两个城区写字楼市场旺销的主要原因。 4.3.2.2价格表现 本季度写字楼成交均价及变动比率走势图上看，本季度写字楼成交价格为10018元/平方米，与上季度相比上涨12.38%，与去年同期相比增长38.77%。 本季度，全市6个城区除城西和高新区写字楼均价有所下滑外，其他城区均价均表现为增长的态势，其中以城南区均价增长最为剧烈，环比上季度上涨42.84%。从数据中可看到，万达广场、万达新天地、万众广场及锦绣唐朝的高价成交是本季度写字楼均价上扬的主要因素。 4.4 别墅 4.4.1 市场供应 3季度，西安别墅类商品房施工面积41738平方米，环比下降28.48%，与去年同比下滑57.34%，占本期商品房施工面积的1.2%;本期别墅类商品房竣工面积74704平方米，环比下滑41.2%，与去年同比下滑45.88%，占同期商品房竣工面积的2.2%;新开工面积为59907平方米，环比下降11.07%，与去年同比下滑27.06%，占同期商品房新开工面积的2.1%。 2011年3季度西安别墅物业空置面积为15.79万平方米，较去年同期增长2.17倍，占同期商品房空置面积总量的5.41%。 4.4.2 市场销售 4.4.2 .1销量走势 2011年3季度西安别墅销售面积10518.5平方米，环比上季度增长10.74%，较去年同比下降87.93%，销售额26589万元，环比上涨171.96%，同比下滑83.98%，本季度别墅销售面积占同期商品房销售的比例为0.37%，销售额所占比例为1.26%。本季度，别墅物业主要集中在城南及城东区，城南区占比较大，共成交46套，而城东区仅成交3套。尽管本季度别墅物业较2季度有所增长，但在楼市政策调控的影响下，限购后的西安别墅市场销量相比往年显得十分惨淡。 4.4.2.2价格表现 从本季度别墅成交均价及变动比率走势图可以看出，本季度西安别墅类物业成交均价成交均价为25279元/平方米，环比上涨145.59%，同比增长32.77%。 市场预警: 1、楼市交易低位运行 楼市陷入深度博弈 尽管3季度西安楼市交易量较2季度有所上扬，但同比仍处低位。7、8、9三个月西安商品房市场交易量连连下跌，这与往年同期各月销量逐步上扬的情况形成了强烈的反差。 当下的房地产市场已处在了深度博弈之中。前期楼市政策调控效应不断叠加，楼市观望日趋浓烈，开发商、购房者、政府三方处在了一个僵持阶段。限购政策后西安楼市置业人群已逐步呈现刚需首置业人群为主的置业特征;但当下的行业环境及态势将对购房市场形成直接抑制:其一:当前行业调整下全国至西安楼市已呈现的松动态势，而政策仍呈现持续性预期，众多购房人群观望情绪仍显浓重，对房价仍有持续下行空间的预期依旧强烈;第二年内加息3次流动性收紧 对居民购房贷款产生影响，居民购房意愿逐步降低。第三西安市保障房的推动已经对首次置业人群形成分化影响。在这些综合因素影响下，预计四季度西安楼市交易量仍将低位运行。 2、住宅价格下行压力巨大 8月上海、深圳等十大城市住宅均价环比下降0.41%，这是一年来首次下降。从最近几个月走势来看，北京新建普通住房价格呈现“稳中有降”趋势。此类热点城市是楼市‘风向标’，也是调控和限购最严厉的地区。房价受抑背后，是市场的深度演变。截至8月30日，已披露年报的98家上市房企上半年累计实现净利润193亿元，其中33家公司业绩有不同程度下降。这些企业债务总额达1.01万亿元，平均资产负债率为62%，有60家企业资产负债率出现上升。 迫于资金压力，3季度从全国市场传来的房企资金链吃紧下行业兼并转型的现象已持续上演。在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下，必然更期望采取以价换量的销售模式，西安楼市打折促销力度持续“升级”，4季度房价下行的压力进一步加大。 但与此同时房企调价也将遇到诸多问题，譬如降价该如何定价、降价后如何解决老业主补偿、降价期长度如何选定等，因而，在不到万不得已之时，房企并不愿意被动地采取降价这一手段，他们仍将在今后楼市中施展各式各样的销售手段来挽救市场。 3、产品需求结构调整 房企需适度调整供应结构 限购政策推行后，西安住宅市场购房人群对房屋的面积需求发生了较大的变化，中大面积房型在市场上开始畅销，从今年西安住宅市场各面积区间供销情况来看，3月后，90-130平米区间段户型需求十分旺盛，始终处于供不应求的状态，而对比2、3季度的数据发现，90-130平米面积区间段供销差额正逐步拉大，2 季度其差额为13.85%，到3季度已到达16.88%。限购政策影响下，置业“一步到位”的置业理念在3季度有所显现，房企应顺势调整其产品结构，适度增加中大型面积户型的开发。 4、保障房年度建设对中低端商品房形成冲击 截止9月底，西安市市保障性安居工程共完成121325套，完成全年目标任务的97%，势必对商品房市场中尤其是中低端项目形成冲击，从3季度呈现的楼市观望情绪加剧，与保障房的大体量建设不无相关，基于当下显现的本市为主、首置人群为主的购买结构，保障房将分化去大量的商品房消费客群。 5、商业地产去化率严重失调 后期消化形势严峻 在投资渠道有限、持续负利率的环境下，房地产仍是民间投资高度关注的领域。然而，2011年，房地产市场调控持续收紧之下，各地住宅地产业绩下降，商业地产发展迅速。据统计数据显示，今年全国的商业地产开发投资总额增幅极有可能超过去年，全国商业地产已呈爆发式增长态势，达到历史新高。从目前西安商业地产存量去化情况来看，截至9月末，商服用房结转可售面积为523.38万平米，按照2011年商业地产月度平均去化量来看，商服用房存量去化需69.14个月，后期消化形势相当严峻。 6、房地产行业将迎来显著的行业洗牌 基于政策影响下市场销售与金融贷款的双重受限，房地产行业运行的基本面趋弱与调控政策的相互叠加，目前房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生，而调整的方式和开发商的应对策略则可能是:1)短期内参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价;2)中长期行业的分化与整合，房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态。这两点从全国一线城市已开始有所显现。 7、市场开发将逐步回归产品营造 随着楼市政策调控的不断深化，房地产市场销量受到重挫，而当下降价促销成为房企的必然选择之外。更多房企的市场运营重新回归产品营造，以此来撼动买方市场。尤其限购后更多购房人群置业“一步到位”趋势 ，对于产品品质的需求升级。另一层面基于保障房类低价位楼盘未来的不断上市，基于保障房低价位的竞争优势，商品房赢得购房人群认同的核心也将回归产品品质，因此后期对于产品品质的运营以及高性价比的追逐也将成为房企未来竞争的必然选择。 五、分城区商品房市场 5.1 城南区 截至2011年9月30日，城南区共有70个在售项目，占全市总项目数的21.27%，在售个案数量居全市各城区第二位。3季度城南区楼市销量环比呈现小幅上涨态势，较去年同比依然处于下滑态势。3季度销量的小幅上升与部分楼盘的团购及大幅打折优惠不无关系，秋季房展会也是本季度城南区销量上涨的助推剂。 本期该城区施工面积为859122.6平方米，较去年同期相比环比下降11.4%，占全市施工面积总量的26.7%;竣工面积为845509平方米，与去年同期相比下降7.95%，占全市竣工面积总量的24.9%;新开工面积为707472平方米，较去年同比上涨了15.6%，占到新开工面积总量的24.33%。通过对3季度与2季度各项面积的对比可以发现:施工面积和竣工面积较上季度均出现小幅增长，然而新开工面积3季度较2季度较少。 3季度城南区商品房销售面积696634.3平方米，较上季度上涨31.05%，相比2010年3季度同比下降26.19%，占本期商品房总销售面积的24.39%。在限购 等多重调控政策的影响下，楼市销量已经出现了大幅下滑，整体处于持续处于低位运行。城南区在调控政策面前销量同比往年也是出现了较大幅度的缩水，然而相对于其他城区而言，城南区楼市相对还是较为活跃。 5.1.1 各物业销售情况 城南区2011年3季度销售情况 (单位:平方米) 车位/地下室 普通住宅 商服用房 写字楼 别墅 成交面积 17903.69 607341.93 36712.3 2<4937.08 9739.25 3季度城南区商品房销售量环比上涨31.05%。从分物业的成交表现来看其中，普通住宅类物业本季度销量为60.73万平方米，环比上涨40%，占本季度城南区总销量的87%相比上一月这一比例下降了近5.39个百分点;本季度写字楼类物业销量为2.<49万平方米，环比上涨53.7%，占本季度城南区总销量的4%;本季度车位/地下室类物业销量为1.79万平方米，环比上涨129.<49%，占本月 城南区中销量的3%;本季度别墅类物业销量为0.97万平方米，环比上涨2.1%， 占本月城南区中销量的1%。 5.1.2 普通住宅销售情况 5.1.2.1 普通住宅分面积段销售情况 城南区2011年3季度普通住宅各面积段销售套数 分段单位:平方米 50以下 50,70 70,90 90,110 110,130 130,144 144,180 180—220 220—260 260以上 315 255 664 1174 792 768 830 198 71 74 3季度城南区普通住宅类物业共销售5141套较上季度增加1337套。其中90-110平米依然为本季度城南区普通住宅成交面积主要区间，成交套数占本季度区域内成交总套数的22.8%，该比例较上季度保持一致;其次是144-180平方米占城区总成交比例的16.1%，110-130平米区间段成交比例未15.4%，130-144 平米区间段成交比例为14.9%、70-90平米区间段占到12.9%。 5.1.2.2 普通住宅分价格段销售情况 城南区2011年3季度普通住宅各价格段销售套数 分段单位:元 小于3500 3500-4000 4000-4500 4500-5000 5000-5500 5500-6000 6000-6500 6500-7000 7000-7500 7500- 8000 8000- 10000 大于10000 178 117 362 178 139 182 373 546 552 370 1104 1040 从本季度成交价格分布图中可以看出，8000-10000元/平方米成交比例成为 本季度成交最为集中的价格段，受到曲江片区高端项目的拉动作用，使得城南区 均价整体被上抬。本季度10000元/平方米以上面积段成交比例占到20.2%。 5.1.2.3 普通住宅购买人群来源情况 城南区2011年3季度普通住宅购买人群来源情况 单位:套 本市 本省其他地区 外省市 境外 4478 <499 162 2 3季度城南区本市购房人群比例达到87.1%，该比例较上季度下滑2个百分点。本省其他地区占到了9.7%。外省市户口只占到了3.2%。 5.2 城北区 截至2011年9月30日，城北区共有在售项目80个，占全市项目总数的24.32%。城北区本季度商品房施工面积为1304309平方米，与去年同比上涨了24.89%，环比上涨22.66%，占全市商品房总施工面积的37.5%，成为六城区中供应量最大的城区;竣工面积为1232610平方米，较去年同期上涨了32.09%，环比上涨了11.83%，占全市商品房总竣工面积的36.3%;新开工面积为10<49797平方米，同比上年下滑了12.82%，环比上涨了2.04%，占全市新开工面积总量的36.8%。从本季度来看，随着保障性住房的大量开工，施工面积、新开工面积均呈现了双涨之势;而在前两年行情较好的情况下大量楼盘入市如今也渐渐交付使用，本季度竣工面积也表现出上涨之势。 本季度城北区销售面积为1138428.56平方米，较去年同比增长26.13%，较上季度上涨了23.26%，占到全市销售面积的39.86%。 5.2.1 各物业销售情况 城北区2011年3季度销售情况 (单位:平方米) 车位/地下室 普通住宅 商服用房 写字楼 别墅 成交面积 11650.83 981917.96 100284.94 44574.83 本季度城北区商品房市场销售量与上季度相比上涨了4.99%，具体分物业来看:本季度城北区普通住宅类物业成交量与上季度相比上涨了29.19%，同比上涨了18.13%，占本季度全市普通住宅交易总量的40.99%，依然排在全市首位。本季度城北区商服用房类物业成交量较上季度下滑25.53%，占城北总销量的8.81%;写字楼销量在本季度呈上涨之势明显，环比上涨115.24%，占总量的3.92%。 5.2.2 普通住宅销售情况 5.2.2.1 普通住宅分面积段销售情况 城北区2011年3季度普通住宅各面积段销售套数 分段单位:平方米 50以下 50,70 70,90 90,110 110,130 130,144 144,180 180—220 220—260 260以上 203 441 1241 1506 2835 536 1265 172 28 68 本季度城北区普通住宅类物业成交8295套，环比上季度上涨了28.45%。通过上图可以看出，3季度，110-130平方米的面积段依然是主力成交区间，占本次总量的34.18%，该比重较上季度增加了7.18%。从本季度来看，无论对销售还是对价格，影响最大的就是文景小区的大量集中备案，由于该项目大量被团购价格较低，而中大户型又能够满足人们“一步到位”的初衷，因此110-130平米的 户型成交比重非常显著。 5.2.2.2 普通住宅分价格段销售情况 城北区2011年3季度普通住宅各价格段销售套数 分段单位:元 小于3500 3500-4000 4000-4500 4500-5000 5000-5500 5500-6000 6000-6500 6500-7000 7000-7500 7500- 8000 8000- 10000 大于10000 1940 1969 362 300 183 587 769 809 554 323 463 36 从本季度成交价格段分布图中可以看出，城北区主要成交价格段依然在3500-4000元/平方米之间，占本次总量的23.7%;此外，6000-6500元/平方米成交比例较上季度下滑了3.89%，下滑幅度明显。从3季度来看，楼市观望氛围浓厚，市场购买力依然不足，而随着传统“金九”的到来，各大房企也不断推出各项优惠活动，赠送面积、打折、购房送礼等促销活动随处可见，对本季度价格产生一定的拉低作用。 5.2.2.3 普通住宅购买人群来源情况 城北区2011年3季度普通住宅购买人群来源情况 单位:套 本市 本省其他地区 外省市 境外 7200 763 332 0 从购房者的来源来看，本市购房人群依然是城北的主力大军，占86.8%，较上季度上涨2.6%;本省其他地区的人群比例为9.2%，较上季度下滑0.8%。总体来看，购房人群来源基本较为稳定，以本市居多，这与西安限购令的持续执行有着直接关联。 5.2.4区域热点分析 海博广场产品推介会圆满落幕 7月3日，300多名来自社会各界的精英们云集高新香格里拉大酒店，参加海荣地产特备举办的海博广场产品推介会。海博广场，作为投资宽时代的新产品，因其产品特性得到了到场嘉宾的一致认可。项目由写字楼、公寓、商业三种非限购业态组成，为广大热衷于不动产投资的购房群体提供了新的选择。项目地处城北行政、商业、交通核心地带，又有亚洲第一大城市运动公园作为私享配套，无论居住还是投资，都成为当下楼市中的上上之选。可以预见，随着城北片区的持续发展、地铁2号线的开通，海博广场必将引领整个片区的品质提升，而其自身蕴藏的升值潜力更加未可估量～ 唐樾?六和坊“开盘五重礼” 惠动全城 2011年7月16日，唐樾?六和坊盛大开盘，在此前唐樾?六和坊一期房源已荣耀封顶，并且五证齐全，标志着项目进入准现房销售时代。开发商为了回馈广大客户，在开盘当日推出“开盘五重礼”的巨额优惠。目前项目一期首批房源已荣耀封顶，预计在2012年9月份交房，项目已进入准现房销售阶段，客户从购买到交房等待时间较短，打破了传统期房等待数年的模式。 肖家村城中村改造项目安置楼暨名京?九合院开工奠基仪式盛大举行 2011年7月31日，肖家村城中村改造项目安置楼暨【名京?九合院】开工奠基仪式盛大举行。名京?九合院地处未央大道龙首之上，西邻文景路南端，北 靠二环，项目总占地约300亩，是老城北二环内唯一百万平米体量高端大盘，也是连接老城北与新城北(经开区)的繁华地带。项目由陕西正晟源投资有限公司携手西安名京房地产开发有限公司鼎力打造，是未来西安北城重要的高端、优质人居大盘。项目主推“新生活不必和老西安说再见”的生活概念，同时打造“二环内?地铁口?老北城中轴线?50年成熟西安?100万?稀有院落”的宽宅生活方式。并倡导“龙首之首，福音后代。组团化布局，各组团以院落围合，空间舒适，邻里亲切，大社区里的宜人尺度。社区配套幼儿园和小学，孩子上学爸妈放心。10万?风情商业街，随便消费，惬意生活。英伦建筑风格，贵族气质，物业升值无疑。精装景观，环境天籁佳城。” 雅荷?盛世名城项目开工奠基仪式隆重举行 2011年8月17日，由陕西新大陆集团雅荷房地产开发有限公司承建并鼎力开发的未央区草一村城中村改造安置楼暨“雅荷?盛世名城”项目举行盛大的开工奠基仪式。 据悉，未央区草一村城中村改造安置楼项目作为未央区区委、区政府、市城改办为民办实事、提高城中村人居环境质量和居民生活水平的民心工程，也是区委、区政府关注民生问题，重视农村返迁房建设，体现出区委区政府对城中村改造、村民安置问题的热切关注，作为区委区政府“改革开放、关注民生问题”的重要成果，他的开工建设，将进一步加快我区旧城改造、城市化发展进程。 另据悉，“雅荷?盛世名城”项目，是雅荷地产2011年启动的一个大型综合性旅游地产项目，通过雅荷地产的开发，将在草滩古镇打造一个居住、旅游、商业、文化等设施完善、环境幽美的大型综合性旅游地产项目。对于提高西安城市的整体形象，改善区域综合环境，都具有重大的历史意义。 龙安居国际家居建材城高峰论坛圆满举办 8月22日上午，龙安居国际家居建材城高峰论坛暨项目新闻发布会在金花大酒店圆满举办。来市、区等各级政府领导、家居建材行业专家、名人、商业巨子及家居建材业的各大商家，齐聚一堂，共同见证了中国原点龙安居家居建材城高峰论坛的盛大召开。 据悉，占据西咸新区核心位置的龙安居，集陶瓷、石材、灯饰、酒店用品、五金机电城等产业为一体的“产业集群”中，以巨大的投资前景备受世人瞩目。龙安居国际家居建材城以国际化“一站式”的集成功能、30年的超前规划、定位集家居建材、购物、休闲、观光，多业态、多功能、家居、建材主题产品和家居文明传播的高品位格调商业，造就了“扶摇直上九万里”的磅礴气势，从而产生了“大鹏展翅在今朝”新财富巅峰～ 宫园壹号拉开“地铁特惠购房风暴季” 宫园壹号项目在教师节、中秋节来临之际，倾情推出“地铁特惠购房风暴季”活动。本次“地铁特惠购房风暴季”共分为两个部分，9月1日至9月13日迎双节专场特惠活动，第一周周末到访的顾客有机会获得大明宫通票或精美月饼一盒。9月10日当天教师专场特惠观影节，凭教师资格证有机会领取电影票一张。9月12日中秋节当日现场更有幸运大转盘的抽奖活动，品牌小家电、月饼、精美礼品幸运大礼回馈新老客户。通过幸运抽奖所有到访客户均有价值不等的礼品赠送。 海璟印象城住博会现场签约吉的堡幼儿园 9月16日上午，在2011金秋住博会海荣地产展位现场，海荣地产旗下楼盘——海璟印象城与吉的堡幼儿园举行了签约仪式。吉的堡双语幼儿园是全国知名的幼教专业机构，具有丰富的教育资源，在儿童早期教育方面有着完整的教授体系，同时在幼儿早期外交施教方面有着独到之处，并且在西安有着非常广泛的受 众群体，保持一贯良好的口碑。 中天锦庭9月17日开盘 6180元起价 9月17日,中天锦庭盛大开盘，房源面积86-168平米，6180元每平米起价。开盘购买两房总价减2万，三房总价减3万，四房总价减4万，一次性付款可再享受97折优惠，按揭付款可再享受98折优惠。 中天锦庭项目位于西安市中心区域大明宫板块，3.5平方公里国家级大明宫遗址公园东侧200米处。西接太华路，南临新兴路，项目占地72.217亩。项目传承了大明宫的皇家地脉价值，极具深厚历史底蕴的地段、国际现代都市居住风格的设计、优雅别致恬静怡人的园林景观充分融合，旨在成为都市精英人群的理想之居。 万科狠打“地铁牌” 携三盘鼎力大明宫居住圈 伴随着西安地铁二号线的开通，万科应时而入，一口气释放三盘，北中心的首个精装舒居物业万科?金域华府、首个都市综合体万科?赛高悦府、公园物业大明宫居住圈的项目，都属于地铁上盖的优质物业。金域华府将是集合万科多年城市舒居产品开发经验的全新升级作品，万科赛高?悦府属城市综合体的高端住宅，其商业配套将规划有洲际酒店、高端商业旗舰店等。此外，备受业界关注的大明宫项目也将集公园景观、龙首皇脉、地铁物业等稀缺概念于一体，成为北城值得期待的重量级产品。 5.3 城西区 截至2011年9月30日，城西区在售项目共计30个，较上期增加3.4个百分点，占本期全市项总数的9.12%。 本季度城西区商品房施工面积为260862平方米，环比增加7.5%，较去年同 比下滑43.4%，占全市施工面积总量的7.5%，该比例较上季度增加了2.1个百分点;竣工面积为210528平方米，环比增加6.2%，较去年同期相比下滑48.6%，占全市商品房总竣工面积的6.2%;新开工面积为213953平方米，环比增加7.5%，较去年同比下滑40.7%，占全市商品房新开工面积的7.5%，该比例较上季度增加1.5个百分点。 新中国成立后，城西区形成的西安西郊最大的工业区，主要是西电公司、西站仓储区、医疗厂、庆安公司为主的工业区，现在伴随着城市向西扩张，这个区域面临着改造和重组，既从工业区向居住、商贸、服务区转变，工厂外迁、城市性质也在逐步的转变。以鱼化寨为中心、规模达12万平方公里的改造也将拉开序幕。 目前由于城中村改造、企业外迁、高新区的影响、西站的撤销和改造、仓储区的搬迁、沣渭新区建设以及西咸一体化的推进、大西安建设的加快等综合方面的影响，这一区域的发展速度正在加快。 本期城西区商品房销售面积为193543.79平方米，较上季度销售量下滑15.9%，与去年同比下滑44.34%，占全市总销售面积的6.78%，该比例较上季度上升2.6个百分点。 5.3.1 各物业销售情况 城西区2011年3季度销售情况 (单位:平方米) 车位/地下室 普通住宅 商服用房 写字楼 别墅 成交面积 4309.54 184295.29 3199.33 1739.63 2011年3季度城西区商品房成交量为19.4万平米，较上季度下滑15.9%。 具体来看，本季度城西区普通住宅销售面积为18.4万平方米，环比下滑12.6%; 商服用房销售面积3199.33平方米，环比下滑76.3%;写字楼物业销售面积为 1739.63平方米，环比增长183.4%。 5.3.2 普通住宅销售情况 5.3.2.1 普通住宅分面积段销售情况 城西区2011年3季度普通住宅各面积段销售套数 分段单位:平方米 50以下 50,70 70,90 90,110 110,130 130,144 144,180 180—220 220—260 260以上 201 232 574 818 122 75 63 11 0 1 2011年3季度城西区普通住宅销售套数为2097套，较上季度减少了102套。 成交的户型面积主要集中于70-110平方米面积区间段，占到总成交量得66.4%， 这一比例较上季度下滑了4.7个百分点;此外，50-70平米区间段的成交面积所 占比例增加，占到总成交量的11.1%。 5.3.2.2 普通住宅分价格段销售情况 城西区2011年3季度普通住宅各价格段销售套数 分段单位:元 小于3500 3500-4000 4000-4500 4500-5000 5000-5500 5500-6000 6000-6500 6500-7000 7000-7500 7500- 8000 8000- 10000 大于10000 317 447 63 83 190 337 156 138 101 44 122 99 从2011年3季度成交价格段分布图中可以看出，3500-4000元/平方米价格 段为城西区主要成交房源价格区间段，占总销量的21.3%，该比例较上月有所下 滑7.7%;5500-6000元/平方米价格段的占总成交量的16.1%，此价格区间的成交比例有所增长;另外，3500元/平米以下的价格区间段成交的比例也相对较大，占到总成交量的15.1%，这一比例也有所下滑;其他价格区间的成交比例相对较小。 5.3.2.3 普通住宅购买人群来源情况 城西区2011年3季度普通住宅购买人群来源情况 单位:套 本市 本省其他地区 外省市 境外 2069 18 10 0 从上图中可以看出，本季度城西区普通住宅的购买主力依然是西安市居民，占到了98.7%，而本省其他地区与外省购房人群比重在本季度均不足1%，本区域暂无境外购房者。 5.3.4 区域热点分析 人人乐、横店影视城入驻莲湖区开远?半岛广场 7月10日下午14:00，由莲湖区经济贸易局、莲湖区桃园路街道办事处主办、陕西亨祥实业有限公司承办的“莲湖区开远?半岛广场项目推介会暨招商项目签 约仪式”在土门天翼酒店隆重举行。 开发商领导致辞 活动当天，现场热闹非凡，人潮涌动。莲湖区政府领导及现场300多位来宾同见证了人人乐、横店影视入驻开远?半岛广场的签约启动仪式。现场精彩的节目、丰厚的奖品及诸多的产品亮点引爆全场，受到了嘉宾的热切关注，同时，本次签约仪式的举行，也标志着开远?半岛广场隆重面世，开始接受诚意登记。同时，开远会会员也在火热招募中，成为会员，还可享受更多优惠。 签约进行中 据悉，开远?半岛广场是由陕西亨祥实业有限公司所开发的城西大型城市综合体，项目位于西二环与大庆路十字西南角，紧邻地铁一号线开远门站，地理位置优越。项目集酒店、住宅、公寓、商铺于一体，83-136平米精品住宅，2梯6户，板点结合。50-70平米精装公寓，户型方正、布局合理，宜居宜投资;近12万商业体量，灵活分割，自由布局，投资潜力无限。 金辉?天鹅湾星级会馆荣耀启幕 8月20日上午，“梦幻迪士尼 空降天鹅湾”暨 金辉?天鹅湾星级会馆开馆活动荣耀启幕。;迪士尼;童话明星齐聚金辉?天鹅湾， 3000?星级会馆揭开神秘面纱～作为大兴新区重点项目之一,金辉?天鹅湾项目会馆的开放,标志着大兴新区项目建设进一步提速。中共西安市莲湖区委书记张民生，西安市莲湖区政府区长、西安大兴新区管委会主任洪增林;西安市莲湖区常务副区长、西安大兴新区管委会副主任卢光文;西安大兴新区管委会副主任李岁会;西安大兴新区管委会副主任任军;金辉集团常务副总裁郑长胜;金辉集团西安公司总经理林茂盛，以及西安金融界精英，各知名媒体人，与现场2600余名嘉宾共同鉴证了金辉?天鹅湾的华美绽放，活动现场璀璨夺目、人流如织，曼妙时光让人流连忘返。 金辉?天鹅湾会馆 作为中国品牌地产30强，金辉集团始终以辉耀生活梦想为己任，经过15年15城的精耕，开发足迹遍及北京、上海、重庆、天津、福州、西安、成都等15座核心城市，为近10万业主创造了美好的人居生活，荣耀跻身百亿房企之列。一个责任地产开发商，从来不只是单纯开发、销售一个项目，而更多的是为人们提供一块全新的城市生活空间。“前瞻”城市最优土地资源，金辉集团西安地产公司远见城市发展，2011年携旗下“天鹅湾”高端奢实产品系进驻大兴新区，至此，“百亿恢宏布局，四盘耀居西安”的布局正式形成。 上午9:30开馆活动正式开始，首先金辉集团西安地产公司总经理林茂盛进行活动开场致辞，发表了热情洋溢的讲话，让大家了解金辉这个满怀责任的房企的同时，对金辉?天鹅湾项目未来呈现的品质生活也充满了信心。 金辉集团西安地产公司总经理林茂盛进行活动开场致辞 随后, 莲湖区政府常务副区长、大兴新区管委会副主任卢光文发表讲话，从各个角度解读了大兴新区的发展蓝图和总体规划，对金辉集团深耕大兴新区力助城市建设发展给予了肯定;同时对金辉?天鹅湾项目的品质表示赞许和认同。 最后，莲湖区、大兴新区管委会与金辉集团领导共同为会馆开馆进行了剪彩。 西门外居住圈御溪望城 首付6万不限购 御溪望城 HYPERLINK ;//newhouse.800j>/html/item_2108.htm; \t ;_blank; 项目详情 HYPERLINK ;//ask.800j>; \t ;_blank; 购房指南 HYPERLINK ;//bbs.800j>/bbs/jc_bbs.php?xmmc=御溪望城; \t ;_blank; 业主社区 HYPERLINK ;//newhouse.800j>/html/item_2108/itempics.htm; \t ;_blank; 图片看房 HYPERLINK ;//newhouse.800j>/html/item_2108.htm; \l ;fi_emap; \t ;_blank; 楼盘地图推出“秋季置业大惠享”主题活动，项目的整个3号楼40平米剩余房源所有楼层单价按照以下优惠方式销售;一次性付款优惠12%，按揭60%优惠7%，按揭40%优惠2%。其中最值得关注的是，针对3号楼40平米房源提供了首付分期的方式，首付最低6万。 ——皇城边品质人居，惠动全城 御溪望城，一个崛起城西生活坐标的品质楼盘，一种居城市繁华地租住皆宜的稀贵生活。 城市催人疲惫，自然予人舒缓，享自然不舍繁华，已成为都市人居的理想生活标准，御溪望城，一个近得闲适不离繁华的地方。 御溪望城紧邻皇城，东临环城西路，南临丰庆路，隔路即望115亩环城西苑自然景观公园。御溪望城，地理位置优越，傲踞钟楼、高新二大城市商圈交汇之核心，位居皇城西之商业核心领域，具有毋庸置疑的地段优势;交通出行便捷，正在规划中的地铁5、6号线近在咫尺，近20条公交线路通达全城;生活配套一应俱全，居住氛围浓厚，购物:人人乐、好又多、崇尚百货、大唐西市、百盛、民生、世纪金花、红星美凯龙„„餐饮:京福华、海底捞、一尊皇牛„„娱乐:天籁村娱乐广场、512KTV、上岛咖啡等,繁华生活，一站式畅享;书生墨香腹地，人文教育氛围浓郁，西北大学、西北工业大学、西安第一中学、西工大附中附小、丰庆路小学等诸多品牌院校齐聚于此，为孩子未来全程护航。 正是基于项目如此多优势，所以备受市场追捧。为恩谢长期以来全城有识之士对本项目的关注和厚爱，万洪御溪望城特推出“秋季置业大惠享”主题活动，项目的整个3号楼40平米剩余房源所有楼层单价按照以下优惠方式销售;一次性付款优惠12%，按揭60%优惠7%，按揭40%优惠2%。其中最值得关注的是，针 对3号楼40平米房源提供了首付分期的方式，首付最低6万。 本次置业惠享活动一经推出，立刻受到了很好的效果，不足半天时间，展示中心已经接到咨询本活动的来电约有近百个，足见御溪望城项目至高的性价比和品质，本次活动已于2011年9月22日开始执行，于2011年10月31日结束，敬请把握! 大兴新区居住圈阳光台365均价6800诚意排号中 大兴新区居住圈阳光台365预计10月底开盘，目前诚意排号中。目前在售房源为1号楼和2号楼，面积区间79-137?，户型主推一室、两室、三室。预计均价在6800元/?左右。 该项目占地212亩，总建面55万平米，绿化率46%。由高层、小高层、公寓、TOWN HOUSE、花园洋房、底商及公建组成。社区按照科学人性的原则进行设计，阳光摄入量足，完美呈现出了西北首席全台地围合式景观院落。潜力无限的大兴新区 配套设施日渐完善????大兴新区，万众瞩目的未来城市又一中心。汇集学校、医院、购物中心、银行、美食街、健美中心、休闲娱乐、高端商业商务等为一体的功能领先的国际化城市综合区，为你编制幸福未来。? 5.4 城内区 截至2011年9月30日，城内区共有在售项目2个，占全市项目总数的0.61%。城内区本季度商品房施工面积为48694平方米，环比增长114.57%，较去年同比上涨8.03%，占全市总施工面积的1.4%;竣工面积为30561平方米，环比增长60.36%，较去年同比增长109.88%，占全市总竣工面积的0.9%;新开工面积42791平方米，环比增长55.28%，较去年同比增长10.24%，占全市新开工面积总量的1.5%。 城内区本季度商品房销售面积52479.87平方米，较上期增长252.68%，与去年同比下滑3.33%，占全部商品房销售面积总量的1.84%。 5.4.1 各物业销售情况 城内区2011年3季度销售情况 (单位:平方米;元/平方米;元) 车位/地下室 普通住宅 商服用房 写字楼 别墅 成交面积 7677.59 22681.16 22121.12 3季度城内区商品房销量为52479.87平方米，环比增长252.68%，同比下滑3.33%;其中普通住宅销量环比下滑33.2%;商服用房环比增加740.29%。本季度，随着城内东大街万达新天地项目的盛大启售，城内区商业地产销量得到了很大的突破。 5.4.2 普通住宅销售情况 5.4.2.1 普通住宅分面积段销售情况 城内区2011年3季度普通住宅各面积段销售套数 分段单位:平方米 50以下 50,70 70,90 90,110 110,130 130,144 144,180 180—220 220—260 260以上 39 24 14 14 11 5 0 0 1 0 城内区普通住宅本季度销售套数为108套，较上季度减少15套。其中50 平方米以下的面积段共销39套，占总销量的36.11%，是本季度的主力成交面积 区间;其次是50-70平米面积段，占总销量的22.2%，第三是70-90及90-110 平米面积段，分别占全市的12.96%。 5.4.2.2 普通住宅分价格段销售情况 城内区2011年3季度普通住宅各价格段销售套数 分段单位:元 小于3500 3500-4000 4000-4500 4500-5000 5000-5500 5500-6000 6000-6500 6500-7000 7000-7500 7500- 8000 8000- 10000 大于10000 11 1 1 2 0 6 4 0 5 7 31 40 从本季度成交价格段分布图中可以看出，8000元/平米以上价格段比例是本季度的主力价格区间段，占65.7%。本季度，伴随着东大街万达新天地的旺销，借助其品牌优势，高价位公寓式住宅大量成交，从整体上拉动了城内区本季度住宅均价向8000元/平米以上浮动。 5.4.2.3 普通住宅购买人群来源情况 城内区2011年3季度普通住宅购买人群来源情况 单位:套 本市 本省其他地区 外省市 境外 106 0 2 0 从上图可以看出，本季度，城内区普通住宅购房人群中，本市人群仍旧占据着绝对的主力，占98.1%。 5.5 高新区 截至2011年9月30日，高新区共有在售项目42个，占全市项目总数的12.77%。该比例较上期下滑6.02个百分点。 高新本季度商品房施工面积为441726平方米，与去年同期下滑22.7%，占 全市总施工面积的12.7%;全区竣工面积为485574平方米，较去年同期下滑23.9%，占到全市总竣工面积的14.3%;新开工面积为373705平方米，与去年同比下滑34.2%，占全市新开工总面积的13.1%。 高新区从20年前规划面积3.2平方公里，到现在规划面积107平方公里，高新区的区域面积增长了40多倍。目前本区域已经成为一座高楼林立的科技新城，吸引越来越多的企业进驻，也为本区域的楼市房展提供了更为广阔的去化市场。 本季度西高新区商品房销售面积362122.66平方米，较去年同期下滑了33.92%，与上季度相比下滑了9.56%，占全市商品房销售总量的12.68%。 5.5.1 各物业销售情况 高新区2011年3季度销售情况 (单位:平方米) 地下室 车位/ 普通住宅 商服用房 写字楼 别墅 成交面积 19064.9 240158.27 39214.96 63684.53 本季度高新区商品房销售量36万平方米，环比下滑了9.56%，销售量占全 市商品房销售总量的12.68%。具体分物业来看，普通住宅类物业本季度销售量 为24万平方米，较上季度环比增加9.19%;本季度商服用房销售量3.9万平方 米，环比下滑12.94%;写字楼物业销量6.4万平方米，环比下滑47.67%。 5.5.2 普通住宅销售情况 5.5.2.1 普通住宅分面积段销售情况 西高新2011年3季度普通住宅各面积段销售套数 分段单位:平方米 50以下 50,70 70,90 90,110 110,130 130,144 144,180 180—220 220—260 260以上 373 251 547 486 317 259 155 48 24 12 本季度高新区普通住宅共成交2472套，较上季度增加8.8%。从本季度住宅物业成交面积区间来看，50平方米以下和70-90平方米及90-110平方米三个面积段成为市场中最受欢迎的三个户型区间，分别占到本季度高新区普通住宅总成交套数的15.1%和22.1%和15.7 %。因为高新区有10万常住人口，拥有诸多写字楼和高科技产业，生活配套齐全，吸引也几十万年轻人在这里工作，这些特点使得本区域对中小户型的需求量较大。 5.5.2.2 普通住宅分价格段销售情况 西高新2011年3季度普通住宅各价格段销售套数 分段单位:元 小于3500 3500-4000 4000-4500 4500-5000 5000-5500 5500-6000 6000-6500 6500-7000 7000-7500 7500- 8000 8000- 10000 大于10000 108 <49 42 50 150 139 175 361 293 275 720 110 从本季度成交价格分布图中可以看出，成交量最多的价格区间落在了8000-10000元/平米价格段，占总成交量的29.1%;其次为6500-7000元/平米价 格区间，占到总成交量的14.6%。总体来看，本季度8000-10000元/平米价格区 间成交量上升较为显著，6500-7000元/平米、7500-8000元/平方米价格区间成 交量有所下将。 5.5.2.3 普通住宅购买人群来源情况 西高新区2011年3季度普通住宅购买人群来源情况 单位:套 本市 本省其他地区 外省市 境外 2332 83 55 2 在购买者来源方面，本市户口占到94.3%。本省市其他地区和外省市户口的购房者比例分别占到了3.4%和1.0%。外省市购房者比例占到2.2%。高新区的购房主体主要是中科研机构工作人员、高校教职人员、企业中层职员以及政府部门工作人员。随着本季度大批学生就后选择就近在本区域购置房产，使得本省市其他地区购房者比例有所上升。 5.5.4 本月高新区市场特征 锦业时代大型讲座高通胀预期下的资产配置策略会完美落幕 8月14日，在锦业时代营销中心现场，成功举行了“你把鸡蛋放在几个篮子,——高通胀预期下的资产配置策略会”大型财富讲座，本次策略会由南湾地产，纽交所上市公司诺亚财富主办，升昱地产、新浪乐居、搜房网、800J承办，作为一场专业的投资理财讲座，本次活动堪属行业首次。 本次专题理财讲座是通过专业的机构——纽交所上市公司“诺亚财富”向广大业主、企业家、各企业会员朋友们分析新通胀和成长风险中的资本市场及投资机会，与大家共同分享更多的财经智慧，接触更多的投资渠道，让大家手中的钱更具前景。 本次活动演讲嘉宾为由广发基金投资部经理梁亮、广发基金理财部高级经理才殿阳和诺亚财富产品销售策略部经理陈伟，为大家共同分享宏观经济市场以及资产配置现状。活动现场人头攒动，到场客户对讲座内容非常感兴趣，同时也对投资房地产领域有了新的兴趣。 易道郡?玫瑰公馆7-12#楼封顶盛典隆重落幕 9月13日，西安市丈八北路和科技三路黄金交汇处显得格外热闹，气球和空飘迎风飘扬，鲜红的地毯、巨大炫丽的看板，把位于此的【易道郡?玫瑰公馆】施工现场装饰的格外醒目。【易道郡?玫瑰公馆】在首批房源交付之后，在万众关注的目光中，如期迎来了7-12号楼封顶盛典。 此次项目不仅迎来了6栋楼如期封顶的盛宴，并配合推出“4重优惠，9月全城出击”15套特价房惊喜活动。期望青睐【易道郡?玫瑰公馆】的购房者，可以紧抓此次置业时机。 5.6 城东区 截至2011年9月30日，城东区共有在售项目39个，占全市项目总数的11.85%，该比例较上季度减少3.4个百分点。从3季度城东区的成交来看整体呈现出小幅下滑的态势，商品房销售面积环比、同比均出现小幅下滑。面对政策的持续发力，投资投机性需求被大幅限制，房价却依然未出现实质性的下滑却继续停留在打折、促销层面。置业者在后市愈发模糊的形势下，大多依然还是保持观望态势。通过3季度西安市购房意向需求调查也发现仅有2成置业者打算在年内出手买房。 3季度城东区商品房施工面积达528680平方米，较去年同比下滑8.81%，占全市总施工面积的15.2%;竣工面积为590838平方米，较去年同比上涨13.15%，占全市商品房总竣工面积的17.4%;新开工面积为46<4992平方米，与去年同比上涨18.74%，占全市商品房新开工面积的16.3%。 本季度城东区商品房销售面积为413154.5平方米，较上一季度环比减少15.04%，较去年同比下滑21.64%，占全市商品房总销售面积的14.46%较上季度下滑4.34个百分点。随着调控政策的持续加压，政策的叠加效应愈来愈明显。从当前的市场反应来看打折促销已经不能对需求产生刺激，降价已成为下步不得不选择的方式因为没有一个房企愿意及能够在没有销量的情况下持续盘旋，资金链愈来愈紧也是逼迫开发商采取降价措施的另一因素。对于四季度来说为了拉动销量房价下行压力再次加大。 5.6.1 各物业销售情况 城东区2011年3季度销售情况 (单位:平方米) 车位/地下室 普通住宅 商服用房 写字楼 别墅 成交面积 22483.48 374256.58 11002.3 4632.9 779.25 3季度城东区商品房销量为41.32万平方米，环比减少15.04%，占全市商品 房销售总量的14.46%。具体分物业来看，普通住宅类物业销量为37.43万平方 米，与上季度相比减少16.69%;商服用房物业销量为1.1万平方米，环比下降 了42.1%。 5.6.2 普通住宅销售情况 5.6.2.1 普通住宅分面积段销售情况 城东区2011年3季度普通住宅各面积段销售套数 分段单位:平方米 50以下 50,70 70,90 90,110 110,130 130,144 144,180 180—220 220—260 260以上 158 166 912 985 481 402 288 60 31 27 3季度城东区普通住宅销售套数为3510套较上一季度减少900套。从本季度城东区各面积段销售套数图可以看出，90-110平米之间的户型是本季度城东区成交主力区间，占城东区总量的28.1%;其次是70-90平方米面积段的房源，成交量均占城东区总量的26%。110-130平米区间段所占比例为13.7%。“一步到位”已成为限购后市场购房需求呈现的一种新特点，对于部分资金较为宽松的首次置业者来说70-130平米区间段的房源更受到青睐。由于置业成本愈来愈高，对于选择较小的户型然后几年后再次改善型的置业，就显得不如“一步到位”来的实际。 5.6.2.2 普通住宅分价格段销售情况 城东区2011年3季度普通住宅各价格段销售套数 分段单位:元 小于3500 3500-4000 4000-4500 4500-5000 5000-5500 5500-6000 6000-6500 6500-7000 7000-7500 7500- 8000 8000- 10000 大于10000 418 293 118 133 242 469 524 519 227 124 181 262 从3季度成交价格段分布图来看，3季度6000-6500元/平方米段的销售套数占到了14.9%，为本季度各面积段销售套数最多，该价格区间也是城东区大多数楼盘整体的一个均价水平，其次为6500-7000元/平方米区间段房源占本月城东区的14.8%，5500-6000元/平米区间段所占比例为13.4%，而小于3500元/平方米的价格段销售套数占到城区总销售套数的11.9%，从目前城东区各在售楼盘均价来看，大多数项目均价主要还是集中在5500-7000这一区间，所占比例占到了总比例的33.1%。部分高端项目带动了万元以上区间成交比例，本季度大于10000元/平米成交比例为7.5%。 5.6.2.3 普通住宅购买人群来源情况 城东区2011年3季度普通住宅购买人群来源情况 单位:套 本市 本省其他地区 外省市 境外 3433 58 19 0 从3季度城东区普通住宅购买者来源来看主要还是以本市为主，占到了97.8%，该比例较上季度下滑1个百分点，外省市户口置业者只占到0.5%。限购令在一定程度上对需求结构形成影响，通过对西安楼市在限购令出台前后的购买者来源比重对比来看，外省市户口购房者比例出现了一定程度的下降，但由于其所占比重不是很大，市场购买人群来源的绝对主力还是本市居民。 5.6.4 区域热点分析 解析纺织城近期规划 ? 织城系西安东出的门户，因东临灞河，西滨浐水，居高临下，攻守有据，古时候便为兵家必争之地，唐诗人王昌龄故里，《别李浦之京》诗有“故园今在霸陵西，江畔逢君醉不迷”句。1954年期在这里集中建成了西北第一印染厂、国棉三、四、五、六厂和纺织研究所、省纺织职工医院、公园、学校等为纺织工人服务的各种市政设施，得名纺织城。纺织城曾以纺织工业为龙头、大小厂家近百个的工业区。 随着西安发展为国际化大都市计划的启动，从2008年开始，纺织城规划发展也随即启幕，纺织城的发展目标为充分挖掘与发挥纺织城地区优势条件，通过科学的产业发展引导与合理的空间发展规划，使纺织城全面融入城市整体发展格局之中，力争将纺织城地区建设成为产业特色鲜明、人居环境良好、社会和谐稳定的城市新区，并将区域定位为纺织业与商贸物流、文化创意产业为支撑，居住环境良好、文化特色突出，并与浐灞生态区共同构建城市东部新区。 织城发展规划确定的规划期限与西安市第四轮城市总体规划保持一致，为2008年-2020年，其中近期2008年-2012年，远期为2013年-2020年。 浐灞?天睦城200套平价商品房23日认筹盛大开启 ???2011进入楼市调控严峻年，时值房价在调控中坚挺、银行加息日益紧迫等严峻形势，积极响应国家的楼市调控政策，满足普通工薪阶层的住房需求，使“住房难”的民生问题得到进一步解决便成为国有房地产企业最迫切的使命，“平价房”应运而生。浐灞?天睦城200套平价商品房，给最需要房子的刚需人群。 该项目聘请全球知名建筑设计机构华盛顿Leo A Daly担纲建筑设计。项目凭借优越的自然景观资源旨在打造世界级湾区物业。社区建筑呈错落式行列排布，节奏鲜明;临河部分高层通过南偏东25度设计，让视野范围最大化，更大限度的迎合了灞河湿地公园的景观方向，充分获得无遮挡的优势景观带来的视觉享受，展现了湾区物业的最大河景资源价值;项目以打造比肩国际的滨水高尚住区为目标，真正实现湾区物业与城市公园双重生态结合的全新生活方式。 项目最新推出21#楼，房源为110-140平米的3室-4室，均价6500元/?，按揭优惠2个点，全款优惠3个点。 销售电话:400-811-0822转8512 国际港务区居住圈陆港?金海岸优雅亮相西安住博会 9月15至18日，2011西安秋季住博会在曲江国际会展中心隆重举行。国际 港务区居住圈陆港?金海岸首次亮相曲江会展中心，受到了业内外广泛关注。作为西安国际港务区内首个国企背景的千亩滨水住区，陆港?金海岸拥有完善的区域生活配套和优质的人居环境资源，其优越的投资价值也吸引了众多目光。 陆港?金海岸是陆港集团?陆港地产依托西安国际港务区 “宜商宜居宜创业的东部新城” 的国家级开发区的发展战略，所建设的区域内首个高端住宅项目。项目位于西安国际港务区西南端门户地段，距新市政府约8公里，与咸阳国际机场仅20分钟车程。区域资源得天独厚:西边紧临380米灞河最宽水域;北邻万亩灞渭三角洲国家湿地公园;东接西工大附属陆港中学、小学、幼儿园，及新寺遗址公园，与西安世园会咫尺相望;地铁3号线，北三环、机场高速等交通干线四通八达;周边凯宾斯基酒店、启航公园金融家俱乐部、国际网球运动公园、市级体育馆、二甲综合医院等配套形成国际化居住圈，前景广被看好。 项目总占地逾千亩，是一个集居住、教育、医疗、商业等全方位配套的大型高端住宅项目。项目分三期开发，其中，一期莱顿小镇总建筑面积约25万平米，是一个以现代荷兰建筑风格、欧式风情园林景观为特色，以亲地型花园洋房、观河型景致高层为主，构成人、建筑与自然和谐共生的低密度滨水高端住区。 项目联袂中国建筑设计研究院、深圳大学建筑设计院、加拿大笛东联合机构等众多一流国际团队，以“生活与世界同步”为理念，倾力打造一个世界级的国际化水岸城邦。项目于近期获得了“2011西安楼市最值得期待名盘”、“最具国际生活品质楼盘”、“2011西安国际化大都市精品人居奖”等殊荣。 2011年4季度西安房地产市场预警预报 西安房地产信息网数据研究中心 在通货膨胀压力不断增大、房地产信贷持续收紧、调控政策步步紧逼下，西安楼市3季度观望氛围愈显浓重。从全国一线十大城市房价首现回落，西安房企 加大力度抢攻“金九银十”，而市场观望情绪却愈显浓重，楼市调控的效力于3季度充分显现。房市下行的背后，是行业深层次的演变，从全国各主要城市至西安保障房从制度梳理至开发建设的持续推进，再到资金压力下众多房企的兼并转型纷呈上演，均证明了行业的变革已成必然。楼市已处于深度博弈过程。 西安房地产信息网数据研究中心基于目前的经济运行、行业发展及政策走向等因素综合研判，对于2011年4季度的西安房地产市场发展形成如下预警预测: 一、商品房市场 1、 楼市交易低位运行 楼市陷入深度博弈 尽管3季度西安楼市交易量较2季度有所上扬，但同比仍处低位。7、8、9三个月西安商品房市场交易量连连下跌，这与往年同期各月销量逐步上扬的情况形成了强烈的反差。 当下的房地产市场已处在了深度博弈之中。前期楼市政策调控效应不断叠加，楼市观望日趋浓烈，开发商、购房者、政府三方处在了一个僵持阶段。限购政策后西安楼市置业人群已逐步呈现刚需首置业人群为主的置业特征;但当下的行业环境及态势将对购房市场形成直接抑制:其一:当前行业调整下全国至西安楼市已呈现的松动态势，而政策仍呈现持续性预期，众多购房人群观望情绪仍显浓重，对房价仍有持续下行空间的预期依旧强烈;第二年内加息3次流动性收紧对居民购房贷款产生影响，居民购房意愿逐步降低。第三西安市保障房的推动已经对首次置业人群形成分化影响。在这些综合因素影响下，预计四季度西安楼市交易量仍将低位运行。 2、 住宅价格下行压力巨大 8月上海、深圳等十大城市住宅均价环比下降0.41%，这是一年来首次下降。 从最近几个月走势来看，北京新建普通住房价格呈现“稳中有降”趋势。此类热点城市是楼市‘风向标’，也是调控和限购最严厉的地区。房价受抑背后，是市场的深度演变。截至8月30日，已披露年报的98家上市房企上半年累计实现净利润193亿元，其中33家公司业绩有不同程度下降。这些企业债务总额达1.01万亿元，平均资产负债率为62%，有60家企业资产负债率出现上升。 迫于资金压力，3季度从全国市场传来的房企资金链吃紧下行业兼并转型的现象已持续上演。在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下，必然更期望采取以价换量的销售模式，西安楼市打折促销力度持续“升级”，4季度房价下行的压力进一步加大。 但与此同时房企调价也将遇到诸多问题，譬如降价该如何定价、降价后如何解决老业主补偿、降价期长度如何选定等，因而，在不到万不得已之时，房企并不愿意被动地采取降价这一手段，他们仍将在今后楼市中施展各式各样的销售手段来挽救市场。 3、产品需求结构调整 房企需适度调整供应结构 限购政策推行后，西安住宅市场购房人群对房屋的面积需求发生了较大的变化，中大面积房型在市场上开始畅销，从今年西安住宅市场各面积区间供销情况来看，3月后，90-130平米区间段户型需求十分旺盛，始终处于供不应求的状态，而对比2、3季度的数据发现，90-130平米面积区间段供销差额正逐步拉大，2季度其差额为13.85%，到3季度已到达16.88%。限购政策影响下，置业“一步到位”的置业理念在3季度有所显现，房企应顺势调整其产品结构，适度增加中大型面积户型的开发。 4、保障房年度建设对中低端商品房形成冲击 截止9月底，西安市市保障性安居工程共完成121325套，完成全年目标任务的97%，势必对商品房市场中尤其是中低端项目形成冲击，从3季度呈现的楼市观望情绪加剧，与保障房的大体量建设不无相关，基于当下显现的本市为主、首置人群为主的购买结构，保障房将分化去大量的商品房消费客群。 5、商业地产去化率严重失调 后期消化形势严峻 在投资渠道有限、持续负利率的环境下，房地产仍是民间投资高度关注的领域。然而，2011年，房地产市场调控持续收紧之下，各地住宅地产业绩下降，商业地产发展迅速。据统计数据显示，今年全国的商业地产开发投资总额增幅极有可能超过去年，全国商业地产已呈爆发式增长态势，达到历史新高。从目前西安商业地产存量去化情况来看，截至9月末，商服用房结转可售面积为523.38万平米，按照2011年商业地产月度平均去化量来看，商服用房存量去化需69.14个月，后期消化形势相当严峻。 6、房地产行业将迎来显著的行业洗牌 基于政策影响下市场销售与金融贷款的双重受限，房地产行业运行的基本面趋弱与调控政策的相互叠加，目前房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生，而调整的方式和开发商的应对策略则可能是:1)短期内参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价;2)中长期行业的分化与整合，房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态。这两点从全国一线城市已开始有所显现。 7、市场开发将逐步回归产品营造 随着楼市政策调控的不断深化，房地产市场销量受到重挫，而当下降价促销成为房企的必然选择之外。更多房企的市场运营重新回归产品营造，以此来撼动买方市场。尤其限购后更多购房人群置业“一步到位”趋势 ，对于产品品质的需求升级。另一层面基于保障房类低价位楼盘未来的不断上市，基于保障房低价位的竞争优势，商品房赢得购房人群认同的核心也将回归产品品质，因此后期对 于产品品质的运营以及高性价比的追逐也将成为房企未来竞争的必然选择。 二、土地市场 1、四季度土地供应预计加大 房企拿地意愿下降 目前从整个市场来看，僵持、盘整的态势依然明显，政府作为土地供应方，推地也会讲究策略和节奏，推地的力度不会贸然加大，因此今年应该和往年类似，在下半年特别是四季度才会加速推地。 在史上最严厉政策的打压下，开发商拿地积极性严重下降，另一方面，现行土地成交规划之下，从购地资金预付保证金到交付出让金的各个环节，都需要真金白银的大量跟进，在眼下银根紧缩的金融环境以及销售下滑的现实下，开发商资金预期日益吃紧，不敢贸然拿地，特别是在楼市双限政策的指导下，纯住宅用地供应、成交更是异常萧条。目前土地价格有所回落，但是开发商拿地的热情回落的幅度更大。而土地市场的投资回落将直接影响到下一年商品房市场的开发规模。 、土地成交价格仍将处于低位 2 从全国市场来看，133个城市今年前三季度成交土地溢价率总体远远低于去年同期水平，前三季度成交土地平均溢价率仅为13.4%，而去年同期为26.8%，下降趋势十分明显。西安土地市场3季度流拍率进一步加大，同时底价成交比例显著上升，在房企拿地热情不高的情况下，土地成交价格仍将处于低位。 3、商业用地依然受捧” 由于商业地产受调控影响较小，许多住宅开发商，甚至保险公司、银行等都将目光聚焦至商业地产，商业金融用地成交量增长明显，四季度商业类用地转让行情依然看涨，出让金额增幅仍将维持在高位。 3、 土地市场调控压力加剧 土地市场调控关系地方政府利益，国务院的主体功能区战略规划触动地方政府利益，现在遭受到来自于地方政府的非常固执、非常强大的挑战。 三、二手房市场 1、信贷政策收紧 二手房销量将持续低迷 当下的二手房市场交易受到以下三方面影响，整体交易低迷。第一，多年来中央以打压商品房市场投机投资以及抑制房价为目的调控政策下，首先受伤的往往是二手房市场，诸如营业税、契税等政策对于二手房市场的放量形成持续影响。限购政策影响下，商品房市场陷入低弥，观望情绪延伸至二手房市场;同时3季度末，西安各大银行信贷政策已经有所紧缩。从目前市场执行来看，二手房贷款首付比例提至五成，甚至个别银行已经达到6成，贷款成本的加大，对二手房置业者形成门槛;此外保障性住房的加大力度推出，也使得诸多二手房购买人群对保障房形成期望。 2、租赁市场量价齐升 基于当下房价面临下行，投资价值受限，众多房东售转租现象升温;而作为买方也基于对后市的观望，更多将购买转为求租行为。买卖双方基于观望对租赁市场形成双向拉动，同时基于需求量的增长，也将在一定程度上带动租价的上扬，预计四季度二手房租赁市场将形成量价齐升的局面。 46