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住宅楼层差价成因浅析
焦点房地产网 house.focus.cn 2001年03月22日19:21
所谓楼层差价。是指因为房屋所处楼层层面不同而带来的价格差异。知道楼层之间价格差异的一般规律，可以作为比较法评估中的层次依据，作为使用成本法对不同楼层进行评估的参考，作为确定不同楼层地价分布的参考，还可作为制定销售策略，进行楼盘定价的参考等。
楼层之间价格变动具有一定规律
楼层差价的一般统计规律
表
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现为:相同品质情况下，总楼层数越低，相邻楼层差价越高，总楼层数越高，相邻楼层差价越低。一般而言，楼层差价由高到低的顺序是:多层——小高层——高层。
楼层价格差异规律，主要反映在绝对数上，相对比例关系不是主要的。
对于小高层，楼盘均价高，楼层差价大;楼盘均价低，楼层差价小。对于高层，楼盘均价高，楼层差价小;楼价低，楼层差价大;但对于8000元/平方米以上高品质内销或外销住宅，楼层价差又增大。
常见的定价方式对楼层差价的影响
了解常见的定价方式和通常的规律，可用于评估中对案例的特殊情况进行合理修正参考，保证考虑问题的周到，也可作为房地产经营策划时的参考。
同一楼层价
格式
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定价:整个楼盘使用同一价格，此种情况较少见。
同一楼层差价式定价:楼层之间的价格差异完全相同，如文锦大厦自10,29层，相临两楼层差价均为136元/平方米。此种定价方式较多。
分段跳跃式定价:部分楼层之间同一价格，整个楼层分不同价格段。如瑞金新苑，5,7层6304元/平方米，8,9层6634元/平方米，10,14层6700元/平方米，15,24层6964元/平方米。此种定价方式较多，往往2,4个层面一跳跃，尤其以每两个层面以变价为多。如哈佛公寓，5,6层4628元/平方米，7,9层4658元/平方米，10,14层4758元/平方米。
讨口彩式定价:13、14层价格偏低，逢有数字6、8，特别是数字8的层面价格偏高。如瑞虹新城，8、18、28层较下一层差价为113元/平方米，而此楼盘平均楼层差格为38元/平方米。
底层住宅由于其送花园而提高售价，甚至高于二层售价。如民悦苑，底层价格2500元/平方米，2层2400元/平方米。
顶层住宅价格可能由于送阁楼或平台提高其价格。锦辉绿园5层价格3200元/平方米，顶层因送35平方米阁楼，提高为3500元/平方米。
楼层价格关系的例外
了解楼层价格例外，可以帮助你根据具体案例的具体情况，综合全面分析，以科学合理确定
方案
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。产生例外的因素有:
因为销售策略造成。如或为提高好房型的价格，或为差房型能尽快出手，或其它目的。
因为房屋的具体位置，周围景观、环境等特殊因素造成的楼层差价变动，具有特殊性。特别是因为景观因素的影响，如低于某楼层，景观受碍，而高出此楼层，景观发生突出变化，此时楼层价格变动较大。
同一层面由于景观、朝向、采光、噪音等因素造成的价格差异，最大可达1200元/平方米。
因讨价还价交易造成楼层差价的不规律性。
其它一些特殊因素。
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