城中村改造实施细则[方案]

城中村改造实施细则[ 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ] 城中村改造实施细则 关于积极开展城中村改造 加快推进城镇化建设的实施细则(暂行) 创建日期:2011年05月19日 来源:点击率:1325莱西市推进城镇化工作领导小组 关于积极开展城中村改造加快推进城镇化 建设的实施细则(暂行) 为进一步落实《中共莱西市委莱西市人民政府关于加快推进新型城镇化的意见》(西发〔2010〕8号)精神，加快城中村、旧片区改造和小城镇建设步伐，推进新型城镇化进程，制定具体实施细则如下: 一、改造原则 (一)坚持规划优先，连片开发的原则。在全市总体规划的指导下，高起点、高 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 编制城中村改造修建性详细规划和有关环境影响报告，坚持“零星储备、片区改造、整片开发”的建设理念，鼓励打破旧村格局，实施村庄整合，集中建设，以优化资源配置，实现资源共享，避免出现城市改造盲点。 (二)坚持打造亮点，提升品位的原则。把城中村改造作为改善居民居住条件，打造城市亮点，提升城市品位，奠定发展基础的重要机遇，高水平 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 ，高标准建设，充分展现现代社区理念，打造精品社区、特色社区，避免低档重复建设和风格雷同。 (三)坚持量力而行，稳妥有序的原则。城中村改造必须做到思想上高度重视， 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 上稳步有序，程序上合法有效，工作上公开透明。自明年起，全市实行房屋拆迁年度计划和住房建设年度计划制，按照计划分批次逐步实施，避免一哄而上，无序开发。 (四)坚持立足长远，统筹谋划的原则。城中村改造要以实现村集体经济的持续发展和社区居民的后续保障为目标，超前安排社区居民安置、产业发展和配套公共设施等项目。同时应充分考虑改建后居民的养老保险、医疗保险、最低生活来源等生活保障问题。 (五)坚持阳光操作，保持政策连续性的原则。落实各项政策要始终做到公平透明，阳光操作，经得起各方监督和评议。坚决保持政策的一致性、连续性，杜绝随意抬高或压低补偿标准的行为，对已出台的政策要认真执行，任何人不得擅作主张、乱开口子，保持政策的稳定性和严肃性。 (六)坚持发挥镇村作用，相关部门密切配合的原则。城中村改造要充分考虑镇村实际利益，充分调动镇村两级特别是村级组织的工作积极性，依靠群众做工作，避免拆迁群体与机关干部的情绪对立，实现稳定拆迁。各相关部门要立足本职，积极配合，合力推进。 (七)坚持政策鼓励与市场运作相结合的原则。充分发挥政府的统筹作用，综合运用土地、信贷、资金、费用减免等优惠政策，吸引和鼓励房地产企业参与城中村改造，按照市场运作方式引进大型开发企业，按规划开发建设。 二、改造条件 (一)改造村庄“两委”班子必须坚强有力，具有良好的群众基础，村庄社会环境安定。 (二)村庄改造必须符合村居民(以下简称村民)的意愿，改造范围内签定改造意向书的户数不低于95%。 (三)村庄改造项目应至少实现自身盈亏平衡。 (四)同一个改造项目，安置村民住宅区和商品房开发区域应统一规划、统一设计，使规划布局相衔接、建设质量相统一、建筑风格相协调。 三、审批程序 (一)拟改造的村庄经村两委会、村民代表(或户代表)会议讨论通过，向所在镇、街道、经济开发区(以下简称街道)提报改造申请。 (二)街道审查认为符合改造条件，向市推进城镇化工作领导小组办公室(以下简称办公室)提报改造项目计划。办公室与房管局等部门根据各街道所报计划，制定拆迁年度计划，经市政府审批后向社会公布。各改造村村委会摸清村庄基本情况，根据区域控制性规划要求编 制规划设计方案，制订可行性研究报告，报办公室初审，办公室在审查项目符合规划要求并能实现盈亏平衡后，报请市政府下发批复意见，同意进入实施程序。 (三)各村庄征求村民意见，召开村民或被拆迁户代表会议，形成改造决议，制订城中村改造具体实施方案。主要包括以下内容: 1.基本情况。包括改造村庄项目名称、项目四至位置、占地面积、拆迁面积、拆迁户数、村庄土地权属调查表、1:500现状地形图、拟报规划方案及投资 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 、村委会及村民代表会议决议等。 2.拆迁安置补偿方案。包括拆迁人与被拆迁人、被拆迁人房屋使用性质、产权归属、面积、被拆迁人情况和公示方案的反馈意见、拆迁方式、拆迁补偿方式、房屋补偿方案、货币补偿方案、拆迁补偿协议签订期限、被拆迁人搬迁腾房期限、拆除房屋期限、补偿房屋交付期限等。 3.修建性详细规划。 4.联合改造协议书及合作建设方的资质、资信证明(合作改造须提供)。 5.经济效益测算和分析。 6.项目建设计划(包括需相关部门协调配合解决问题的预案)。 7.改造区域内村民的社会保障方案(包括养老保险、医疗保险、最低生活保障、劳动力安置等)。 8.环境影响评价批复文件。 9.村庄所得净收益分配方案、安置区域内集体资产使用方案。 10.社会稳定风险评估报告(包括应急预案)。 (四)村庄召开村民或被拆迁户代表会议对改造实施方案进行表决，在征得被拆迁总户数95%以上签字同意后，将改造实施方案通过街道报办公室。 (五)办公室组织市推进城镇化工作领导小组(以下简称领导小组) 相关成员单位，对街道上报的改造实施方案审查会签，并研究拟定批复意见。 (六)批复意见和详细规划报市政府审核批准。 (七)经批准的村庄改造项目，由所在街道、村委会具体组织实施。需与房地产开发公司合作实施的村庄，按招投标的有关规定，面向社会竞标确定开发公司。 四、拆迁补偿标准 (一)拆迁村庄住宅房屋补偿面积认定: 1.平房房屋，按《土地使用证》上标识的土地使用面积认定;无《土地使用证》的，以国土局实测合法占用宅基地认定面积为准。 2.合法楼房，一层按平房标准认定，二层以上(含二层)按《土地使用证》、《房产证》或《准建证》上图示的建筑面积为准。 3.在平房宅基地上无合法手续擅自建设的楼房，一层按平房标准认定，二层以上(含二层)不计补偿面积，不予补偿。 4.地下室、阁楼、阳台、出厦、车库等建筑面积的补偿，依据国家有关规定执行。 (二)村庄改造安置坚持以房屋补偿为主、货币补偿为补充的原则和坚持以就地安置为主、异地安置为辅的原则。因特殊原因被拆迁人申请货币补偿的，须经村两委会研究同意并予以公示后，报所在街道批准。 (三)拆迁村庄住宅房屋补偿按以下办法进行: 1.房屋安置:实行多层安置的，按确认的补偿面积在拟安置区域内至多实行等面积互换;实行高层安置的，增加不超过10平方米的公摊补偿面积。按套(1套或多套)安置，面积差额部分，按照估价时点拟安置区域的商品住宅市场销售价互找差价。实行异地安置的，以就地房屋安置价值为依据，按照等价置换原则; 2.楼层选择及差价处理办法由拆迁人按市场规律制定具体实施方案。 3.被拆迁人在规定时间内签定并切实履行拆迁协议的，拆迁人可设立速迁奖励。 (四)拆迁村庄住宅货币补偿计算: 1.根据村民代表会议或被拆迁户代表会议通过的拆迁补偿方案中确定的补偿价格与被拆除房屋所确认的补偿面积相乘，即货币补偿的数额。 2.被拆迁人在规定时间内签定并切实履行拆迁协议的，拆迁人可设立速迁奖励。 (五)对被拆迁人房屋(不包括土地)、室内外生活设施、树木等进行评估，评估价款给予货币补偿。 (六)实行房屋补偿的“两气”配套费及室内采暖安装费由被拆迁人支付。 (七)拟安置区域内普通住宅商品房楼层市场价格由专业评估机构评估确认。 (八)拆迁村庄非住宅房屋原则上实行货币补偿。补偿标准按照被拆迁房屋的评估价和所占相应用途的土地评估价结算，拆迁补偿金支付给被拆迁人。非住宅房屋应同时具备以下条件: 1.持有房屋所有权证和土地证，所有权证用途栏表述明确。 2.取得营业执照、税务登记证并有纳税记录。 3.房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业、生产地点、时间相一致。 未经有关部门批准，擅自变更住宅使用性质，不能认定为非住宅，仍按住宅房屋予以补偿。 (九)拆迁房屋土地性质为国有的，按照国务院、山东省、青岛市《城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规的规定执行。 (十)搬迁补助费、临时过渡补助费及经营性补助费的发放，依据《莱西市人民政府关于印发莱西市城市房屋拆迁费用标准和支付办法的通知》(西政字〔2010〕2号)执行。 (十一)拟改造的村庄要预留、配置一定面积的集体经济发展用房，作为集体财产，不得对外销售，否则市房管局不予办理房屋所有权证， 并由纪检监察部门视情节追究相关责任人的责任。 (十二)村庄旧村区拆除后，红线外用于公用事业部分土地拆迁补偿费用和征地费用由市政府按照有关政策给予适当补偿。 五、优惠政策 (一)用地支持 1.改造村庄的村民安置用地、农民经济适用住房用地、安置区域内的社会公共事业及公用设施用地和新社区建设型、村庄整合型涉及农民安置用地，原则上按划拨方式供应，所建房屋给予办理国有土地使用权证和房屋所有权证(注明划拨土地)。国有划拨土地上建设的村民安置房屋按照经济适用住房政策管理，即新购楼房自确权之日起5年内不得上市交易。暂不具备征收为国有土地条件的，可以继续保留集体经济所有土地，核发《集体建设用地使用证》。 2.城中村改造项目开发建设用地，采用公开出让方式进行处置，即按照国家有关规定纳入市土地储备库后，采用公开出让方式出让国有土地使用权。 3.城中村改造在规划确定的旧村址(含村内空地、村集体所有非住宅拟拆区)范围内进行，土地出让所得收入在扣除相关税费后的政府收益部分，全额返还街道，足额用于对参与开发企业享受的旧城改造优惠政策扶持及参与村庄村民安置补偿、村民生活保障、兴办公益事业和村庄集体经济发展，专款专用。 4.城中村改造开发建设项目实行“净土地出让”。 5.鼓励、提倡非城区规划范围内的街道进行合村并点，实行组团式规划，统一设计、建设和配套。合村并点建设新社区要充分利用好国家“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的政策，节约腾空的建设用地指标在全市范围内调剂使用，所得收益足额用于农房建设。置换节约的土地复垦后由村集体组织管理使用。 (二)资金支持 1.城中村改造用于村民拆迁安置的房屋所收营业税的地方留成部分全部返还。 2.拆迁居民重新购房享受契税优惠政策，根据《青岛市财政局关于拆迁居民重新购房享受契税优惠政策有关问题的通知》(青财农税〔2008〕8号)规定执行。 3.城中村改造用于村民拆迁安置的房屋自来水接头费按50%标准收取。 4.单一在集体存量土地或村集体所有非住宅土地上建设的，不享受城中村改造的优惠政策。城中村改造涉及集体存量土地或村集体所有非住宅土地，享受优惠政策按以下规定捆绑执行: (1)利用集体存量土地或村集体非住宅土地建设全部或部分拆迁安置房的城中村改造项目，存量土地出让享受的优惠政策采取与拆旧“腾空地”捆绑挂钩的办法。具体“腾空地”亩数，由办公室会同国土局、财政局、房管局等单位验收确认后，按30%的比例享受土地出让优惠政策。办理集体存量土地手续时，按规定缴纳土地出让金。政府收益部分返还由办公室提出具体建议，报市政府批准后1个月内返还。 (2)利用集体存量土地或村集体非住宅土地建设全部或部分拆旧安置房的旧城改造项目，行政事业及经营服务性收费享受的优惠政策采取与经规划审批的拆旧“腾空地”建设面积捆绑挂钩，享受优惠政策的面积为拆旧“腾空地”规划建设面积的30%。利用集体存量土地的建设项目办理开工手续时，暂不享受旧城改造优惠政策，按有关规定缴纳相关费用，在拆旧“腾空地”建设时按上述优惠政策返还或抵顶相关单位收费。具体执行由办公室牵头，城建局、财政局、行政服务中心等单位参与，提出具体建议，报市政府批准后1个月内返还。 5.《中共莱西市委莱西市人民政府关于加快推进新型城镇化的意见》中所提的代收费，系指旧城改造项目行政事业性收费中的建筑企业养老保障金。按建安工程造价的2.6%收取，所提的保证金，系指新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费，其中新型墙体材料专项基金按10元/平方米标准收费，建筑垃圾处置费按不高于2元/立方米标准收取。 6.其他经营服务性收费按每平方米34元打包收取。系指测绘费、建 筑物放线费、规划设计费、城市规划技术服务费、新型建材交易服务费、城建档案馆技术咨询服务费、建设工程交易费、招标代理费、房产测绘费、防雷设计图纸审核费、防雷装置施工质量及竣工验收检测费。 7.其他社会经营服务性收费由项目所在的街道负责统一招标确定。 8.用于房屋拆迁补偿的费用按实计入开发成本。 9.消防设施、电气防火技术检测由市公安消防大队负责协商有专业资质的检测机构，按最优惠价格进行技术检测。 六、责任分工 (一)街道是城中村改造的第一责任人，党政主要领导要亲自靠上抓，并指定分管领导和具体责任人，负责城中村改造工作，参与改造拆迁工作的全过程，及时处理各类纠纷，化解矛盾，切实维护村民合法权益，确保城中村改造顺利进行。要主动做好开发建设单位的服务工作，抓好税源经济。企业须在我市注册或成立独立核算的项目公司。 (二)项目所在村级组织是城中村改造拆迁工作的直接责任人，要充分征求村民意见，依法制定拆迁计划和拆迁安置补偿方案，妥善做好拆迁补偿安置工作。 (三)办公室会同有关部门负责拆迁年度计划的制定，方案的审查和具体业务指导。城中村各项目计划由办公室汇总后依次向市政府和领导小组专题汇报并批准通过，未经批准，严禁实施。 (四)城建局、国土局根据城市总体规划和土地利用总体规划要求，审查城中村改造项目控制性详细规划及各相关专业规划。单一社区规模原则上不少于300户，对单独改造达不到规模要求的，鼓励打破村庄固有格局，连片设计，集中开发，打造城市亮点。 (五)民政局要在社区建设中充分发挥牵头、协调和推动作用，深入社区调研，按照整合社区资源、强化社区功能的原则，拟定社区建设规划和实施方案。 (六)城建局要把好城中村改造建筑设计方案审批关，鼓励规划建设高层建筑，打造精品社区。在建筑方案审批上要倾向于中小户型，突出个性化、多样化。要注重商业活力，黄金地段尽量多建商业、服务、办公、娱乐等经营性房屋，以增大再开发的价值。 (七)房管局会同城建局、国土局制定住房建设年度计划，经市政府批准后组织实施，做到有序开发，保证房地产市场健康稳定发展。 (八)城建局、国土局要按照“移丰补歉”原则，将新增量土地供应，旧城改造盈利、持平及亏损地块合理捆绑，科学设定项目，综合平衡。坚决杜绝对城市中心闲置用地、废旧厂房等进行“插建”。 (九)城建局、国土局、城管执法局要科学界定非法建筑性质，严厉查处非法建筑，并建立健全长效机制。对未经批准或无正当手续擅自建设的房屋，要联合执法，在拆迁评估前予以先行拆除，推动拆迁工作开展。 (十)信访局要密切关注拆迁工作，提前做好信访应急预案，建立市、街道、村庄三级信访动态监控组织网络。对因拆迁补偿纠纷引发的上访，由街道及村级组织直接处理。对不按法定程序上访或欲借上访达到其他目的的，市信访局要协调有关部门和单位按信访条例处结。 (十一)人民法院、公安局等部门要密切配合、联合执法，对无理阻挠、扰乱正常拆迁秩序的各类突发事件或少数拒不配合拆迁工作的人员，要依法果断采取强力措施，迅速妥善处置，确保拆迁工作顺利推进。 七、适用范围 (一)本细则适用于辖区内尚未通过规定程序确定开发建设单位的城中村和旧城片区改造及农民经济适用住房、村庄整合、新社区规划建设。 (二)本细则发布之日起执行，已按规定程序依法确定开发建设单位的城中村和旧城片区改造项目，按原定程序办理。 二〇一〇年十二月二十三日